【正文】 89 / 89重慶碾盤溝項目市場調(diào)研報告目錄一、項目介紹二、市場背景分析三、南岸區(qū)參考項目分析四、本案產(chǎn)品策略建議碾盤溝項目市場調(diào)研報告一、項目介紹（一）項目概況地理位置本案位于南山山脈西側(cè)、五公里學府大道旁, 距四公里轉(zhuǎn)盤約1公里,以大型市政建設工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分――南濱路下段；往南，即可順學府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。自然環(huán)境本案背依悠悠南山，除學府大道一側(cè)外，三面均有得天獨厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢較高處，在學府大道一側(cè)能遠眺長江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。擁有山景和江景雙重景觀，在該區(qū)域當數(shù)稀缺性產(chǎn)品。 項目西方（學府大道一側(cè)）江景 項目南方（學府大道69號一側(cè)）山景 項目東方（背后）山景 項目北方（工商大學一側(cè)）山景地形地貌本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東（沿學府大道向內(nèi)）起伏100米；目前本案地塊上主要是低矮的工業(yè)建筑和廠房。因此，本案的拆遷工作和社區(qū)內(nèi)部的交通動線將是在開發(fā)過程中面臨的兩個重要問題。學府大道本案設計規(guī)劃場地圖周邊狀況本案與國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南坪中央商務區(qū)、茶園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、回龍灣住宅區(qū)等緊密相連。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機構(gòu)——重慶工商大學、重慶交通學院、重慶教育學院、巴蜀學校、重慶110中學，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設計院、重慶交通規(guī)劃勘察設計院三個科研單位。作為南岸區(qū)新的開發(fā)熱點，此區(qū)域的居住氛圍日益濃厚，周邊有學府大道69號，回龍灣、華宇江南楓庭、綠洲龍城、迥龍大廈（高層）、重慶工商大學廣廈工程等在建地產(chǎn)項目。些外，本區(qū)域還分布宗教機構(gòu)——觀音寺；軍庫、預師一團等軍事機構(gòu)。（二）、項目經(jīng)濟指標（前期擬定）總占地面積:266680㎡總建筑面積:85萬㎡一期占地面積:150007㎡（225畝）一期總建筑面積：70萬㎡一期容積率：二期占地面積:116673㎡（175畝）二期總建筑面積：15萬㎡二期容積率：二、市場背景分析（一）、南岸區(qū)概況地理地貌南岸區(qū)位于東經(jīng)106。3′14″106。47′2″、北緯29。27′2″29。37′2″之間，轄區(qū)西部、北部長江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設規(guī)劃，長江大江復線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢，使得南岸區(qū)與主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)面積265平方公里，%，%。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼峽背斜、納溪溝——江北向斜、重慶向斜。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽三個鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，㎡。丘陵主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽7個鎮(zhèn)及沿江7個街道，一般海拔在200500米之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大河流以長江為主，過境段長45公里，流經(jīng)7個鎮(zhèn)；另有流域面積大于80平方公里的河流2條，流域面積10平方公里及其以下的河流9條。區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風景秀麗優(yōu)美宜人。全區(qū)幅員面積265平方公里，城區(qū)建成面積44平方公里，轄6個街道 、9個鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?0萬（農(nóng)業(yè)人口14萬），有33個少數(shù)民族，重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)位于此區(qū)。 巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠流長，旅游資源得天獨厚，擁有南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實力雄厚，智力資源豐富，有10余所國家部省級科研機構(gòu)和5所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)門類齊全，自成體系，通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集約化，4000余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅持“發(fā)展才是硬道理”和“三個有利于”的標準，以富民興區(qū)、建設都市強區(qū)為目標，搶抓重慶直轄、實施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機遇，著力打造“實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”。