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正文內(nèi)容

重慶碾盤溝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)

2024-08-16 07:04 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 DI雅博奧頓景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司深圳金地物業(yè)管理有限公司華宇物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址南岸區(qū)四公里南湖路南岸學(xué)府大道重慶交院南坪四公里110中學(xué)對(duì)面總體規(guī)劃用地面積150畝1000畝33畝總建面積15多萬(wàn)㎡㎡10萬(wàn)㎡住宅面積約13萬(wàn)㎡商業(yè)面積約3萬(wàn)㎡1500㎡2000㎡配套面積不詳不詳不詳產(chǎn)品形態(tài)3+4層、4+6層的多層觀景花園洋房小高層、多層、花園洋房高層總 戶 數(shù)866戶1467860戶停 車 位500多個(gè)625容 積 率綠 化 率30%%不詳小結(jié):1. 隨著重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策前提條件下,國(guó)內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)紛紛涌入我市,幾乎占據(jù)了市場(chǎng)的半壁江山,他們豐富、超前的開發(fā)理念,為重慶樓市以及區(qū)域市場(chǎng)注如了新鮮的血液,同時(shí)起到了很好的推動(dòng),也加劇了重慶樓市的競(jìng)爭(zhēng);2. 較為知名的本外地發(fā)展商大規(guī)模的圈地,大盤層出不窮,南岸區(qū)的大盤時(shí)代已經(jīng)悄然來(lái)臨;3. 南岸區(qū)房地產(chǎn)熱點(diǎn)主要分布南山區(qū)域、南濱區(qū)域、學(xué)府大道三大區(qū)域;4. 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下,好的產(chǎn)品是基本條件,各案都不惜重金聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名建筑、景觀、物管企業(yè)精心打造項(xiàng)目;5. 從個(gè)案整體情況看,社區(qū)建筑形態(tài)多采用復(fù)合式,以多層(含花園洋房)、小高層、高層為社區(qū)主要建筑形態(tài),綠化率多在40%以上;(二)、景觀表一:競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地溯源居景觀外部景觀項(xiàng)目位于長(zhǎng)江江岸線第一排,面迎和江壯觀的回水沱,北靠無(wú)名山,使整個(gè)地塊呈現(xiàn)高低起伏的特點(diǎn),視野開闊,并修建有800米的景觀濱江走廊。長(zhǎng)江灣景對(duì)岸為九龍坡碼頭,江面開闊,遠(yuǎn)處青山層巒疊翠。南山山脈草木蔥郁,生態(tài)景觀風(fēng)景怡人。絕大部分的房屋能夠直面江景;80000㎡浩瀚主題公園依山面江,有著良好的山景、江景、城市景觀(渝中半島)資源。少部分南山山景景觀設(shè)計(jì)貫穿小區(qū)東西向,全長(zhǎng)1200米的中軸水景大道;小區(qū)中心設(shè)面積超過(guò)2萬(wàn)㎡的集中綠化,中心綠地隨地形逐級(jí)抬升,形成了一個(gè)跌宕起伏、層次豐富的綠色景觀; 靠山頂規(guī)劃有大型自然主題公園;在各組團(tuán)內(nèi)部園林景觀規(guī)劃上,充分考慮各地塊的狀況,進(jìn)行因地制宜的園林建設(shè)。以江景、生態(tài)公園、超大中庭形成三重立體景觀。遵循原有坡地地貌特征,項(xiàng)目以不同組團(tuán)構(gòu)成坡地生態(tài)鏈街區(qū),充分利用背后200森林公園,打造社區(qū)自家后花園,社區(qū)以主題公園、中庭景觀、原生瀑布形成有機(jī)的景觀體系。社區(qū)以較高綠化率來(lái)彌補(bǔ)外部景觀的不足,住宅平面環(huán)繞中心園景帶,以中庭花園及水景、游泳池實(shí)現(xiàn)戶戶觀景。