【正文】 重慶奧林匹克花園項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第二分冊(cè) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 All Right。 奧奧 林林 匹匹 克克 花花 園園 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 報(bào)報(bào) 告告 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境概述 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤(pán)概覽 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格水平 銷售時(shí)間 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 5000元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 棕櫚泉國(guó)際花園 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 5000元 / M2起 2020年 7月 25日 保 利集團(tuán) 獨(dú)立別墅 未定 尚早 魯能星城 多種建筑形式 28004300元 / M2 開(kāi)始認(rèn)購(gòu) 藍(lán)山湖 聯(lián)排別墅 未定 尚早 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房 4000元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 財(cái)富中心 小高層、花園洋房 3800元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 水晶酈城（三、四組團(tuán)） 小高層、高層 3800元 / M2起 待定，估計(jì)在 8月 佰富高爾夫 別墅 獨(dú)立別墅 10000元 / M2起 待定，估計(jì)在年底 比華利 獨(dú)立別墅 10000元 / M2起 2020年 4月 17日 北部新區(qū)市場(chǎng)迅速放量 通過(guò)上表我們可以看出多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都集中在 8 月份。因此，今明兩年整個(gè)市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)迅速放大。 從市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告中我們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷售和即將銷售的樓盤(pán)有藍(lán)湖郡、天籟美社、財(cái)富中心、棕櫚泉國(guó)際花園、比華利豪園、魯能星城等項(xiàng)目，現(xiàn)以藍(lán)湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨(dú)立別墅 29 棟，總面積 11600 平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約 億元，聯(lián)排別墅 743 棟，總面積 185750 平方米左右， 市場(chǎng)價(jià)值約 10 億元，再看棕櫚泉，一期住宅 300 余套，總建筑面積 70000 平方米左右，市場(chǎng)價(jià)值約 4 億元以上，七月二十五日開(kāi)始對(duì)外銷售，還有當(dāng)前天湖美鎮(zhèn)強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)為八月份的開(kāi)盤(pán)積極準(zhǔn)備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積 40 萬(wàn)方，估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值約 16 億 元。就這三個(gè)樓盤(pán)我們可以看出總市值超過(guò) 31 億元，共能容納 約 3000 戶左右。很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題是，這三家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約 20 億元左右。意味著市場(chǎng)上的居民財(cái)富有近 20億元會(huì)在一年內(nèi)流向這三家開(kāi)發(fā)公司。 產(chǎn)品定位趨于一致 現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤(pán)包括了獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個(gè)樓盤(pán)在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同， 產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，社區(qū)主題 沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別。后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。 地理位置相 對(duì)集中 除 魯能星城外，其余樓盤(pán)都很集中，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇的時(shí)候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務(wù)等軟件因素。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 市場(chǎng)現(xiàn)在共有三個(gè)梯隊(duì)的產(chǎn)品，分別在不同的時(shí)間形成不同的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。 第一梯隊(duì)是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤(pán)。 這部分樓盤(pán)已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場(chǎng)上取得了驕人的成績(jī)，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過(guò)自身項(xiàng)目的推廣，吸引了消費(fèi)者的眼球，提升了開(kāi)發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。這一梯隊(duì)的產(chǎn)品現(xiàn)在不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標(biāo)桿作 用，成為后面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的超越目標(biāo)。 第二梯隊(duì)是以龍湖藍(lán)湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財(cái)富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國(guó)際花園等為代表的樓盤(pán)，這部分項(xiàng)目正在積極準(zhǔn)備上市，而且都集中在今年下半年開(kāi)始銷售。這部分樓盤(pán)市場(chǎng)定位除獨(dú)立 別墅外，都是在競(jìng)爭(zhēng)同一層次的客戶，所以他們面臨的競(jìng)爭(zhēng)是異常激烈的。 第三梯隊(duì)是以?shī)W林匹克花園、藍(lán)山湖、融科智地、保 利集團(tuán) 等為代表的三梯隊(duì)。這部分項(xiàng)目的產(chǎn)品面世時(shí)間還有很長(zhǎng)一個(gè)過(guò)程，暫還不能和第二梯隊(duì)的樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)，三梯隊(duì)的市場(chǎng)前景還有待于從第二梯隊(duì)的市場(chǎng)反應(yīng)中 來(lái)分析。但明顯的一個(gè)問(wèn)題是，一、二梯隊(duì)銷售完成后，將會(huì)從市場(chǎng)上消化大量的客戶資源。 第一部分 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境背景 一、北部新區(qū)簡(jiǎn)介 重慶北部新區(qū)于 2020 年 4 月 25 日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來(lái)重慶經(jīng)濟(jì)最為活躍、高科技人才大量聚集、商務(wù)發(fā)達(dá)的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來(lái)新重慶的涉外生態(tài)商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無(wú)疑使這里擁有取之不竭的住房需求。 明 顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長(zhǎng)江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開(kāi)發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國(guó)西部擁有通達(dá)四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢(shì)：是中國(guó)西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于 2020 年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長(zhǎng)江、嘉陵江兩江，得長(zhǎng)江黃金水道舟楫之利，設(shè) 計(jì) 70萬(wàn)標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于 2020年 7月開(kāi)工建設(shè)。中國(guó)西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 廣闊的發(fā)展空間 北部新區(qū)建設(shè)用地 平方公里，規(guī)劃人口 65 萬(wàn)人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山 7 個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（經(jīng)開(kāi)區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè) ，這有利于充分發(fā)揮兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。 重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)。規(guī)劃將 “十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車城已入駐長(zhǎng)安福特轎車15 萬(wàn)輛、力帆轎車 5 萬(wàn)輛項(xiàng)目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動(dòng)各方面積極性打造“十里汽車城”，重點(diǎn)支持長(zhǎng)安福特和力帆轎車發(fā)展，推動(dòng)轎車和 發(fā)動(dòng)機(jī)、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術(shù)研發(fā)中心等重點(diǎn)工程，引進(jìn)一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項(xiàng)目，引導(dǎo)一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營(yíng)汽配企業(yè)入駐并實(shí)現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和發(fā)展。