【正文】 者的 %， 35— 49 歲 占 %， 50— 64 歲 占 % 3． 職業(yè) 特征： 個 體私 營業(yè) 主占 %，企事 業(yè) 在 職員 工占 %，企事 業(yè) 管理 層 和私 營 企業(yè)職 工均占 %，公 務員 %，退休人 員 %。 4．文化程度： 以高中或 中 專為 主，占被 訪 者 總數(shù) 的 %，高中以下占 %，大 專 占%，本科及本科以上占 %。 5．收入 狀況 ： 年收入 3 萬以下占被 訪 者 總數(shù) 的 %，年收入 35 萬占 %，年收入58 萬占 %，年收入 8 萬以上 %。 二、 調(diào)研結(jié) 果分析 1． 高唐 居民理 財 方式 高唐 當 地居民的理 財 方式 還 是比 較 保守的， 從問 卷 結(jié) 果 顯 示，被 訪 者的理 財 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 方式主要是以 銀 行存款 為 主占 總 比例的 %， 購買 保 險 占 %， 購買 保 值 物品占 %， 購買 商 鋪 占 %，其中 購買過 商 鋪 的被 訪 者是我 們 特定的 調(diào)研對象。 2． 對 于商 鋪 投 資優(yōu)勢 和劣 勢 的 認識 被 訪 者 對 投 資 商 鋪 有一定的 認識 。普遍 認 同投 資 商 鋪 回 報穩(wěn) 定、 風險 小占 總比例的 %，增 值 能力強的占 61%，回 報 期 長 的占 39%，方便由于抵押的占%。其中被 訪 者 對 商 鋪 的‘回 報穩(wěn) 定、 風險 小’是被 訪 者 關(guān) 注的焦點， 這 正 驗證 了在 當 地推廣投 資 商 鋪 可以作 為 一 種 理 財 的可能。 對 于投 資 商 鋪 的壞 處關(guān) 注 較 多的是投 資總額 大占 65%，受城市 規(guī)劃 影 響 占%，受周 邊 商 鋪 影 響 占 50%，不容易 轉(zhuǎn)讓 占 %。 關(guān) 注的因素比 較 分散。從數(shù) 據(jù)看，投 資 者 暫時還 不十分 關(guān) 注城市 規(guī)劃 和 業(yè)態(tài)規(guī)劃給 商 鋪 回 報帶來 的影響 。 3．投 資 商 鋪獲 利的方式 投 資 商 鋪 的目的以 購買 自 營為 主占 %，用于出租 獲 利的占 28%，等待 獲 利 轉(zhuǎn)讓 的只占 %。大部分投 資 者 購鋪 自用 對項 目的招商工作十分有利。付款方式的 選擇 主要是 按揭的 為 主占 %，一次性付款的占 %， 能有這么多選按揭的比較出乎我的意料，這說明高唐人民的投資理念相對比較高。 4． 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題 被 訪 者 對 于 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題選擇 比 較 分散， 關(guān) 注交通方便占 %，消費環(huán) 境好占 %，大型店 鋪 吸引人 氣 占 %，商 業(yè) 管理正 規(guī) 占 %， 開發(fā)商有 實 力 講 信 譽 占 %， 經(jīng)營 模式 齊 全占 %，商 鋪結(jié)構(gòu) 適合多 種經(jīng)營 占28%，付款方式 靈 活占 %，配套 設(shè) 施 齊 全占 %，交通工具停放方便占%，宣 傳 力度大占 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 排前五位的分 別 是交通、 環(huán) 境、主力店、商 業(yè) 管理、 開發(fā) 商。商 業(yè) 管理和 開發(fā) 商 實 力信 譽 排位超 過經(jīng)營 模式， 這 一點 與購鋪 自用者居多是相適 應 的。 并 不能反 應 出投 資 者的成熟。 5． 購買 何 種 行 業(yè) 的商 鋪 通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 %，餐 飲 、休 閑產(chǎn)業(yè) %，化 妝 品 %，酒水食品批發(fā) %，百 貨 批 發(fā) %，服裝零售 %，家用 電 器占 %，水果 農(nóng) 副 產(chǎn)品市 場 占 %，服裝批 發(fā) 占 28%，摩托 車 、 電動車銷 售及 維 修占 %，家具、家具用品占 %。 6．年收入高于 3 萬的高收入人群情 況 分析 被 訪 者中年收入高于 3 萬的以男性 為 主占 64%，年 齡 集中在 25— 34 歲 占60%，主要是 個 體私 營業(yè) 主和企 業(yè) 中上 層領(lǐng)導 ，分 別 占 總數(shù) 的 60%和 20%。 值 得一提的是 當 地公 務員 正常收入幾乎全部低于 3 萬，但部分政府部 門 的灰色收入是十分可 觀 的，而且消 費 能力也是 值 得 關(guān) 注的。 