表二:競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海景觀外部景觀東望長(zhǎng)江,西聽(tīng)長(zhǎng)江,城市繁華與自然山水相依相戀。項(xiàng)目建于風(fēng)景秀麗的南山深林地帶,原始植被茂盛,山地風(fēng)情濃郁。項(xiàng)目背倚南山、明月山脈,俯瞰連綿碧峰,靜臥在青山綠水之中,北望文峰寶塔,與涂山古寺遙遙相對(duì),四周林木森森、郁郁蔥蔥,環(huán)境清幽雅靜,空氣自然清新,放眼望去,山林秀美風(fēng)景盡收眼底,項(xiàng)目坐落于南山林海之巔,觀山城夜景,江景,山景視野了無(wú)遮攔,盡享廣闊美景。景觀設(shè)計(jì)“綠色、陽(yáng)光、水”是本住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的主題。根據(jù)場(chǎng)地特點(diǎn),通過(guò)東入口廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、觀景臺(tái)、中央景觀帶、會(huì)所、后湖、西入口等功能區(qū)構(gòu)成橫貫東西的視覺(jué)走廊。豎向設(shè)計(jì)結(jié)合原始地形,以臺(tái)地結(jié)合自然地形滿足總體布局及功能要求。項(xiàng)目依據(jù)山地景觀、園林景觀、庭院景觀,鑒借世界頂級(jí)別墅景觀規(guī)劃,原生標(biāo)準(zhǔn),自然落成。依仗90畝天然涂山湖,環(huán)湖而建,5000㎡的大型綠地廣場(chǎng)正對(duì)上山的路口;涂山湖公園緊鄰黃桷埡文化廣場(chǎng);從東部山頂造七條水系引入小區(qū),匯聚涂山湖之中;人工內(nèi)湖貫穿南北,沿岸的木棧道盡顯水岸風(fēng)情;各個(gè)組團(tuán)利用大量植載進(jìn)行圍隔,分別享有獨(dú)自的景觀資源;在組團(tuán)交叉地帶,沿小區(qū)主干道的區(qū)域,打造精品主題雕塑或水景。在造景的同時(shí),盡力保護(hù)山地原有植被,保持鄉(xiāng)野的原汁原味。利用區(qū)內(nèi)良好的天然植被的優(yōu)勢(shì)及大面積天池水景,在自然的基礎(chǔ)上合理利用與開發(fā),在社區(qū)內(nèi)部形成由建筑景觀、自然環(huán)境景觀、人工環(huán)境景觀共同構(gòu)成的多層次、多主題的生態(tài)空間,最終達(dá)到“一處地四季景”即人與自然和諧共存的生態(tài)關(guān)系。表三:競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽(yáng)光華庭景觀外部景觀該案除了自己中庭景觀外,景觀資源較為缺乏,面向長(zhǎng)江,背依騎龍山脊,溝谷縱橫,水源豐沛,草木蒼翠,山巒起伏,山形水態(tài)美不勝收,人文生態(tài)資源得天獨(dú)厚,充分展現(xiàn)了重慶的地理和精神特征。奔流的長(zhǎng)江此形成了一個(gè)碩大的拱型轉(zhuǎn)彎,江面由此開闊,呈現(xiàn)出半島氣質(zhì)。三面臨江。海棠曉月東接海棠溪公園,南靠南山風(fēng)景區(qū)。擁有眾多人文景觀,西接市青少年科普活動(dòng)中心,各項(xiàng)游樂(lè)設(shè)施應(yīng)有盡有,江景和渝中半島成為主要對(duì)景江景和渝中半島成為主要對(duì)景,與黃葛晚渡等景觀為鄰臨江面寬約350米。景觀設(shè)計(jì)尊重原生地貌,順應(yīng)自然地勢(shì)高差,㎡生態(tài)中庭花園,經(jīng)典九龍瀑布,批、噴珠濺玉,以水為媒的設(shè)計(jì)思路,由貝爾高林、歐博等國(guó)際頂級(jí)景觀公司傾力設(shè)計(jì),瀑布、小溪、河谷、噴泉都采用了活水處理,歡騰中體現(xiàn)生命的活力?!坝H水岸線”在臨江一側(cè),臺(tái)地之上,建筑層次分明,富有韻律?!俺厮毙^(qū)中央有一潭碧藍(lán),魚兒在嬉戲,觀水、觀魚都是生命中難得的閑適。“小溪”小區(qū)中一路上有小溪流過(guò)?!捌俨肌彪S地形的高低錯(cuò)落,瀑布激流飛濺。形成了既各自獨(dú)立又相互聯(lián)系的四個(gè)小區(qū),其間有數(shù)個(gè)中心綠化廣場(chǎng)。僅A區(qū)綠化面積就有5萬(wàn)多㎡,設(shè)置有2萬(wàn)多㎡的中心綠化廣場(chǎng),其建筑利用原有的高低錯(cuò)落的地形地貌,噴泉、瀑布與回廊小軒、水榭樓臺(tái)精妙結(jié)合。