開(kāi)發(fā)前期初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 08:05本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)吸納量減少，價(jià)位偏低，若不成市，對(duì)今后商鋪認(rèn)知宣傳有難度。 賈湖廣場(chǎng)地價(jià)低，又有大量商鋪無(wú)銷(xiāo)售，影響市場(chǎng)。 拆遷一旦拖延時(shí)間，影響開(kāi)發(fā)周期。 □ 對(duì)策項(xiàng)目引爆點(diǎn) —— 企業(yè)品牌、 商圈 —— 樹(shù)立商業(yè)中心地位市場(chǎng)切入點(diǎn) —— 產(chǎn)品組合 —— 全新商業(yè)模式、商業(yè)文化發(fā)展平衡點(diǎn) —— 分期拆遷（先上海路后人民路，先體校后商鋪 分期拆遷、先拆先建 ）■ 項(xiàng)目發(fā)展定位◇ 產(chǎn)品組合廣場(chǎng)+購(gòu)物中心+商業(yè)街◇ 發(fā)展理念：改變傳統(tǒng)購(gòu)物習(xí)慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購(gòu)物中心 ，打造XX高檔、時(shí)尚、休閑、精品商業(yè)中心；開(kāi)創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。◇ 區(qū)位定位：XX商業(yè)中心◇ 產(chǎn)品定位：全新商業(yè)形態(tài)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、商業(yè)氛圍表現(xiàn)高檔化、精品化?！? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案□ 步行商業(yè)街為兩層，進(jìn)深12米，面寬4米，單鋪96㎡，□ 購(gòu)物中心由購(gòu)物廣場(chǎng)+獨(dú)立外鋪組合；□ 購(gòu)物中心獨(dú)立外鋪為一層，進(jìn)深10米，門(mén)面寬4米，單鋪40㎡；□ 購(gòu)物廣場(chǎng)二層，一層4100㎡，二層5400㎡；□ 廣場(chǎng)分：休閑廣場(chǎng)和購(gòu)物中心門(mén)前廣場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)12420㎡（）門(mén)前廣場(chǎng)1800㎡；□ 現(xiàn)以本方案進(jìn)行分析：■項(xiàng)目投資成本分析表一：項(xiàng)目各面積指標(biāo)（單位：㎡）商業(yè)組合商業(yè)街購(gòu)物中心廣場(chǎng)面積獨(dú)立商鋪購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)面積94801300960014220表二：各項(xiàng)開(kāi)發(fā)投入項(xiàng)目建筑面積（㎡）單方造價(jià)（元/㎡）建安成本（萬(wàn)元）商業(yè)街9480480購(gòu)物中心10800800864廣場(chǎng)建設(shè)14220100建安成本合計(jì)20280（不含廣場(chǎng)）——前期費(fèi)用（5%取費(fèi)）管理費(fèi)用（8%取費(fèi)）財(cái)務(wù)成本160萬(wàn)元 公式{600[（1+12%/4）241]}表三：物業(yè)銷(xiāo)售收入項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）商業(yè)街948020001896獨(dú)立商鋪13003000390銷(xiāo)售合計(jì)10780——2286銷(xiāo)售稅金（%）銷(xiāo)售費(fèi)用（3%取費(fèi)）項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素？■ 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分析◆ 政策風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效，住宅地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始緊縮，一些地產(chǎn)商開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍，從目前市場(chǎng)看縣級(jí)市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍的一個(gè)重要目標(biāo)。銀行對(duì)貸款的控制力度非常大，縣級(jí)市場(chǎng)貸款很難辦理?！?政府風(fēng)險(xiǎn) 市政府正在換屆，新縣班子對(duì)項(xiàng)目支持力度現(xiàn)在不可預(yù)測(cè)?！?拆遷風(fēng)險(xiǎn) 目前新拆遷法對(duì)拆遷要求很?chē)?yán)格，拆遷是項(xiàng)目最大制約?！?開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn) 因拆遷的不確定性，項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)周期的不確定性?！?銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)容量有限，消費(fèi)水平偏低， 銷(xiāo)售存在很大不確定性?！?經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)的招商和后期經(jīng)營(yíng)有一定難度，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力隨逐步增加，但還有很大差距?！?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議全部拆遷，先開(kāi)發(fā)商業(yè)街，隨后開(kāi)發(fā)主力店，以主力店帶動(dòng)商業(yè)街銷(xiāo)售?！?項(xiàng)目目前下步要做的工作完成項(xiàng)目投資策劃報(bào)告和消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告◆ 商業(yè)物業(yè)深入調(diào)研分析◆ 市場(chǎng)研究的深入分析尤其投資消費(fèi)市場(chǎng)的分析◆ 市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的深化◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)化建議◆ 物業(yè)銷(xiāo)售策略◆ 成本財(cái)務(wù)細(xì)化分析26 2006年11月
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