【導(dǎo)讀】通過(guò)上表我們可以看出多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都集中在8月份。年整個(gè)市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)迅速放大。就這三個(gè)樓盤(pán)我們可以看出總市值超過(guò)31億元，共能容納。很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題是，這三家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商都希望在一年內(nèi)把。意味著市場(chǎng)上的居民財(cái)富有近20. 各個(gè)樓盤(pán)在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上。趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，社區(qū)主題沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別。第一梯隊(duì)是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤(pán)。品牌知名度，可謂名利雙收。這部分樓盤(pán)市場(chǎng)定位除獨(dú)立。重慶北部新區(qū)于2020年4月25日掛牌成立。設(shè)計(jì)70萬(wàn)標(biāo)箱、連接長(zhǎng)江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2020年7月開(kāi)工建設(shè)。北部新區(qū)建設(shè)用地平方公里，規(guī)劃人口65萬(wàn)人。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園、北部新區(qū)?！笆锲嚦恰贝蛟斐蔀橐愿Ｌ剞I車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，汽車城已入駐長(zhǎng)安福特轎車。規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點(diǎn)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)和發(fā)展。

　　

【正文】 心、北京名都園、玫瑰園等高檔樓盤(pán)當(dāng)家的物管公司，其絕大部分資深員工有著多年的五星級(jí)酒店管理經(jīng)驗(yàn)。 銷售狀況 該項(xiàng) 目暫定于 2020 年 8 月份開(kāi)盤(pán) ， 佰富 GOLF 別墅的目標(biāo)客戶是各行業(yè)的精英，他們對(duì)生活有不同的品位和要求。為此，佰富 GOLF 別墅將針對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行訂制式設(shè)計(jì)：有意向的客戶在先考察完別墅所在的地塊后，可以從 20 多種戶型和外立面中根據(jù)自己喜好選擇；設(shè)計(jì)師將根據(jù)客戶在細(xì)節(jié)的要求，對(duì)相應(yīng)方案做出調(diào)整，最后才是施工、交房。訂制式設(shè)計(jì)服務(wù)，也是佰富 GOLF 別墅能夠被稱之為豪宅的理由之一 ，目的是要將佰富 GOLF 別墅打造成為 “ 每一位業(yè)主的夢(mèng)中家園 ” 。 可以預(yù)測(cè)的是，佰富高爾夫別墅的出現(xiàn)，應(yīng)該會(huì)給重慶住宅的高端市場(chǎng)帶來(lái)震撼 十二、金科天籟城 開(kāi)發(fā)商背景 金科集團(tuán) 重慶好來(lái)聚房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目基本情況 金科 .天籟城是金科集團(tuán)在北部新區(qū)著力打造的全新項(xiàng)目。該樓盤(pán)位于重慶市北部新區(qū)光電園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，總用地約 500 余畝，北接 300 畝古木峰公園和千畝北部植物園。 金科 .天籟城 是 聯(lián)排別墅 ， 以獨(dú)特的院落式規(guī)劃，將傳統(tǒng)民居與現(xiàn)代住宅緊密相融，回歸中國(guó)傳統(tǒng)的居住情懷，打造現(xiàn)代中國(guó)人追尋已久的院落生活。它的建成將對(duì)完善光電園區(qū)的整體功能和城市形象起到重要的作用。同時(shí)，它的建成也將為拉動(dòng)光電園區(qū)中心區(qū)整體的全面建設(shè)起到重要的作用。 周邊配套 :巴蜀小學(xué) 、 特色幼兒園 。 美社到沙區(qū) 、江北、渝北、渝中、南岸、皆可通過(guò)外環(huán)、五童路， 210 國(guó)道順利直達(dá)，即使要到南坪四公里，也不會(huì)超過(guò) 30 分鐘。 近年來(lái)，重慶市重心北移，加快了天籟城地區(qū)的基建。對(duì)于美社來(lái)說(shuō) ,在生活配套上已幾近完美。金科 天籟城配備了大型超市，兩個(gè)大型游泳池，一條餐飲休閑街，同時(shí)計(jì)劃設(shè)置銀行分理處，位于天籟城 美社的北面，北部新區(qū)就規(guī)劃有一個(gè)國(guó)際級(jí)醫(yī)院。五大生活配套可滿足天籟城業(yè)主的日常生活及符合身份的高檔聚會(huì)場(chǎng)合，與此同時(shí)，天籟城項(xiàng)目還設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的多功能俱樂(lè)部，完全可讓天籟城業(yè)主的生活多 姿多彩。猶為值得一提的是，從美社正東面的交通干道，將于 2020 年 6 月 貫穿至龍湖花園南大門(mén)。屆時(shí)，從美社至觀音橋等地的交通時(shí)間將比現(xiàn)在提早 5－ 10 分種。 銷售情況 天籟城 美社， 2020 年 8 月 3 日終于面市 ， 受 到市場(chǎng)的熱烈 追捧 。 