【正文】 如果答案是否定的，他 們 的投 資 就不 會 增 值 ；三是前期 買 家，他 們嚴 格考察已 經(jīng) 有多少商 鋪 被售出，判 斷 何 時 能出 現(xiàn) 增 值趨勢 ，他 們 往往在即 將 升 值 的 時 候果 斷 出手。 3．目 標買 家的 購買 心 態(tài) 分析： 不同 類 的目 標買 家的 購買 心 態(tài) 是不同的，大致可分 為 三 類 ，我 們 形象地 將 他們概 括 為 ： 跟 風 者、跟人者、跟 錢 者。他 們 最 關注的 是商 鋪 的投 資 回 報 率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。投 資 理 財調(diào)查 中，有 將 近一半的被 訪 者有 購買 餐飲 、休 閑 商 鋪 的愿望， 在 經(jīng)營戶調(diào)查 中，有超 過 一半的被 訪 者 認為 新天地 適合引進 餐 飲娛樂 休 閑業(yè) 。 這 一方面 說 明 金 城路服裝行 業(yè)經(jīng)營滿 意，另一方也 對 新天地 項 目是否 規(guī)劃 服裝行 業(yè)給 出了答案。 這 二者都 須 在不影 響整體商 業(yè) 布局的情 況 下予以 優(yōu) 先考 慮 。 2．同行集中的原 則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 新天地 定位于理 財 新渠道與 銀座商城 的定位 有著明 顯 的 區(qū) 分， 區(qū) 隔性十分明 顯 。 新天地 項 目商 鋪總 價平均在 30 萬元以 內(nèi) ，首付款 約 10 萬元， 針對 目 標 客戶 的家庭蓄 儲約 在 20 萬元左右 為 起點，而 這個數(shù) 據(jù)，也恰恰是需要 啟動 理 財 手 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？恳?個數(shù) 十平米的商 鋪獲 得豐存回 報 的例子也不是很多，大多是 維 持 并 有一定收 獲 而已。他 們 手 頭 可支配 資 金 數(shù)額龐大，但是由于 高唐 長 期以 來 缺乏 較 好的投 資 渠道以及他 們 本身理 財 意 識 的落后，存款成 為 他 們 最常采用的理 財 方式。城區(qū)先后建成了柴府花園、森林公園、魚丘湖公園、雙海湖公園、時風公園、金興娛樂園和九孔玉帶橋、李逵井、三眼井、湖心島望月亭、一覽閣等休閑旅游場所和觀光景點。無 論 是 項 目的 銷 售 還 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新天地 項目的推廣首要任務是啟動投資意識，激發(fā)投資行為。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 優(yōu)勢個 體工商 戶 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 項 目的劣 勢 因為以前開發(fā)商的問題，導致項目的形象受到一定的影響，當?shù)叵M 者的疑慮增加； 項目單體面積比較小，不能進行大規(guī)模的宣傳，推廣； 三、 項 目可利用的機 會 ： 1．市 場 空白： 多年的累 積 需要 釋 放。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 流 動 人口 較 高 偏 低 餐 飲 、 娛樂 、住宿 實 惠、方便 本地居民 偏低 低 日常生活消 費 實 在、便宜 社 區(qū) 居民 中等 中等以上 日常生活消 費 、餐 飲 等 質(zhì) 量好、品牌 六、地 塊 商 業(yè)輻 射能力： 由于地 塊獨 特的地理位置和交通因素，使得其商 業(yè)輻 射能力 將達 到 高唐縣城以及周 邊 城 鎮(zhèn) ，特 別 是 專業(yè) 性 產(chǎn) 品和批 發(fā)業(yè) ，有的甚至主要以面向周 邊 城 鎮(zhèn)為 主。 五、地 塊 人文 狀況 ： 1．人群 構(gòu) 成： 項 目地 塊 在 高唐 密集居民 區(qū) 以 內(nèi) ，因此，人群 構(gòu) 成比 較雜 。 項 目建成后，可 從 四 個 方向看到 項目 主體，其中 兩個 方向 從遠處 就可看到 陽光新天地 的正立面， 這將 大大有利于自身形象的提高和 項 目的商 業(yè) 推廣。 結(jié)語 ：通 過對 高唐 商 業(yè)現(xiàn)狀進 行分析，不 難 看出一 個發(fā) 展中的城市正在 醞釀著一 輪 新的機 會 。 例如全國 各地的步行街、 SHOPMING 基本就是 開發(fā) 商的作品。 3． 