【正文】 福濱都市、隆鑫國際城、協(xié)信百秀城、世紀風景、五亞文化館、老廠農(nóng)貿(mào)市場、南山靜苑等項目正在辦理前期手續(xù)或拆遷，預計今年下半年全區(qū)的舊城改造項目建設(shè)還將有更大幅度的增長。 從以上數(shù)據(jù)的對比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場保持了繁榮發(fā)展的良好勢頭，房屋售價穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。開竣工面積的同步增長，有效地保證了全區(qū)房地產(chǎn)市場房源的持續(xù)供給。 今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以迎接亞太市長峰會為契機，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢頭，各項主要經(jīng)濟指標均在去年同期的基礎(chǔ)上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。比如會有一些高校的體育場所、以及圖書館、美術(shù)館等休閑場所對大學城居民開放。當年12月29日，學府大道開工建設(shè)。學府大道區(qū)域分析如今的學府大道區(qū)域具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅持“發(fā)展才是硬道理”和“三個有利于”的標準，以富民興區(qū)、建設(shè)都市強區(qū)為目標，搶抓重慶直轄、實施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機遇，著力打造“實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大河流以長江為主，過境段長45公里，流經(jīng)7個鎮(zhèn)；另有流域面積大于80平方公里的河流2條，流域面積10平方公里及其以下的河流9條。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼峽背斜、納溪溝——江北向斜、重慶向斜。27′2″29。些外，本區(qū)域還分布宗教機構(gòu)——觀音寺；軍庫、預師一團等軍事機構(gòu)。學府大道本案設(shè)計規(guī)劃場地圖周邊狀況本案與國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南坪中央商務區(qū)、茶園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、回龍灣住宅區(qū)等緊密相連。自然環(huán)境本案背依悠悠南山，除學府大道一側(cè)外，三面均有得天獨厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢較高處，在學府大道一側(cè)能遠眺長江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。擁有山景和江景雙重景觀，在該區(qū)域當數(shù)稀缺性產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機構(gòu)——重慶工商大學、重慶交通學院、重慶教育學院、巴蜀學校、重慶110中學，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設(shè)計院、重慶交通規(guī)劃勘察設(shè)計院三個科研單位。（二）、項目經(jīng)濟指標（前期擬定）總占地面積:266680㎡總建筑面積:85萬㎡一期占地面積:150007㎡（225畝）一期總建筑面積：70萬㎡一期容積率：二期占地面積:116673㎡（175畝）二期總建筑面積：15萬㎡二期容積率：二、市場背景分析（一）、南岸區(qū)概況地理地貌南岸區(qū)位于東經(jīng)106。37′2″之間，轄區(qū)西部、北部長江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設(shè)規(guī)劃，長江大江復線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢，使得南岸區(qū)與主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風景秀麗優(yōu)美宜人。通過打造“實力南岸”，做大做強區(qū)域經(jīng)濟；通過打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通過打造“綠色南岸”，建設(shè)最佳人居環(huán)境；通過打造“誠信南岸”，樹立良好社會信用。以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分——南濱路下段；往南，即可順學府大道而行，借李家沱長江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。按區(qū)政府的要求，寬54米、雙向六車道的學府大道，被明確定位于“全市一流的城市景觀大道”。（二）、房地產(chǎn)發(fā)展投資額增長明顯，投資結(jié)構(gòu)日趨合理 今年上半年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資共計155191萬元，%，其中住宅建設(shè)完成投資94452萬元，占總投資的61%，%，而商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資與去年同期相比獲得了迅猛的增長，共完成投資43892萬元，在去年同期基礎(chǔ)上增加了兩倍，占到總投資的28%。 房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 ㎡，%，㎡，占銷售總面積的94%，%。 