盡管天籟城多種戶型單價(jià)突破 4200 元 /平方米，但當(dāng)日仍賣(mài)出近 200 套房，銷售金額突破 8000 萬(wàn)。 天籟城 美社 一期熱銷原因分析 一是產(chǎn)品的成功定位。今年上半年席卷全國(guó)的 “ 非典 ” 疫情改變了消費(fèi)者的居家和置業(yè)觀念，高層建筑在通風(fēng)和采光上存在著難以避免的缺陷，而天籟城 美社推出的花園洋房為 全板式一梯兩戶，坐北朝南，通風(fēng)采光俱佳，在重慶尚不多見(jiàn)。 二是規(guī)劃的放松空間設(shè)計(jì)。目前重慶的小區(qū)規(guī)劃重 “ 表 ” 輕 “ 里 ” ，缺乏對(duì)居住者的人文關(guān)懷，鄰里之間沒(méi)有溝通，難以交流。天籟城認(rèn)為，人的三分之二時(shí)間是在家度過(guò)的，居家生活乃是追求心情的放松空間。因此天籟城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)群體和私人空間的平衡，追求親密鄰里的建筑組群布局。 三是完善的配套設(shè)施。為了打造優(yōu)質(zhì)居家環(huán)境，天籟城不惜投入重金，在教育上斥 3500 萬(wàn)巨資引入重慶巴蜀，在交通上投入近 3000 萬(wàn)元引入 465 路等多條公交線路，每隔 6 分鐘經(jīng)過(guò)天籟城小區(qū)。此外還將引 入超市，修建大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，設(shè)置先進(jìn)的壓縮式垃圾處理站。四是風(fēng)水的 “ 三向 ” 講究。天籟城很好地解決了朝向、坡向、風(fēng)向的風(fēng)水 “ 三向 ” 問(wèn)題。 天籟城 美社 迄今為止已經(jīng)全部銷售完畢。 十三、其它項(xiàng)目 保 利集團(tuán) 圈地 3000 余畝，打造高爾夫物業(yè)，據(jù)稱目標(biāo)是建造亞洲最大的高爾夫球場(chǎng)，球場(chǎng)邊分布的是頂級(jí)的獨(dú)立別墅。 聯(lián)想 融科智地 在鴛鴦鎮(zhèn) 圈地 1000 畝 ，其具體定位和規(guī)劃尚未出臺(tái) 。 根據(jù)其內(nèi)部人員透露可能是搞度假型別墅或是商務(wù)別墅區(qū)。 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 一、北部新區(qū)樓盤(pán)特點(diǎn) 大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨 項(xiàng)目名稱 占地面積 形態(tài) 備注 藍(lán)湖郡 1600畝 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 棕櫚泉國(guó)際花園 1200畝 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 保 利集團(tuán) 3000畝 獨(dú)立別墅 正在規(guī)劃中 魯能星城 2020畝 小高層 藍(lán)山湖 1400畝 聯(lián)排別墅 正在規(guī)劃中 融科智地 1000畝 預(yù)測(cè)獨(dú)立別墅 正在規(guī)劃中 天湖美鎮(zhèn) 500畝 花園洋房 財(cái)富中心 500畝 小高層、高層 水晶酈城 500畝 小高層 佰富高爾夫別墅 400畝 獨(dú)立別墅 比華利 300畝 獨(dú)立別墅 低密度 項(xiàng)目名稱 容積率 項(xiàng)目名 稱 容積率 藍(lán)湖郡 融科智地 預(yù)計(jì)低于 棕櫚泉國(guó)際花園 天湖美鎮(zhèn) 保 利集團(tuán) 預(yù)計(jì)低于 財(cái)富中心 魯能星城 水晶酈城 藍(lán)山湖 佰富高爾夫別墅 比華利 高價(jià)位 北部新區(qū)的樓盤(pán)起價(jià)在 3500 元 /平方米以上，平均價(jià)格為 5000 元 /平方米左右。 從以上兩組數(shù)據(jù)我們可以看出，北部新區(qū)將 是高端市場(chǎng)的表演舞臺(tái)，重慶未來(lái)的新富人區(qū)將從新牌坊向北延伸。 二、北部新區(qū)及其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷售力分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 價(jià)格水平 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交房時(shí)間 藍(lán)湖郡 聯(lián)排別墅、獨(dú)立 別墅 5000元 / M2起 2020年 2月 一期 2020年 棕櫚泉 國(guó)際花園 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅 5000元 / M2起 2020年 7月 25日 一期 2020年 保 利集團(tuán) 獨(dú)立別墅 未定 2020年 未定 魯能星城 小高層 一期均價(jià) 3400 2020年 6月 15日 一期 2020年 藍(lán)山湖 聯(lián)排別墅 未定 2020秋交會(huì) 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房 4000元 / M2起 2020年 8月 一期 2020年 財(cái)富中心 小高層、高層 3700元 / M2起 2020年 7月 3日 水晶酈城 小高層 3180元 / M2起 2020年 8月一期 2020年 4月二期 一期 2020年 佰富高爾夫 別墅 獨(dú)立別墅 10000元 / M2起 2020年 8月 一期 2020年 比華利 獨(dú)立別墅 10000元 / M2 2020年 4月 17日 2020年 大川水岸 聯(lián)排別墅 最低 2900元 / M2 2020年 5月 2020年 9月 獨(dú)立別墅 最高 5500元 / M2 翡翠湖 聯(lián)排別墅 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 110萬(wàn)起 獨(dú)立別墅 180萬(wàn)起 2020年 2020年 陽(yáng)光 100 多種建筑 形態(tài) 未定 2020年底 一期 2020年底 通過(guò)分析我們可以看出各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間幾乎都集中在今年，各項(xiàng)目 的一期竣工和交房時(shí)間都集中在 2020 年底和 2020 年。