【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經(jīng)營(yíng)的商業(yè)格局，經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤(rùn)目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤(rùn)堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂(lè)主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場(chǎng)所，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購(gòu)物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專業(yè)市場(chǎng) （ 表 17 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場(chǎng)南路段 在定位、地位位置與人流上與本項(xiàng)目 有 可比性 ，在未來(lái)有可能與本項(xiàng)目所處區(qū)域產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)， 從而 分流潛在消費(fèi)群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi) 因所處地段和受眾消費(fèi)群體不同而不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成威脅。 單從目前景德鎮(zhèn)市民消 費(fèi)習(xí)慣和交通情況以及政府對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)中心的支持力度來(lái)看，浙江路商業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)還無(wú)法趕上本項(xiàng)目所處 市區(qū)龍頭 商圈。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 13 第 二 部分 、 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析與定位 一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況 總體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)6%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 14582 元，比上年增長(zhǎng) %，以上年末匯率換算達(dá) 1869 美元。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 與社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題和矛盾：一是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量還不高，財(cái)政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對(duì)滯后；四是就業(yè)和社會(huì)保障壓力較大 。五是投資拉動(dòng)效應(yīng)有所弱化 。 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍。 2020 年 ,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速位居全省第一。分地區(qū)看，城市市場(chǎng)增長(zhǎng)步伐快于農(nóng)村市場(chǎng)，全年城市的零售額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %；縣及縣以下零售額為 億元，比上年增長(zhǎng) %。分行業(yè)看， 飲食業(yè)增幅最 高，達(dá) %，增幅比批發(fā)零售業(yè)高 。 消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。住房、汽車、旅游、消費(fèi)類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費(fèi)熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)的需求。消費(fèi)增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)上升的重要力量。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)中 ,消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 62%,拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導(dǎo)力量。 對(duì)外經(jīng)濟(jì) 。 交通運(yùn)輸迅速發(fā)展。 2020 年，杭瑞高速景德鎮(zhèn)段順利通車，成為我市向東挺進(jìn)的一條重要通道；濟(jì)廣高速景鷹段建設(shè)迅速，南環(huán)高速公路建設(shè)加快實(shí)施。全市 客、貨運(yùn)輸全面增長(zhǎng)，全年各種運(yùn)輸 方式完成貨運(yùn)量 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。全年完成客運(yùn)量 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，其中鐵路客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；公深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 14 路客運(yùn)量 876 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；民航客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 22% 。 旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。 2020 年，全市接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) %；接待入境游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。旅游 總收入達(dá)到 億元。全市旅游業(yè)帶動(dòng)直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬(wàn)余人。景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)進(jìn)一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強(qiáng)了洪巖仙境創(chuàng)建國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營(yíng)陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國(guó)家工業(yè)旅游示范點(diǎn)的申報(bào)工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點(diǎn)的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。我市被評(píng)為 “ 中國(guó)最值得外國(guó)人去的 50 個(gè)地方之一 ” 。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級(jí)飯店服務(wù)技能大賽再獲團(tuán)體總分第一名和 3個(gè)單項(xiàng)第一，新增具有國(guó)家導(dǎo)游員資格人員 47 人，累計(jì)達(dá)到 374 人。根 據(jù)測(cè)算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重為 ％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) ,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 金融存貸良性擴(kuò)張。 2020 年底，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %,居民儲(chǔ)蓄存款達(dá) 億元 ,增長(zhǎng) 12%。各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，增長(zhǎng)21%,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。 體育事業(yè)成績(jī)喜人。 2020 年，群眾性體育活動(dòng)豐富多彩，舉辦各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)達(dá) 20 次，參加人員超過(guò) 1 萬(wàn)人次；體育競(jìng)技水平有新的提高，體育 健兒在省級(jí)以上體育競(jìng)賽中獲得較好成績(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省各類體育比賽中共獲金牌 242 枚，銀牌 147 枚，銅牌 81 枚。 人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到有效控制。