巴渝四景“黃桷晚渡”,“龍門浩月”,“海棠煙雨”,“字水宵燈”散布于中庭廣場(chǎng)。還在每棟住宅樓入口附近設(shè)置室外綠化空間,豐富了居民的生活環(huán)境。江南園林風(fēng)格,以綠草紅花勾勒出春色盎然,區(qū)內(nèi)設(shè)有大型露天游泳池,結(jié)合項(xiàng)目地勢(shì)在人行道一旁做疊泉設(shè)計(jì)。表四:競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)中天陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)江南華宇楓庭景觀外部景觀基本無(wú)外部景觀綿起伏的南山山脈的原始生態(tài)環(huán)抱了整個(gè)社區(qū),在地塊中部可觀交通學(xué)院內(nèi)部項(xiàng)目位于主干道旁、周邊處于待建、在建項(xiàng)目較多,所以無(wú)什么景觀而言,但是在部分中高樓層可以看到南山山脈、與部分江景。景觀設(shè)計(jì)利用基地、西面及南面均臨城市主干道的優(yōu)勢(shì),營(yíng)造獨(dú)特的商業(yè)街道景觀,利用基地原有山地地形,于地勢(shì)較低處設(shè)立大型水體,以大面積湖面作為主體景觀,各組團(tuán)設(shè)置中庭花園。小區(qū)景觀采用現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)風(fēng)格,精心設(shè)計(jì)的綠地系統(tǒng)有機(jī)地組織起原生山林環(huán)境及小區(qū)人工環(huán)境,同時(shí)與建筑布局協(xié)調(diào)配合,使建筑與景觀相互融合穿插,同時(shí)與建筑布局協(xié)調(diào)配合,使建筑與景觀相互融合穿插,在喬木枝葉掩映下,獨(dú)特的坡地園林景觀便渾然天成。小結(jié)1. 依據(jù)南岸區(qū)項(xiàng)目地理地貌的特征,景觀資源特別豐富,一部分樓盤借助豐富的江景資源展開話題,另一部分項(xiàng)目則憑借南山著名的原始生態(tài)環(huán)境依山造勢(shì)。2. 幾乎所有的項(xiàng)目在規(guī)劃內(nèi)部以及組團(tuán)景觀時(shí),都很好的把握了尊重原始的,地形地貌、山水資源的原則,有效利用地塊高差,并通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富的景觀規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)將各項(xiàng)自身資源最大化,如綠洲龍城、融橋半島、海棠曉月、普遍都利用地勢(shì)高低鑄就人工瀑布,而美堤雅城、中天陽(yáng)光美地通過(guò)打造大面積人工湖得體現(xiàn)。各案在小區(qū)園林小品的塑造也各有特色。 (三)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)表一:競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地溯源居產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色項(xiàng)目引入國(guó)際先進(jìn)的“PUD”開發(fā)理念和規(guī)劃運(yùn)作模式,以金棕櫚、格萊美、常青藤、亞馬遜等四個(gè)小組團(tuán)組成田字形。項(xiàng)目是典型的小高層住宅(2期),樓與樓間距大,保證了小區(qū)具有開闊視野和良好的通風(fēng)采光。其板式與點(diǎn)式結(jié)合及一梯兩戶使小區(qū)樓房基本上能觀江望中庭,景觀性極好。期建筑設(shè)計(jì)被稱為“臨江琴鍵”式藝術(shù)建筑。設(shè)計(jì)采用點(diǎn)式蝶式圍合式建筑,兩梯4戶和6戶的布局,四分之三的建筑能夠看到長(zhǎng)江,后排充分利用中庭景觀,前排充分利用江景及公園景觀。建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格,簡(jiǎn)潔的造型、明快的線條將整體空間利用率釋放到最大。產(chǎn)品總體定位:重慶首座城市江景amp。