房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)量較大，特別是九龍街片區(qū)在建在售項(xiàng)目共有10個(gè)（包括新橋頭片區(qū)），且多為同質(zhì)性樓盤，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，大多為期房，因此銷售率大多在40％左右，如學(xué)洲城、向陽(yáng)苑銷售率均在40％，龍躍花園由于集團(tuán)購(gòu)買，銷售率達(dá)到了80％。相對(duì)而言，前進(jìn)路片區(qū)目前開發(fā)項(xiàng)目較少，且樓盤的檔次普遍不太高，因此價(jià)格較低，具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓的銷售率大多在60％以上，如廬林花園由于價(jià)格較低，銷售率達(dá)到了80％，潯?；▓@雖然價(jià)格相對(duì)較高，但由于其規(guī)模較大，且為歐式建筑風(fēng)格，銷售情況也較好，達(dá)到了70％。六、客戶層面分析從調(diào)研情況及戶型供給上看，目前住宅的客戶群主要以居家自住型為主，投資型客戶較少。由于樓盤檔次、周邊環(huán)境等方面存在著不同，因此各片區(qū)的客戶群具體來看又有所不同。（一）潯陽(yáng)片區(qū)：潯陽(yáng)片區(qū)的主要客戶主要以行政企事業(yè)單位的職工為主。這類群體收入水平較高而且比較穩(wěn)定，且大多已有一套住房，再次置業(yè)主要為了提高居住檔次，對(duì)樓盤檔次、環(huán)境等要求較高。由于居住習(xí)慣及廬山片區(qū)樓盤的檔次較低，因此這類客戶多選擇在潯陽(yáng)區(qū)購(gòu)房。（二）項(xiàng)目片區(qū)：項(xiàng)目片區(qū)的客戶主要有以下幾類：潯陽(yáng)區(qū)中低收入群體。這類客戶有改善居住環(huán)境的愿望，但由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，只能選擇價(jià)格較低的樓盤，廬山區(qū)特別是前進(jìn)路片區(qū)相對(duì)較繁華，且價(jià)位較低，正符合其購(gòu)買需求。周邊廠礦企業(yè)職工。這類客戶由于長(zhǎng)期居住于此，已經(jīng)形成居住習(xí)慣，并且比較注重子女教育問題，項(xiàng)目片區(qū)較為完善的教育配套和低價(jià)位是促成其購(gòu)買的重要因素。周邊區(qū)縣的生意人。由于周邊區(qū)縣的房?jī)r(jià)與項(xiàng)目片區(qū)的房?jī)r(jià)相差不大，但不及項(xiàng)目片區(qū)繁華，考慮到既可經(jīng)營(yíng)生意，又可將戶口遷入市區(qū)，多選擇在此購(gòu)房。第六節(jié) 項(xiàng)目片區(qū)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析一、九江市遠(yuǎn)程規(guī)劃和發(fā)展方面政府規(guī)劃在2010年將九江市人口發(fā)展到80～100萬(wàn)人，隨著人口數(shù)量的增加，必然會(huì)引起市區(qū)范圍的擴(kuò)大。由于九江北面臨江，東面、西面臨湖，九江未來的發(fā)展必然是向南發(fā)展。項(xiàng)目片區(qū)集中了廬山區(qū)的主要政府機(jī)關(guān)單位，按城市發(fā)展規(guī)劃，九江市向南發(fā)展，項(xiàng)目片區(qū)將成為除目前市中心區(qū)外又一個(gè)人口集聚區(qū)。人口的聚集，必然會(huì)拉動(dòng)住宅物業(yè)的發(fā)展。二、片區(qū)配套日臻完善項(xiàng)目片區(qū)的交通、生活、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等各種配套設(shè)施已日臻完善，為該片區(qū)住宅物業(yè)的發(fā)展墊定了基礎(chǔ)。三、整體形象提升四、大盤帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展第七節(jié) 小結(jié)從以上分析中可以看出，由于項(xiàng)目片區(qū)地處九江市向南發(fā)展的中心區(qū)，隨著人口的增加，商業(yè)的興旺，必將引起住宅物業(yè)的發(fā)展。但目前市場(chǎng)還不成熟，若目前開發(fā)存在著以下幾個(gè)問題：由于目前項(xiàng)目片區(qū)住宅的價(jià)格較低，若目前單一地開發(fā)住宅，無(wú)法使其價(jià)格得到提升。