新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步推進，舊城改造勢不可擋 為了迎接亞太地區(qū)市長峰會和完成創(chuàng)建國家級山水園林城區(qū)申報工作，全面提升城市形象，今年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，而舊城改造建設(shè)偏重的局面，舊城改造比重不斷加大，舊城改造項目遍地開花。 存在的問題 l 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)力度逐漸加大，今年上半年，㎡，占新開工總面積的33%，是去年同期的5倍多，同時其空置面積也相應有所增加，㎡，占空置總面積的56%，同比增長91%，㎡，增幅巨大。天池林海等項目因土地權(quán)屬問題遲遲不能動工建設(shè)，而高山流水、帝景摩爾商業(yè)廣場等項目則因為建設(shè)方起點高，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，導致工期延緩。立交橋西側(cè)為一個開敞空間——以科技博物館、藝術(shù)館為主的主題公園，㎡（約138畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場、藝術(shù)廣場、展覽草坪、湖面運動休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動式展場、以及探險運動區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進入大學園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術(shù)為主休的開敞空間貢獻給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東側(cè)建筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強烈對比，更好地達到城市疏密有序、開合自如的風格。努力將大學生城核心區(qū)建成成才、創(chuàng)業(yè)、服務、經(jīng)濟中心。本區(qū)和北側(cè)歸國人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)互為依托，從人才到技術(shù)可以形成一個相對獨立的高級科技中心。華宇江南楓香庭之南現(xiàn)為南坪電信局，其旁為僑豐實業(yè)，現(xiàn)將統(tǒng)一規(guī)劃為電信科技大樓，并以此做為郵電學院在學府大道上的一個窗口單位，發(fā)揮科技院校的技術(shù)優(yōu)勢，使之與終端用戶有直接接觸，感受到社會的真實需求。交通設(shè)計院之南現(xiàn)為開明中學，在南為食品技校，巴蜀中學已入駐開明中學，并將其改造成完全中學兼有小學，規(guī)劃將食品技校合并入巴蜀學校，使其能擁有正規(guī)的400米跑道運動場，且可能進一步完善其它配套設(shè)施，對建立一所輻射周邊區(qū)域的國家重點學校，有一定的戰(zhàn)略意義，同時，巴蜀學校的建立，能夠完善學府大道的教育完整性，實現(xiàn)從小學到大學的全過程教育模式。本區(qū)域的設(shè)立，填補了學府大道運動設(shè)施的不足，增加了社區(qū)活力和凝聚力，為群眾體育運動發(fā)展社區(qū)文化提供了場所。● 市立圖書館區(qū)位于大學城廣場西側(cè)，㎡（約80畝），建筑面積5萬㎡，設(shè)計為園林式建筑，分為前部園林綠化區(qū)，中間建筑及內(nèi)院區(qū)，以及后部住宅區(qū)三部分，使其既和大學生廣場相融合，又獨成體系。屋頂斜向街道，全部綠化，高層建筑可以欣賞整個綠色屋面。該區(qū)豐富了城市形象，為交通學院、交通科研設(shè)計院等單位提供了向社會展示的平臺，同時加強和完善了學府大道的科研氛圍?！?大學城南入口區(qū)本區(qū)域北從交通學院教學區(qū)北側(cè)開始，南至南岸區(qū)與巴南區(qū)交界處，主要規(guī)劃項目有：交通學院教學、住宅區(qū)；科技辦公寫字樓區(qū)；社區(qū)學院及網(wǎng)絡教育學院區(qū)；南入口廣場區(qū)。㎡（約83畝），采取院落式布局，教學樓之間形成三面圍合式院落，并有連廊相連。三、南岸區(qū)參考項目分析調(diào)查簡要說明: 調(diào)查范圍：南岸區(qū)重點參考樓盤 覆蓋的行政區(qū)： 南岸區(qū) 樓盤選定江景競爭樓盤：美堤雅城、駿逸天下、武夷濱江、競地江南楓庭。加拿大顧問國際有限公司澳洲HASSELL重慶市設(shè)計院景觀設(shè)計香港貝爾高林香港怡境事務所物業(yè)管理重慶泓山物業(yè)管理有限公司深圳中海物業(yè)管理有限公司（顧問單位）未定深圳金地物業(yè)管理公司（顧問單位）項目地址南岸經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南岸經(jīng)開區(qū)丹龍路26號南岸區(qū)南濱路南岸區(qū)南城大道南湖路總體規(guī)劃用地面積600300㎡57100㎡206103㎡99542㎡總建面積90萬㎡㎡36萬㎡115666㎡住宅面積70余萬㎡168446㎡27萬㎡（住宅、公寓）107263㎡（一期）商業(yè)面積10萬㎡㎡㎡（南濱路3萬㎡、㎡）5859㎡（一期）配套面積10萬㎡2438（含會所、幼兒園）㎡產(chǎn)品形態(tài)小高層、花園洋房點式高層、小高層多層、小高層、高層多層（3+4+1）總 戶 數(shù)4000戶1234戶732戶（一期）停 車 位1700個（2期）645個約1500個430個（一期）容 積 率（一期）綠 化 