據(jù)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查推算， 2020 年末全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長(zhǎng)率為? 。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 3954 元，比上年增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時(shí)，生活消費(fèi)深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 15 支出也穩(wěn)步增長(zhǎng)。城市居民人均消費(fèi)支出為 元，比上年增長(zhǎng) %，其中食品消費(fèi)支出增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 元，比上年增長(zhǎng) %，其中食品支出增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面積 平方米，比上年增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增長(zhǎng) %。 城市建設(shè)水平提升。重點(diǎn)工程建設(shè)加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設(shè)進(jìn)展順利，中華北路延伸開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目路南拆 遷補(bǔ)償完成51471 平方米，北路拆遷完成 23400 平方米，人民公園改造項(xiàng)目共引進(jìn)資金480 萬(wàn)美元，工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展加快，對(duì)珠山東路、廣場(chǎng)北路等 30 條主次干道進(jìn)行了瀝青路面和下水道維修，對(duì)小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進(jìn)行了改造，基本實(shí)現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設(shè)置了 300多只分類果殼箱。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá) %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產(chǎn)綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá) %，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國(guó)家園林城市 ” 目標(biāo)。 二 、 項(xiàng)目概況 區(qū)位介紹 傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當(dāng)之無(wú)愧的鉆石地段。 項(xiàng)目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積 5462m178?？?建筑面積約 23286m178。，其中商業(yè)面積近 2 m178。萬(wàn) 地下停車場(chǎng)車位約 30 個(gè)。項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達(dá)百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購(gòu)物場(chǎng)所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。項(xiàng)目門前的休閑廣場(chǎng)也是景德鎮(zhèn)市唯一一個(gè)大型休閑 娛樂(lè)廣場(chǎng) 。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場(chǎng)為起點(diǎn)，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺(tái) 金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（ 公里內(nèi)集中了交通銀行、城市信用社、中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政等）、商場(chǎng)百貨（ 500 米內(nèi)集中華達(dá)百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場(chǎng)、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。 物業(yè)概況 項(xiàng)目商場(chǎng)共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約 5 米，二層 四層每層高 約 米 。項(xiàng)目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為 4612 m178。和下沉式廣場(chǎng)面積為 341 m178。 交通環(huán)境 項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無(wú)比優(yōu)越、交通條件無(wú)可替代。 圖 5：商場(chǎng)二 ~六層平面圖 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 17 珠山中路商圈主要商業(yè) 分布圖 （圖） 華南路 珠 山 中 路 華達(dá)百貨 廣場(chǎng)南路 中國(guó)工商銀行 獸王男裝 第七小學(xué) KAPPA 勁霸男裝 萊克斯頓 城市信用社 花苑賓館 博士眼鏡 康奈皮鞋 群英街 神功剪發(fā) 金伯利鉆石 老煙斗 金冠眼鏡 女人秀 澳倫皮鞋 良友賓館 中國(guó)電信 通信電子市場(chǎng) 內(nèi)衣連鎖 以純 七牌男裝 海潤(rùn)之家 七匹狼 李寧 友誼商場(chǎng) 玉器坊 藥店 金利來(lái) 金盛賓館 鴻 星爾 特步 景客隆超市 星期六 喬丹專賣 達(dá)芙妮 之都 勁霸男裝 卓爾珠寶 周六福 景德鎮(zhèn)商城 中國(guó)郵政 農(nóng)村信用社 斯?fàn)桘? 中國(guó)聯(lián)通 佳佳基 交通銀行 黎人坊 金昌利陶瓷大 廣場(chǎng)北路 蓮社南路 休閑廣場(chǎng) 本 案 圖書(shū)館 萬(wàn)客隆超市 永和大王 肯德基 錦宮大廈 宏越時(shí)尚休閑館 達(dá)菱妮 蜘蛛王 傲寶貝 蓮社北路 馬鞍山路 佳佳基 時(shí)光隨道休閑酒吧 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 廣場(chǎng)為原點(diǎn)，向珠山路約 公里， 延蓮社路廣場(chǎng)路、馬鞍山路、新村路、珠山東路等各 方向 路 段約 公里 左右， 是景德 鎮(zhèn) 市主要 購(gòu) 物 、休閑 場(chǎng) 所，其商圈 輻 射到周 邊 浮梁、婺源、 樂(lè) 平等地。 經(jīng)營(yíng) 主要以沿街店 鋪為 主，整 個(gè) 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計(jì) 商家在 500 多 個(gè) ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級(jí)換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購(gòu) 物 檔 次 和購(gòu) 物 環(huán) 境 帶來(lái) 很大改 觀 。 珠山中路 商 業(yè)經(jīng)營(yíng) 范圍 主要 以服裝 、鞋帽、 服裝飾 品、眼 鏡 店、 通訊專賣 店 為 主，各品 類 80％的經(jīng)營(yíng) 都集中在 這一區(qū) 域，反映本路段日常消 費(fèi) 品商 業(yè)中 心的地位 ， 目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場(chǎng)所，分布零散。 蓮社南路主要以經(jīng)營(yíng)本地特產(chǎn) —— 陶瓷為主，但目前無(wú) 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來(lái)與珠山中路還有很 大差距 。 廣場(chǎng)南路圖書(shū)館集中了少兒輔導(dǎo)、教育培訓(xùn)、電腦維修 、美容美發(fā) 等幾家 中小型 服務(wù)機(jī)構(gòu)。 廣場(chǎng)北路由萬(wàn)客隆超市、 康 電器 等中大型商業(yè)以及 郵政、 銀行、 醫(yī)院等 金融和醫(yī)療 服務(wù) 機(jī)構(gòu) ， 馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且 整體 環(huán)境較差。 新村西路靠近廣場(chǎng)路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。 項(xiàng)目 商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場(chǎng)南路與馬鞍山路交匯處 人流特征 調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性 〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童 〔人 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 185 258 206 216 165 1030 節(jié)假日 時(shí)段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析： 以上對(duì)廣場(chǎng)南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有