【正文】 交通用地 % 6 S 道路廣場用地 % 7 U 市政公用設施用地 % 8 G 綠地 % 9 D 特殊用地 % 合計 城市建設用地 % 恒產(chǎn)集團 第 12 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （四）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 萬州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園”的總體布局，重點發(fā)展鹽氣化工、新材料新能源、機械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。 7. 百安壩組團 —— 西部以居住功能為主，東部以發(fā)展工業(yè)為主。 3. 山頂組團 —— 主要功能為居住和科研教育，同時在遠期形成萬州區(qū)級文化中心。 （二）城市總體規(guī)劃 高筍塘組團是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項目所在高筍塘組團的核心地位。作為特大城市的經(jīng) 濟發(fā)展，從移民就業(yè)等各個方面，萬州也起著非常重要的帶動作用和容納作用。特別是“萬（州）開（縣）云（陽）”板塊的城鎮(zhèn)群，具有很大城市發(fā)展空間，這個特大城市的形成，非常有利于帶動這一板塊的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，使整個庫區(qū)經(jīng)濟迅速崛起，成為重慶經(jīng)濟的重要增長極。整個渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)以山區(qū)為 主，是一個相對封閉的地區(qū)，加快發(fā)展的速度很大程度上取決于對外開放的廣度，形成立體開放。蜀漢建興八年，省羊渠置南浦 縣，治城遷至今萬州區(qū)南岸。擁有“亞洲第一瀑布”――青龍瀑布、鐵峰山國家級森林公園，洞中鐘乳石柱高度居亞洲第一、世界第二的鹽井溶洞，潭獐峽風景區(qū)等自然景觀，天子城、西山碑亭、白巖仙跡、魯池流杯、西山鐘樓等名勝古跡。形成了以“一環(huán)五高八射，一空三鐵八港” 為核心的綜合交通運輸網(wǎng)絡。 行政區(qū)劃：萬州全區(qū)轄 52 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（其中１ 2 個鄉(xiāng)、２ 9 個鎮(zhèn)、１１個街道辦事處）：柱山鄉(xiāng)、九池鄉(xiāng)、鐵峰鄉(xiāng)、黃柏鄉(xiāng)、溪口鄉(xiāng)、燕山鄉(xiāng)、長坪鄉(xiāng)、梨樹鄉(xiāng)、普子鄉(xiāng)、地寶鄉(xiāng)、茨竹鄉(xiāng)、恒合土家族鄉(xiāng)、高峰鎮(zhèn)、龍沙鎮(zhèn)、響水鎮(zhèn)、武陵鎮(zhèn)、氵襄渡鎮(zhèn)、甘寧鎮(zhèn)、天城鎮(zhèn)、熊家鎮(zhèn)、大周鎮(zhèn)、小周鎮(zhèn)、孫家鎮(zhèn)、高梁鎮(zhèn)、李河鎮(zhèn)、分水鎮(zhèn)、余家鎮(zhèn)、后山鎮(zhèn)、彈子鎮(zhèn)、長嶺鎮(zhèn)、新田鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、白土鎮(zhèn)、長灘鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、太安鎮(zhèn)、龍駒鎮(zhèn)、太龍鎮(zhèn)、羅田鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、高筍塘街道、太白街道 、牌樓街道、雙河口街道、龍都街道、周家壩街道、沙河街道、鐘鼓樓街道、百安壩街道、五橋街道和陳家壩街道。常住人口為 155 萬人。境內(nèi)山巒起伏，丘陵交錯，街道樓房背山面江，故又稱“ 江城 ”。 城市規(guī)模：全區(qū)幅員面積 3457 平方公里，轄 52 個鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道。 人文地理：境內(nèi)河流縱橫，河流、溪澗切割深，落差大，高低懸殊，呈枝狀分布，均屬長江水系。 交通狀況：交通便利，商貿(mào)繁榮。 恒產(chǎn)集團 第 6 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 自然資源：物華天寶，資源豐富。 歷史沿革：萬州歷史悠久，以“萬川畢匯”、“萬商畢集”而得名。民國二十四年設萬縣專區(qū)， 1992 年 12 月國務院下文撤銷萬縣地區(qū)建制設萬縣市，轄龍寶區(qū)、天城區(qū)、五橋區(qū)、開縣、梁平縣、忠縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣、城口縣 3 區(qū) 8 縣。萬州向北是重慶與陜西聯(lián)系的重要節(jié)點，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“黃金水道”，把萬州建成特大城市，能充分發(fā)揮“小高地”的作用，必定會推動整個重慶的對外開放，加速重慶的經(jīng)濟發(fā)展。 （三）和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū) 三峽庫區(qū)特殊區(qū)情決定了構(gòu)建和諧庫區(qū)的特別重要性，能否實現(xiàn)庫區(qū)和諧穩(wěn)定，能否實現(xiàn)移民安穩(wěn)致富，決定著整個重慶的和諧穩(wěn)定與經(jīng)濟社會發(fā)展。