【正文】 日營業(yè)時間 12 小時35 / 57消費高峰時間段 6：00——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價 專業(yè)的餐飲操作成功樹立當(dāng)?shù)夭惋嬒M的頂級模式，將各種高檔海鮮消費融入套餐，市場接受度較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 合作分成方式租賃期限 /消費者特征 本地消費檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士客單量 400 元/人以上車位配比 租賃可同時?？?100 多輛車的市圖書館部分停車場，另道路兩側(cè)可解決部分車位周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成目前周邊市場在原來老商業(yè)街的基礎(chǔ)上仍保留有服飾、鞋帽、休閑茶座、小型餐飲等業(yè)種所在區(qū)域城市規(guī)劃 城中住宅密集區(qū)＋政府行政辦公區(qū) 36 / 57第四部分 項目分析 一、項目地塊條件分析本案商業(yè)總建筑面積 43986 平方米，項目地塊呈南北向長方形形狀，有一定的地形高差，會對項目開發(fā)有一定的抗性。本案整體沿淮海西路和礦山東路分布，可視性較好。二、項目地段環(huán)境分析（一）項目區(qū)位分析四至分析 37 / 57 地段特征分析? 與城市中心僅 ，地塊已被徐州市民接受。但受金鷹—古彭商業(yè)中心圈的輻射強；? 聯(lián)系外部的便利程度較高；? 基地周邊人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，文化素質(zhì)較高，基地人文環(huán)境、社會環(huán)境俱佳的感覺強烈，市民對基地的心理區(qū)位價值認(rèn)同度較高。地段居民環(huán)境分析（1）區(qū)域居民構(gòu)成? 項目所在區(qū)域有眾多老住宅小區(qū)，居住客群主要以廠礦職工為主，人口素質(zhì)較高。交巡警支隊、礦務(wù)集團、交通局、水利局等機關(guān)單位地塊四至東 ： 礦 山 東 路 ， 路 對 面 為 友 誼 商場 和 華 美 商 場 。 向 東 2公 里 即 可到 市 中 心 的 古 彭 廣 場 。西 ： 西部緊鄰新一佳超市，向西500米處為段莊廣場，廣場西側(cè)分布徐州一些開發(fā)較早的居民小區(qū)。南 ： 南 臨 淮 海 西 路 ， 路 對 面 為 華辰 賓 館 和 鞋 城北 ： 徐 州 工 程 機 械 廠 的 宿 舍 區(qū) 和華 東 機 械 廠 的 廠 區(qū)38 / 57分布在淮海西路兩側(cè)，這些單位員工的經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定；? 項目周邊企事業(yè)單位主要有徐州礦務(wù)集團、交通指揮中心，北面有徐工集團、礦務(wù)局機械廠，西面有萬通集團，南面有制藥四廠。（2）區(qū)域居民購物消費內(nèi)容與地點調(diào)查? 日常生活用品、副食品目前路徑依賴性依然很強，大部分還是在住宅區(qū)周邊購買消費，同樣是在居民區(qū)附近如果超市農(nóng)貿(mào)市場并存，市民大都選擇前者。而如果居民區(qū)只有農(nóng)貿(mào)市場，則大部分市民仍然會選擇后者，就近購買；? 從居民日常生活用品的消費地點選擇習(xí)慣分析，區(qū)域居民正處于消費觀念轉(zhuǎn)型期，越來越多的居民對超市賣場的依賴性逐漸加大；? 對百貨類商品，本案周邊居民仍以區(qū)域商業(yè)設(shè)施為主要消費場所。工薪階層主要到友誼、華美等傳統(tǒng)百貨商場，或者專業(yè)市場購買；高收入者一般選擇到金鷹、徐百、專賣店購物，這一小部分群體除了追求能夠買到商品的使用價值外，更重視商品的精神價值。? 項目周邊居民在餐飲、休閑娛樂消費方面和徐州市民具有共同的特征，即更重視消費的軟環(huán)境和硬環(huán)境的“特色” ，對消費地點沒有太多的要求，當(dāng)然這些各具特色的娛樂場所往往都有一個很龐大的固定消費客群。? 本區(qū)域?qū)偕虡I(yè)氛圍濃厚。