這 一高收入人群的理 財 方式主要是以 銀 行存 款和 購買 商 鋪為 主，分 別 占了 總比例的 68%和 36%，其余各 項 依次 為購買 保 險 12%， 購買黃 金珠 寶 等保 值產(chǎn) 品12%，投 資證 券 4% 對 于投 資 房地 產(chǎn)優(yōu)勢 的 認識 主要集中于投 資穩(wěn) 定、 風險 小和增 值 能力強，分別 占 總 比例的 88%和 68%，其余各 項 依次是回 報 周期 長 %，方便于抵押 貸 款8%。 對 于投 資 商 鋪 的壞 處 的 認識 主要集中于投 資總額 大和 開發(fā) 商及周 邊 商 鋪 影響兩項 ，均占 總 比例的 %，其余各 項 依次 為 受城市 規(guī)劃 影 響 %，不容易轉(zhuǎn)讓 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對 比前面的 數(shù) 據(jù)，不 難發(fā)現(xiàn) 高收入人士 對 商 業(yè)項 目的 業(yè)態(tài) 更 為關(guān) 注，因此，擔心 購買 商 鋪 受周 邊 商 鋪 的影 響 大幅提高。 7．有 購買 商 鋪 意向的被 訪 者情 況 希望 購買 商 鋪 的被 訪 者主要 還 是以自 營為 主，投 資獲 利 為 附，分 別 占 60%和 32%。在 這 一人群中有 20%的人有近期 購買 商 鋪 的意向，其中主要是 個 體 經(jīng)營業(yè) 主占 %，用于收租的占 %，用于 轉(zhuǎn) 手 賺錢 的只有 %， 這 也 說 明了 當 地人房地 產(chǎn) 投 資 理 財 的一 種觀 念。 這 一人群 對購買從 事何 種 商 業(yè) 的商 鋪 ，主要集中于餐 飲 、服裝、通信 數(shù)碼產(chǎn)品分 別 占 %、 %、 %，只是 關(guān) 注化 妝 品的比例有所提高 達 到 %，其余各 項 依次是服裝零售 %，家用 電 器 %，酒水食品批 發(fā) 零售 %，百 貨 零售 %，汽 車 摩托 車 銷 售 維 修 %，水果、 農(nóng)產(chǎn) 品批 發(fā) 零售 %， 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題 和其他 問 卷的回答也是基本相似，主要集中在 經(jīng)營 模式齊 全、行 業(yè) 集中 經(jīng)營 、交通方便、商 業(yè) 管理正 規(guī) 幾 項 ，分 別 占 總 比例的 % % % %，其余各 項 依次是， 開發(fā) 商有 勢 力 講 信 譽 %，大型店鋪 吸引人 氣 %，商 鋪結(jié)構(gòu) 適合多 種經(jīng)營 %，廣告宣 傳 力度大 %，付款方式 靈 活 %，交通工具停放方便 %，配套 設(shè) 施 齊 全 % 由于我們的地位的是娛樂化商業(yè)，在當?shù)貙儆谧钚碌囊环N商業(yè)，大多數(shù)人表現(xiàn) 出比較期望的態(tài)度。高唐人 愛吃，但吃的沒檔次。高唐人愛玩，但沒有玩的場所。這時 所有 被采訪者的心聲。 第三 節(jié) ： 經(jīng)營業(yè) 主 調(diào)查 《 經(jīng)營業(yè) 主 調(diào)查問 卷》共回收 77 份 ，其中有效 問 卷 47 份 ，有效回收率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 %。 根據(jù)前期 擬訂 的 調(diào)研規(guī)劃書規(guī) 定，此 問 卷 較 其他 兩份問 卷 調(diào)研對 象比 較 集中主要是 高唐 當 地 經(jīng)營業(yè) 主， 調(diào)研 方式采取集中地段地毯式 調(diào)研 。 調(diào)研 地點主要集中在商 業(yè) 氛 圍較 好的 金城路 、 鼓樓街 、 管道街 和 高唐大市場 等商 業(yè) 氛 圍濃 重的商圈。 對 于 經(jīng)營業(yè) 主的 調(diào)研 工作 應該說 是此次 調(diào)研 工作 的重點，我 們 通 過問 卷 調(diào)研和深入暗 訪調(diào)研 相 結(jié) 合的方法，深入 的了解 當 地 實際 的商 業(yè)發(fā) 展情 況 。 一、被 訪 者基本情 況 1．商 鋪來 源 被 訪經(jīng)營業(yè) 主的商 鋪來 源主要以租 賃為 主， 從產(chǎn)權(quán)單 位 組賃 占 %， 從購房者手中 組賃 占 %， 購買 商 鋪 自 營 的只占 %， 這 些 購 房者 從 事的大部分往往是高利 潤 行 業(yè) ，如：餐 飲 、休 閑 、婚 紗攝 影等。 此店 鋪經(jīng)營 的 時間 不到一年占 %， 1— 2 年的占 %， 2— 4 的占 %， 4 年以上的占% 3． 