率35%50%（一期）表二：競比項目競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶市重點工程建設(shè)拆遷開發(fā)公司/重慶鷗鵬物業(yè)開發(fā)有限公司重慶優(yōu)雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶宏聲遠景（集團）有限公司重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計重慶大學建筑設(shè)計研究院澳大利亞柏濤（墨爾本）亞洲控股有限公司深圳大學建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計重慶富幫園林綠化工程有限公司泛亞國際景觀有限公司北京士人景觀規(guī)劃設(shè)計研究所物業(yè)管理錦繡山莊物業(yè)管理公司同景物業(yè)管理有限公司項目地址南岸四公里至五公里之間南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)崇文路157號南山一棵樹觀景臺向前500米南岸黃桷椏鎮(zhèn)南山路97號總體規(guī)劃用地面積㎡77560㎡1005畝360畝總建面積㎡㎡50萬㎡12萬㎡住宅面積㎡商業(yè)面積5000㎡（一期）㎡3萬㎡風情商業(yè)街（面積未定）配套面積產(chǎn)品形態(tài)小高層為主、高層為輔獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅、花園洋房濱水商業(yè)街（一期）聯(lián)排別墅、疊加別墅總 戶 數(shù)3647戶134戶（一期）647戶400戶（一期）停 車 位1860個配有私家車庫，室外車庫未定800個均配有私家車庫，室外車庫未定容 積 率綠 化 率%51%50%40%表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭開發(fā)背景開 發(fā) 商重慶能輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融僑長江（重慶）房地產(chǎn)重慶浦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶洋世達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計重慶儀表建筑設(shè)計研究院機械工業(yè)第三設(shè)計研究院中國建筑技術(shù)研究院機械工業(yè)第三設(shè)計研究院機械工業(yè)部第三設(shè)計院景觀設(shè)計重慶源福年豐園林工程有限公司貝爾高林香港有限公司不詳綠茵景園工程有限公司物業(yè)管理待定重慶融僑錦江物業(yè)管理公司重慶曉月物業(yè)管理公司洋世達物業(yè)管理公司項目地址南岸四公里正街323號（教育學院正對面）重慶南岸區(qū)銅元局南岸區(qū)南坪東路海棠溪南坪東路福利社總體規(guī)劃用地面積32260㎡3000畝500畝480畝總建面積93550㎡350萬㎡（開發(fā)期為8年）80萬㎡95萬㎡住宅面積商業(yè)面積7500㎡產(chǎn)品形態(tài)高層、小高層、多層、多層、小高層、高層多層、小高層、高層、高層、小高層、多層和別墅總 戶 數(shù)一期規(guī)劃戶數(shù) 1682萬㎡左右3000一二三期2000戶停 車 位3052萬個1700容 積 率3綠 化 率溯源居景觀外部景觀項目位于長江江岸線第一排，面迎和江壯觀的回水沱，北靠無名山，使整個地塊呈現(xiàn)高低起伏的特點，視野開闊，并修建有800米的景觀濱江走廊。少部分南山山景景觀設(shè)計貫穿小區(qū)東西向，全長1200米的中軸水景大道；小區(qū)中心設(shè)面積超過2萬㎡的集中綠化，中心綠地隨地形逐級抬升，形成了一個跌宕起伏、層次豐富的綠色景觀； 靠山頂規(guī)劃有大型自然主題公園；在各組團內(nèi)部園林景觀規(guī)劃上，充分考慮各地塊的狀況，進行因地制宜的園林建設(shè)。表二：競比項目競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海景觀外部景觀東望長江，西聽長江，城市繁華與自然山水相依相戀。根據(jù)場地特點，通過東入口廣場、商業(yè)步行街、觀景臺、中央景觀帶、會所、后湖、西入口等功能區(qū)構(gòu)成橫貫東西的視覺走廊。在造景的同時，盡力保護山地原有植被，保持鄉(xiāng)野的原汁原味。三面臨江?！坝H水岸線”在臨江一側(cè)，臺地之上，建筑層次分明，富有韻律。形成了既各自獨立又相互聯(lián)系的四個小區(qū)，其間有數(shù)個中心綠化廣場。江南園林風格，以綠草紅花勾勒出春色盎然，區(qū)內(nèi)設(shè)有大型露天游泳池，結(jié)合項目地勢在人行道一旁做疊泉設(shè)計。小區(qū)景觀采用現(xiàn)代園林設(shè)計風格，精心設(shè)計的綠地系統(tǒng)有機地組織起原生山林環(huán)境及小區(qū)人工環(huán)境，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配合，使建筑與景觀相互融合穿插，在喬木枝葉掩映下，獨特的坡地園林景觀便渾然天成。 (三)、產(chǎn)品設(shè)計表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地期建筑設(shè)計被稱為“臨江琴鍵”式藝術(shù)建筑。坡地生態(tài)鏈街區(qū)；盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；整個社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個大前提：讓住客盡可能地體驗自然山水風貌；建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；對整個地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)