從區(qū)域所處的商業(yè)地位來看，本區(qū)域處于市中心邊緣區(qū)，是承接城郊與市中心的紐帶，長期以來該區(qū)域一直受古彭商業(yè)圈的輻射，業(yè)態(tài)以服飾、家電、鞋帽、小百貨等滿足日常生活消費的傳統(tǒng)臨街商業(yè)品種為主，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低，能滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活需求。但由于該區(qū)域離市中心只有 2 公里，會分散區(qū)域消費人流，不利于區(qū)域內(nèi)高檔消費的聚集。（3）地段居民消費能力分析39 / 57? 從區(qū)域人口來看，本區(qū)域聚集著大量的住宅小區(qū)和工礦企業(yè)單位，區(qū)域的人口數(shù)量足夠支撐一個區(qū)域商業(yè)中心的市場容量；? 區(qū)域內(nèi)廠礦企業(yè)較多，廠礦職工的收入相對穩(wěn)定，居民的收入雖不高，但對中低檔商品的消費相對持久穩(wěn)定。同時區(qū)域內(nèi)集中了交警支隊、規(guī)劃局、交通局、醫(yī)院、移動通信等高收入的企事業(yè)單位，這些單位的員工，對中高檔商品的需求較大，同時也是本區(qū)域餐飲、娛樂休閑等高檔消費的主力?？偨Y(jié)：區(qū)域內(nèi)消費群穩(wěn)定，消費觀念和消費行為正隨生活水平的提高而逐漸發(fā)生變化，區(qū)域未來需求結(jié)構(gòu)將更加豐富，巨大的消費潛力也將進一步激發(fā)。地段交通環(huán)境分析? 市 區(qū) 有 1W、35W、65W、13W 等多 路 公 交 車 到 達 基 地 附 近 ，其中 1W、13W 可直接到達徐州火車站；? 本案周邊多條公交線路直達市區(qū)城東火車站、城南礦大南湖校區(qū)、城西安徽某鎮(zhèn)、城北煤建三處；? 本案南邊礦山東路既是徐州城市的交通主干道，又是城市的商業(yè)主干道；項目東邊礦山東路是城北市民進入本區(qū)域商業(yè)圈的重要通道?？偨Y(jié)：本 案 位 于 徐 州 東 西 向 城 市 商 業(yè) 主 干 道 ——淮 海 路 之 上 ， 距 離 市 中 心 僅 2 公 里 ， 市 中 心 的 商 業(yè) 在 區(qū) 域 飽 和 的 情 況 下 不 斷 外 延 ， 已經(jīng) 部 分 延 伸 到 該 區(qū) 域 。 而 作 為 城 市 中 軸 線 帶 來 的 大 量 人 流 、 車 流 都 為 區(qū) 域 帶 來 了 潛 在 的 客 群 與 消 費 潛 力 。 地段商業(yè)環(huán)境分析40 / 57（1）構(gòu)成? 本案位于城西段莊廣場商圈（詳見第三部分） ，淮海西路沿街店面眾多，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂；? 離地塊西側(cè)有新一佳、百惠家美時超市以及段莊批發(fā)市場，淮海西路南有鞋帽批發(fā)市場；? 向東 公里可到古彭廣場商業(yè)中心（詳見第三部分） ，成熟商業(yè)配套觸手可得。（2）商業(yè)業(yè)態(tài)? 臨街店鋪在區(qū)域中比重較大，受古彭廣場商業(yè)中心和徐州市民消費行為的影響，臨街店鋪多經(jīng)營服裝、鞋帽、日雜糧食等；? 百貨商場包括友誼商場和華美商場，商場以中低檔商品為主，消費層次偏低。受市中心商業(yè)輻射強，區(qū)域高檔購物場所缺乏；? 區(qū)域休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。（3）商業(yè)用房特征商 業(yè) 用 房 業(yè) 態(tài)29%12%9%10%4%11%5%20%服 裝鞋 帽餐 飲 、 賓 館日 雜 百 貨金 融 機 關(guān)打 印 社電 器 、 通 訊 器 材其 他41 / 57? 面積目前該區(qū)域內(nèi)臨街店鋪經(jīng)營面積偏小，大都在 2040㎡左右。這是因為該區(qū)域內(nèi)服務(wù)于日常生活需要的店鋪較多，這些店鋪需求面積不大。但周邊在建的商業(yè)門面面積較大，如新都大廈、萬通嘉苑臨街門面都在 200500㎡之間。? 樓層 該地區(qū)門面房大都為底層臨街門面，二層以上的門面極少，但周邊在建的門面都為 23 層。（4）租金及銷售價格? 