房產(chǎn)項目市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 應量較大，特別是九龍街片區(qū)在建在售項目共有10個（包括新橋頭片區(qū)），且多為同質(zhì)性樓盤，競爭比較激烈，大多為期房，因此銷售率大多在40％左右，如學洲城、向陽苑銷售率均在40％，龍躍花園由于集團購買，銷售率達到了80％。相對而言，前進路片區(qū)目前開發(fā)項目較少，且樓盤的檔次普遍不太高，因此價格較低，具有較強的價格優(yōu)勢，現(xiàn)樓或準現(xiàn)樓的銷售率大多在60％以上，如廬林花園由于價格較低，銷售率達到了80％，潯海花園雖然價格相對較高，但由于其規(guī)模較大，且為歐式建筑風格，銷售情況也較好，達到了70％。六、客戶層面分析從調(diào)研情況及戶型供給上看，目前住宅的客戶群主要以居家自住型為主，投資型客戶較少。由于樓盤檔次、周邊環(huán)境等方面存在著不同，因此各片區(qū)的客戶群具體來看又有所不同。（一）潯陽片區(qū)：潯陽片區(qū)的主要客戶主要以行政企事業(yè)單位的職工為主。這類群體收入水平較高而且比較穩(wěn)定，且大多已有一套住房，再次置業(yè)主要為了提高居住檔次，對樓盤檔次、環(huán)境等要求較高。由于居住習慣及廬山片區(qū)樓盤的檔次較低，因此這類客戶多選擇在潯陽區(qū)購房。（二）項目片區(qū)：項目片區(qū)的客戶主要有以下幾類：潯陽區(qū)中低收入群體。這類客戶有改善居住環(huán)境的愿望，但由于經(jīng)濟條件的限制，只能選擇價格較低的樓盤，廬山區(qū)特別是前進路片區(qū)相對較繁華，且價位較低，正符合其購買需求。周邊廠礦企業(yè)職工。這類客戶由于長期居住于此，已經(jīng)形成居住習慣，并且比較注重子女教育問題，項目片區(qū)較為完善的教育配套和低價位是促成其購買的重要因素。周邊區(qū)縣的生意人。由于周邊區(qū)縣的房價與項目片區(qū)的房價相差不大，但不及項目片區(qū)繁華，考慮到既可經(jīng)營生意，又可將戶口遷入市區(qū)，多選擇在此購房。第六節(jié) 項目片區(qū)物業(yè)發(fā)展趨勢分析一、九江市遠程規(guī)劃和發(fā)展方面政府規(guī)劃在2010年將九江市人口發(fā)展到80～100萬人，隨著人口數(shù)量的增加，必然會引起市區(qū)范圍的擴大。由于九江北面臨江，東面、西面臨湖，九江未來的發(fā)展必然是向南發(fā)展。項目片區(qū)集中了廬山區(qū)的主要政府機關(guān)單位，按城市發(fā)展規(guī)劃，九江市向南發(fā)展，項目片區(qū)將成為除目前市中心區(qū)外又一個人口集聚區(qū)。人口的聚集，必然會拉動住宅物業(yè)的發(fā)展。二、片區(qū)配套日臻完善項目片區(qū)的交通、生活、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等各種配套設施已日臻完善，為該片區(qū)住宅物業(yè)的發(fā)展墊定了基礎。三、整體形象提升四、大盤帶動片區(qū)發(fā)展第七節(jié) 小結(jié)從以上分析中可以看出，由于項目片區(qū)地處九江市向南發(fā)展的中心區(qū)，隨著人口的增加，商業(yè)的興旺，必將引起住宅物業(yè)的發(fā)展。但目前市場還不成熟，若目前開發(fā)存在著以下幾個問題：由于目前項目片區(qū)住宅的價格較低，若目前單一地開發(fā)住宅，無法使其價格得到提升。由于市場供應量較大，僅九龍街片區(qū)（包括新橋頭）到今年年底推出量接近于3000套，隨著各大型樓盤后期的陸續(xù)推出，市場競爭將會比較激烈，因此，必須通過差異性來確保銷售。項目片區(qū)甚至于整個九江市在適合大眾消費的休閑娛樂配套方面非常欠缺，因此，可通過建廣場來聚集人氣，增加居住氛圍，這樣不僅增加了項目的附加值，有利于價格的提升，而且體現(xiàn)了與其它樓盤的差異性——廣場物業(yè)。另外，在住宅小區(qū)銷售時，要注重商鋪規(guī)劃的宣傳。第二部分 商鋪物業(yè)調(diào)研報告第一節(jié) 主要路段商鋪物業(yè)調(diào)查一、市場現(xiàn)時供給量分析目前九江市商鋪供給主要集中在九龍街、前進路，由于大中路、潯陽路兩條商業(yè)街的商業(yè)格局早已形成，目前供給較少。以上四個路段商鋪供給總量約21000 m2，具體情況見下表：重要路段商鋪供給情況表路段名稱供給量(m2)九龍街(包括新橋頭)14000潯陽路4000大中路800前進路2300從上表可以看出，由于政府擬將九龍街建成九江市的第三條商業(yè)街，從而引起了九龍街的開發(fā)熱潮，其商鋪供給量最大，達到了14000 m2；潯陽路商鋪主要是由文化商廈和天強花園裙樓提供；大中路由于建成時間較長，商業(yè)格局已經(jīng)形成，目前供給量較少，僅為800 m2；前進路商鋪的供給主要集中在潯海花園小區(qū)內(nèi)，投資者看中的是將來潯海花園建成后的人流量，整條商業(yè)街目前的供給量約2300 m2。二、重要路段商鋪價格分析人氣是影響商鋪價格的重要因素，而成本因素的影響則相對較小。不同路段，由于人流量不同，從而導致商鋪的價格差別較大。（一）商鋪售價水平分析 重要路段商鋪售價一覽表路段名稱售價(元/ m2)九龍街7500～15000潯陽路15000～20000大中路20000～22000前進路3000～7000從上表可以看出，大中路、潯陽路商業(yè)街的格局已經(jīng)形成，人氣較旺，商鋪經(jīng)營情況較好，需求較大，而市場供給量較少，因而價格較高，均在15000元／m2以上，最高達到22000元／m2。九龍街為規(guī)劃中的第三條商業(yè)街，由于商業(yè)格局還未形成，價格還沒有完全得到提升，隨著其商業(yè)格局的逐漸形成，其價格必將會有一定幅度的提高，升值潛力較大，從其銷售情況來看，總體銷售率約在60％左右，個別樓盤如星輝豪庭、鉆石名苑商鋪已告磬。前進路包括前進東路和前進西路，兩個路段由于人流量、商業(yè)繁華程度不同，價格也相差較大。前進東路人氣較旺，售價相對較高，價格在6000～7000元／m2，而前進西路則較差，商鋪售價在3000～4500元／m2。（二）商鋪租金水平分析重要路段商鋪租金水平一覽表路段名稱租金范圍（元/ m2）主力段租金（元/ m2）潯陽路、50～18080～120大中路50～18080～120前進路20～40從上表可以看出，第二節(jié) 客戶需求分析說明：調(diào)研區(qū)域：潯陽路、大中路、前進路、甘棠南路、廬山北路等商業(yè)繁華路段調(diào)研對象：商鋪老板調(diào)研方法：問卷調(diào)研回收問卷：有效問卷：227份有效率：分析方法：運用SPSS對數(shù)據(jù)進行頻數(shù)統(tǒng)計、描述性統(tǒng)計，并對數(shù)
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