【正文】 項目近期工作要點項目的近期工作要點主要為四方面：一是加速實施股權(quán)收購；二是制定細致全面的拆遷方案；三是進一步市場研究和細分，實現(xiàn)目標客群的精準定位；四是根據(jù)市場研究和目標客群，進行方案的論證，落實規(guī)劃方案的調(diào)整事項。這三方面加大了拆遷的難度?？梢暂^低的成本實現(xiàn)XX村二期項目剩余103戶的拆遷工作，使該項目盡快開工；公司的品牌運作層面完全取得首都核心區(qū)域熱點項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，有助于擴大我公司品牌的影響力和號召力，提高社會的知名度和美譽度，打造高端物業(yè)的品牌形象。公司層面的不足因本項目的定位是精品高檔物業(yè)，相較中低端物業(yè)，公司的開發(fā)經(jīng)驗不足。這有助于我們降低投資過程中的各種風險，實現(xiàn)穩(wěn)健的投資回報。項目區(qū)域及地塊周邊配套公建和基礎設施發(fā)達完善，商務氛圍成熟濃厚，生活便利。一、機構(gòu)設置總經(jīng)理1人，運營總監(jiān)1人，財務總監(jiān)1人。，其余的為銷售回款及工程占押款。根據(jù)我們對項目的實際把握深度、以及直接開發(fā)的歷史成本數(shù)據(jù)，已批準的規(guī)劃方案，直接開發(fā)成本是一個最佳測算數(shù)，可靠性高。項目投資周期基本符合計劃周期。各產(chǎn)品類型的平均售價各類物業(yè)平均售價預計如下：住宅均價30000元/平方米、辦公33000元/平米、商業(yè)36000元/平方米、地下一層商業(yè)20000元/平方米、地下停車位20萬元/個。預繳所得稅9102萬元，項目結(jié)算后補繳295萬元。項目投資情況項目總投資148686萬元、直接開發(fā)成本124570萬元、期間費用12008萬元。銷售計劃控制節(jié)點預（銷）證完成時間：20116月份計劃開盤時間：20106月計劃完成銷售時間：2013年底上述計劃按附件《經(jīng)濟測算表格》的附表三格式要求編寫，計劃控制節(jié)點在表中標注或備注說明第六部分：投資收益分析一、成本測算本報告的測算以初步設計方案的經(jīng)濟指標為依據(jù)。（三）建筑裝修標準樓、地面墻面頂棚外門窗防火門（戶門）商業(yè)、超市混凝土樓板水泥抹平耐水膩子耐水膩子鋁合金中空玻璃鋼制噴漆餐飲會所混凝土樓板水泥抹平耐水膩子耐水膩子鋁合金中空玻璃鋼制噴漆辦公混凝土樓板水泥抹平耐水膩子耐水膩子斷熱鋁合金中空玻璃鋼制噴漆汽車庫混凝土樓面耐擦洗涂料水泥膩子鋼制噴漆設備用房、自行車庫混凝土樓面鋼制噴漆住宅門廳大理石薄型大理石或仿石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃樓電梯廳大理石薄型大理石或仿石地磚石膏板吊頂鋁合金中空玻璃鋼制噴漆住宅戶內(nèi)混凝土樓板水泥抹平耐水膩子耐水膩子斷熱鋁合金中空玻璃三防戶門（四）主要戶型指標統(tǒng)計戶型編號居室數(shù)戶數(shù)套內(nèi)建筑面積（m2）層攤建筑面積（m2）（不含陽臺）備注1樓1A(1A反)3室2廳1衛(wèi)18各層陽臺面積不同1B1室1廳1衛(wèi)101C2室2廳1衛(wèi)101D2室2廳1衛(wèi)101E1室1廳1衛(wèi)10114A3室3廳2衛(wèi)23樓2A(3A)2室2廳1衛(wèi)212樓從5層開始為住宅，3樓從6層開始為住宅，各層陽臺面積不同2B(3B)1室1廳1衛(wèi)332C(3C)2室2廳1衛(wèi)332D(3D)2室2廳1衛(wèi)332E(3E)1室1廳1衛(wèi)332F(3F)2室2廳1衛(wèi)21216A(316A)3室3廳2衛(wèi)2216F(316F)4室3廳2衛(wèi)2218A(318A)3室3廳2衛(wèi)2218F(318F)4室3廳2衛(wèi)2220A(320A)3室3廳2衛(wèi)2220F(320F)4室3廳2衛(wèi)24樓4A（4A反）2室2廳1衛(wèi)244B（4B反）1室2廳1衛(wèi)244C2室2廳2衛(wèi)104D1室2廳1衛(wèi)104E2室2廳2衛(wèi)104F(4F)4室3廳3衛(wèi)2合計326戶第五部分：項目進度計劃安排一、項目獲取計劃回購北京**投資有限公司所占的60%股權(quán)及項目開發(fā)權(quán)，計劃簽訂《項目股權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時間為2009年67月。使建筑整體既明亮清新又晶瑩剔透，整體面貌高檔、現(xiàn)代。電梯載重量均為1000kg。二、三層為配套辦公、社區(qū)活動。裙房首層為商業(yè)，入口設在西側(cè)臨街面；住宅、辦公入口設在東側(cè)院內(nèi)。根據(jù)市場定位，3樓標準層按照小面積辦公設計，每層分為面積不等的六個單位，可分可合，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間盡可能緊湊，空間盡可能完整，為今后留有改造余地。