經(jīng)營現(xiàn)狀 分析： ◎ 經(jīng)營滿 意度 高唐 經(jīng)營戶經(jīng)營滿 意度 較 高，主要集中于餐 飲 、婚 紗 、 IT、通信、高 檔 服裝等行 業(yè) ， 從經(jīng)營場 所分布看，主要集中于 金城路 、 鼓樓街 ， 官道街 尚 可，餐 飲業(yè)長 盛不衰，新 興產(chǎn)業(yè) 方 興 未艾，服裝行 業(yè) 持 續(xù)發(fā) 展，休 閑產(chǎn)業(yè) 急待升 級 。其 它 大多 簡陋、低 檔 、落伍，其 場 所、 檔 次、服 務 、裝 飾 都不 盡 人意。休 閑 服 飾 品牌 專賣 點相 對較 少，這與 四五年前的 濟 南 類 似，多 數(shù) 消 費 者以著西服 為 美。 ◎ 對 潮流消 費 品意 識 不強 一些潮流消 費 品如 數(shù)碼產(chǎn) 品、尖端家 電 、前 衛(wèi) 通信工具 鮮 有 現(xiàn)貨 。高 檔 商品 專賣 店中如 夢 特 嬌專賣 店 銷 售良好， 顧 客大多 為 集 團 消 費 、送 禮 。 2．消 費現(xiàn)狀 分析： ◎ 總 體消 費 能力偏弱 調(diào)查顯 示，多 數(shù) 消 費 者年收入在萬元以 內(nèi) ， 高唐 經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù) 據(jù)也印 證 了 這 一點。 二、 高唐 商 業(yè) 格局分析： 1．商圈布局： 高唐主力商圈在金 城路、 鼓樓街 一 帶 ， 該處 分布著 高唐 最大的百 貨 商 場與 大賣場 ， 并 形成 金 城路中段、 鼓樓 街中段 兩條 主力商 業(yè) 街，商圈 輻 射整 個 高唐 縣 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 兩 年以后的占 %， 暫 不考 慮 的占 %，根本不考 慮 的占 % 有近 3 成 業(yè)主短期 內(nèi) 就有 購鋪 或租 鋪 的需求， 對 于商 業(yè)項 目而言， 這 是一 個 非?？上驳?數(shù) 據(jù)。 對 于 經(jīng)營業(yè) 主的 調(diào)研 工作 應該說 是此次 調(diào)研 工作 的重點，我 們 通 過問 卷 調(diào)研和深入暗 訪調(diào)研 相 結(jié) 合的方法，深入 的了解 當 地 實際 的商 業(yè)發(fā) 展情 況 。這時 所有 被采訪者的心聲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 并 不能反 應 出投 資 者的成熟。大部分投 資 者 購鋪 自用 對項 目的招商工作十分有利。 方式主要是以 銀 行存款 為 主占 總 比例的 %， 購買 保 險 占 %， 購買 保 值 物品占 %， 購買 商 鋪 占 %，其中 購買過 商 鋪 的被 訪 者是我 們 特定的 調(diào)研對象。 訪問 地點集中在 中高 檔 酒店、停 車場 、高消 費場 所以及高收入企事 業(yè)單 位。很明 顯 商品 檔 次 齊全排位下降， 這 說 明高收入人士有固定的消 費檔 次， 并 不在意中低 檔 是否 齊備 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一部分 為 高唐 居民消 費習慣調(diào)研 ，以期通 過對 高唐 消 費 者消 費 心理、消 費習慣 的 研 究 為 陽光新天地 的商 業(yè) 定位提供依據(jù)； 第二部分 為 高唐 居民投 資 理 財傾 向 調(diào)研 ，希望通 過對當 地居民投 資 意 識 和投資 心 態(tài) 的了解 達 到 為 新天地 項 目定位提供依據(jù)的目的； 第三部分 為 行 業(yè)經(jīng)營戶調(diào)研 ，目的是 進 一步深入 研 究 新天地 項 目 開發(fā) 的 傾 向性策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)研執(zhí) 行于 6 月 7日 結(jié) 束 。 6．年收入及 儲 蓄情 況 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其中男性被 訪 者注重商品 質(zhì) 量有保 證 、商品品 種 豐富和 購 物 環(huán) 境 好三 項 分別 占 64%、 64%、 60%，其余各 項 比例依次是，商品 檔 次 齊 全占 48%，店 鋪 多可以到 處逛 38%，交通方便 38%，離家近往返方便 28%， 習慣 性 購 物 24%，人多熱鬧 、商 業(yè)氣 氛好 20%，交 通工具停放安全 80%，休息吃 飯 的地方多 8% 女性 關 注的因素 則 集中在商品品 種 豐富、商品 檔 次 齊 全、 購 物 環(huán) 境好、商品 質(zhì) 量有保 證 和商 鋪數(shù) 量多五 個 方面，分 別 占 %、 %、 %、 %、50%，其他各 項 比例 依次是，交通方便 %，離家近往返方便 %， 習慣 性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5．