【正文】 9840 0202240006000800010000120222022年 2022年 2022年金額（元）人 均 可 支 配 收 入 人 均 消 費(fèi) 性 支 出6 / 57社會消費(fèi)品零售總額從下圖看，2022 年以來徐州市城區(qū)社會消費(fèi)品零售總額總體呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，年平均增長率高達(dá) ％，其中 2022 年受部分先進(jìn)連鎖百貨與餐飲業(yè)態(tài)快速進(jìn)入的影響，社會消費(fèi)品零售總額同比增幅更是高達(dá) ％，但是圖中批發(fā)零售貿(mào)易與餐飲兩大類在 2022 年的發(fā)展命運(yùn)卻相差甚遠(yuǎn)：餐飲業(yè)延續(xù) 2022 年以來的良好發(fā)展勢頭，繼續(xù)穩(wěn)步攀升，本土餐飲與外來連鎖餐飲機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，相輔相成；但是批發(fā)零售百貨業(yè)卻因外地先進(jìn)的品牌連鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)入，而受到強(qiáng)大沖擊，本土多數(shù)國有營運(yùn)模式下的百貨商場的衰落已成既定的現(xiàn)實(shí)，縱向分析這主要與先進(jìn)業(yè)態(tài)下當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)質(zhì)量快速升級有關(guān)。九十年代隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化和大規(guī)模的城市改造，特別是淮海路商業(yè)主干道上三大廣場的整改擴(kuò)建，以及上世紀(jì)末大量新興商業(yè)業(yè)態(tài)如超市的涌入，傳統(tǒng)商業(yè)格局受到打破，以人民商場為代表的傳統(tǒng)百貨商場逐漸衰落，而以古彭廣場、火車站—淮海廣場、段莊廣場三大廣場為依托的徐州市整體商業(yè)格局漸已形成。商圈內(nèi)各主次干道兩側(cè)商店林立，同時(shí)又分布著市展覽館、文化宮、市委市政府等大型行政事業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)圈特點(diǎn)分析? 商業(yè)氛圍最為濃厚、商業(yè)影響力最強(qiáng)；? 業(yè)態(tài)構(gòu)成最豐富，百貨商場、專賣店、大型超市等密集；? 市內(nèi)高檔商品品牌集中地；? 臨街商鋪出租率較高；? 購物、餐飲、休閑、娛樂等功能最齊全；? 商圈內(nèi)購物商場主要采用“扣點(diǎn)”收益模式，扣點(diǎn)比例在 25%左右，促銷費(fèi)另算，比例在 5%上下，商鋪?zhàn)饨鹪?8——16 元/平方米/天；代表個案分析9 / 57? 金地商都項(xiàng)目名稱 金地商都開發(fā)商 徐州天信房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司總建面積 15 萬㎡規(guī)劃 地下一層：大型超市、一層：精品廣場、二層：主力百貨、三層：書城、電腦數(shù)碼廣場、四層：精品家具單位面積(㎡) 一層 ㎡247㎡，主力面積在 6070㎡、二層 4050㎡、三層 3040㎡得房率 50%左右價(jià)格（元/㎡）一層售價(jià)最低為 8900 元/㎡，最高 30000 元 /㎡,價(jià)格主要集中在 1300014000 元/㎡；二層售價(jià) 7560 元/㎡，最高 10080 元/㎡；三層價(jià)格最低 5600 元/㎡，最高 7200 元/㎡。銷售促進(jìn)：投資回報(bào)炒作、溫州炒房團(tuán)、較強(qiáng)的資金鏈商業(yè)業(yè)態(tài) 商鋪、百貨、超市賣場經(jīng)營模式 一、二層實(shí)行返租經(jīng)營，年投資回報(bào)率在 8％左右，三、四層整體被豐安匯博、金海馬家具城承包租賃。商業(yè)形態(tài) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式 銷售 銷售銷售情況 商業(yè)項(xiàng)目整體已基本去化完畢，只剩下 1—2 套余房銷售價(jià)格 價(jià)格未定項(xiàng)目負(fù)一層沿街門面售價(jià)為 8500 元/㎡，其余門面 8000 元/㎡，一層價(jià)格在 15000 元/㎡,二樓售價(jià)為 8000 元/㎡，三樓售價(jià)為6000 元/㎡。 百 貨 商 場 包 括 白 云 大 廈 、 藍(lán) 天 大 廈 ； 專 業(yè) 賣 場 有徐 州 最 有 名 氣 的 朝 陽 市 場 、 天 橋 市 場 以 及 蘇 寧 電 器 專 業(yè) 賣 場 ； 臨 界 商 鋪 主 要 是 由 分 布 在 復(fù) 興 北 路 兩 側(cè) 門 面 房 構(gòu) 成 ； 室 內(nèi) 步 行 街 則 是 去 年 9 月份 落 成 的 “新 朝 陽 ”室 內(nèi) 購 物 廣 場 。