【文章內(nèi)容簡介】 套余房銷售價格 價格未定項目負一層沿街門面售價為 8500 元/㎡，其余門面 8000 元/㎡，一層價格在 15000 元/㎡,二樓售價為 8000 元/㎡，三樓售價為6000 元/㎡。11 / 57二、火車站商業(yè)圈商業(yè)圈構(gòu)成分析火車站商 圈 是 僅 次 于 古 彭 廣 場 的 徐 州 第 二 大 商 業(yè) 圈 ， 位 于 徐 州 火 車 站 和 汽 車 站 的 北 側(cè) ， 以 復 興 北 路 為 軸 對 稱 分 布 。 該 商 圈 整 體 面 積 不 大 ， 但 特點 突 出 ， 同 時 因 其 優(yōu) 越 的 交 通 地 理 位 置 ， 歷 史 上 曾 是 徐 州 市 老 商 業(yè) 中 心 。商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析火車站商 圈 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 主 要 由 傳 統(tǒng) 百 貨 商 場 、 專 業(yè) 大 賣 場 、 臨 街 商 鋪 、 室 內(nèi) 步 行 街 四 部 分 構(gòu) 成 。 百 貨 商 場 包 括 白 云 大 廈 、 藍 天 大 廈 ； 專 業(yè) 賣 場 有徐 州 最 有 名 氣 的 朝 陽 市 場 、 天 橋 市 場 以 及 蘇 寧 電 器 專 業(yè) 賣 場 ； 臨 界 商 鋪 主 要 是 由 分 布 在 復 興 北 路 兩 側(cè) 門 面 房 構(gòu) 成 ； 室 內(nèi) 步 行 街 則 是 去 年 9 月份 落 成 的 “新 朝 陽 ”室 內(nèi) 購 物 廣 場 。經(jīng)營業(yè)種構(gòu)成分析商業(yè)圈特點分析? 徐州市最早的商業(yè)中心；? 商業(yè)圈人流大，但有效購買力不大；火 車 站 商 業(yè) 圈 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 構(gòu) 成49%12%10%3%0%5%2%1%6% 12%服 裝 鞋 帽餐 飲賓 館洗 浴 休 閑保 健 按 摩煙 酒 店話 吧家 用 電 器化 妝 品床 上 用 品12 / 57? 商業(yè)圈地理交通位置優(yōu)越，是普通市民、周邊縣區(qū)居民和農(nóng)民購物首選；? 商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營檔次整體不高。重點個案分析項目名稱 朝陽貴邦項目地址 徐州火車站北側(cè)，緊鄰朝陽市場區(qū)位分析 借助徐州老批發(fā)市場，帶動項目商業(yè)項目的商業(yè)氛圍。項目規(guī)模 建筑面積 萬㎡，上下共五層，每層約 250 個門面單位面積(㎡) 2070㎡不等商業(yè)形態(tài) 產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式 銷售、開發(fā)商可提供代租服務銷售情況 14 樓鋪位已基本去化完畢，5 樓去化速度較慢。銷售價格一層均價在 10000 元/㎡，二層均價在 7000 元/㎡，三層均價在 5000 元/㎡，四五層價格在 28004000 元/㎡?，F(xiàn)狀 開業(yè)率極低，商家目前免租金招商。三、段莊廣場商業(yè)圈商業(yè)圈構(gòu)成分析段莊廣場商業(yè)圈正在形成與發(fā)展中，主要是受古彭廣場商業(yè)圈的功能延伸，和部分核心商業(yè)圈資源的轉(zhuǎn)移的影響。逐漸形成的以服務于徐州城西各住宅區(qū)居民的日常消費需要的商業(yè)集中地。