夜 間購 物的 頻 次 ： 偶爾 晚 上上街 購 物的占 %，一周幾次的占 %，一月幾次的占 %，從 不 晚 上上街 購 物的占 %。 其中年收入高于 2 萬的高收入被 訪 者 購買 服裝 則 偏重 于品牌店，而年收入低于 1 萬元的被 訪 者 則 偏重于各 類 市 場 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關 注的因素比 較 分散。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對 于投 資 商 鋪 的壞 處 的 認識 主要集中于投 資總額 大和 開發(fā) 商及周 邊 商 鋪 影響兩項 ，均占 總 比例的 %，其余各 項 依次 為 受城市 規(guī)劃 影 響 %，不容易轉(zhuǎn)讓 %。 這 一人群 對購買從 事何 種 商 業(yè) 的商 鋪 ，主要集中于餐 飲 、服裝、通信 數(shù)碼產(chǎn)品分 別 占 %、 %、 %，只是 關 注化 妝 品的比例有所提高 達 到 %，其余各 項 依次是服裝零售 %，家用 電 器 %，酒水食品批 發(fā) 零售 %，百 貨 零售 %，汽 車 摩托 車 銷 售 維 修 %，水果、 農(nóng)產(chǎn) 品批 發(fā) 零售 %， 購買 商 鋪關 注的 問題 和其他 問 卷的回答也是基本相似，主要集中在 經(jīng)營 模式齊 全、行 業(yè) 集中 經(jīng)營 、交通方便、商 業(yè) 管理正 規(guī) 幾 項 ，分 別 占 總 比例的 % % % %，其余各 項 依次是， 開發(fā) 商有 勢 力 講 信 譽 %，大型店鋪 吸引人 氣 %，商 鋪結(jié)構(gòu) 適合多 種經(jīng)營 %，廣告宣 傳 力度大 %，付款方式 靈 活 %，交通工具停放方便 %，配套 設 施 齊 全 % 由于我們的地位的是娛樂化商業(yè)，在當?shù)貙儆谧钚碌囊环N商業(yè)，大多數(shù)人表現(xiàn) 出比較期望的態(tài)度。 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。加之 金 城路商圈 綜 合 質(zhì) 量的不 斷 提高， 經(jīng)營滿 意度 將 不 斷 提高。 4． 對 商 鋪 有 購買 意向人群 對 商 鋪 的 關 注因素 被 訪 者中有 購買 新商 鋪 意向的人群 對 商 鋪 的 關 注的因素 與 投 資 理 財調(diào)查問卷的 結(jié) 果是大致相同的，其中，同行 業(yè) 集中 經(jīng)營 、大型店 鋪 吸引人 氣 、商 業(yè) 管理正 規(guī) 等重點 關 注的 問題 是 沒 有太大 變 化。20xx 年人均 國 民生 產(chǎn)總值較 上年 增 長 18%，城 鎮(zhèn) 居民人均可支配收 較 上年增 長%， 達 到 9012 余元， 這個數(shù) 字已超 過濟 南省 會 城市的 80%。 從 消 費 支出去向看，除食品 與 居住 兩類 必 須 消 費 以外，其 它 排前五位的 順 序分 別是：自有住房 服 務 、文化 教 育 娛樂 及服 務 、衣著、交通及通信、家庭 設備 用品及服 務 。 稱 金 城路 服裝、百 貨 、通信、家 電 中高 檔 百 貨 大 樓 、大 賣場 、商 業(yè) 街、 專業(yè) 市 場 很繁 華 高唐 百 貨 大 樓 、 天齊廟商城 、三 聯(lián) 鼓樓 街 服裝、通信、IT 中高 檔 超市、商 業(yè) 街、專業(yè) 市 場 很繁 華 數(shù)碼城 、移 動 通信、 透 過 上表可以看出， 該 商圈商品品 種 豐 富、商品 檔 次 齊 全、各 種業(yè)態(tài) 互 補 ，基本 滿 足 高唐 民所有 購 物需求，而且， 這 2 大消 費場 所形成了“ 兩縱 一點”的 內(nèi) 部循 環(huán) 交通， 輕 易 達 到客 戶 共享的目的。他 們 夜 間 出 門 的 動 機主要是 滿 足 購 物 與 休 閑 的 雙 重需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎服裝行 業(yè)競爭 最 為 激烈 市 場競爭 最充分的行 業(yè) 是服裝零售，尤以西裝 為 甚。做不到集中 經(jīng)營 而 單 店 規(guī) 模又有限的情 況 下，很容易被新的 經(jīng)營場 所所替代。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn) 就是在 金 城路商圈建立了一 個 制高點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的