【正文】 不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，由于價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）趨同，其目標(biāo)客戶群存在諸多的共性；2. 由于南岸區(qū)所獨(dú)具的區(qū)域、景觀優(yōu)勢(shì)，及主城其它各區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)的趨勢(shì)所致，南岸區(qū)樓盤的目標(biāo)客戶群分布區(qū)域皆存豐共性：以南岸區(qū)、渝中區(qū)、和九龍坡區(qū)為主力區(qū)域（稀缺性產(chǎn)品除外）。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成前期為附近居民及想改善住房條件者，附近大中院校教職工及開發(fā)單位職工，后期隨著項(xiàng)目品質(zhì)的打造及價(jià)格的攀高，逐漸演變成中產(chǎn)階段及附近大中院校教職工居多。這些將成為我們項(xiàng)目開發(fā)的前車之鑒；(六)、目標(biāo)客戶群分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地3. 通過我們對(duì)各案的深入分析，目前市場(chǎng)上還是以適用性、功能性較強(qiáng)的戶型較為俏銷，具體的套內(nèi)戶型面積為：60㎡80㎡的二室二廳、90㎡105㎡三室二廳、120㎡130㎡四室二廳；4. 各案銷售狀況較為平穩(wěn)，大戶型因?yàn)榻^大多數(shù)都選擇景觀資源較好的面，因此單價(jià)及總價(jià)都較高，相對(duì)銷售緩慢；5. 在某些景觀差異性較大的社區(qū)（如中天一期一組團(tuán)：55㎡69㎡2室2廳、84㎡93㎡3室2廳戶型面積控制合理、適用性強(qiáng)，獨(dú)特的建筑規(guī)劃、建筑形態(tài)、原始的生態(tài)環(huán)境、較為齊全的攝取配套等諸多因素構(gòu)成了該案，迅速的銷售38㎡50㎡1室1廳51㎡69㎡2室2廳85㎡101㎡3室2廳在品牌的支撐下，該案的區(qū)位也很有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在學(xué)校的旁邊也吸引了一部分投資者滯銷戶型受面積景觀不大，景觀較差的戶型相對(duì)滯銷。滯銷戶型約100㎡的三房，由于戶型較差，景觀也較差，因此尚未銷罄。未銷售未銷售。預(yù)計(jì)花園洋房套內(nèi)均價(jià)3000元/㎡；聯(lián)排別墅總價(jià)在90150萬價(jià)位之間。未確定。售罄滯銷戶型139㎡163㎡的江景戶型由于面積較大，單價(jià)較高，銷售相對(duì)滯后。未定。另外也有部分樓盤是由發(fā)展商旗下的物管公司來管理，如陽光華庭聘請(qǐng)洋士達(dá)，而融僑半島則請(qǐng)了融僑錦江，而在管理方面小區(qū)均實(shí)行封閉式智能化管理；在個(gè)性服務(wù)上沒有十分明顯的亮點(diǎn)。而較為特殊的是，處于快速主干道學(xué)府大道區(qū)域的樓盤商業(yè)體量面積范圍均在1500㎡7500㎡。一期一組團(tuán)：位于小高層底商一期二組團(tuán)：獨(dú)立梯式步小型商業(yè)沿街規(guī)劃為兩層商業(yè)位于臨街面，未做明確定位，待于自然形成。會(huì)所及休閑服務(wù)配置諸乒乓球、壁球等常規(guī)休閑、康體設(shè)施及其它常規(guī)服務(wù)，配置熱風(fēng)情游泳池，無太多特色。陽光美地學(xué)府大道69號(hào)華宇提供了完善的功能及設(shè)施，包含居委會(huì)、健身房、運(yùn)動(dòng)中心、西餐廳、網(wǎng)吧、美容美發(fā)中心醫(yī)療保健、溫泉桑拿、室內(nèi)雙水游泳池等綜合服務(wù)，提高住戶生活品質(zhì)。運(yùn)動(dòng)休閑配套：二期增設(shè)了壁球館、攀巖、網(wǎng)球場(chǎng)、保健中心等眾多社區(qū)配套，在擴(kuò)版后的全新的規(guī)劃中，還有多個(gè)不同風(fēng)格的游泳池，一個(gè)七人制足球場(chǎng)、建筑面積約1萬方的運(yùn)動(dòng)會(huì)館會(huì)所及休閑服務(wù)融僑溫泉度假臨江而建，共6層，總建筑面積18025㎡。