坡地生態(tài)鏈街區(qū);盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征;整個(gè)社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個(gè)大前提:讓住客盡可能地體驗(yàn)自然山水風(fēng)貌;建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行;對(duì)整個(gè)地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘,并融入建筑表現(xiàn)中;建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn);景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位;注重生態(tài)鏈的應(yīng)用;項(xiàng)目由8棟3+1型、28棟4+1型共86棟北歐現(xiàn)代風(fēng)格的低層建筑,分成一個(gè)東西序列、兩個(gè)南北序列,自北向南,井然有序地分布在一處與南山山體脈絡(luò)相連、略有起伏的南向帶狀地塊上。為了避免小區(qū)的視覺(jué)壓抑感,所有住宅均以橫排排列,天際線自然而開闊,使視覺(jué)能夠充分延伸。各排連體住宅則相對(duì)前后錯(cuò)開,突破純直線的鋪排,在整齊的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出極具視覺(jué)美的秩序感和層次感。建筑立面一期建筑底部幾層以咖啡色構(gòu)畫,以大面積米黃色為主色調(diào),搭配少許純白色,二期以朱紅色、桔黃色、淺黃色、白色搭配,巧妙的色彩結(jié)合使整體給人以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、時(shí)尚的視覺(jué)沖擊。整個(gè)墻面以淺色調(diào)為主,大面積湖藍(lán)玻璃。未定(建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn),體現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、生動(dòng)、大氣的質(zhì)素)整體以咖啡色搭配米黃色為主色調(diào),給人以沉穩(wěn)、莊重、大氣、個(gè)性十足的感覺(jué);戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)戶型多樣化,從76㎡163㎡多種戶型,戶型較為方正,多設(shè)有大面積景觀陽(yáng)臺(tái),戶型面積與景觀成正比,在景觀較為優(yōu)躍的臨江面配置大戶型板式景觀房,反之,在景觀相對(duì)較差的區(qū)域設(shè)計(jì)較為實(shí)用的二房及小三房。一期戶型呈多樣性,充分考慮了對(duì)景觀資源的利用;二、三期均為大戶品居,充分利用三重景觀,采用鋼、鋁、玻璃加以詮釋,讓工業(yè)化的氣息四散飛揚(yáng);“入戶花園”、“景觀平臺(tái)”、“空中花園”、“步入式衣帽間”、“家庭休閑廳”、“主臥陽(yáng)光房”將功能最大化展示;自然通透的采光、每戶均有的超大陽(yáng)臺(tái)、推窗即見(jiàn)的諧和美景,無(wú)不彰顯雅致品居的完美主義。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下,盡可能使居住的各項(xiàng)功能需求得到充分滿足,同時(shí)提高產(chǎn)品的性價(jià)比,如大三房、大四房均考慮增加半個(gè)房間功能(保姆房、書房或儲(chǔ)藏室等),盡可能增大花園陽(yáng)臺(tái)(入戶花園或觀景陽(yáng)臺(tái))面積,夾層或閣樓的面積贈(zèng)送等;一梯兩戶,絕佳私密性,陽(yáng)光清風(fēng)登堂入室;全錯(cuò)層全躍層設(shè)計(jì),全面提升空間舒適度;住宅平面環(huán)繞中心園景帶,客廳、主臥、次臥,窗窗見(jiàn)景;四戶三廳設(shè)置三個(gè)衛(wèi)生間,人性關(guān)懷點(diǎn)滴展現(xiàn);推出了家庭成員衛(wèi)生間的新概念。