【正文】 89 / 89重慶碾盤溝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄一、項(xiàng)目介紹二、市場(chǎng)背景分析三、南岸區(qū)參考項(xiàng)目分析四、本案產(chǎn)品策略建議碾盤溝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目介紹（一）項(xiàng)目概況地理位置本案位于南山山脈西側(cè)、五公里學(xué)府大道旁, 距四公里轉(zhuǎn)盤約1公里,以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點(diǎn)，往北，途經(jīng)長(zhǎng)江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分――南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長(zhǎng)江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機(jī)場(chǎng)，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。自然環(huán)境本案背依悠悠南山，除學(xué)府大道一側(cè)外，三面均有得天獨(dú)厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢(shì)較高處，在學(xué)府大道一側(cè)能遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。擁有山景和江景雙重景觀，在該區(qū)域當(dāng)數(shù)稀缺性產(chǎn)品。 項(xiàng)目西方（學(xué)府大道一側(cè)）江景 項(xiàng)目南方（學(xué)府大道69號(hào)一側(cè)）山景 項(xiàng)目東方（背后）山景 項(xiàng)目北方（工商大學(xué)一側(cè)）山景地形地貌本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東（沿學(xué)府大道向內(nèi)）起伏100米；目前本案地塊上主要是低矮的工業(yè)建筑和廠房。因此，本案的拆遷工作和社區(qū)內(nèi)部的交通動(dòng)線將是在開發(fā)過程中面臨的兩個(gè)重要問題。學(xué)府大道本案設(shè)計(jì)規(guī)劃場(chǎng)地圖周邊狀況本案與國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南坪中央商務(wù)區(qū)、茶園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、回龍灣住宅區(qū)等緊密相連。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機(jī)構(gòu)——重慶工商大學(xué)、重慶交通學(xué)院、重慶教育學(xué)院、巴蜀學(xué)校、重慶110中學(xué)，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設(shè)計(jì)院、重慶交通規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院三個(gè)科研單位。作為南岸區(qū)新的開發(fā)熱點(diǎn)，此區(qū)域的居住氛圍日益濃厚，周邊有學(xué)府大道69號(hào)，回龍灣、華宇江南楓庭、綠洲龍城、迥龍大廈（高層）、重慶工商大學(xué)廣廈工程等在建地產(chǎn)項(xiàng)目。些外，本區(qū)域還分布宗教機(jī)構(gòu)——觀音寺；軍庫、預(yù)師一團(tuán)等軍事機(jī)構(gòu)。（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（前期擬定）總占地面積:266680㎡總建筑面積:85萬㎡一期占地面積:150007㎡（225畝）一期總建筑面積：70萬㎡一期容積率：二期占地面積:116673㎡（175畝）二期總建筑面積：15萬㎡二期容積率：二、市場(chǎng)背景分析（一）、南岸區(qū)概況地理地貌南岸區(qū)位于東經(jīng)106。3′14″106。47′2″、北緯29。27′2″29。37′2″之間，轄區(qū)西部、北部長(zhǎng)江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長(zhǎng)江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設(shè)規(guī)劃，長(zhǎng)江大江復(fù)線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢(shì)，使得南岸區(qū)與主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)面積265平方公里，%，%。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼?shí){背斜、納溪溝——江北向斜、重慶向斜。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽三個(gè)鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，㎡。丘陵主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽7個(gè)鎮(zhèn)及沿江7個(gè)街道，一般海拔在200500米之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場(chǎng)和銅元局等地面積為較大河流以長(zhǎng)江為主，過境段長(zhǎng)45公里，流經(jīng)7個(gè)鎮(zhèn)；另有流域面積大于80平方公里的河流2條，流域面積10平方公里及其以下的河流9條。