打造天池林海商業(yè)街，街內(nèi)設(shè)計(jì)了諸多不同立面、層數(shù)、色彩的商業(yè)店鋪，仿佛在告訴人們，這條街不是一朝一夕形成的，而是經(jīng)過數(shù)百年歷史沉淀而產(chǎn)生的。未定。未定。社區(qū)設(shè)置大型會(huì)所。社區(qū)內(nèi)部以滿足人們生活基本需求為前提。整個(gè)商業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)將以中高檔精致名店為主方向，如咖啡館、西餐廳、影音書店、時(shí)裝館、主題沙龍、酒吧、茶藝館、工藝專賣店等。商業(yè)規(guī)劃約10萬㎡以滿足社區(qū)需求為主，㎡。 未定。社區(qū)內(nèi)部有基本的康體設(shè)施及基本的便民商業(yè)配套，但教育需求及其它生活配套需要借助社區(qū)外部來解決。運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套：環(huán)組團(tuán)晨徑、健康步道、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、五人小型足球場(chǎng)、壁球館、水上樂園、籃球場(chǎng)等。5. 目前市場(chǎng)一房面積間集中在套內(nèi)3858㎡之間，二房面積段集中在套內(nèi)5580㎡之間，三房面積集中在套內(nèi)80110㎡之間，四房以上戶型多采用錯(cuò)、躍層結(jié)構(gòu)，面積區(qū)間介定不太明顯，多集中在130200㎡之間。溯源居較為特殊，運(yùn)用純花園洋房概念，利用精心打造的內(nèi)部山水園林綠化、景觀作為堅(jiān)實(shí)的支撐。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)將“陽光”理念發(fā)揮極致，層層退臺(tái)，底層擁有私家庭院，上層戶戶擁有空中露臺(tái)花園，頂層擁有屋頂花園，在平面和立體上均實(shí)現(xiàn)與大自然的親密接觸；大量的采用落地窗和凸窗，不僅使各個(gè)空間光線充沛，更把景觀充分的融入建筑；露臺(tái)和多功能陽光室的設(shè)計(jì)，為休閑、觀景、親觸自然提供絕佳的生活空間；一梯兩戶、全明設(shè)計(jì)、直線型穿堂風(fēng)組織，提供節(jié)能舒適的同時(shí)，更是健康的有效保證；部分單位設(shè)計(jì)與客廳、餐廳相連接的入戶花園，營(yíng)造現(xiàn)代的院落式生活。該案還是堅(jiān)持了華宇集團(tuán)一貫的建筑規(guī)劃風(fēng)格，高容積率，高建筑密度。江南楓庭產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色順應(yīng)原始的山行地脈，以貫穿社區(qū)的沿湖景觀休閑大道為主軸，將建筑與環(huán)境緊密聯(lián)系，規(guī)劃以“住宅院落街道街坊”空間漸進(jìn)格局分隔成各個(gè)功能區(qū)，作為“大客廳”的院落，“可游、可賞、可融入”的街鎮(zhèn)空間，開放的空間布局。均采用一梯兩戶，環(huán)繞中心園景帶，主臥、次臥都見景, 客廳相對(duì)獨(dú)立, 戶戶均為雙陽臺(tái).運(yùn)用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中常用的設(shè)計(jì)手法，如落地窗、凸窗、底層架空、門廳、隱形空調(diào)位等，使建筑造型簡(jiǎn)潔明快，富有文化內(nèi)涵，又不乏現(xiàn)代居住建筑所有的時(shí)代特征三期有效利用景觀資源，建筑形態(tài)以高層為主，主力戶型面積控制在，60㎡100㎡的二室二廳、三室 二廳，戶型小巧實(shí)用。在具體建筑的設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)者更是追求最佳觀景效果，如多呈南北朝向、帶大型落地玻璃、別墅呈退臺(tái)式并帶寬大的休閑露臺(tái)等。 整個(gè)半島公建采用集中布局，住宅采用組團(tuán)式圍合布局。一期花園洋房面積70㎡150㎡，約400套；聯(lián)排別墅面積180㎡260㎡，共247套。設(shè)置大型露臺(tái)或景觀飄窗，一覽窗個(gè)南山美景；設(shè)置獨(dú)立健身房；客廳與餐廳保持空間獨(dú)立又視線相連，餐廳外的陽臺(tái)將風(fēng)景引入室內(nèi)；整個(gè)格局通透，方正，功能分區(qū)合理。