13 / 57商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析注：臨界商鋪是段莊廣場商業(yè)圈目前業(yè)態(tài)比重最大的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析商業(yè)圈特點分析? “區(qū)域性”商業(yè)圈特點明顯；段 莊 廣 場 商 業(yè) 圈 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 組 合7%86%7%購 物 商 場臨 街 商 鋪超 市段 莊 廣 場 商 業(yè) 圈 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 構(gòu) 成24%7%11%54%4% 服 裝鞋文 化 用 品日 常 生 活 用 品餐 飲14 / 57? “價格導向”是商業(yè)圈內(nèi)目標消費人群較為突出的消費特點；? 商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多為中低檔商品；? 商業(yè)圈內(nèi)餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)基礎(chǔ)設施缺乏；代表個案分析15 / 57項目名稱 萬通嘉苑 新都大廈 蘇堤商業(yè)街項目地址 二環(huán)西路北側(cè) 淮海西路南側(cè) 永安廣場南側(cè)區(qū)位分析 段莊廣場西側(cè)，緊鄰超市，但無法聚集大量的人氣 項目周邊商業(yè)人氣較差。 周邊商業(yè)氛圍不濃項目規(guī)模 建筑面積 6000㎡，每層面積在3000 平米，上下共 2 層 商業(yè)面積 萬㎡，每層面積在 3600平米，上下共 4 層， 建筑面積在 16000㎡左右，有 5 棟 34 層商業(yè)綜合樓組成單位面積(㎡) 每套面積在 200㎡左右每套門面房分割面積在 1801000㎡之間 最小面積 300㎡商業(yè)形態(tài) 沿街門面 沿街門面 沿街門面銷售模式 銷售，2 層連賣 2 層連賣，4 層分割面積出售 銷售，14 層連賣銷售情況項目整體去化 60％左右， 去化速度慢，項目進深較大，無統(tǒng)一經(jīng)營。項目從戶型上看已去化 75％，從面積銷售看，只去化 50％左右。目前，購買者所接受的面積較小的門面房，大面積的門面房去化速度非常慢。項目出售面積較大，去化較慢。銷售價格 銷售均價在 7000 元/㎡。 項目銷售最低價為 6500 元/㎡ ，最高價在 10000 元/㎡12 層 5500 元/㎡，13 層加地下室 3800 元/㎡（綜合價） ，14 層加地下室 3600 元/㎡（綜合價） 。16 / 57第三部分 徐州市商業(yè)服務業(yè)分析一、徐州市商業(yè)服務業(yè)市場整體研判徐州市商業(yè)服務業(yè)行業(yè)研判　 商業(yè)類別 發(fā)展現(xiàn)狀 市場火爆程度 市場論證價值百貨零售計劃經(jīng)濟條件下的老牌商場多已走向衰落，市場經(jīng)濟模式下的新型購物中心一支獨秀，市場尚存較大開發(fā)空間★★★★☆ ★★★★☆綜合零售超級市場零售 本土超市零售業(yè)多已走向衰落，超市洋品牌市場接受度較高，市內(nèi)布點不均勻，且缺乏競爭 ★★★★☆ ★★★★☆食品、飲料及煙草制品零售 符合本地居民消費習慣，煙酒類消費比例及頻次較高 ★★★★☆ ★★★★★（略）紡織、服裝及日用品零售 當?shù)鼐用穹b類消費量較大，但質(zhì)量提升空間較大，尤其是中、高端市場 ★★★★★ ★★★★★（略）文化、體育用品及器械零售為當?shù)厥袌隹瞻c，由于當?shù)卦盒熒壤^大及當?shù)伢w育文化氛圍濃厚，市場份額較大，尤其是中端市場★★★★☆ ★★★★★圖書零售 城中板塊該市場已近飽和，市場空白主要集中于城南院校市場 ★★☆☆☆ ★☆☆☆☆專業(yè)零售及批發(fā)醫(yī)藥及器械零售 當?shù)蒯t(yī)藥零售業(yè)布點較少，尤其城市中心商業(yè)區(qū)，社區(qū)在此塊配套較為薄弱 ★★★★☆ ★★★★★17 / 57汽車、摩托車及零配件零售 目前發(fā)展水平較低，雖有一定市場空白，但本案體量及結(jié)構(gòu)限制較大 ★★★☆☆ ★☆☆☆☆家電及電子產(chǎn)品零售考察當?shù)亓闶凼袌鼍用駥υ擃惍a(chǎn)品的選擇更注重售后服務，一般專業(yè)類家電賣場市場占有度較高，且西關(guān)地區(qū)市場空缺較大★★★★☆ ★★☆☆☆五金、家具及室內(nèi)裝修材料零售 