在高新園實(shí)施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，即集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學(xué)工程、新材料和環(huán)保、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開(kāi)發(fā)園、光電技術(shù)開(kāi)發(fā)園、機(jī)電一 體化技術(shù)開(kāi)發(fā)園五個(gè)專業(yè)孵化器。引進(jìn)和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項(xiàng)目。 良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)近四年來(lái)，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。從 2020 年開(kāi)始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資 450 億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境， 2020 年左右將基本建成?，F(xiàn)在，金開(kāi)大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站、寸 灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進(jìn)，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為“金系列”的“開(kāi)山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的 4 條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中 3 號(hào)線（市中心區(qū) 江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)）將在年內(nèi)開(kāi)工， 6 號(hào)線（北部新區(qū) 北碚）將提速推進(jìn)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運(yùn)、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。 100 米寬 公里長(zhǎng)的嘉陵江沿江景觀帶已邀世界著 名規(guī)劃企業(yè)德國(guó)佩西公司、重慶 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，將于 2020 年動(dòng)工；重慶汽車會(huì)展中心即將動(dòng)工；正在加快推進(jìn)的重慶經(jīng)貿(mào)科技會(huì)展中心、國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人 .城 .自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 優(yōu) 惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開(kāi)發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來(lái)興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)；租用標(biāo)準(zhǔn)廠房實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價(jià)；財(cái)政按企業(yè)入庫(kù)所得稅額安排專項(xiàng)扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按 1510%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實(shí)行“兩免三減半”；實(shí)行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目“兩稅”增長(zhǎng)部分由財(cái)政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠；對(duì)出口商品等實(shí)行貼息；重大項(xiàng)目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 快捷的服務(wù)方式 在北部新區(qū)服務(wù)就是生產(chǎn)力，建設(shè)誠(chéng)信政府、服務(wù)型管委會(huì)是一貫要求。為服務(wù)快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會(huì)，將市政府相關(guān)部門(mén)的職能委托給經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)，簡(jiǎn)化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、高新園實(shí)行小機(jī)構(gòu)、大服務(wù)，最大限度簡(jiǎn)化審批程序，實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務(wù)方式，建立了投資者投訴制度；對(duì)進(jìn)入的項(xiàng)目實(shí)行跟蹤式、全程式、保姆式服務(wù)。已經(jīng)竣工的經(jīng)開(kāi)園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務(wù)中心大樓設(shè)”一站式服務(wù)大廳“，實(shí)行”一站式服務(wù)“和”首問(wèn)責(zé)任制“，實(shí)現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項(xiàng)目審批 和政務(wù)服務(wù)不出園區(qū)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)步入上擋提速的軌道 ⑴ 基礎(chǔ)設(shè)施提速建設(shè)。 2020 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，均比上年同期有較大幅度增長(zhǎng)；北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。市政府確定 的北部新區(qū) 14 個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)展順利。 ⑵ 落戶開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資明顯增多。近四年來(lái)，北部新區(qū)經(jīng) 開(kāi)園和高新園引進(jìn)項(xiàng)目 122 個(gè)，合同投資總額 億元，其中建成投產(chǎn) 16 個(gè)，開(kāi)工建設(shè)52 個(gè)； 2020 年引進(jìn)項(xiàng)目 87 個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的 71%；合同投資總額 億元，占?xì)v年合同投資總額的 %。 ⑶ 入駐開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 2020 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 426 億元，同比增長(zhǎng) %；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 379 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %；外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn) 9890 萬(wàn)美元 ，同比有較大幅度增長(zhǎng)。 2020 年，北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、高新園實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 14 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同期增長(zhǎng) 倍。 二、北部新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)綜述 北部新區(qū)擁有開(kāi)闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進(jìn)入，上千畝成片開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤(pán)正在成為重慶樓市里引人注目的焦點(diǎn)。 北部新區(qū)成立的時(shí)間不長(zhǎng)，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻發(fā)展迅速，短短的兩年時(shí)間已經(jīng)成為我市北部市場(chǎng)的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍(lán)湖郡、比華利豪園、財(cái)富中心、天湖 美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤(pán)項(xiàng)目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當(dāng)之無(wú)愧的大盤(pán)展覽館。 龍湖 1600 畝的 “ 藍(lán)湖郡 ” 已破土動(dòng)工、香港裕匯集團(tuán)的棕櫚泉也蓋定 1200畝良田、保利集團(tuán) 3200 畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開(kāi)發(fā)公司 1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù) 3300 畝土地、建工集團(tuán)的 1000 畝項(xiàng)目也浮出水面 ?? 少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。 圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開(kāi)園的幾大樓盤(pán)也展開(kāi)了攻勢(shì)： 300 畝的和黃 比華利豪園、近 300 畝的中央硅谷、近 600 畝的金科集團(tuán)六一水庫(kù)項(xiàng)目 ??大大小小的樓盤(pán)，皆因緊挨著金開(kāi)大道這條黃金線，而被冠上一個(gè)響亮的名字—— 金開(kāi)組團(tuán)。 隨著新一輪開(kāi)發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨(dú)特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢(shì)，北部房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景仍是無(wú)人能比的。 三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點(diǎn) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 融科智地 預(yù)測(cè)是獨(dú)立別墅 棕櫚泉國(guó)際花園 獨(dú)立別墅