米藍(lán)色的建筑格調(diào)，簡(jiǎn)潔、個(gè)性突出，與悠悠南山形成鮮明的對(duì)比。B區(qū)為商業(yè)物業(yè)，沿崇文大道的普羅旺斯風(fēng)情街，集購物、飲食、娛樂、休閑、旅游等功能為一體。10多個(gè)頗具規(guī)模的組團(tuán)綠地多姿多彩，眾星拱月般地圍繞著以會(huì)所為中心的特大中心綠地和自然成趣的人工湖泊。一期戶型呈多樣性，充分考慮了對(duì)景觀資源的利用；二、三期均為大戶品居，充分利用三重景觀，采用鋼、鋁、玻璃加以詮釋，讓工業(yè)化的氣息四散飛揚(yáng)；“入戶花園”、“景觀平臺(tái)”、“空中花園”、“步入式衣帽間”、“家庭休閑廳”、“主臥陽光房”將功能最大化展示；自然通透的采光、每戶均有的超大陽臺(tái)、推窗即見的諧和美景，無不彰顯雅致品居的完美主義。各排連體住宅則相對(duì)前后錯(cuò)開，突破純直線的鋪排，在整齊的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出極具視覺美的秩序感和層次感。產(chǎn)品總體定位：重慶首座城市江景amp。其板式與點(diǎn)式結(jié)合及一梯兩戶使小區(qū)樓房基本上能觀江望中庭，景觀性極好。各案在小區(qū)園林小品的塑造也各有特色。景觀設(shè)計(jì)利用基地、西面及南面均臨城市主干道的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造獨(dú)特的商業(yè)街道景觀，利用基地原有山地地形，于地勢(shì)較低處設(shè)立大型水體，以大面積湖面作為主體景觀，各組團(tuán)設(shè)置中庭花園。還在每棟住宅樓入口附近設(shè)置室外綠化空間，豐富了居民的生活環(huán)境?！捌俨肌彪S地形的高低錯(cuò)落，瀑布激流飛濺。景觀設(shè)計(jì)尊重原生地貌,順應(yīng)自然地勢(shì)高差,㎡生態(tài)中庭花園,經(jīng)典九龍瀑布,批、噴珠濺玉,以水為媒的設(shè)計(jì)思路，由貝爾高林、歐博等國(guó)際頂級(jí)景觀公司傾力設(shè)計(jì)，瀑布、小溪、河谷、噴泉都采用了活水處理，歡騰中體現(xiàn)生命的活力。奔流的長(zhǎng)江此形成了一個(gè)碩大的拱型轉(zhuǎn)彎，江面由此開闊，呈現(xiàn)出半島氣質(zhì)。依仗90畝天然涂山湖，環(huán)湖而建，5000㎡的大型綠地廣場(chǎng)正對(duì)上山的路口；涂山湖公園緊鄰黃桷埡文化廣場(chǎng)；從東部山頂造七條水系引入小區(qū)，匯聚涂山湖之中；人工內(nèi)湖貫穿南北，沿岸的木棧道盡顯水岸風(fēng)情；各個(gè)組團(tuán)利用大量植載進(jìn)行圍隔，分別享有獨(dú)自的景觀資源；在組團(tuán)交叉地帶，沿小區(qū)主干道的區(qū)域，打造精品主題雕塑或水景。景觀設(shè)計(jì)“綠色、陽光、水”是本住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的主題。社區(qū)以較高綠化率來彌補(bǔ)外部景觀的不足，住宅平面環(huán)繞中心園景帶，以中庭花園及水景、游泳池實(shí)現(xiàn)戶戶觀景。絕大部分的房屋能夠直面江景；80000㎡浩瀚主題公園依山面江，有著良好的山景、江景、城市景觀（渝中半島）資源。華宇楓庭開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶商社(集團(tuán))中天物業(yè)發(fā)展有限公司重慶江南大學(xué)城置業(yè)有限公司重慶天景置業(yè)有限公司華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司建筑設(shè)計(jì)美國(guó)和光空間(國(guó)際)規(guī)劃與設(shè)計(jì)顧問有限公司澳洲HASSELL和香港怡經(jīng)師設(shè)計(jì)事物所香港陳世民建筑師事物所景觀設(shè)計(jì)香港ADI雅博奧頓景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司深圳金地物業(yè)管理有限公司華宇物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址南岸區(qū)四公里南湖路南岸學(xué)府大道重慶交院南坪四公里110中學(xué)對(duì)面總體規(guī)劃用地面積150畝1000畝33畝總建面積15多萬㎡㎡10萬㎡住宅面積約13萬㎡商業(yè)面積約3萬㎡1500㎡2000㎡配套面積不詳不詳不詳產(chǎn)品形態(tài)3+4層、4+6層的多層觀景花園洋房小高層、多層、花園洋房高層總 戶 數(shù)866戶1467860戶停 車 位500多個(gè)625容 積 率綠 化 率30%%不詳小結(jié)：1. 