房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-wenkub.com
2025-07-17 00:12 本頁(yè)面
【正文】 目標(biāo)客戶(hù)流失方面。 項(xiàng)目自身的局限性。由于潯陽(yáng)區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的商業(yè)格局，除了現(xiàn)有的大中路、潯陽(yáng)路兩條商業(yè)街外，還將建成第三條商業(yè)街。另一方面，廬山區(qū)總?cè)丝诩s10萬(wàn)人，其中常住居民約4萬(wàn)人，且這部分常 住居民主要居住在長(zhǎng)虹大道以南區(qū)域，由于京九鐵路的無(wú)形阻隔，且長(zhǎng)虹大道商業(yè)相對(duì)比前進(jìn)路片區(qū)繁華，這部分人一般不會(huì)到廬山區(qū)購(gòu)物消費(fèi)。由于在規(guī)劃上，將商業(yè)步行街檔次定位較高，由此使得項(xiàng)目的檔次與片區(qū)商業(yè)檔次存在著明顯的偏差，從而使得項(xiàng)目檔次目前得到提升較為困難。由于地理位置、人口數(shù)量、歷史發(fā)展等因素，使得廬山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，從廬山區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廬山區(qū)2001年財(cái)政總收入為7000多萬(wàn)元，城鎮(zhèn)職工年平均工資為7600元左右，由于某些因素的影響，其平均工資實(shí)際水平約在7400元左右。這一結(jié)果與購(gòu)入商鋪后欲經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的結(jié)果大致相似。十三、付款方式付款方式統(tǒng)計(jì)表付款方式所占比例一次性付款9%分期付款49%銀行提供按揭42％在付款方式的選擇上，銀行按揭和分期付款所占比例較大，分別占了42％和49％，而一次性付款所占比例僅為9％。十一、經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營(yíng)模式所占比例主題式經(jīng)營(yíng)模式46%自主式經(jīng)營(yíng)模式54％在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上，自主式經(jīng)營(yíng)比主題式經(jīng)營(yíng)略勝一籌。因此，既具有購(gòu)買(mǎi)群體又可行的總價(jià)主要在6～15萬(wàn)元，特別是11～15萬(wàn)元區(qū)段。而目前前進(jìn)東路主力段臨街商鋪的價(jià)格在6000～7000元／m2，相比而言，被訪(fǎng)者對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)位偏低，主要是由于目前項(xiàng)目周邊整體形象較差、人氣不足、檔次較低等因素使其對(duì)項(xiàng)目缺乏信心，或由于希望價(jià)格越低越好等心理因素而作出較低的價(jià)格估計(jì)。 所需寬度 所需寬度統(tǒng)計(jì)表所需寬度（米）所占比例3米以下25%～37%～24%～6%6米以上8％從上表可以看出，3米以下所占比例為25％；～，達(dá)到了37％；～％；～，僅為6％；6米以上所占比例為8％。六、 所需商鋪高度、寬度、深度所需高度所需高度統(tǒng)計(jì)表所需高度（米）所占比例3米以下14%～41%～21%～9%～13%5米以上2％從上表可以看出，～，達(dá)到了41％；～，為21％；5米以上所占的比例最小，僅為2％。大多數(shù)購(gòu)置商鋪主要是用于自己經(jīng)營(yíng)，其比例占到了67%；用于炒鋪的所占比例僅為4%，這主要是與項(xiàng)目片區(qū)商鋪的升值潛力有關(guān)，對(duì)于炒鋪這種短期的投資行為，看重的是商鋪的短期內(nèi)的升值潛力，由于項(xiàng)目片區(qū)不如九龍街片區(qū)，沒(méi)有較為明確的總體規(guī)劃，要使商鋪價(jià)格在短期內(nèi)有較大的提升不大可能，其價(jià)格是隨著項(xiàng)目片區(qū)的逐步發(fā)展而逐漸提升的。三、 購(gòu)買(mǎi)情況從上表可以看出，作出完全肯定或否定答復(fù)的所占比例較小，如肯定購(gòu)買(mǎi)的占4%，肯定不買(mǎi)的占2%。