對經(jīng)營 情 況 的 滿 意 度 被 訪經(jīng)營業(yè) 主在 當 地的 經(jīng)營 情 況應該說 是有喜有 憂 ，其中 有 %的人 對現(xiàn)在的 經(jīng)營狀況選擇 了“一般”， 對經(jīng)營狀 況 表示不 滿 意的占 %， 對經(jīng)營 情 況 表示 滿 意的占 %。 總 體 來說 ， 高唐 當 地 經(jīng)營戶經(jīng)營滿 意度 還 是比 較 高的。 4．考 慮擴 大 經(jīng)營 面 積 或 換 址 經(jīng)營 情 況 被 訪業(yè) 主 當 中近幾 個 月 內(nèi) 占 %，明年 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的占 %， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 兩 年以后的占 %， 暫 不考 慮 的占 %，根本不考 慮 的占 % 有近 3 成 業(yè)主短期 內(nèi) 就有 購鋪 或租 鋪 的需求， 對 于商 業(yè)項 目而言， 這 是一 個 非?？上驳?數(shù) 據(jù)。 二、 調(diào)研結(jié) 果分析 1． 對經(jīng)營 情 況 不 滿 意的 原因 被 訪 者中 認為經(jīng)營 情 況 不好主要原因的比例 還 算集中，商 業(yè)氣 氛淡薄%、 購 物 環(huán) 境差 %， 沒 有大型店 鋪 吸引人 氣 %，地理位置不好 %，經(jīng)營 成本高 %， 沒 有地方停放 車輛 %， 沒 有休息吃 飯 的地方 %， 經(jīng)營產(chǎn) 品不 暢銷 %， 沒 有停放交通工具的地方 % 從 中不 難 看出， 經(jīng)營業(yè) 主 對經(jīng)營 情 況 不善的原因 沒 有很集中的 問題 ，也就表示他 們對 自己 經(jīng)營 不善的原因 并 不是很 清 楚，所以才 導 致 經(jīng)營 不善。 同 時 也表 現(xiàn) 出， 當 地商 業(yè)發(fā) 展存在的 問題 很多，使商家無法正確判 斷經(jīng)營 不善的原因。 2． 對經(jīng)營 情 況滿 意的原因 被 訪 者中 認為經(jīng)營 情 況 良好的原因，主要集中在‘ 經(jīng)營 商品適合 顧 客’ 這 一 項 占 總比例 %，其他各 項 比 較 平均，交通方便占 %、位于成熟商圈占 50%，交通工具停放方便 %， 購 物 環(huán) 境 優(yōu) 越 %，管理到位 %， 經(jīng)營 商品適合消 費 者 %，周 圍 商 業(yè) 氛圍濃 重 %，周 圍 有休息吃 飯 的地方 %，附近有大店吸引客源 %。 對經(jīng)營 情 況 表示 滿 意的 業(yè) 主，主要集中于 金城 路商圈附近， 滿 意率在 90%以上。加之 金 城路商圈 綜 合 質(zhì) 量的不 斷 提高， 經(jīng)營滿 意度 將 不 斷 提高。 3． 經(jīng)營業(yè) 主 擴 大 經(jīng)營 面 積 或 換 址 經(jīng)營 被 訪 者 當 中有 %的 業(yè) 主有近幾 個 月 內(nèi) ， 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的想法， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 %的人有明年 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的想法。 值 得一提的是其中有 購買 意向的業(yè) 主 40%購買過 商 鋪 ，而且其中以 擴 大 經(jīng)營 面 積 的 業(yè) 主 為 主。 擴 大 經(jīng)營 面 積 的 業(yè) 主 現(xiàn) 在的 經(jīng)營滿 意度比 較 高占 %， 對 房地 產(chǎn) 投 資這種理 財 方式也是比 較 容易接受， 對項 目而言 應該 是有利的一面。 4． 對 商 鋪 有 購買 意向人群 對 商 鋪 的 關(guān) 注因素 被 訪 者中有 購買 新商 鋪 意向的人群 對 商 鋪 的 關(guān) 注的因素 與 投 資 理 財調(diào)查問卷的 結(jié) 果是大致相同的，其中，同行 業(yè) 集中 經(jīng)營 、大型店 鋪 吸引人 氣 、商 業(yè) 管理正 規(guī) 等重點 關(guān) 注的 問題 是 沒 有太大 變 化。分 別 占 總 比例的 %、 %、 % 其 中 對 本 項 目商 鋪 有 購買 意向人群 對 商 鋪關(guān) 注的因素 與 以上基本相同，只是對購 物 環(huán) 境和廣告宣 傳 力度的要求 與 商 業(yè) 管理正 規(guī) 持平，均 達 到 % 5． 經(jīng)營業(yè) 主建 議 本 項 目 從 事的適合行 業(yè) 被