隨著重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策前提條件下，國(guó)內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)紛紛涌入我市，幾乎占據(jù)了市場(chǎng)的半壁江山，他們豐富、超前的開發(fā)理念，為重慶樓市以及區(qū)域市場(chǎng)注如了新鮮的血液，同時(shí)起到了很好的推動(dòng)，也加劇了重慶樓市的競(jìng)爭(zhēng)；2. 較為知名的本外地發(fā)展商大規(guī)模的圈地，大盤層出不窮，南岸區(qū)的大盤時(shí)代已經(jīng)悄然來臨；3. 南岸區(qū)房地產(chǎn)熱點(diǎn)主要分布南山區(qū)域、南濱區(qū)域、學(xué)府大道三大區(qū)域；4. 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，好的產(chǎn)品是基本條件，各案都不惜重金聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名建筑、景觀、物管企業(yè)精心打造項(xiàng)目；5. 從個(gè)案整體情況看，社區(qū)建筑形態(tài)多采用復(fù)合式，以多層（含花園洋房）、小高層、高層為社區(qū)主要建筑形態(tài)，綠化率多在40%以上；(二)、景觀表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地溯源居開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶金匯置業(yè)有限公司重慶隆鑫地產(chǎn)重慶武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶競(jìng)地實(shí)業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)澳洲ANS工程設(shè)計(jì)顧問公司香港華藝設(shè)計(jì)顧問（深圳）有限公司西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院。陽光美地、學(xué)府大道69號(hào)、華宇南入口區(qū)原有交通學(xué)院臨街面長(zhǎng)，預(yù)留空間不多，因此該區(qū)域主要處理好了南入口的標(biāo)志性問題以及整體街道空間的統(tǒng)一性問題，同時(shí)補(bǔ)充了社區(qū)教育及科技企業(yè)辦公等問題。建筑功能主要是為科技辦公樓，提供科技企業(yè)辦公之用。整段設(shè)計(jì)收放有序，高低錯(cuò)落，注重城市街景，講究軸線布局，功能分區(qū)明確而互動(dòng)，是一組有機(jī)而嶄新的城市群雕?！?交通技術(shù)博覽研發(fā)中心區(qū)㎡（約125畝），建筑面積約10萬㎡，建筑形式為多層，其中既有大型集中的交通技術(shù)展示中心，又有小型的成組的研發(fā)基地。● 科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)㎡（約115畝），規(guī)劃建筑面積25萬㎡，規(guī)劃將該地段分為前后兩部分，前半部分為服務(wù)中心，高層辦公樓，主要為大學(xué)城的各辦公機(jī)構(gòu)，以及世界各地的科研、教育機(jī)構(gòu)提供辦公設(shè)施，同時(shí)，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會(huì)、洽談會(huì)、酒會(huì)等；后半部分為創(chuàng)業(yè)平臺(tái)區(qū)，為中小型科技企業(yè)及個(gè)人提供優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，建筑形式采用生態(tài)建筑形式?！?