（二）商鋪?zhàn)饨鹚椒治鲋匾范紊啼佔(zhàn)饨鹚揭挥[表路段名稱(chēng)租金范圍（元/ m2）主力段租金（元/ m2）潯陽(yáng)路、50～18080～120大中路50～18080～120前進(jìn)路20～40從上表可以看出，第二節(jié) 客戶(hù)需求分析說(shuō)明：調(diào)研區(qū)域：潯陽(yáng)路、大中路、前進(jìn)路、甘棠南路、廬山北路等商業(yè)繁華路段調(diào)研對(duì)象：商鋪老板調(diào)研方法：?jiǎn)柧碚{(diào)研回收問(wèn)卷：有效問(wèn)卷：227份有效率：分析方法：運(yùn)用SPSS對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)、描述性統(tǒng)計(jì)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉分析、相關(guān)分析一、 片區(qū)了解程度 片區(qū)了解程度統(tǒng)計(jì)表了解程度所占比例非常了解6％了解22％有一點(diǎn)了解35％不是很了解30％完全不了解7％在被訪(fǎng)者中對(duì)項(xiàng)目片區(qū)非常了解的占6％，了解的占22％，有一點(diǎn)了解的占35％，不是很了解的占30％，完全不了解的占7％。（一）商鋪售價(jià)水平分析 重要路段商鋪售價(jià)一覽表路段名稱(chēng)售價(jià)(元/ m2)九龍街7500～15000潯陽(yáng)路15000～20000大中路20000～22000前進(jìn)路3000～7000從上表可以看出，大中路、潯陽(yáng)路商業(yè)街的格局已經(jīng)形成，人氣較旺，商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，需求較大，而市場(chǎng)供給量較少，因而價(jià)格較高，均在15000元／m2以上，最高達(dá)到22000元／m2。第二部分 商鋪物業(yè)調(diào)研報(bào)告第一節(jié) 主要路段商鋪物業(yè)調(diào)查一、市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)供給量分析目前九江市商鋪供給主要集中在九龍街、前進(jìn)路，由于大中路、潯陽(yáng)路兩條商業(yè)街的商業(yè)格局早已形成，目前供給較少。但目前市場(chǎng)還不成熟，若目前開(kāi)發(fā)存在著以下幾個(gè)問(wèn)題：由于目前項(xiàng)目片區(qū)住宅的價(jià)格較低，若目前單一地開(kāi)發(fā)住宅，無(wú)法使其價(jià)格得到提升。項(xiàng)目片區(qū)集中了廬山區(qū)的主要政府機(jī)關(guān)單位，按城市發(fā)展規(guī)劃，九江市向南發(fā)展，項(xiàng)目片區(qū)將成為除目前市中心區(qū)外又一個(gè)人口集聚區(qū)。周邊區(qū)縣的生意人。（二）項(xiàng)目片區(qū)：項(xiàng)目片區(qū)的客戶(hù)主要有以下幾類(lèi)：潯陽(yáng)區(qū)中低收入群體。由于樓盤(pán)檔次、周邊環(huán)境等方面存在著不同，因此各片區(qū)的客戶(hù)群具體來(lái)看又有所不同。（三）其它片區(qū)：位于廬山南路的湖濱花園憑借其開(kāi)發(fā)商信華集團(tuán)的品牌效益、成熟的配套、優(yōu)美的環(huán)境、湖濱花園南北兩區(qū)的成功開(kāi)發(fā)，使其均價(jià)達(dá)到了1300元／m2；位于廬峰東路的廬峰小區(qū)和位于開(kāi)發(fā)區(qū)的弘雅花園雖然位置較偏，但由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，對(duì)價(jià)格起到了一定的拉動(dòng)作用，均價(jià)分別達(dá)到了925元／m2和1000元／m2；位于長(zhǎng)虹大道旁的龍?chǎng)位▓@，由于交通方便，離市中心較近，規(guī)模較大，均價(jià)達(dá)到了1200元／m2。各戶(hù)型面積見(jiàn)下表：主要在售樓盤(pán)戶(hù)型面積統(tǒng)計(jì)表戶(hù)型結(jié)構(gòu)面積主力面積暢銷(xiāo)面積一房一廳646464兩房64～12690～11090～100三房?jī)蓮d91
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