區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長(zhǎng)江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長(zhǎng)江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風(fēng)景秀麗優(yōu)美宜人。全區(qū)幅員面積265平方公里，城區(qū)建成面積44平方公里，轄6個(gè)街道 、9個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?0萬（農(nóng)業(yè)人口14萬），有33個(gè)少數(shù)民族，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)位于此區(qū)。 巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，旅游資源得天獨(dú)厚，擁有南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黃山抗戰(zhàn)遺址等多處自然人文景觀，已成功創(chuàng)建為中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富，有10余所國(guó)家部省級(jí)科研機(jī)構(gòu)和5所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)門類齊全，自成體系，通過幾年來的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理化和集約化，4000余家工業(yè)企業(yè)，形成了以機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、煙草、紡織、服裝和皮革制品為主、輕重工業(yè)并舉的綜合配套格局。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅(jiān)持“發(fā)展才是硬道理”和“三個(gè)有利于”的標(biāo)準(zhǔn)，以富民興區(qū)、建設(shè)都市強(qiáng)區(qū)為目標(biāo)，搶抓重慶直轄、實(shí)施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機(jī)遇，著力打造“實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠(chéng)信南岸”。通過打造“實(shí)力南岸”，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；通過打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通過打造“綠色南岸”，建設(shè)最佳人居環(huán)境；通過打造“誠(chéng)信南岸”，樹立良好社會(huì)信用。創(chuàng)造了國(guó)有企業(yè)改革的“南岸經(jīng)驗(yàn)”，打造了“南坪商圈”和“南濱路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，在全市區(qū)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合考評(píng)中多次名列前茅。 在全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)軍聲中，南岸區(qū)正以建設(shè)都市強(qiáng)區(qū)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持做好“改革、開放、重點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)”四篇文章，著力打造 “實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠(chéng)信南岸”，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升南岸知名度，建設(shè)最佳人居環(huán)境，樹立良好社會(huì)信用；通過構(gòu)建南濱風(fēng)情路、南坪商務(wù)圈、茶園新城區(qū)、重慶CBD南區(qū)、江南大學(xué)城、長(zhǎng)江廣陽島、南山生態(tài)帶等“七大經(jīng)濟(jì)板塊”，吸引注意力、匯聚生產(chǎn)力、形成輻射力、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。學(xué)府大道區(qū)域分析如今的學(xué)府大道區(qū)域具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點(diǎn)，往北，途經(jīng)長(zhǎng)江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分——南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長(zhǎng)江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機(jī)場(chǎng)，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。學(xué)府大道原名“四七路”，確切位置在傳統(tǒng)印象中掉角、偏僻，甚至還有些雜亂的四公里——七公里一線。2002年，南岸區(qū)政府痛下決心，啟動(dòng)此項(xiàng)目。當(dāng)年12月29日，學(xué)府大道開工建設(shè)。按區(qū)政府的要求，寬54米、雙向六車道的學(xué)府大道，被明確定位于“全市一流的城市景觀大道”。此外，面貌一新的學(xué)府大道，將貫穿以交通學(xué)院等四所院校為依托的南岸區(qū)“七大經(jīng)濟(jì)板塊”之一——江南大學(xué)城?？傉嫉?