銷售價(jià)格一層均價(jià)在 10000 元/㎡，二層均價(jià)在 7000 元/㎡，三層均價(jià)在 5000 元/㎡，四五層價(jià)格在 28004000 元/㎡。13 / 57商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析注：臨界商鋪是段莊廣場商業(yè)圈目前業(yè)態(tài)比重最大的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析商業(yè)圈特點(diǎn)分析? “區(qū)域性”商業(yè)圈特點(diǎn)明顯；段 莊 廣 場 商 業(yè) 圈 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 組 合7%86%7%購 物 商 場臨 街 商 鋪超 市段 莊 廣 場 商 業(yè) 圈 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 構(gòu) 成24%7%11%54%4% 服 裝鞋文 化 用 品日 常 生 活 用 品餐 飲14 / 57? “價(jià)格導(dǎo)向”是商業(yè)圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)人群較為突出的消費(fèi)特點(diǎn)；? 商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多為中低檔商品；? 商業(yè)圈內(nèi)餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏；代表個案分析15 / 57項(xiàng)目名稱 萬通嘉苑 新都大廈 蘇堤商業(yè)街項(xiàng)目地址 二環(huán)西路北側(cè) 淮海西路南側(cè) 永安廣場南側(cè)區(qū)位分析 段莊廣場西側(cè)，緊鄰超市，但無法聚集大量的人氣 項(xiàng)目周邊商業(yè)人氣較差。項(xiàng)目出售面積較大，去化較慢。19 / 57二、重點(diǎn)商業(yè)服務(wù)行業(yè)分析（一）百貨零售業(yè) 超市零售自 2022 年 4 月 16 日國家商務(wù)部頒布《外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法》以來，國外眾多商業(yè)零售商對中國零售市場更是加緊進(jìn)入，2022 年 12 月 11 日外商投資商業(yè)零售企業(yè)可以突破的僅限于省會城市、直轄市、自治區(qū)首府、計(jì)劃單列市及經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地域限制。 百貨商場可以說百貨商場，尤其是國有性質(zhì)的百貨商場長久以來一直是徐州市民的首選商業(yè)消費(fèi)場所，如城中的人民商場、徐百商場，城東的白云商場、藍(lán)天商場，西關(guān)的友誼、華美等，但是 2022 年以來，隨著南京金鷹國際購物中心、金地百貨等一批新型百貨商場進(jìn)入彭城，這些老牌百貨商場經(jīng)營紛紛進(jìn)入窘境，目前已有部分商場開始進(jìn)入整改與調(diào)整期。建國東路上的宣武市場和新生里市場，批發(fā)商品類型主要有服裝鞋帽和五金兩大類。如“50 元一個晚上” 、 “30 元唱一下午” 、“包房五折”（3）KTV 娛樂形式單一，檔次相仿；（4）高檔、特色，集餐飲、洗浴、KTV、客房于一體的一站式消費(fèi)的休閑娛樂場所市場空白；? 代表個案項(xiàng)目名稱 嘉年華 龍卷風(fēng) 華潤項(xiàng)目地址 徐州市中山南路 徐州市開明市場旁 徐州北郊建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架總營業(yè)面積（m2）2500 1200 400022 / 57包間總量 150 間，將再增加 50 83 間 60+1 個夜總會+客房+ 酒吧地段區(qū)位特征 市中心商貿(mào)區(qū) 市中心邊緣區(qū) 市郊地段道路性質(zhì) 市中心主干道中山北路 市中心邊緣次干道 對外聯(lián)系交通干道經(jīng)營時(shí)間 2022 年中 試營業(yè) ——日營業(yè)時(shí)間 中午 1 點(diǎn)至凌晨 2 中午 1 點(diǎn)至凌晨 2 中午 1 點(diǎn)——消費(fèi)高峰時(shí)間段 晚 8 點(diǎn)至晚 24 點(diǎn) 晚 8 點(diǎn)至晚 24 點(diǎn) 晚 8 點(diǎn)——經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià) 較好 一般 較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 自主開發(fā) 聯(lián)營 ——租賃期限 無 無 ——消費(fèi)者特征 各階層各年齡段 各階層各年齡段 商務(wù)人士、私營老板、 暴發(fā)戶、定向性消費(fèi)客單量 160 左右 150 較高 800 元以上（不含特色服務(wù)費(fèi)）車位配比 —— 無專有停車場 20周邊各業(yè)種組合 餐飲、茶社、百貨、金 融 電訊、酒店 餐飲小吃備注 徐州第一家純量販?zhǔn)終TV，自配酒水超市 純量販?zhǔn)?KTV，自配酒水超市 特色有償服務(wù)23 / 57酒吧業(yè)? 