二房㎡、㎡90㎡100㎡三房㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡110㎡125㎡(小三房)125㎡140㎡(大三房)㎡、㎡、㎡、㎡四房㎡㎡、㎡、㎡140㎡155㎡㎡、㎡躍層㎡(四房三廳三衛(wèi))㎡(四房三廳雙衛(wèi))㎡(六房三廳三衛(wèi))㎡(四房三廳三衛(wèi))㎡(五房三廳四衛(wèi))㎡(七房三廳四衛(wèi))㎡(六房三廳三衛(wèi))180㎡以上㎡、㎡、㎡各面積段比例㎡㎡:約67%㎡㎡:約18%㎡:約15%㎡㎡(三房)占:%㎡㎡(四房)占:%㎡㎡(躍層)占:%兩房?jī)桑?0100):30%小三房(110125):25%大三房(125140):25%四房?jī)蓮d(140155):10%躍層(180以上):10%平層(㎡㎡)占:%;躍層(㎡㎡占:%;注:表中面積均為套內(nèi)面積; 美堤雅城為二期A區(qū)戶型; 駿逸天下戶型為三期戶型(共218套); 競(jìng)地溯源居戶型為一期戶型;表二:競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃/建筑特色住宅采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格,以聯(lián)排式小高層住宅為主,配合點(diǎn)式主層住宅;各組團(tuán)基本采用同一標(biāo)高,道路坡度控制在8%以內(nèi);通過(guò)設(shè)置地下車庫(kù)等方式調(diào)整單體建筑標(biāo)高。10多個(gè)頗具規(guī)模的組團(tuán)綠地多姿多彩,眾星拱月般地圍繞著以會(huì)所為中心的特大中心綠地和自然成趣的人工湖泊。項(xiàng)目以尊重自然景觀、理解原生概念的整體規(guī)劃理念,對(duì)區(qū)域內(nèi)的原生山地特點(diǎn)進(jìn)行了整體繼承和提升,打造原生山地別墅。在歷經(jīng)數(shù)百年才形成的原始植被掩映中,將別墅悉心播種于半山一側(cè),使其如名貴植物般自由生長(zhǎng)。項(xiàng)目一期分為三個(gè)區(qū)域:A區(qū)三面環(huán)水,形如半島,仰望南山,風(fēng)光無(wú)限;C區(qū)臨湖而建,完美的水岸生活,滋味別具一格;D區(qū)依山美宅,山林之中視野開闊,風(fēng)景一覽無(wú)余。B區(qū)為商業(yè)物業(yè),沿崇文大道的普羅旺斯風(fēng)情街,集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑、旅游等功能為一體。E區(qū)花園洋房與二外一氣呵成,書院之中格外幽靜。社區(qū)依仗林間涓涓溪流、山頂天池、宋代瓷窯、1000畝森林公園等特點(diǎn),使別墅有機(jī)的融入到山地之中,融入到森林之中。建筑立面采用簡(jiǎn)化歐風(fēng)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格,選用淡雅的淺色調(diào);空間層次清楚,尺度恰當(dāng),豐富多彩,有利于居民生活的安靜與安全。米藍(lán)色的建筑格調(diào),簡(jiǎn)潔、個(gè)性突出,與悠悠南山形成鮮明的對(duì)比。北美風(fēng)格、紅色坡屋頂、淡黃色色調(diào)。淡藍(lán)色坡屋頂,以淺黃色為主色調(diào),盡顯北美風(fēng)格。戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)一梯三戶,多設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái),明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)“四明格局”,正南北向;戶內(nèi)功能分區(qū)清晰、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū);多使用外飄窗,視野更開闊。設(shè)置大型露臺(tái)或景觀飄窗,一覽窗個(gè)南山美景;設(shè)置獨(dú)立健身房;客廳與餐廳保持空間獨(dú)立又視線相連,餐廳外的陽(yáng)臺(tái)將風(fēng)景引入室內(nèi);整個(gè)格局通透,方正,功能分區(qū)合理。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷,寬大的雙主臥分別自帶衛(wèi)生間及步入式衣櫥,讓兩代人同享高品質(zhì)生
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