【正文】 名。夏商屬梁州地，周屬巴子國，秦屬巴郡朐忍縣。東漢建安二十一年，劉備分朐忍地置羊渠縣，治城今長灘 , 為萬州建縣之始。蜀漢建興八年，省羊渠置南浦 縣，治城遷至今萬州區(qū)南岸。民國二十四年設(shè)萬縣專區(qū)， 1992 年 12 月國務(wù)院下文撤銷萬縣地區(qū)建制設(shè)萬縣市，轄龍寶區(qū)、天城區(qū)、五橋區(qū)、開縣、梁平縣、忠縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣、城口縣 3 區(qū) 8 縣。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 7 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州城市定位 渝東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心 和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重慶第二大城市 （一）渝東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心 建成經(jīng)濟(jì)中心是形成重要門戶的關(guān)鍵。萬州曾與成都、重慶并稱“成渝萬”，地處“黃金水道”，是長江十大港口之一，歷史上就是重要的川東門戶。整個(gè)渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)以山區(qū)為 主，是一個(gè)相對(duì)封閉的地區(qū)，加快發(fā)展的速度很大程度上取決于對(duì)外開放的廣度，形成立體開放。萬州向北是重慶與陜西聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“黃金水道”，把萬州建成特大城市，能充分發(fā)揮“小高地”的作用，必定會(huì)推動(dòng)整個(gè)重慶的對(duì)外開放，加速重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 萬州 區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)越，輻 射重慶主城、湖南省、湖北省 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 8 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （二）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重慶第二大城市 歷史上，萬州就是原萬縣地區(qū)中心，曾帶動(dòng)庫區(qū)及更大范圍的 9縣 1 市發(fā)展。重慶是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試驗(yàn)城市，而以萬州為中心的三峽庫區(qū)，又是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重點(diǎn)，這一板塊需要有一個(gè)特大城市起支撐和帶 動(dòng)作用。特別是“萬（州）開（縣）云（陽）”板塊的城鎮(zhèn)群，具有很大城市發(fā)展空間，這個(gè)特大城市的形成，非常有利于帶動(dòng)這一板塊的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，使整個(gè)庫區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速崛起，成為重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長極。 （三）和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū) 三峽庫區(qū)特殊區(qū)情決定了構(gòu)建和諧庫區(qū)的特別重要性，能否實(shí)現(xiàn)庫區(qū)和諧穩(wěn)定，能否實(shí)現(xiàn)移民安穩(wěn)致富，決定著整個(gè)重慶的和諧穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。移民搬遷任務(wù)雖然已經(jīng)基本完成，但移民的安穩(wěn)致富仍然是相當(dāng)長一個(gè)時(shí)期內(nèi)的重要任務(wù)。萬州有 26 萬三峽移民，移民安穩(wěn)致富，萬州起著舉足輕重的示范作用。作為特大城市的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，從移民就業(yè)等各個(gè)方面，萬州也起著非常重要的帶動(dòng)作用和容納作用。同時(shí)，三峽水庫蓄水后消落區(qū)的管理也迫在眉睫，萬州建成重慶二大城市，生態(tài)環(huán)境必將極大改善，成為整個(gè)庫區(qū)乃至長江流域生態(tài)安全的重要屏障。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 9 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 三、萬州城市發(fā)展規(guī)劃 （一）城市發(fā)展目標(biāo)及定位 2022 年 3 月 31 日重慶市委審議通過了《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》 全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的特大城市和加快發(fā)展的重要增長極；渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開放的重要門戶；和諧穩(wěn)定新庫區(qū)的示范區(qū)和庫區(qū)生態(tài)安全的重要屏障。 市政府對(duì)萬州區(qū)發(fā)展的支持力度較大，雖然中長期的發(fā)展前景較好，但短期難以起到立竿見影的效果。 （二）城市總體規(guī)劃 高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團(tuán)式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項(xiàng)目所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。 萬州主城區(qū)為“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)”（江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋），以及 “ 八大組團(tuán)”（高筍塘組團(tuán)、恒產(chǎn)集團(tuán) 第 10 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、周家壩組團(tuán)、申明壩組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)）本項(xiàng)目處于萬州城市中心區(qū)，高筍塘組團(tuán)內(nèi) 。 八大組團(tuán)功能定位： 1. 高筍塘組團(tuán) —— 商業(yè)金融中心，是水上客運(yùn)交通樞紐。 2. 龍寶組團(tuán) —— 北部主要發(fā)展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。 3. 山頂組團(tuán) —— 主要功能為居住和科研教育，同時(shí)在遠(yuǎn)期形成萬州區(qū)級(jí)文化中心。 4. 周家壩組團(tuán) —— 主要功能為居住、旅游服務(wù)。 5. 申明壩組團(tuán) —— 核心工業(yè)園區(qū)，主要發(fā)展工業(yè)。 6. 枇杷坪組團(tuán) —— 東部為倉儲(chǔ)區(qū)，西部以居住功能為主。 7. 百安壩組團(tuán) —— 西部以居住功能為主，東部以發(fā)展工業(yè)為主。 8. 江南新區(qū)組團(tuán) —— 全區(qū)的行政中心，同時(shí)包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè) 、港區(qū)等功能。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 11 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）城市規(guī)劃用地 在商業(yè)金融用地總規(guī)中，以高筍塘傳統(tǒng)商業(yè)中心用地為主，但周家壩、百安壩、江南新區(qū)都有較大的商業(yè)用地規(guī)劃，將會(huì)分流高筍塘商業(yè)中心區(qū)的消費(fèi)人流。 萬州城市建設(shè)用地中， 居住用地為 平方公里 ，占%； 商業(yè)金融用地為 平方公里， 占 %； 工業(yè)用地 平方公里 ，占 %。 