萬畝的江南大學(xué)城，其模式將是“開放化”、“社會(huì)化”的，政府將合理調(diào)整沿線規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布，以求盡可能地節(jié)省社會(huì)資源。比如會(huì)有一些高校的體育場(chǎng)所、以及圖書館、美術(shù)館等休閑場(chǎng)所對(duì)大學(xué)城居民開放。（二）、房地產(chǎn)發(fā)展 今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以迎接亞太市長(zhǎng)峰會(huì)為契機(jī)，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進(jìn)，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢(shì)頭，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在去年同期的基礎(chǔ)上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。投資額增長(zhǎng)明顯，投資結(jié)構(gòu)日趨合理 今年上半年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)155191萬元，%，其中住宅建設(shè)完成投資94452萬元，占總投資的61%，%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資與去年同期相比獲得了迅猛的增長(zhǎng)，共完成投資43892萬元，在去年同期基礎(chǔ)上增加了兩倍，占到總投資的28%。 從目前開發(fā)建設(shè)投資結(jié)構(gòu)來看，全區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍以住宅建設(shè)為主，而同時(shí)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)也在取得了快速的發(fā)展，出現(xiàn)這種情況主要是因?yàn)樽鳛閬喬虚L(zhǎng)峰會(huì)主會(huì)場(chǎng)的國(guó)際會(huì)展中心及其周邊的帝景摩爾商業(yè)公園、浪高凱悅大酒店、貝迪世紀(jì)新城等商業(yè)項(xiàng)目均加大了資金的投入量，以加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，可見隨著石板坡長(zhǎng)江大橋的擴(kuò)寬及南坪路網(wǎng)的改造，精明的開發(fā)商已瞄準(zhǔn)了南坪中央商務(wù)圈的商業(yè)價(jià)值，欲借亞太市長(zhǎng)峰會(huì)的東風(fēng)，推出自己的商業(yè)地產(chǎn)。建設(shè)規(guī)模增大，建設(shè)速度有所加快 今年上半年全區(qū)在建工程施工面積共計(jì)295萬㎡，%，其中住宅施工面積210萬㎡，占總施工面積的71%，%，新開工面積105萬㎡，%，%，竣工面積42萬㎡，%，%。開竣工面積的同步增長(zhǎng)，有效地保證了全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)房源的持續(xù)供給。 房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 ㎡，%，㎡，占銷售總面積的94%，%。完成銷售額131375萬元，%，其中住宅銷售額106331萬元，占銷售總額的81%，%，房屋平均售價(jià)達(dá)到2663元/ ㎡。㎡，%，其中住宅房屋面積4萬㎡，%。 從以上數(shù)據(jù)的對(duì)比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了繁榮發(fā)展的良好勢(shì)頭，房屋售價(jià)穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。 新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步推進(jìn)，舊城改造勢(shì)不可擋 為了迎接亞太地區(qū)市長(zhǎng)峰會(huì)和完成創(chuàng)建國(guó)家級(jí)山水園林城區(qū)申報(bào)工作，全面提升城市形象，今年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，而舊城改造建設(shè)偏重的局面，舊城改造比重不斷加大，舊城改造項(xiàng)目遍地開花。二季度全區(qū)在建舊城改造項(xiàng)目38個(gè)，共完成開發(fā)投資120655萬元，占總投資的78%，在建房屋面積236萬㎡，占施工總面積的80%，其中新開工面積70萬㎡，占新開工總面積的67%。 目前，渝南佳苑C1棟、融僑半島B1組團(tuán)、東海金香庭項(xiàng)目已交房投入使用；融僑半島B2組團(tuán)、南濱印象、帝景名苑二期、上海城一期A區(qū)、崇文小區(qū)一期、今福小區(qū)、富翔花園一期、綠岸今朝A區(qū)等項(xiàng)目計(jì)劃在7月底竣工；國(guó)際會(huì)議展覽中心、萬凱大廈、天龍廣場(chǎng)二期A棟、泰正花園二期、貝迪世紀(jì)新城一期、興宇花園E棟、陽光華庭三期、海棠曉月A駿龍園、麗景江山、祥和人家、十一中學(xué)生公寓、江南麗景、天景雅筑、交院學(xué)生宿舍、重郵大學(xué)城等項(xiàng)目實(shí)施順利；帝景摩爾商業(yè)公園、南坪飯店舊城改造、宏聲假日廣場(chǎng)、陽光100、東原世紀(jì)濱江、都市經(jīng)典、金桂園B區(qū)一期、黃桷小區(qū)、長(zhǎng)生客運(yùn)站改擴(kuò)建、東風(fēng)坡片區(qū)、武夷濱江、高山流水、長(zhǎng)青湖等項(xiàng)目正在平場(chǎng)或基礎(chǔ)施工；景瑞名江國(guó)際城、華聯(lián)五星級(jí)酒店、福濱都市、隆鑫國(guó)際城、協(xié)信百秀城、世紀(jì)風(fēng)景、五亞文化館、老廠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南山靜苑等項(xiàng)目正在辦理前期手續(xù)或拆遷，預(yù)計(jì)今年下半年全區(qū)的舊城改造項(xiàng)目建設(shè)還將有更大幅度的增長(zhǎng)。 