市場空缺較大，但本案商住綜合型結(jié)構(gòu)不宜發(fā)展 ★★☆☆☆ ★☆☆☆☆其它 略 略 略量版 KTV 多家一線城市知名品牌進入，作為健康的休閑娛樂方式也有其一定市場占有份額 ★★★★☆ ★★★★☆夜總會 市場涵蓋各種檔次及各種賣點夜總會，總體娛樂質(zhì)量較差，但市場火爆，有提升空間 ★★★★☆ ★★★★☆茶社 市中心地區(qū)部分品牌茶社市場接受度高，經(jīng)營情況良好，具有一定消費市場 ★★★☆☆ ★★☆☆☆酒吧該市酒吧經(jīng)營場所分布較多，并在一定程度上形成了規(guī)模效應，整體市場經(jīng)營水平較低，提升空間較大★★★★☆ ★★★★☆體育休閑 鑒于該市體育休閑設施及主要消費人群多分布在城南高教地區(qū)，本地發(fā)展市場可行性較小 ★★★★☆ ★★☆☆☆影、像欣賞歷史上曾經(jīng)大舉占有市場，但隨著居民休閑消費方式的多元化推進，目前市區(qū)僅?！爸猩教谩币患?，市場反應較差★☆☆☆☆ ★☆☆☆☆網(wǎng)吧、游藝、電玩 受網(wǎng)吧市場較熱影響，同時網(wǎng)吧在電子游藝功能的超強替代性，僅網(wǎng)吧市場較熱，其余行業(yè)效益一般 ★★★☆☆ ★☆☆☆☆休閑娛樂休閑浴場 受該市色情行業(yè)的帶動，休閑浴場市場極熱 ★★★★☆ ★★★★☆18 / 57足療在城南高尚住宅區(qū)有部分足療門店發(fā)展，且市場接受度較好，水平較為專業(yè)，市區(qū)內(nèi)該市場發(fā)展規(guī)模較小，有一定市場發(fā)展?jié)摿Α铩铩铩铩?★★☆☆☆其它 略 略 略中餐（快餐） 市中心部分連鎖性質(zhì)中餐市場發(fā)展較好，居民接受度較高 ★★★★☆ ★★★☆☆中餐（正餐） 受當?shù)匚幕绊?，市場很熱，市場競爭激烈，但餐飲文化的?chuàng)新提升空間廣泛 ★★★★☆ ★★★★☆西餐（快餐）當?shù)匚鞑瓦B鎖布局較廣，但當前市場接受度較差，這也許與這些西洋快餐在口味上的本土化及當前中餐（正餐）的性價比較高有關(guān)★☆☆☆☆ ★☆☆☆☆餐飲西餐（正餐） 市場空白，可考略補充發(fā)展，但我們認為受當?shù)仫嬍澄幕绊?，市場風險度較大 ★☆☆☆☆ ★☆☆☆☆根據(jù)上表對于徐州市商業(yè)經(jīng)營行業(yè)的整體研判，結(jié)合本案具體情況，本著尋找市場熱點與市場空白點的角度出發(fā)，我們認為本案可行性商業(yè)經(jīng)營行業(yè)主要如下：? 綜合百貨零售業(yè)? 超市零售業(yè)? 專業(yè)零售業(yè)（將結(jié)合本案具體情況考略補充發(fā)展及重點發(fā)展）? 休閑娛樂行業(yè)（量版 KTV、夜總會、酒吧、休閑浴場）? 餐飲行業(yè)（中餐）下一章節(jié)我們將結(jié)合上述論點對結(jié)論市場進行重點分析。19 / 57二、重點商業(yè)服務行業(yè)分析（一）百貨零售業(yè) 超市零售自 2022 年 4 月 16 日國家商務部頒布《外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法》以來，國外眾多商業(yè)零售商對中國零售市場更是加緊進入，2022 年 12 月 11 日外商投資商業(yè)零售企業(yè)可以突破的僅限于省會城市、直轄市、自治區(qū)首府、計劃單列市及經(jīng)濟特區(qū)的地域限制。在此發(fā)展背景下徐州超市零售行業(yè)也開始重新洗牌，至 2022 年 3 月份一度有包括法國家樂福、泰國易初蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型外資超市 7 家進入過徐州市場，算上本土大型超市企業(yè)，要有 10 家，該市超市業(yè)與南京市場不同，以上提及的十家超市業(yè)態(tài)無一例外都是大賣場。至 2022 年底較早進入徐州市場的上海世紀聯(lián)華、本土的惠客隆及百惠家美時等都已關(guān)門歇業(yè)、壓縮體量或是大規(guī)模調(diào)整?？偨Y(jié)：當?shù)鼐用駥τ诔辛闶蹣I(yè)的選擇要素比較簡單，主要體現(xiàn)在價格與品牌兩個方面，發(fā)生在超市內(nèi)的消費種類主要是一般生活食品與日用消費品。 