【文章內(nèi)容簡介】 訪業(yè) 主 對 本 項 目適合行 業(yè) 以餐 飲 休 閑娛樂 最 為 集中，占 總 比例的 %，其次依次是服裝零售 %，服裝批 發(fā) %， 家具及家具用品占 %，通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 34%，家用 電 器 34%，百 貨 零售 34%，汽 車 摩托 車銷 售及 維 修 %，化 妝 品 17% 其中 對項 目感 興 趣的 業(yè) 主， 對項 目適合 經(jīng)營 的行 業(yè) 回答者稍有偏差，餐 飲 休閑 占 %，百 貨 零售占 41%，服裝批 發(fā) 占 41%，酒水食品批 發(fā) 占 %，服裝零售 %，家用 電 器 %，通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 %，家具 %，汽 車 、摩托 車銷 售及 維 修占 ，婚 紗攝 影占 %，化 妝 品占 % 6． 對項 目感 興 趣 業(yè) 主的得 鋪 方式 被 訪 者中 對項 目感 興 趣的 業(yè) 主，希望以 購買 方式 獲 得本 項 目商 鋪 占 %，希望以租 賃 的方式 獲 得商 鋪 的占 %，其中希望 購買 商 鋪 的 業(yè) 主幾乎全部是以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 擴 大 經(jīng)營 面 積為 目的的 個 體 經(jīng)營業(yè) 主。 第三章： 項 目 調(diào)研結(jié)論報 告 第 1 節(jié) ： 項 目 當(dāng) 地商 業(yè)環(huán) 境 研 究 一、 經(jīng)濟 指 標 分析： 1． 高唐 近年 各 項經(jīng)濟 指 標 的 變 化： 一般而言， 高唐 作 為 一 個縣 ，其 統(tǒng)計 年 鑒 具體 數(shù) 據(jù)存在一定的不準確性，但政府統(tǒng)計 部 門 的 統(tǒng)計 方法一般是有延 續(xù) 性的，因此， 數(shù) 據(jù)所 顯 示的 趨勢 相 對 準確。 從高唐 近年的相 關(guān)數(shù) 據(jù) 來 看，作 為 一 個縣 ， 經(jīng)濟發(fā) 展是良好的， 連續(xù)實現(xiàn) 高速增 長 。20xx 年人均 國 民生 產(chǎn)總值較 上年 增 長 18%，城 鎮(zhèn) 居民人均可支配收 較 上年增 長%， 達 到 9012 余元， 這個數(shù) 字已超 過濟 南省 會 城市的 80%。 經(jīng)濟 的高速 發(fā) 展必 將帶動 商 業(yè) 的 發(fā) 展，可以 預(yù)見 ， 高唐 近幾年 來 ，必 將 迎 來商 業(yè) 的高速 發(fā) 展期。 2． 高唐 居民消 費結(jié)構(gòu) 分析： 消 費項 目 人均 支出 (元 ) 一、食品 1111 二、衣著 314 三、居住 296 四、家庭 設(shè)備 用品及服 務(wù) 163 五、 醫(yī)療 保健 155 六、公 費醫(yī)療 0 七、交通和通信 211 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八、文化 教 育 娛樂 及服 務(wù) 438 九、金融媒介服 務(wù) 保 險 服務(wù) 0 十、自有住房服 務(wù) 934 十一、 實 物收消 費 0 十二、 對 集體福利的消 費 0 十三、其他商品和服 務(wù) 40 合 計 3662 從 上表 統(tǒng)計數(shù) 據(jù) 來 看， 高唐 居民 20xx 年消 費 性支出 達 到 5662 元， 這個數(shù)據(jù)是以 48 萬余 總 人口 為 基 數(shù)計 算的。如果只 計 算城 鎮(zhèn) 居民， 應(yīng)該達 到 人均消 費性支出 6000 元以上。 從 消 費 支出去向看，除食品 與 居住 兩類 必 須 消 費 以外，其 它 排前五位的 順 序分 別是：自有住房 服 務(wù) 、文化 教 育 娛樂 及服 務(wù) 、衣著、交通及通信、家庭 設(shè)備 用品及服 務(wù) 。由此可以看出， 高唐 居民日常消 費 已 經(jīng)從滿 足 溫飽 向 滿 足精神需求 過 渡，肥城正朝小康生活 邁進 ，特 別 是自有住房服 務(wù) 消 費總額達 到 5 億 余元， 這說 明居民收入 增加后以及 對 未 來 收入的 樂觀預(yù) 期 啟動 了房 產(chǎn) 消 費 行 為 。 預(yù)計隨 著 經(jīng)濟 的 進 一步 發(fā) 展，居民 對 文化 教 育 娛樂 、交通及通信的需求 將進 一步加強，目前 暫 列第六位的 醫(yī)療保健消 費將 位置前移，至少取代家庭 設(shè)備 用品消 費 。 