通過打造“實力南岸”，做大做強區(qū)域經(jīng)濟；通過打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通過打造“綠色南岸”，建設最佳人居環(huán)境；通過打造“誠信南岸”，樹立良好社會信用。創(chuàng)造了國有企業(yè)改革的“南岸經(jīng)驗”，打造了“南坪商圈”和“南濱路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢，在全市區(qū)縣經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考評中多次名列前茅。 在全面建設小康社會的進軍聲中，南岸區(qū)正以建設都市強區(qū)為經(jīng)濟社會總體發(fā)展目標，繼續(xù)堅持做好“改革、開放、重點、經(jīng)營”四篇文章，著力打造 “實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”，做大做強區(qū)域經(jīng)濟，提升南岸知名度，建設最佳人居環(huán)境，樹立良好社會信用；通過構(gòu)建南濱風情路、南坪商務圈、茶園新城區(qū)、重慶CBD南區(qū)、江南大學城、長江廣陽島、南山生態(tài)帶等“七大經(jīng)濟板塊”，吸引注意力、匯聚生產(chǎn)力、形成輻射力、增強競爭力。學府大道區(qū)域分析如今的學府大道區(qū)域具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。以大型市政建設工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分——南濱路下段；往南，即可順學府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。學府大道原名“四七路”，確切位置在傳統(tǒng)印象中掉角、偏僻，甚至還有些雜亂的四公里——七公里一線。2002年，南岸區(qū)政府痛下決心，啟動此項目。當年12月29日，學府大道開工建設。按區(qū)政府的要求，寬54米、雙向六車道的學府大道，被明確定位于“全市一流的城市景觀大道”。此外，面貌一新的學府大道，將貫穿以交通學院等四所院校為依托的南岸區(qū)“七大經(jīng)濟板塊”之一——江南大學城?？傉嫉?萬畝的江南大學城，其模式將是“開放化”、“社會化”的，政府將合理調(diào)整沿線規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布，以求盡可能地節(jié)省社會資源。比如會有一些高校的體育場所、以及圖書館、美術(shù)館等休閑場所對大學城居民開放。（二）、房地產(chǎn)發(fā)展 今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設以迎接亞太市長峰會為契機，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭，各項主要經(jīng)濟指標均在去年同期的基礎上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。投資額增長明顯，投資結(jié)構(gòu)日趨合理 今年上半年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資共計155191萬元，%，其中住宅建設完成投資94452萬元，占總投資的61%，%，而商業(yè)營業(yè)用房建設投資與去年同期相比獲得了迅猛的增長，共完成投資43892萬元，在去年同期基礎上增加了兩倍，占到總投資的28%。 從目前開發(fā)建設投資結(jié)構(gòu)來看，全區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設仍以住宅建設為主，而同時商業(yè)營業(yè)用房建設也在取得了快速的發(fā)展，出現(xiàn)這種情況主要是因為作為亞太市長峰會主會場的國際會展中心及其周邊的帝景摩爾商業(yè)公園、浪高凱悅大酒店、貝迪世紀新城等商業(yè)項目均加大了資金的投入量，以加快項目建設進度，可見隨著石板坡長江大橋的擴寬及南坪路網(wǎng)的改造，精明的開發(fā)商已瞄準了南坪中央商務圈的商業(yè)價值，欲借亞太市長峰會的東風，推出自己的商業(yè)地產(chǎn)。建設規(guī)模增大，建設速度有所加快 今年上半年全區(qū)在建工程施工面積共計295萬㎡，%，其中住宅施工面積210萬㎡，占總施工面積的71%，%，新開工面積105萬㎡，%，%，竣工面積42萬㎡，%，%。開竣工面積的同步增長，有效地保證了全區(qū)房地產(chǎn)市場房源的持續(xù)供給。 房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 ㎡，%，㎡，占銷售總面積的94%，%。完成銷售額131375萬元，%，其中住宅銷售額106331萬元，占銷售總額的81%，%，房屋平均售價達到2663元/ ㎡。㎡，%，其中住宅房屋面積4萬㎡，%。 從以上數(shù)據(jù)的對比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場保持了繁榮發(fā)展的良好勢頭，房屋售價穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。 