目前淮海西路沿街門面的價格從古彭廣場附近逐步遞減，租金區(qū)間約為 200——350 元/㎡/ 月，本案所在區(qū)域內(nèi)租金區(qū)間約為 80——150元/㎡/月；? 區(qū)域內(nèi)在建商業(yè)項目銷售價格在 750010000 元/平米。臨 街 商 鋪 面 積10%20%35%20%15% 10平 米 以 下1020平 米2040平 米4080平 米80平 米 以 上42 / 57周邊潛在商業(yè)項目競爭分析? 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，目前在售的商業(yè)項目有萬通嘉苑、新都佳苑、公交商貿(mào)大廈、蘇堤商業(yè)街等，總建筑面積達 35000㎡；? 2022 年，徐州市計劃向市場推出 4000 儲備地，其中該區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅用地共 3 塊地，還有 1 塊地規(guī)劃用途未定，市場的競爭將愈加激烈。在城中地區(qū)計劃推出土地地塊名稱 面積（畝） 用地性質(zhì) 位置糖果冷食二廠 商業(yè)住宅 二環(huán)西路飛虹網(wǎng)架 62 商業(yè)住宅 淮海西路電子管廠 30 未定 礦山路北總結(jié)：? 本案所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要是臨街商鋪，現(xiàn)有的兩大百貨商場由于運營體制老化，購物環(huán)境陳舊，沒能夠隨著居民消費結(jié)構(gòu)的變化而進行相應(yīng)的改善；? 商業(yè)物業(yè)功能結(jié)構(gòu)簡單，主要是滿足周邊部分居民的購物需求，餐飲、休閑、娛樂及其他功能等商業(yè)設(shè)施缺乏；43 / 57? 項目所在區(qū)域潛在競爭激烈。44 / 57三、項目 SWOT 分析S（優(yōu)勢） ? 地處市區(qū)城市商業(yè)主干道，直入交通路網(wǎng)較好? 項目規(guī)模大，有利于形成規(guī)模效應(yīng)? 周邊居住人口多、消費能力強? 地塊周邊基礎(chǔ)配套成熟，商業(yè)氛圍尚可? 人流量較大，具有一定集客機能W（劣勢）? 距離城市商業(yè)中心較近，難以正面競爭? 客群層次較低，無法形成規(guī)?？腿? 周邊商業(yè)不夠集中，無法聚集人氣? 經(jīng)營商品檔次較低O（ 機會）? 城市經(jīng)濟的快速增長，商業(yè)消費未來增長潛力較大? 市民消費能力增強，消費觀念和行為模式有待更新，項目發(fā)展空間較大? 未來周邊開發(fā)項目較多帶來潛在消費人口? 區(qū)域消費者需求多元化趨勢增強，滿足這種趨勢的商業(yè)設(shè)施不足 ? 區(qū)域業(yè)態(tài)分布不合理，缺乏區(qū)域性商業(yè)中心? 區(qū)域商業(yè)空白點—休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施缺乏，為項目發(fā)展提供市場機會T（ 威脅）? 未來土地市場商業(yè)項目供應(yīng)增加，潛在競爭劇烈? 古彭廣場商圈削弱區(qū)域商業(yè)競爭力? 投資者日趨理性項目招商難度增大45 / 57第五部分 項目定位一、項目業(yè)態(tài)定位（一）項目業(yè)態(tài)定位方向由以上對項目自身屬性、區(qū)域市場商業(yè)結(jié)構(gòu)、以及未來可能的需求增長點交叉分析，可歸納出項目定位必須體現(xiàn)的特征：? 針對“段莊廣場”商業(yè)圈尚無標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，區(qū)域性商業(yè)中心缺乏。? 本案在建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營理念上需以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)立足市場，快速建立競爭優(yōu)勢和市場口碑。? 針對區(qū)域高檔購物場所的區(qū)域性市場空白，以及居民購物需求的多元化需求。? 本案需提供滿足居民多元需求及消費行為變化的綜合性，一站式服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)。? 