二、 高唐 商 業(yè) 格局分析： 1．商圈布局： 高唐主力商圈在金 城路、 鼓樓街 一 帶 ， 該處 分布著 高唐 最大的百 貨 商 場與 大賣場 ， 并 形成 金 城路中段、 鼓樓 街中段 兩條 主力商 業(yè) 街，商圈 輻 射整 個 高唐 縣 。 高唐 主力商圈情 況 一 覽 表 場 所名 商品 種類 商品 檔 次 主要 業(yè)態(tài) 繁 華 程度 主力店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 稱 金 城路 服裝、百 貨 、通信、家 電 中高 檔 百 貨 大 樓 、大 賣場 、商 業(yè) 街、 專業(yè) 市 場 很繁 華 高唐 百 貨 大 樓 、 天齊廟商城 、三 聯(lián) 鼓樓 街 服裝、通信、IT 中高 檔 超市、商 業(yè) 街、專業(yè) 市 場 很繁 華 數(shù)碼城 、移 動 通信、 透 過 上表可以看出， 該 商圈商品品 種 豐 富、商品 檔 次 齊 全、各 種業(yè)態(tài) 互 補 ，基本 滿 足 高唐 民所有 購 物需求，而且， 這 2 大消 費場 所形成了“ 兩縱 一點”的 內(nèi) 部循 環(huán) 交通， 輕 易 達 到客 戶 共享的目的。 從 消 費 者 調(diào)查顯 示，所有消 費 者均 將該 商圈作 為購 物首 選場 所。在相 當(dāng)長 的 時間內(nèi) ， 該 商圈的主力地位無法撼 動 。 2．消 費現(xiàn)狀 分析： ◎ 總 體消 費 能力偏弱 調(diào)查顯 示，多 數(shù) 消 費 者年收入在萬元以 內(nèi) ， 高唐 經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù) 據(jù)也印 證 了 這 一點。 高唐大市場 作 為 低 檔 商品集合地，但 場 地租金偏高且出租率高，可 見 低 檔 次商品在 高唐 有著不 錯 的市 場 需求。 這 些情 況 都 說 明 高唐 居民 總 體消 費 能力不強。 ◎ 購 物休 閑 互 動 已成 趨勢 通 過 目 測 ， 晚 八點以后仍有不少居民 逛 街，在 金興 廣 場 、 天 齊 廟商城 等幾家主力店中，仍有不少客流。 從 年 齡來 看，夜 間逛 街的大多 數(shù)為 年 輕 消 費 者，他 們是未 來 的主力消 費軍 。他 們 夜 間 出 門 的 動 機主要是 滿 足 購 物 與 休 閑 的 雙 重需要。 ◎高 檔 商品 滿 足特殊群體需 求 高唐 整體消 費 能力一般，商品 檔 次集中于中低 檔 。包括 天齊廟商城 內(nèi) 的新 興商 業(yè)場 所也少有高 檔 商品。高 檔 商品 專賣 店中如 夢 特 嬌專賣 店 銷 售良好， 顧 客大多 為 集 團 消 費 、送 禮 。 當(dāng) 地高收入 階層 光 顧 者 較 多。其 它 高 檔 商品 專賣 店也不乏這種現(xiàn) 象。 這種現(xiàn) 象 與 肥城 經(jīng)濟 一般但餐 飲業(yè)發(fā) 展良好是同 樣 的道理，公款消 費購 成主要消 費 力量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 對 潮流消 費 品意 識 不強 一些潮流消 費 品如 數(shù)碼產(chǎn) 品、尖端家 電 、前 衛(wèi) 通信工具 鮮 有 現(xiàn)貨 。以 高唐 高收入消 費 群體的 購買 能力而言，不致于出 現(xiàn)這種 情 況 。只能解 釋為 一方面即使收入高，也不追趕潮流。另一方面部分潮流消 費 流向 濟 南、 聊城 。但如果潮流消 費流向 濟 南、 聊城 ， 帶來 的服 務(wù) 方面的后果也是 顯 而易 見 的。 ◎服裝行 業(yè)競爭 最 為 激烈 市 場競爭 最充分的行 業(yè) 是服裝零售，尤以西裝 為 甚。除了因季 節(jié) 原因已撤 柜的 夢 特 嬌 、老人 頭 等品牌以外， 還 有仙霞、基特、杉杉、 國 人、新 郎 、 羅馬貴 族、好事中、 紅領(lǐng) 、 凱 特、 紅 豆等中 檔 品牌以及大量低 檔 西裝。 競爭 手段也已由價格戰(zhàn) 深入到服 務(wù)戰(zhàn) ，多家推出 終 生免 費 干洗服 務(wù) 。休 閑 服 飾 品牌 專賣 點相 對較 少，這與 四五年前的 濟 南 類 似，多 數(shù) 消 費 者以著西服 為 美。其他服裝鞋帽 大多在大商場 、大市 場 里扎堆。服裝 類 商品是最吸引人 氣 的商品，而且在 高唐 居民消 費 支出中排在靠前的位置。有服裝就有人 氣 。 ◎新 興 行 業(yè) 分散 經(jīng)營 IT 行 業(yè) 、 數(shù)碼 通信行 業(yè) 在 高唐 尚屬 新 興 行 業(yè) ，由于缺乏 統(tǒng) 一 規(guī)劃 ， 呈 現(xiàn) 散、 亂 的局面。做不到集中 經(jīng)營 而 單 店 規(guī) 模又有限的情 況 下，很容易被新的 經(jīng)營場 所所替代。 這 一點很多 經(jīng)營戶 都十分明白，有改 變現(xiàn)狀 的需求。 ◎ 娛樂業(yè)處 于低 級階 段 娛樂 方面 僅 有廣 場 旁的量 販 式卡拉 OK 裝修 時尚 引 領(lǐng) 新潮。其 它 大多 簡陋、低 檔 、落伍，其 場 所、 檔 次、服 務(wù) 、裝 飾 都不 盡 人意。 當(dāng) 地 電 影院破 敗 ，了無生 氣 。分散在全市各 個 角落里的小型歌 廳 ， 屬 于非正 統(tǒng) 、主流 場 所。很明 顯 ，高唐 娛樂業(yè) 的主流消 費 存在外流 嚴 重的 現(xiàn) 象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 經(jīng)營現(xiàn)狀 分析： ◎ 經(jīng)營滿 意度 高唐 經(jīng)營戶經(jīng)營滿 意度 較 高，主要集中于餐 飲 、婚 紗 、 IT、通信、高 檔 服裝等行 業(yè) ， 從經(jīng)營場 所分布看，主要集中于 金城路 、 鼓樓街 ， 官道街 尚 可，餐 飲業(yè)長 盛不衰，新 興產(chǎn)業(yè) 方 興 未艾，服裝行 業(yè) 持 續(xù)發(fā) 展，休 閑產(chǎn)業(yè) 急待升 級 。 ◎商品 結(jié)構(gòu) 分析 高唐 商品 結(jié)構(gòu) 存 在著一定的失 調(diào)現(xiàn) 象。裝修建材行 業(yè) 落后于住宅 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，科技 類產(chǎn) 品的 銷 售落后于居民的需求，休 閑娛樂 行 業(yè)與 餐 飲 行 業(yè)發(fā) 展不 協(xié)調(diào) 。 三、 高唐 商 業(yè)發(fā) 展 趨勢 分析 1． 競爭帶動業(yè)態(tài) 升 級 高唐 商 業(yè)雖 然 發(fā) 展 并 不成熟，但一些行 業(yè) 如服裝、 飲 餐、機 電產(chǎn) 品的 競爭 已相 當(dāng)激烈。一批已 經(jīng) 完成原始 資 本 積 累的商家一定 會 率先跳出包 圍 圈， 尋 求更高 級 的競爭 手段。 現(xiàn) 就是在 金 城路商圈建立了一 個 制高點。 2．商 業(yè) 地 產(chǎn)規(guī)劃領(lǐng) 先 專業(yè) 的商 業(yè) 地 產(chǎn)開發(fā) 商 總 是能 為 一 個 城市的商 業(yè)發(fā) 展 帶來 突出的 貢獻 。新的商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目往往 從業(yè)態(tài)規(guī)劃 入手，一 舉 突破 舊 商 業(yè) 格局的 條條 框框。 例如全國 各地的步行街、 SHOPMING 基本就是 開發(fā) 商的作品。 3．成功 經(jīng)驗 直接 輸 出 一 個 城市成功的 業(yè)態(tài) 往往可以在另一 個 城市 復(fù) 制。 小飾品 、 浮克時代 、量販 式 KTV 等完全可以 復(fù) 制到 高唐 ， 將對 高唐 帶來 一 輪 新的沖 擊 。 4．新需求 帶來 新 發(fā) 展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 消 費 群體的特征改 變 、 經(jīng)濟 基 礎(chǔ) 的增加、消 費 意 識 的提升等因素均 將 改 變 一個 城市的商 業(yè) 格局。 結(jié)語 ：通 過對 高唐 商 業(yè)現(xiàn)狀進 行分析，不 難 看出一 個發(fā) 展中的城市正在 醞釀著一 輪 新的機 會 。 高唐 商 業(yè)發(fā) 展 尚 比 較 落后，但已成 規(guī) 模的 高收入群體完全可以支撐起一 個 新的商 業(yè) 中心。年 輕 消 費 群體 對時尚 的追求也 將 催生新的行 業(yè) 。 第 2 節(jié) ： 項 目地 塊環(huán) 境分析 一、地理位置及 規(guī) 模： 陽光新天地與 高唐 第一商圈天齊廟商城 隔路相望。 項 目占地 10 畝 ， 總 建筑面 積 18075 平方米，容 積 率 ，包括 商場、酒店、公寓 三 種產(chǎn) 品 屬 性。其中，商 鋪 面 積為 萬余平米 。 二、 項 目交通因素： 項 目位于 從東 、 南 兩個 方面 進 入 高唐 的第一站，加之 高唐 尚屬縣 ，市 區(qū) 公交以