附表： 序號(hào) 用地代號(hào) 用地名稱 面積（ K ㎡ ） 比例（ % ） 1 R 居住用地 % 2 C 公共設(shè)施用地 % C1 商業(yè)金 融用地 3 M 工業(yè)用地 % 4 W 倉儲(chǔ)用地 % 5 T 對(duì)外交通用地 % 6 S 道路廣場用地 % 7 U 市政公用設(shè)施用地 % 8 G 綠地 % 9 D 特殊用地 % 合計(jì) 城市建設(shè)用地 % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 12 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （四）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 萬州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園”的總體布局，重點(diǎn)發(fā)展鹽氣化工、新材料新能源、機(jī)械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較 大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長緩慢。 （五）交通規(guī)劃 萬州建立了完善的水、路、空交通體系，目前輻射渝東北地區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃打造成“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”及“西三角”地區(qū)的重要綜合交通樞紐。 一環(huán)一空八鐵八高九港 航 空 萬州機(jī)場將按 4D 規(guī)模改擴(kuò)建，開通全國重要省會(huì)城市的航線；力爭到 2022 年，年旅客吞吐量達(dá) 100 萬人次，年貨郵吞吐量達(dá) 12 萬噸 高 速 公 路 建成 重慶 萬州、萬州 云陽、萬州 開縣 規(guī)劃 萬州 利川、萬州 達(dá)州、沿江高速南線萬州 忠縣 萬州 宜昌、沿江高速北線萬州 忠縣 鐵 路 建成 萬州 達(dá) 州 規(guī)劃 萬州 宜昌、萬州 重慶城際、萬州 鄭州、 萬州 西安、萬州 涪陵、萬州 黔江、萬州 奉節(jié) 港 口 以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)“一客八貨” 9 個(gè)作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭到2022 年，使萬州港口貨物年通過能力達(dá)到 4000 萬噸，集裝箱通過能力達(dá)到 100 萬標(biāo)箱以上 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 13 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第二部分 萬州經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 萬州國民生產(chǎn)總值分析 1 萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 2 萬州金融貿(mào)易發(fā)展 3 萬州區(qū)域人口分 析 4 萬州經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié) 5 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 14 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州國民生產(chǎn)總值分析 （一）、 GDP 總量分析 2022 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，經(jīng)濟(jì)總量列全市第 4 位 。比上年增長 %，增速列全市第 3 位。 2 2 8 . 33 1 4 . 0 93 8 6 . 4 55 0 0 . 1 32 9 6 . 3 62 0 . 6 0 %2 6 . 9 0 %2 5 . 7 0 %2 0 . 1 0 %1 9 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 201 1上 半年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %GDP 增長率 （二）、增長率對(duì)比分析 萬州、重慶、全國G D P 增長率對(duì)比%%% %%%%%%%%%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2 0 1 1 上半年萬州G D P 增長率 重慶G D P 增長率 全國G O P 增長率 分析： 經(jīng)過 2022 年金融危機(jī)，萬州 GDP 保持良好的增長趨勢，近三年的平均增長率為 %，高于重慶和全國的平均增長水平，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長趨勢。根據(jù)合萬州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來看，增長速恒產(chǎn)集團(tuán) 第 15 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 度在近幾年類都會(huì)保持持續(xù)快速增長。對(duì)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有強(qiáng)勁的支撐作用的。 （三）、 2022 上半年重慶各區(qū)域中心城市 GDP 對(duì)比 分析： 從重慶區(qū)域中心城市來看，萬州與其他區(qū)域中心城市對(duì)比來看萬州排在第一位，與其他區(qū)域拉開了很大的距離，但是也是因?yàn)槿f州區(qū)域人口較為多的原因。 （ 4）、人均 GDP 分析 157761776124744 251322040726897323502389729748010000202203000040000元2022年 2022年 2022年20222022年 人均GDP比 較萬州人均G D P 重慶人均G D P 全國人均G D P 分析： 2022 年萬州人均 GDP 達(dá)到 32350 元，折合美元為 4779 美元，29636282690151500094161938413481851632798050000010000001500000202200025000003000000萬元萬州區(qū) 涪陵區(qū) 黔江區(qū) 江津區(qū) 合川區(qū) 永州區(qū)201 1上 半年重慶區(qū)域中心城市GDP 對(duì)比恒產(chǎn)集團(tuán) 第 16 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 萬州進(jìn)入 4400 美元以上發(fā)展階段。 萬州在重慶各區(qū)縣人均 GDP 排名第 11 位。 萬州人均 GDP 首次超過全國、全市平均水平。 鏈接：商業(yè)發(fā)展與人均 GDP 的關(guān)系 按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均 GDP 的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國 家和地區(qū)的人均 GDP 在 1100 美元以下、城市化水平在 25％以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均 GDP 從 1100 美元到 2022美元、城市化在 45％以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均 GDP 到達(dá) 2022美元至 4400 美元時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均 GDP 在 4400 美元以上、城市化水平在 70％以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 17 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 附表：重慶各區(qū)縣 GDP 排名 區(qū)域 GDP 實(shí)際增長率 名義增長率 排名 區(qū)域 GDP 實(shí)際增長率 名義增長率 1 九龍坡區(qū) 21 大足縣 2 渝北區(qū) 22 南川區(qū) 3 渝中區(qū) 23 潼南縣 4 萬州區(qū) 24 墊江縣 16 5 涪陵區(qū) 25 梁平縣 6 沙坪壩區(qū) 26 忠縣 7 江北區(qū) 27 奉節(jié)縣 8 南岸區(qū) 28 黔江區(qū) 9 巴南區(qū) 29 云陽縣 10 江津區(qū) 303 30 豐都縣 11 永川區(qū) 19 31 秀山縣