徐州市酒吧樂業(yè)市場現(xiàn)狀 （1）從酒吧“行業(yè)生命周期”分析，徐州酒吧業(yè)尚處于起步階段。該類酒吧以“酒文化” 為主。徐州酒吧都有促銷活動，如買 5 瓶啤酒贈送 2 瓶及小果盤。? 徐州市酒吧消費(fèi)客群分析（1）身份特征分析：動吧消費(fèi)客群比較復(fù)雜，社會各界層人群都有，靜吧則以外籍人士、白領(lǐng)、高級職業(yè)經(jīng)理人為主流消費(fèi)人群；（2）年齡特征：25——35 年齡段為消費(fèi)主力；（3）消費(fèi)行為：多以族群的方式到酒吧消費(fèi)，其中 4 人消費(fèi)團(tuán)體最多；（4）消費(fèi)心理分析：緩解壓力、釋放自我、獲得快意。（三）餐飲業(yè)下圖是針對餐飲業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)成，根據(jù)該市 2022 年統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)資料整理得到的餐飲業(yè)部分消費(fèi)特征：食品類消費(fèi)份額達(dá) 75％，較過去有所下降，但煙酒類及飲料類消費(fèi)份額攀升較快，尤其以飲料類消費(fèi)份額開始擴(kuò)大為特征。? 徐州市餐飲業(yè)市場概況（1）近年來隨著人們生活水平的提高以及消費(fèi)觀念的更新，餐飲業(yè)已成為該市居民消費(fèi)領(lǐng)域十分引人注目的亮點(diǎn)?？梢哉f這兩端市場在彭城而言市場占有率不分伯仲。二、項(xiàng)目地段環(huán)境分析（一）項(xiàng)目區(qū)位分析四至分析 37 / 57 地段特征分析? 與城市中心僅 ，地塊已被徐州市民接受。 向 東 2公 里 即 可到 市 中 心 的 古 彭 廣 場 。而如果居民區(qū)只有農(nóng)貿(mào)市場，則大部分市民仍然會選擇后者，就近購買；? 從居民日常生活用品的消費(fèi)地點(diǎn)選擇習(xí)慣分析，區(qū)域居民正處于消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)型期，越來越多的居民對超市賣場的依賴性逐漸加大；? 對百貨類商品，本案周邊居民仍以區(qū)域商業(yè)設(shè)施為主要消費(fèi)場所。從區(qū)域所處的商業(yè)地位來看，本區(qū)域處于市中心邊緣區(qū)，是承接城郊與市中心的紐帶，長期以來該區(qū)域一直受古彭商業(yè)圈的輻射，業(yè)態(tài)以服飾、家電、鞋帽、小百貨等滿足日常生活消費(fèi)的傳統(tǒng)臨街商業(yè)品種為主，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低，能滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活需求。總結(jié)：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群穩(wěn)定，消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為正隨生活水平的提高而逐漸發(fā)生變化，區(qū)域未來需求結(jié)構(gòu)將更加豐富，巨大的消費(fèi)潛力也將進(jìn)一步激發(fā)。 地段商業(yè)環(huán)境分析40 / 57（1）構(gòu)成? 本案位于城西段莊廣場商圈（詳見第三部分） ，淮海西路沿街店面眾多，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂；? 離地塊西側(cè)有新一佳、百惠家美時(shí)超市以及段莊批發(fā)市場，淮海西路南有鞋帽批發(fā)市場；? 向東 公里可到古彭廣場商業(yè)中心（詳見第三部分） ，成熟商業(yè)配套觸手可得。這是因?yàn)樵搮^(qū)域內(nèi)服務(wù)于日常生活需要的店鋪較多，這些店鋪需求面積不大。臨 街 商 鋪 面 積10%20%35%20%15% 10平 米 以 下1020平 米2040平 米4080平 米80平 米 以 上42 / 57周邊潛在商業(yè)項(xiàng)目競爭分析? 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，目前在售的商業(yè)項(xiàng)目有萬通嘉苑、新都佳苑、公交商貿(mào)大廈、蘇堤商業(yè)街等，總建筑面積達(dá) 35000㎡；? 