【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2．重點 對 象深 度 訪談 重點 對 象的 選擇 范 圍 包括各行 業(yè)優(yōu) 秀 經(jīng)營戶 和 高唐企事業(yè)單位 業(yè) 特 別 是 電廠 、 時風(fēng)、泉林等 ，了解他 們 的投 資 意 識與 理 財習(xí)慣 。 第一 節(jié) ： 高唐 人 民消 費習(xí)慣調(diào)查 根據(jù)前期 擬訂 的 調(diào)研規(guī)劃書 ， 高唐 居 民消 費習(xí)慣調(diào)查問 卷 調(diào)研對 象主要面 對高唐 當 地普通消 費 群體， 訪問 地點主要集中在消 費 群體 較 集中的 金城路 、 鼓樓 街 、官道街、高唐大市場 ， 進 行 隨 機 訪問 。 二、 調(diào)查結(jié) 果分析： 1．消 費 者 習(xí)慣購 物的 場 所： 此次被 訪 者幾乎全部 選擇 了 金 城路商圈 為習(xí) 慣 的 購 物 場 所。 3．理想 購 物 場 所 應(yīng) 具 備 的 條 件： 與選擇 金 城路商圈的原因大致相同， 關(guān) 注 購 物 環(huán) 境好的占 %，商品 質(zhì)量有保 證 %，商品 檔 次 齊 全 %，商品品 種齊 全 %，交通方便 %，商 鋪 多可以到 處 看看 %，交通公具停放安全 29%，人多 熱鬧 、商 業(yè) 氛 圍濃 重%，離家近往返方便 23%，休息吃 飯 的地方多 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。可以看出如果新商 業(yè)場 所在 購 物環(huán) 境的 營 造方面很下功夫， 則對 吸引中高收入消 費 者十分有利。 4．文化程度： 以高中或 中 專為 主，占被 訪 者 總數(shù) 的 %，高中以下占 %，大 專 占%，本科及本科以上占 %。普遍 認 同投 資 商 鋪 回 報穩(wěn) 定、 風(fēng)險 小占 總比例的 %，增 值 能力強的占 61%，回 報 期 長 的占 39%，方便由于抵押的占%。 4． 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題 被 訪 者 對 于 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題選擇 比 較 分散， 關(guān) 注交通方便占 %，消費環(huán) 境好占 %，大型店 鋪 吸引人 氣 占 %，商 業(yè) 管理正 規(guī) 占 %， 開發(fā)商有 實 力 講 信 譽 占 %， 經(jīng)營 模式 齊 全占 %，商 鋪結(jié)構(gòu) 適合多 種經(jīng)營 占28%，付款方式 靈 活占 %，配套 設(shè) 施 齊 全占 %，交通工具停放方便占%，宣 傳 力度大占 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6．年收入高于 3 萬的高收入人群情 況 分析 被 訪 者中年收入高于 3 萬的以男性 為 主占 64%，年 齡 集中在 25— 34 歲 占60%，主要是 個 體私 營業(yè) 主和企 業(yè) 中上 層領(lǐng)導(dǎo) ，分 別 占 總數(shù) 的 60%和 20%。 對 比前面的 數(shù) 據(jù)，不 難發(fā)現(xiàn) 高收入人士 對 商 業(yè)項 目的 業(yè)態(tài) 更 為關(guān) 注，因此，擔(dān)心 購買 商 鋪 受周 邊 商 鋪 的影 響 大幅提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此店 鋪經(jīng)營 的 時間 不到一年占 %， 1— 2 年的占 %， 2— 4 的占 %， 4 年以上的占% 3． 對經(jīng)營 情 況 的 滿 意 度 被 訪經(jīng)營業(yè) 主在 當 地的 經(jīng)營 情 況應(yīng)該說 是有喜有 憂 ，其中 有 %的人 對現(xiàn)在的 經(jīng)營狀況選擇 了“一般”， 對經(jīng)營狀 況 表示不 滿 意的占 %， 對經(jīng)營 情 況 表示 滿 意的占 %。 同 時 也表 現(xiàn) 出， 當 地商 業(yè)發(fā) 展存在的 問題 很多，使商家無法正確判 斷經(jīng)營 不善的原因。 %的人有明年 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的想法。 擴 大 經(jīng)營 面 積為 目的的 個 體 經(jīng)營業(yè) 主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這 些情 況 都 說 明 高唐 居民 總 體消 費 能力不強。其 它 高 檔 商品 專賣 店也不乏這種現(xiàn) 象。只能解 釋為 一方面即使收入高，也不追趕潮流。服裝 類 商品是最吸引人 氣 的商品，而且在 高唐 居民消 費 支出中排在靠前的位置。分散在全市各 個 角落里的小型歌 廳 ， 屬 于非正 統(tǒng) 、主流 場 所。裝修建材行 業(yè) 落后于住宅 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，科技 類產(chǎn) 品的 銷 售落后于居民的需求，休 閑娛樂 行 業(yè)與 餐 飲 行 業(yè)發(fā) 展不 協(xié)調(diào) 。 