存在的問題 l 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟(jì)帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)力度逐漸加大，今年上半年，㎡，占新開工總面積的33%，是去年同期的5倍多，同時(shí)其空置面積也相應(yīng)有所增加，㎡，占空置總面積的56%，同比增長(zhǎng)91%，㎡，增幅巨大。l 拆遷安置房短缺，拆遷難度加大，阻礙項(xiàng)目順利進(jìn)展 目前南岸區(qū)拆遷安置房建設(shè)相對(duì)滯后，隨著國(guó)家拆遷政策的調(diào)整，許多舊城改造項(xiàng)目因拆遷難度加大，進(jìn)展受阻，如：武夷濱江、東原世紀(jì)濱江、景瑞名江國(guó)際城、鼎昌龍騰新居、協(xié)信百秀城等項(xiàng)目因拆遷問題影響，未能如期開工建設(shè)，造成今年上半年，南岸區(qū)新開工住宅面積與去年同期相比下降了7個(gè)百分點(diǎn)。為此全區(qū)加大了拆遷安置房的建設(shè)力度，目前已有興茂居、海棠曉月E區(qū)、黃桷小區(qū)等8個(gè)項(xiàng)目41萬㎡的安置房投入建設(shè)，相信南岸區(qū)拆遷安置房的短缺問題將在短期內(nèi)得到解決。 l 項(xiàng)目前期手續(xù)進(jìn)展緩慢 目前一些項(xiàng)目在實(shí)施過程中因建設(shè)手續(xù)繁復(fù)，進(jìn)展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌天池林海等項(xiàng)目因土地權(quán)屬問題遲遲不能動(dòng)工建設(shè)，而高山流水、帝景摩爾商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目則因?yàn)榻ㄔO(shè)方起點(diǎn)高，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致工期延緩。 （三）、江南大學(xué)城概念性設(shè)計(jì)分析設(shè)計(jì)構(gòu)思： 整個(gè)概念設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)宗旨指導(dǎo)下，結(jié)合多個(gè)地段的不同特點(diǎn)有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)計(jì)，粗細(xì)結(jié)合，條塊結(jié)合、點(diǎn)、線結(jié)合、突出重點(diǎn)；從城市的整體空間形象入手，引入系統(tǒng)規(guī)劃理念，努力創(chuàng)造屬于全體市民的開敞空間，以開敞空間優(yōu)先（open space first）來統(tǒng)領(lǐng)城市概念，力求對(duì)今后的具體城市設(shè)計(jì)工作以及城市建設(shè)中具體項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的指導(dǎo)意義和控制作用。教院110學(xué)商院交通設(shè)計(jì)院巴蜀學(xué)校`交 通學(xué) 院本案江南大學(xué)城概念規(guī)劃圖項(xiàng)目介紹本次設(shè)計(jì)涉及區(qū)域長(zhǎng)達(dá)4公里，始終貫徹“科技、文化、教育、休閑”為主題，并結(jié)合現(xiàn)狀將全區(qū)域分為三大部分：四公里立交橋入口區(qū)、大學(xué)城廣場(chǎng)核心區(qū)、南入口區(qū)?！?四公里立交橋入口區(qū)本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的北入口，同時(shí)也是主城區(qū)進(jìn)入大學(xué)城的第一視線，因此項(xiàng)目設(shè)置要突出特點(diǎn)，振奮精神。立交橋西側(cè)為一個(gè)開敞空間——以科技博物館、藝術(shù)館為主的主題公園，㎡（約138畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場(chǎng)、藝術(shù)廣場(chǎng)、展覽草坪、湖面運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動(dòng)式展場(chǎng)、以及探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進(jìn)入大學(xué)園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術(shù)為主休的開敞空間貢獻(xiàn)給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東側(cè)建筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強(qiáng)烈對(duì)比，更好地達(dá)到城市疏密有序、開合自如的風(fēng)格。中段為大學(xué)城核心區(qū)——江南大學(xué)城廣場(chǎng)，㎡（626畝），向北約700米為重慶工商大學(xué)，向南約700米為重慶交通學(xué)院；其中規(guī)劃分為：體育運(yùn)動(dòng)區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；購物、休閑、娛樂、賓館區(qū)；市立圖書館區(qū)；高級(jí)住宅區(qū)；醫(yī)療區(qū)；消防用地等?？偨ㄖ娣e為68萬㎡，；市立圖書館占地80畝，建筑面積5萬㎡，為重慶市擬造址項(xiàng)目。本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的核心地段，設(shè)計(jì)中采用收放有序，高低錯(cuò)落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中