由于市場(chǎng)供應(yīng)量較大，僅九龍街片區(qū)（包括新橋頭）到今年年底推出量接近于3000套，隨著各大型樓盤后期的陸續(xù)推出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈，因此，必須通過差異性來確保銷售。項(xiàng)目片區(qū)甚至于整個(gè)九江市在適合大眾消費(fèi)的休閑娛樂配套方面非常欠缺，因此，可通過建廣場(chǎng)來聚集人氣，增加居住氛圍，這樣不僅增加了項(xiàng)目的附加值，有利于價(jià)格的提升，而且體現(xiàn)了與其它樓盤的差異性——廣場(chǎng)物業(yè)。另外，在住宅小區(qū)銷售時(shí)，要注重商鋪規(guī)劃的宣傳。第二部分 商鋪物業(yè)調(diào)研報(bào)告第一節(jié) 主要路段商鋪物業(yè)調(diào)查一、市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)供給量分析目前九江市商鋪供給主要集中在九龍街、前進(jìn)路，由于大中路、潯陽(yáng)路兩條商業(yè)街的商業(yè)格局早已形成，目前供給較少。以上四個(gè)路段商鋪供給總量約21000 m2，具體情況見下表：重要路段商鋪供給情況表路段名稱供給量(m2)九龍街(包括新橋頭)14000潯陽(yáng)路4000大中路800前進(jìn)路2300從上表可以看出，由于政府?dāng)M將九龍街建成九江市的第三條商業(yè)街，從而引起了九龍街的開發(fā)熱潮，其商鋪供給量最大，達(dá)到了14000 m2；潯陽(yáng)路商鋪主要是由文化商廈和天強(qiáng)花園裙樓提供；大中路由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)格局已經(jīng)形成，目前供給量較少，僅為800 m2；前進(jìn)路商鋪的供給主要集中在潯?；▓@小區(qū)內(nèi)，投資者看中的是將來潯?；▓@建成后的人流量，整條商業(yè)街目前的供給量約2300 m2。二、重要路段商鋪價(jià)格分析人氣是影響商鋪價(jià)格的重要因素，而成本因素的影響則相對(duì)較小。不同路段，由于人流量不同，從而導(dǎo)致商鋪的價(jià)格差別較大。（一）商鋪售價(jià)水平分析 重要路段商鋪售價(jià)一覽表路段名稱售價(jià)(元/ m2)九龍街7500～15000潯陽(yáng)路15000～20000大中路20000～22000前進(jìn)路3000～7000從上表可以看出，大中路、潯陽(yáng)路商業(yè)街的格局已經(jīng)形成，人氣較旺，商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，需求較大，而市場(chǎng)供給量較少，因而價(jià)格較高，均在15000元／m2以上，最高達(dá)到22000元／m2。九龍街為規(guī)劃中的第三條商業(yè)街，由于商業(yè)格局還未形成，價(jià)格還沒有完全得到提升，隨著其商業(yè)格局的逐漸形成，其價(jià)格必將會(huì)有一定幅度的提高，升值潛力較大，從其銷售情況來看，總體銷售率約在60％左右，個(gè)別樓盤如星輝豪庭、鉆石名苑商鋪已告磬。前進(jìn)路包括前進(jìn)東路和前進(jìn)西路，兩個(gè)路段由于人流量、商業(yè)繁華程度不同，價(jià)格也相差較大。前進(jìn)東路人氣較旺，售價(jià)相對(duì)較高，價(jià)格在6000～7000元／m2，而前進(jìn)西路則較差，商鋪售價(jià)在3000～4500元／m2。（二）商鋪?zhàn)饨鹚椒治鲋匾范紊啼佔(zhàn)饨鹚揭挥[表路段名稱租金范圍（元/ m2）主力段租金（元/ m2）潯陽(yáng)路、50～18080～120大中路50～18080～120前進(jìn)路20～40從上表可以看出，第二節(jié) 客戶需求分析說明：調(diào)研區(qū)域：潯陽(yáng)路、大中路、前進(jìn)路、甘棠南路、廬山北路等商業(yè)繁華路段調(diào)研對(duì)象：商鋪老板調(diào)研方法：?jiǎn)柧碚{(diào)研回收問卷：有效問卷：227份有效率：分析方法：運(yùn)用SPSS對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)、描述性統(tǒng)計(jì)，并對(duì)數(shù)
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