大學(xué)城廣場(chǎng)㎡，是一個(gè)大型休閑、集會(huì)廣場(chǎng)，期中有整片草坪，硬質(zhì)鋪裝地面、噴泉、高科技燈光設(shè)施等，是一個(gè)聲、光、電手段齊全、功能分區(qū)完整明晰、空間變化豐富的開敞空間，是整個(gè)大學(xué)城的聚焦點(diǎn)，為城市提供了一個(gè)大型而優(yōu)美的環(huán)境，為周邊學(xué)校師生提供一個(gè)相互交往，舉辦大型演出，集會(huì)的有機(jī)空間?！?社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)區(qū)㎡，規(guī)劃有面向社區(qū)建筑活動(dòng)的體育館一座，并有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等設(shè)施，在內(nèi)側(cè)設(shè)計(jì)有體育用品專賣店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。工商大學(xué)南側(cè)為重慶交通科研設(shè)計(jì)院，利用其沿街堡坎未建設(shè)區(qū)域，規(guī)劃為交通研究中心，沿學(xué)府大道布置，建筑為多層，形成突出橫向線條，借此統(tǒng)一后面新建住宅等項(xiàng)目所帶來的紛亂之感，并補(bǔ)充完善學(xué)府大道的科研功能?？偛炕叵蚰?，現(xiàn)為110中學(xué)用地，其緊臨商學(xué)院，為解決工商大學(xué)入口狹窄，臨街面過小的矛盾，并整合優(yōu)勢(shì)資源，將110中學(xué)用地并入工商大學(xué)用地范圍，將其臨學(xué)府大道一側(cè)規(guī)劃為繼續(xù)教育學(xué)院，既使其能對(duì)外獨(dú)立形成入口，又可擴(kuò)大工商大學(xué)的展示區(qū)域，形成更強(qiáng)烈的教學(xué)區(qū)城市形象，從形成和內(nèi)容上加強(qiáng)與區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)的互融。㎡（約117畝），規(guī)劃形式為硅晶體結(jié)構(gòu)，即形成一個(gè)用地面積約12萬㎡的單元，可根據(jù)具體進(jìn)駐情況不斷沿伸、發(fā)展，并在臨道路旁設(shè)置服務(wù)中心，為各大機(jī)構(gòu)服務(wù)。本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的核心地段，設(shè)計(jì)中采用收放有序，高低錯(cuò)落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中的大學(xué)生廣場(chǎng)成為多功能區(qū)的中心?！?四公里立交橋入口區(qū)本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的北入口，同時(shí)也是主城區(qū)進(jìn)入大學(xué)城的第一視線，因此項(xiàng)目設(shè)置要突出特點(diǎn)，振奮精神。 l 項(xiàng)目前期手續(xù)進(jìn)展緩慢 目前一些項(xiàng)目在實(shí)施過程中因建設(shè)手續(xù)繁復(fù)，進(jìn)展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌金香庭項(xiàng)目已交房投入使用；融僑半島B2組團(tuán)、南濱印象、帝景名苑二期、上海城一期A區(qū)、崇文小區(qū)一期、今福小區(qū)、富翔花園一期、綠岸今朝A區(qū)等項(xiàng)目計(jì)劃在7月底竣工；國(guó)際會(huì)議展覽中心、萬凱大廈、天龍廣場(chǎng)二期A棟、泰正花園二期、貝迪世紀(jì)新城一期、興宇花園E棟、陽光華庭三期、海棠曉月A駿龍園、麗景江山、祥和人家、十一中學(xué)生公寓、江南麗景、天景雅筑、交院學(xué)生宿舍、重郵大學(xué)城等項(xiàng)目實(shí)施順利；帝景摩爾商業(yè)公園、南坪飯店舊城改造、宏聲假日廣場(chǎng)、陽光100、東原世紀(jì)濱江、都市經(jīng)典、金桂園B區(qū)一期、黃桷小區(qū)、長(zhǎng)生客運(yùn)站改擴(kuò)建、東風(fēng)坡片區(qū)、武夷濱江、高山流水、長(zhǎng)青湖等項(xiàng)目正在平場(chǎng)或基礎(chǔ)施工；景瑞名江國(guó)際城、華聯(lián)五星級(jí)酒店、