小飾品 、 浮克時代 、量販 式 KTV 等完全可以 復(fù) 制到 高唐 ， 將對 高唐 帶來 一 輪 新的沖 擊 。年 輕 消 費 群體 對時尚 的追求也 將 催生新的行 業(yè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三是即 時 流 動 人群，；四是原有本地居民，主要是村民；五是 隨 著 高唐 新城 區(qū) 的 規(guī)劃與 建 設(shè) ，一批新的住宅社 區(qū) 在 項 目周 邊誕 生， 將 向 該 地段注入一些新 鮮 元素。 新天地項 目的商 業(yè)業(yè)態(tài) 必 將領(lǐng) 先于 高唐 并 且短期 內(nèi) 令其 它項 目無法企及。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這 是 項 目可以利用的最大機 會 。 高唐 如此， 其他城市亦 然。 調(diào)研過 程中發(fā)現(xiàn) ，有 許 多店 鋪 老板十年前就已投 資過 價 值數(shù) 十萬元的店 鋪 ，至今仍在 經(jīng)營 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)項目在入市后短期內(nèi)形不成追捧，則對后期的銷售產(chǎn)生致命性影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從規(guī)劃可以看出新天地項目是高唐未來娛樂休閑的中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而以理 財 新渠道的 概 念切入 市 場 ， 則與 高唐 高收入 階層 的心 態(tài) 十分契合 —— 購買 商 鋪 主要是 為 了 獲 得 穩(wěn) 定的回 報 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目的定位不要含糊不 清 ，而 應(yīng)該 直截了 當 ， 簡 捷明快，容易被 記 住 并 理解。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、行 業(yè)選擇 ： 1．服裝行 業(yè) 調(diào)查顯 示，被 訪 者 對 于 新天地 項 目是否適合做服裝生意也 給 了肯定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。百 貨 、化 妝 品 與 服裝行 業(yè) 的消 費 群重合度比較 高，而且均 屬 于強 調(diào) 機 會 性消 費 的行 業(yè) ，因此，服裝 與 百 貨 、化 妝 品同 場經(jīng)營 ，能 達 到客流共享、循 環(huán) 消 費 的效果。不同的投 資 行 為動 機 決 定了他 們 各自不同的特征和 購買 心 態(tài) 。他 們 往往憑自己的 經(jīng)驗 做出 決 定， 對 地 產(chǎn) 的 概 念 并 不十分在意。 當項 目的宣 傳達 到一定的程度后，他 們 就完全接受了 項 目的定位和 概 念，高度 認 同 項 目的商 業(yè) 前景和商 業(yè) 價 值 ，但 這種 高度 認 同是建立在感性的、粗略的分析 與 判 斷 的基 礎(chǔ) 上。 跟 錢 者，即保守型 買 家。他 們 在 決 策 時 首 選 冷靜 地 分析 項 目的市 場 基 礎(chǔ) ，分析 項 目的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ，自己判 斷項 目的商 業(yè) 前景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 長 期投資 地 產(chǎn) 使他 們 具 備 一定的 專業(yè)經(jīng)驗 和判 斷 能力，比 較 容易接受 項 目的核心理念但不受其左右，往往通 過 自己 頭腦 的冷 靜 分析 研 究 進 行投 資決 策。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2．餐 飲 休 閑娛樂 行 業(yè) 從項 目一 開 始接 觸 ，我 們 就 與開發(fā) 商就 新天地 項 目把餐 飲 休 閑娛樂 作 為 一個 重點行 業(yè)達 成高度一致。由此可 見 ， 新天地 項 目引 進 服裝行 業(yè)既被 經(jīng)營 者 認 可，也能 滿 足投 資 者需求。 3．重點 優(yōu) 先的原 則 重點 優(yōu) 先有 兩個 方面的意思。 第五 節(jié) ： 項 目商 業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 建 議 一、 業(yè)態(tài)規(guī)劃 的原 則 1．循 環(huán) 消 費 的原 則 業(yè)態(tài) 的 規(guī)劃應(yīng)該 充分 考 慮 消 費 者循 環(huán) 消 費 ，以便留下人 氣 ，延 長 消 費時間 ，擴 大消 費額 。 3． 區(qū) 隔性 區(qū) 隔性指 項 目的定位一定要 與競爭對 手的定位形成明 顯 的 區(qū) 隔， 從 而使本項 目容易被 認 知。 新天地 項 目在 高唐 率先引 進 正 規(guī) 的、 專業(yè) 的商 業(yè) 物 業(yè) 管理， 既 提升 項 目的形象，更確保 項 目商 業(yè)運 作的成功 與 永久繁 榮 。