百貨商場可以說百貨商場，尤其是國有性質(zhì)的百貨商場長久以來一直是徐州市民的首選商業(yè)消費場所，如城中的人民商場、徐百商場，城東的白云商場、藍天商場，西關(guān)的友誼、華美等，但是 2022 年以來，隨著南京金鷹國際購物中心、金地百貨等一批新型百貨商場進入彭城，這些老牌百貨商場經(jīng)營紛紛進入窘境，目前已有部分商場開始進入整改與調(diào)整期?？梢哉f當?shù)鼐用駥π滦桶儇浬虉龅馁徫锃h(huán)境、空間結(jié)構(gòu)營造、促銷模式及產(chǎn)品品牌等方面接受度較高，市場認可度較好。另外商場整體品牌的選擇20 / 57對于當?shù)鼐用竦挠绊戄^大，一些當?shù)厝耸熘?、具有一定消費檔次及消費身份代表的品牌對于當?shù)鼐用穸暂^易接受。 百貨類批發(fā)市場徐州市百貨批發(fā)市場主要集中于城東火車站板塊，分別是位于復興路上的朝陽市場和金朝陽市場。建國東路上的宣武市場和新生里市場，批發(fā)商品類型主要有服裝鞋帽和五金兩大類。（二）休閑娛樂業(yè)KTV 及夜總會? 徐州市 KTV 及夜總會市場現(xiàn)狀（1）從經(jīng)營模式分析，徐州 KTV 市場有：夜總會型、量販式、練歌房三種類型，其中最多的是量販式 KTV；（2）從消費時段分析，主要經(jīng)營時段在晚上 20：00——凌晨 02：00，量販式和練歌房則從下午 13：30 就開始營業(yè)，因此這兩種類型的 KTV都有兩班員工，一個是下午班，一個是晚班；（3）從消費金額分析（量販式 KTV 和練歌房差不多）小包 中包（單位：小時） 大包（單位：小時）KTV 類型小時 包晚 小時 包晚 小時 包晚備注量販式/練歌房 20——40 80——100 40——60 120—160 60——80 160—250 ——夜總會 60——80 100—150 80——140 150—250 140—260 250—400 ——21 / 57（4）從包間總量分析，一般 KTV 包間都在 50 個包間左右；稍大一些的在 80——100 個，如龍卷風；大型的在 150——200 如嘉年華；（5）從營業(yè)面積分析，一般 KTV 都在 2022 平方米以上；（6）從消費時間分析，大都在 2 小時以上；（7）從包房定座率分析，基本上每晚能保證在 60%——70%的區(qū)間；（8）從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)分析，主要由酒水、果盤小吃、其他有償服務，部分 KTV 在更高樓層設有包房。中式酒水在 5——20 元，小吃在 3——20 元，檔次比較好一些的正規(guī) KTV 都配備超市，價格比較透明，消費也不高，如嘉年華。? 徐州市 KTV 及夜總會市場特點（1）徐州 KTV 整體市場競爭激烈，量販式 KTV 幾乎遍布市內(nèi)所有的主干道，低中高檔次均有市場；（2）同質(zhì)化經(jīng)營，同質(zhì)化競爭嚴重，促銷活動形式多樣，主要以“價格優(yōu)惠”作為市場促銷油頭。如“50 元一個晚上” 、 “30 元唱一下午” 、“包房五折”（3）KTV 娛樂形式單一，檔次相仿；（4）高檔、特色，集餐飲、洗浴、KTV、客房于一體的一站式消費的休閑娛樂場所市場空白；? 代表個案項目名稱 嘉年華 龍卷風 華潤項目地址 徐州市中山南路 徐州市開明市場旁 徐州北郊建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架總營業(yè)面積（m2）2500 1200 400022 / 57包間總量 150 間，將再增加 50 83 間 60+1 個夜總會+客房+ 酒吧地段區(qū)位特征 市中心商貿(mào)區(qū) 市中心邊緣區(qū) 市郊地段道路性質(zhì) 市中心主干道中山北路 市中心邊緣次干道 對外聯(lián)系交通干道經(jīng)營時間 2022 年中 試營業(yè) ——日營業(yè)時間 中午 1 點至凌晨 2 中午 1 點至凌晨 2 中午 1 點——消費高峰時間段 晚 8 點至晚 24 點 晚 8 點至晚 24 點 晚 8 點——