因此，今明兩年整個(gè)市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)迅速放大。 三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)表： 項(xiàng)目 建筑設(shè)計(jì)單位 景觀設(shè)計(jì)單位 物管單位 回龍灣 機(jī)械工業(yè)部第三設(shè)計(jì)院 香港戴德梁行 光華陽(yáng)光水城 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司 貝爾高林（香港）有限公司 深圳金地物業(yè)管理有限公司 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 澳大利亞 DCM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（一期）丹麥 SHL建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（二期） 融僑風(fēng)臨洲 機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究所 深圳歐博環(huán)境景觀設(shè)計(jì)有限公司 重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司 天驕美茵河谷 西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 英才景觀設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司 天驕物管 魯能星城 澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)集團(tuán) 貝爾高林香港公司 戴德梁行 美堤雅城 澳洲 ANS工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 深圳市遠(yuǎn)洲環(huán)境景觀設(shè)計(jì)有限公司 重慶泓山物業(yè)管理有限公司 競(jìng)地溯源居 澳洲 HASSELL及香港 澳洲 HASSELL 深圳金地物業(yè)管理公 怡境師事務(wù)所 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江北區(qū) 魯能星城、大川水岸、佰富高爾夫別墅、 九龍坡區(qū)（高新區(qū)） 天驕美茵河谷 沙坪壩區(qū) 中安翡翠湖、 渝北區(qū)（北部新區(qū)） 金科天籟城、金科天湖美鎮(zhèn)、 棕櫚泉國(guó)際花園、比華利、 藍(lán)湖郡、財(cái)富中心、藍(lán)山湖 巴南區(qū) 日月山莊 我們可以看出本案項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤(pán)是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于 CBD 的邊緣范圍，所以大量的消費(fèi)者會(huì)在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如 何爭(zhēng)取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費(fèi)者）是開(kāi)展?fàn)I銷的重要工作。 五、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題統(tǒng)計(jì) 樓盤(pán)名稱 推廣主題 藍(lán)湖郡 一生一棟，品味傳承 水晶酈城 善待自然，善待未來(lái)生活 /一生幸福，值得等待 財(cái)富中心 新一代品質(zhì)空間 /涉外商務(wù)區(qū) 魯能星城 CBD 首席親水生活保護(hù)區(qū) 棕櫚泉國(guó)際花園 未定 中安翡翠湖 創(chuàng)意無(wú)限生活 金科天湖美鎮(zhèn) 第三代花園洋房 /一城山色半城湖 六、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廣告投放量 （一）藍(lán)湖郡 7612242051015一月 二月 三月 四月 五月 六月 重慶晨報(bào) 重慶日?qǐng)?bào) 重慶商報(bào) 重慶晚報(bào) 總計(jì) 一月 1 1 2 二月 2 1 1 4 三月 1 1 2 四月 8 4 12 五月 4 1 1 6 六月 2 2 3 7 總計(jì) 9 1 13 10 33 （二）龍湖水晶酈城 751182051015二月 三月 四月 五月 六月 重慶晨報(bào) 重慶經(jīng)濟(jì)報(bào) 重慶青年報(bào) 重慶商報(bào) 重慶晚報(bào) 總計(jì) 二月 1 1 2 三月 1 1 1 3 2 8 四月 2 1 1 3 4 11 五月 1 1 1 2 5 六月 3 1 2 1 7 總計(jì) 7 4 4 11 7 33 （三）魯能星城 6597640510一月 二月 三月 四月 五月 六月 月 重慶晨報(bào) 重慶經(jīng)濟(jì)報(bào) 重慶青年報(bào) 重慶商報(bào) 重慶晚報(bào) 總計(jì) 一月 2 1 1 4 二月 1 1 1 2 1 6 三月 3 2 2 7 四月 2 1 1 2 3 9 五月 3 2 5 六月 2 1 3 6 總計(jì) 13 2 2 8 12 37 （四）中安翡翠湖 2522110510一月 二月 三月 四月 五月 六月 月 重慶晨報(bào) 重慶經(jīng)濟(jì)報(bào) 重慶商報(bào) 重慶晚報(bào) 總計(jì) 一月 1 1 二月 1 1 三月 1 1 2 四月 1 1 2 五月 2 2 1 5 六月 2 2 總計(jì)