新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步推進，舊城改造勢不可擋 為了迎接亞太地區(qū)市長峰會和完成創(chuàng)建國家級山水園林城區(qū)申報工作，全面提升城市形象，今年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設呈現(xiàn)出新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，而舊城改造建設偏重的局面，舊城改造比重不斷加大，舊城改造項目遍地開花。二季度全區(qū)在建舊城改造項目38個，共完成開發(fā)投資120655萬元，占總投資的78%，在建房屋面積236萬㎡，占施工總面積的80%，其中新開工面積70萬㎡，占新開工總面積的67%。 目前，渝南佳苑C1棟、融僑半島B1組團、東海金香庭項目已交房投入使用；融僑半島B2組團、南濱印象、帝景名苑二期、上海城一期A區(qū)、崇文小區(qū)一期、今福小區(qū)、富翔花園一期、綠岸今朝A區(qū)等項目計劃在7月底竣工；國際會議展覽中心、萬凱大廈、天龍廣場二期A棟、泰正花園二期、貝迪世紀新城一期、興宇花園E棟、陽光華庭三期、海棠曉月A駿龍園、麗景江山、祥和人家、十一中學生公寓、江南麗景、天景雅筑、交院學生宿舍、重郵大學城等項目實施順利；帝景摩爾商業(yè)公園、南坪飯店舊城改造、宏聲假日廣場、陽光100、東原世紀濱江、都市經(jīng)典、金桂園B區(qū)一期、黃桷小區(qū)、長生客運站改擴建、東風坡片區(qū)、武夷濱江、高山流水、長青湖等項目正在平場或基礎施工；景瑞名江國際城、華聯(lián)五星級酒店、福濱都市、隆鑫國際城、協(xié)信百秀城、世紀風景、五亞文化館、老廠農(nóng)貿(mào)市場、南山靜苑等項目正在辦理前期手續(xù)或拆遷，預計今年下半年全區(qū)的舊城改造項目建設還將有更大幅度的增長。 存在的問題 l 商業(yè)地產(chǎn)建設力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設力度逐漸加大，今年上半年，㎡，占新開工總面積的33%，是去年同期的5倍多，同時其空置面積也相應有所增加，㎡，占空置總面積的56%，同比增長91%，㎡，增幅巨大。l 拆遷安置房短缺，拆遷難度加大，阻礙項目順利進展 目前南岸區(qū)拆遷安置房建設相對滯后，隨著國家拆遷政策的調(diào)整，許多舊城改造項目因拆遷難度加大，進展受阻，如：武夷濱江、東原世紀濱江、景瑞名江國際城、鼎昌龍騰新居、協(xié)信百秀城等項目因拆遷問題影響，未能如期開工建設，造成今年上半年，南岸區(qū)新開工住宅面積與去年同期相比下降了7個百分點。為此全區(qū)加大了拆遷安置房的建設力度，目前已有興茂居、海棠曉月E區(qū)、黃桷小區(qū)等8個項目41萬㎡的安置房投入建設，相信南岸區(qū)拆遷安置房的短缺問題將在短期內(nèi)得到解決。 l 項目前期手續(xù)進展緩慢 目前一些項目在實施過程中因建設手續(xù)繁復，進展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌天池林海等項目因土地權(quán)屬問題遲遲不能動工建設，而高山流水、帝景摩爾商業(yè)廣場等項目則因為建設方起點高，不斷優(yōu)化設計方案，導致工期延緩。 （三）、江南大學城概念性設計分析設計構(gòu)思： 整個概念設計在設計宗旨指導下，結(jié)合多個地段的不同特點有針對性的進行設計，粗細結(jié)合，條塊結(jié)合、點、線結(jié)合、突出重點；從城市的整體空間形象入手，引入系統(tǒng)規(guī)劃理念，努力創(chuàng)造屬于全體市民的開敞空間，以開敞空間優(yōu)先（open space first）來統(tǒng)領城市概念，力求對今后的具體城市設計工作以及城市建設中具體項目的實施具有一定的指導意義和控制作用。教院110學商院交通設計院巴蜀學校`交 通學 院本案江南大學城概念規(guī)劃圖項目介紹本次設計涉及區(qū)域長達4公里，始終貫徹“科技、文化、教育、休閑”為主題，并結(jié)合現(xiàn)狀將全區(qū)域分為三大部分：四公里立交橋入口區(qū)、大學城廣場核心區(qū)、南入口區(qū)?！?四公里立交橋入口區(qū)本區(qū)域為江南大學城的北入口，同時也是主城區(qū)進入大學城的第一視線，因此項目設置要突出特點，振奮精神。立交橋西側(cè)為一個開敞空間——以科技博物館、藝術(shù)館為主的主題公園，㎡（約138畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場、藝術(shù)廣場、展覽草坪、湖面運動休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動式展場、以及探險運動區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進入大學園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術(shù)為主休的開敞空間貢獻給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東側(cè)建筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強烈對比，更好地達到城市疏密有序、開合自如的風格。中段為大學城核心區(qū)——江南大學城廣場，㎡（626畝），向北約700米為重慶工商大學，向南約700米為重慶交通學院；其中規(guī)劃分為：體育運動區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務區(qū)；購物、休閑、娛樂、賓館區(qū)；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；醫(yī)療區(qū)；消防用地等。總建筑面積為68萬㎡，；市立圖書館占地80畝，建筑面積5萬㎡，為重慶市擬造址項目。本區(qū)域為江南大學城的核心地段，設計中采用收放有序，高低錯落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中