2樓五層及以上為住宅層。3樓地下一層、二層布置自行車庫。住宅、辦公入口與商業(yè)入口分開，設置在內(nèi)院。商業(yè)部分通過一組自動扶梯作為2~3層的垂直交通聯(lián)系。（二）設計說明功能布局XX村二期5地項目是以商住功能為主的，集商業(yè)、餐飲、娛樂、健身、公寓為一體的建筑綜合體。（四）人防出入口組織人防出入口結(jié)合人防規(guī)劃確定的人防功能設置。，公共部分65輛/萬平方米。南、北區(qū)室外停車場均做綠化停車，車位間種植不少于三排的喬木，株距不大于6mX6m。4樓層數(shù)為15層。1樓由于對北側(cè)**苑有遮擋，（14層），（15層）。東側(cè)規(guī)劃路設小區(qū)機動車出入口，通過3樓北側(cè)過街樓進入內(nèi)院。住宅目標均價住宅全案目標價格30000元/平米；商業(yè)目標均價：36000元/平米（地上）20000元/平米（地下一層）辦公33000元/平米地下車位價格：20萬元/個，銷售率60%。對于他們，在中國最神圣之城的神圣地段擁有一個110140平米的家，其象征意義大于使用的功能價值。這群人的投身參與，創(chuàng)造了中國經(jīng)濟的奇跡，他們當屬時代的精英，他們鑄造了這個時代特有的理念和精神。既富且貴，新一代貴族的本質(zhì)特征。但貴族一定是既富且貴的時代精英群體。貴族必定是既富且貴的時代精英群體。項目定位，既強調(diào)尊貴，也強調(diào)尊富，切合時代精神。項目物業(yè)定位“新一代貴族宅邸”，充分利用了地段所具有的傳統(tǒng)歷史價值和現(xiàn)代價值，充分挖掘了傳統(tǒng)和現(xiàn)代的融合所形成的時代價值。平米)近期租價(元/天區(qū)域商業(yè)租金現(xiàn)狀項目位置規(guī)模(萬平米)單間面積(平米)樓層狀況租價(元/天地上1－3層為商業(yè)，4層以上為辦公。09年，成交量價都保持了小幅上漲的態(tài)勢，價格維持在28000－32000元/平米之間；。自2008年9月以來，成交價格維持在35000－40000元/平米之間。御金臺（財源國際中心）（1）項目概況財源國際中心總建筑面積720000平米，共180戶。2009年1月開始，項目成交均價一路攀升，4月成交均價突破40000元，較前幾個月上漲了約5000元/平米左右。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年1月63535022382008年2月33875912812008年3月1360005182008年4月1290953642008年5月53529519382008年6月1353043062008年7月2375859372008年9月410112323023492008年10月1916635104712008年11月1088535093合計521679925495該項目的主力成交期集中在2007年下半年，08年進入尾盤期，基本維持了2900036000元/平米的價格水平。（2）銷售情況　成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價成交總金額2008年4月2441658 58622008年6月1641932 39782008年7月434748 8682008年9月138447 2142008年10月126212 1462008年12月126212 1672009年1月231559 3362009年4月3 184 37649 693 2009年5月3 174 31710 553 合計5539488 12817注：該項目成交中包含了平層和LOFT，目前兩類產(chǎn)品08年10月前的成交情況尚無法區(qū)分。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2008年1月1363006692008年4月34390929522008年5月53619155652008年6月15044016862009年2月2190009452009年4月33820023332009年5月3297382706合計18368821415008年上半，該項目年保持了36000元/平米以上的高成交價，最高突破50000元/平米。貢院6號（1）項目概況貢院六號坐落于建國門內(nèi)長安街北側(cè)，總面積約為52081平米，三棟22層塔樓，共168套，戶型為130～460平米之間，于2003年開盤。在售戶型面積為44107平米通透開間，精裝修送家電，2009年2月入住。按經(jīng)驗公式將租金水平折算成購買單價，以經(jīng)營成本為收入30%計算，投資周期15年。平米的租金水平。商業(yè)市場在售商業(yè)項目僅有三里屯SOHO和御金臺（財源國際中心）。東闕都的LOFT價格在40000元/平米左右。價格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)中，區(qū)域居住物業(yè)平均成交價格集中在23000－37000元/平米之間。因此，本項目的市場調(diào)查分析將東二環(huán)和東三環(huán)國際商務中心CBD項目作為同