同時，三峽水庫蓄水后消落區(qū)的管理也迫在眉睫，萬州建成重慶二大城市，生態(tài)環(huán)境必將極大改善，成為整個庫區(qū)乃至長江流域生態(tài)安全的重要屏障。 萬州主城區(qū)為“多中心組團式”布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)”（江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋），以及 “ 八大組團”（高筍塘組團、恒產(chǎn)集團 第 10 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 龍寶組團、山頂組團、周家壩組團、申明壩組團、枇杷坪組團、百安壩組團、江南新區(qū)組團）本項目處于萬州城市中心區(qū)，高筍塘組團內(nèi) 。 4. 周家壩組團 —— 主要功能為居住、旅游服務。 8. 江南新區(qū)組團 —— 全區(qū)的行政中心，同時包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè) 、港區(qū)等功能。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較 大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長緩慢。 2 2 8 . 33 1 4 . 0 93 8 6 . 4 55 0 0 . 1 32 9 6 . 3 62 0 . 6 0 %2 6 . 9 0 %2 5 . 7 0 %2 0 . 1 0 %1 9 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 201 1上 半年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %GDP 增長率 （二）、增長率對比分析 萬州、重慶、全國G D P 增長率對比%%% %%%%%%%%%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2 0 1 1 上半年萬州G D P 增長率 重慶G D P 增長率 全國G O P 增長率 分析： 經(jīng)過 2022 年金融危機，萬州 GDP 保持良好的增長趨勢，近三年的平均增長率為 %，高于重慶和全國的平均增長水平，宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)快速增長趨勢。 （ 4）、人均 GDP 分析 157761776124744 251322040726897323502389729748010000202203000040000元2022年 2022年 2022年20222022年 人均GDP比 較萬州人均G D P 重慶人均G D P 全國人均G D P 分析： 2022 年萬州人均 GDP 達到 32350 元，折合美元為 4779 美元，29636282690151500094161938413481851632798050000010000001500000202200025000003000000萬元萬州區(qū) 涪陵區(qū) 黔江區(qū) 江津區(qū) 合川區(qū) 永州區(qū)201 1上 半年重慶區(qū)域中心城市GDP 對比恒產(chǎn)集團 第 16 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 萬州進入 4400 美元以上發(fā)展階段。 恒產(chǎn)集團 第 17 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 附表：重慶各區(qū)縣 GDP 排名 區(qū)域 GDP 實際增長率 名義增長率 排名 區(qū)域 GDP 實際增長率 名義增長率 1 九龍坡區(qū) 21 大足縣 2 渝北區(qū) 22 南川區(qū) 3 渝中區(qū) 23 潼南縣 4 萬州區(qū) 24 墊江縣 16 5 涪陵區(qū) 25 梁平縣 6 沙坪壩區(qū) 26 忠縣 7 江北區(qū) 27 奉節(jié)縣 8 南岸區(qū) 28 黔江區(qū) 9 巴南區(qū) 29 云陽縣 10 江津區(qū) 303 30 豐都縣 11 永川區(qū) 19 31 秀山縣 12 合川區(qū) 32 武隆縣 13 北碚區(qū) 33 彭水縣 14 14 長壽區(qū) 34 石柱縣 15 大渡口區(qū) 16 35 酉陽縣 16 綦江縣 36 巫山縣 20 17 榮昌縣 37 萬盛區(qū) 18 璧山縣 38 雙橋區(qū) 25 27 19 銅梁縣 17 39 巫溪縣 20 開縣 40 城口縣 恒產(chǎn)集團 第 18 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （五）、可支配收入情況 城鄉(xiāng)居民收入增加。聯(lián)合國人居中心得出的“合理的住房價格”的房價收入比為 3－ 6 年 ，世界銀行專家的說法為 4－ 6年 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。產(chǎn)值過億元工業(yè)企業(yè)增加到 48 戶，其中， 50 億元級的 1 戶， 40 億元級的1 戶， 20 億元級的 1 戶 ,10 億元級的 4 戶。 