2022 年，徐州市計(jì)劃向市場推出 4000 儲備地，其中該區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅用地共 3 塊地，還有 1 塊地規(guī)劃用途未定，市場的競爭將愈加激烈。? 針對區(qū)域高檔購物場所的區(qū)域性市場空白，以及居民購物需求的多元化需求。? 針對市場競爭，盡管徐州商業(yè)項(xiàng)目眾多，但經(jīng)營缺乏特色，針對層面差異不大。? 針對商業(yè)物業(yè)投資者及經(jīng)營者消費(fèi)日趨理性，令招商難度增大。? 總結(jié)47 / 57（二）項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析 類 別商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 商業(yè)功能 本案便利店√以銷售食品、小百貨為主，有小容量、即時(shí)消費(fèi)性特點(diǎn)以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時(shí)間 16 小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施滿足居民日常生活和夜間消費(fèi)需求，可以適當(dāng)發(fā)展大型綜合超市√√大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時(shí)間 12 小時(shí)以上根據(jù)項(xiàng)目周邊常住人口數(shù)量，以及市民對超市業(yè)態(tài)認(rèn)知度高可以考慮發(fā)展倉儲商店 以銷售大眾化衣食、日用品為主，實(shí)行低價(jià)格批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場 多建在城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)要求大面積停車場，不可發(fā)展專業(yè)店√√以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識本案周邊商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可吸引定向消費(fèi)顧客，從而快速提升項(xiàng)目知名度，營造良好商業(yè)氛圍，可發(fā)展大型專業(yè)市場√√以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)本案地處人民廣場商業(yè)圈核心位置，交通條件優(yōu)越，能夠吸引其他區(qū)域消費(fèi)市民可發(fā)展`專賣店√以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序的特點(diǎn)，如能夠?qū)I(yè)態(tài)功能規(guī)劃及地區(qū)品牌品類優(yōu)化處理，可作為本案輔助業(yè)態(tài)48 / 57百貨商店綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目，功能齊全本案離古彭核心商業(yè)圈較近，且周邊已有兩大百貨商店，不適合發(fā)展。? 針對項(xiàng)目自身 4 萬多平方米的體量及西關(guān)地區(qū)新型高檔購物中心的市場空白。? 針對區(qū)域娛樂休閑設(shè)施的缺乏，以及徐州整體市場經(jīng)營模式手法傳統(tǒng)單一特點(diǎn)。? 針對區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序，結(jié)合項(xiàng)目自身體量和區(qū)域城市規(guī)劃，從經(jīng)營的角度。44 / 57三、項(xiàng)目 SWOT 分析S（優(yōu)勢） ? 地處市區(qū)城市商業(yè)主干道，直入交通路網(wǎng)較好? 項(xiàng)目規(guī)模大，有利于形成規(guī)模效應(yīng)? 周邊居住人口多、消費(fèi)能力強(qiáng)? 地塊周邊基礎(chǔ)配套成熟，商業(yè)氛圍尚可? 人流量較大，具有一定集客機(jī)能W（劣勢）? 距離城市商業(yè)中心較近，難以正面競爭? 客群層次較低，無法形成規(guī)?？腿? 周邊商業(yè)不夠集中，無法聚集人氣? 經(jīng)營商品檔次較低O（ 機(jī)會）? 城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，商業(yè)消費(fèi)未來增長潛力較大? 市民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)觀念和行為模式有待更新，項(xiàng)目發(fā)展空間較大? 未來周邊開發(fā)項(xiàng)目較多帶來潛在消費(fèi)人口? 區(qū)域消費(fèi)者需求多元化趨勢增強(qiáng)