他 們 普遍 認為 ，投 資 商 鋪 最 大的好 處 是 風(fēng)險 小，回 報穩(wěn) 定，同 時 有良好的增 值 保 值 能力，加之 這 些人士的 財 富來 得相 對 容易，因此，他 們并 不看好投 資 商 鋪 可以 掙 大 錢 ， 對 投 資 商 鋪 的回 報 率期望 值 因而不是太高，投 資 心 態(tài) 偏向求 穩(wěn) 。 根據(jù)上述五大原 則 ，我 們 建 議 ， 新天地 項 目 應(yīng) 定位于 高唐 高收入 階層 人士的投 資 理 財 新渠道。在城市規(guī)化建設(shè)中圍繞“城中有湖，湖中有城，城湖一色”做文章，突出得天獨厚的城內(nèi)四湖特色。 3． 競爭對 手的策略： 在新 天地對面就是高唐第一商圈天齊廟商城，在高唐人們心目中形成了習(xí)慣，如果我們 把業(yè)態(tài)規(guī)劃和銀座一樣，我們不具備優(yōu)勢。 7．市中心市 場類場 所租金成本偏高： 目前，位于 高唐 市中心的服裝市 場 、百 貨 市 場 、日用品市 場 的房租成本已明 顯 偏高，有利于 新天地 項 目的招商工作。 5． 經(jīng)營 者 對 新商 鋪 的需求： 高唐 有不少 經(jīng)營戶 在近期就有 對 新商 鋪 的需求，未 來 一年 內(nèi) 也 有 不少需 求，而且 擴 大 規(guī) 模和 換 址 經(jīng)營 的比例大致相 當 ， 這與 他 們較 高的 滿意度是相適 應(yīng) 的。城市有 產(chǎn)業(yè) ，政府有油水， 這 是普遍 現(xiàn) 象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。作 為 外 資進 入 高唐 ， 還將為項 目的 開發(fā)帶來 本地企 業(yè) 所無企 業(yè)獲 取的 資 源 優(yōu)勢 。 3．管理正 規(guī) ： 陽光新天地 的 誕 生 將 是 高唐 第一 個 引入正 規(guī) 商 業(yè) 管理的商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)查顯 示，幾乎所有人在回答消 費 首 選場 所 時 ，均 選擇 了 這個區(qū) 域。 二、 項 目交通因素： 項 目位于 從東 、 南 兩個 方面 進 入 高唐 的第一站，加之 高唐 尚屬縣 ，市 區(qū) 公交以 長 途汽 車 站 為 中心， 金城路 、 官道路 路 況 良好，因此， 項 目的交通 環(huán) 境是比 較良好的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2．商 業(yè) 地 產(chǎn)規(guī)劃領(lǐng) 先 專業(yè) 的商 業(yè) 地 產(chǎn)開發(fā) 商 總 是能 為 一 個 城市的商 業(yè)發(fā) 展 帶來 突出的 貢獻 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這 一點很多 經(jīng)營戶 都十分明白，有改 變現(xiàn)狀 的需求。除了因季 節(jié) 原因已撤 柜的 夢 特 嬌 、老人 頭 等品牌以外， 還 有仙霞、基特、杉杉、 國 人、新 郎 、 羅馬貴 族、好事中、 紅領(lǐng) 、 凱 特、 紅 豆等中 檔 品牌以及大量低 檔 西裝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎高 檔 商品 滿 足特殊群體需 求 高唐 整體消 費 能力一般，商品 檔 次集中于中低 檔 。 從 消 費 者 調(diào)查顯 示，所有消 費 者均 將該 商圈作 為購 物首 選場 所。由此可以看出， 高唐 居民日常消 費 已 經(jīng)從滿 足 溫飽 向 滿 足精神需求 過 渡，肥城正朝小康生活 邁進 ，特 別 是自有住房服 務(wù) 消 費總額達 到 5 億 余元， 這說 明居民收入 增加后以及 對 未 來 收入的 樂觀預(yù) 期 啟動 了房 產(chǎn) 消 費 行 為 。 經(jīng)濟 的高速 發(fā) 展必 將帶動 商 業(yè) 的 發(fā) 展，可以 預(yù)見 ， 高唐 近幾年 來 ，必 將 迎 來商 業(yè) 的高速 發(fā) 展期。分 別 占 總 比例的 %、 %、 % 其 中 對 本 項 目商 鋪 有 購買 意向人群 對 商 鋪關(guān) 注的因素 與 以上基本相同，只是對購 物 環(huán) 境和廣告宣 傳 力度的要求 與 商 業(yè) 管理正 規(guī) 持平，均 達 到 % 5． 經(jīng)營業(yè) 主建 議 本 項 目 從 事的適合行 業(yè) 被 訪業(yè) 主 對 本 項 目適合行 業(yè) 以餐 飲 休 閑娛樂 最 為 集中，占 總 比例的 %，其次依次是服裝零售 %，服裝批 發(fā) %， 家具及家具用品占 %，通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 34%，家用 電 器 34%，百 貨 零售 34%，汽 車 摩托 車銷 售及 維 修 %，化 妝 品 17% 其中 對項 目感 興 趣的 業(yè) 主， 對項 目適合 經(jīng)營 的行 業(yè) 回答者稍有偏差，餐 飲 休閑 占 %，百 貨 零售占 41%，服裝批 發(fā) 占 41%，酒水食品批 發(fā) 占 %，服裝零售 %，家用 電 器 %，通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 %，家具 %，汽 車 、摩托 車銷 售及 維 修占 ，婚 紗攝 影占 %，化 妝 品占 % 6．