五大特色產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元 , 比上年增長 %，其中，鹽氣化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；紡織服裝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元 ，增長 %；食品藥品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；機械電子產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；新型材料產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 2022 年末全區(qū)金融機構(gòu)本外幣存款余額 億元，比年初增長 %。分城鄉(xiāng)看，城 鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %；鄉(xiāng)村實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。萬州保稅倉庫正式啟用。實際利用外資金額 6446 萬美元，增長 %。 四、萬州區(qū)域人口分析 （一）、總?cè)丝跀?shù)量 2022 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。與 2022年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 萬人，鄉(xiāng)村人口減少 萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升 個百分點。 2022 年，新增建成區(qū)面積 6 平方公里，達到 51 平方公里。 （二）、教育人口 2022 年，全區(qū)共有學校 266 所 ,其中普通高等院校 4 所，普通中等職業(yè)學校 16 所，普通中學 60 所，小學 186 所。市級示范幼兒園由 4 所增加到 7 所，市級重點中學從 2 所增加到 4 所，普通高考錄取人數(shù)連續(xù) 4 年保持在萬人以上，連續(xù) 12 年位于全市各區(qū)縣第一。其中個體工商戶是普通住宅的重要購買群體，而私營企業(yè)主則是洋房、別墅的重要消費群體。其中結(jié)婚人群，按照有約 30%需要購置商品房計算，則每年需要消化約 4000 套住宅，而離婚人群購房率較低，估計約 10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約 150 套左右的購房需求。可以得出結(jié)論 2022 年市場上剛需性房屋 13200 套 。 2022 年固定資產(chǎn)投資 342 億元 ，與重慶主城八區(qū)對比排名第 3位，增長速度排名第一位。 2022 年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。調(diào)整 個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控恒產(chǎn)集團 第 30 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 （ 6）擁有 2 套及以上住房的，禁止再買房。 （ 7）房價漲幅超過控制目標，將約談責任人。 ? 一要嚴格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責。建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分 配公平公正、管理科學有序。認真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補償條例》。當前房 地產(chǎn)市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供應；另一方面要堅定不移地抑制不合理需求，保持供求關(guān)系基本平衡，促進房價逐步回歸到合理水平。銀根緊縮，一方面是應對通脹的壓力，另一方面則應政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場 。 與此同時，不少城市的商業(yè)銀行也在醞釀提高首套房貸的首付比例，太原某股份制商業(yè)銀行表示：“現(xiàn)在買房最好做好首付四成的準備，商業(yè)銀行正在醞釀上調(diào)首付比例，只不過是時間的問題?！? 銀根緊縮，一方面是應對通脹壓力，另一方面則應政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，將對市場造成以下影響： 開發(fā)商資金鏈雪上加霜； 購房者房貸負擔增加，甚至貸不到款； 房價更快進入下行通道。 全國重點城市住宅成交面積共計 萬㎡，同比 2022 年上半年上漲 %。正因如此，政府對二三線城市房價過快增長才要痛下決心實施限購等措施。房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)從去年第三季度達到本輪高點后，從今年一季度開始下降，而到二季度，已經(jīng)是連續(xù)兩個季度下降。金地集團上半年賣樓 億元，僅為全年 400 億元目標的 %?；ㄕZ 、 綠地新都會霄云路 8 號 等名企大盤。 五、保障房因素（ 1000 萬套保障房 11 月份全面動工） 政府督戰(zhàn) 1000 萬套保障房開工 ? “十二五”期間，我國將新建保障性住房 3600 萬套。 鏈接：萬州十二五發(fā)展規(guī)劃對保障性住房的規(guī)劃 “著力解決城市低收入家庭的住