針對區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序，結(jié)合項目自身體量和區(qū)域城市規(guī)劃，從經(jīng)營的角度。? 本案業(yè)態(tài)定位應(yīng)加強功能規(guī)劃效應(yīng)，在滿足區(qū)域消費者的需求上，影響全市消費者。? 針對市場競爭，盡管徐州商業(yè)項目眾多，但經(jīng)營缺乏特色，針對層面差異不大。? 本案需體現(xiàn)自身特色，并有針對性的吸引目標(biāo)客源。? 針對區(qū)域娛樂休閑設(shè)施的缺乏，以及徐州整體市場經(jīng)營模式手法傳統(tǒng)單一特點。46 / 57? 本案需要提供嶄新的經(jīng)營模式。? 針對商業(yè)物業(yè)投資者及經(jīng)營者消費日趨理性，令招商難度增大。? 本案在商業(yè)規(guī)劃上需增強項目特色，以加強市場信心。? 針對項目自身 4 萬多平方米的體量及西關(guān)地區(qū)新型高檔購物中心的市場空白。? 本案在大型商業(yè)業(yè)態(tài)定位時必須要考慮購物中心配置。? 總結(jié)47 / 57（二）項目商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析 類 別商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 商業(yè)功能 本案便利店√以銷售食品、小百貨為主，有小容量、即時消費性特點以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間 16 小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施滿足居民日常生活和夜間消費需求，可以適當(dāng)發(fā)展大型綜合超市√√大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間 12 小時以上根據(jù)項目周邊常住人口數(shù)量，以及市民對超市業(yè)態(tài)認(rèn)知度高可以考慮發(fā)展倉儲商店 以銷售大眾化衣食、日用品為主，實行低價格批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場 多建在城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時要求大面積停車場，不可發(fā)展專業(yè)店√√以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識本案周邊商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可吸引定向消費顧客，從而快速提升項目知名度，營造良好商業(yè)氛圍，可發(fā)展大型專業(yè)市場√√以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)本案地處人民廣場商業(yè)圈核心位置，交通條件優(yōu)越，能夠吸引其他區(qū)域消費市民可發(fā)展`專賣店√以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序的特點，如能夠?qū)I(yè)態(tài)功能規(guī)劃及地區(qū)品牌品類優(yōu)化處理，可作為本案輔助業(yè)態(tài)48 / 57百貨商店綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目，功能齊全本案離古彭核心商業(yè)圈較近，且周邊已有兩大百貨商店，不適合發(fā)展。大型購物中心√√√由百貨店或大型綜合超市作為核心店、專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計劃的開設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理，店鋪分散承租、獨立經(jīng)營設(shè)相當(dāng)面積的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體該業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)是市場空白，而市場對此種業(yè)態(tài)又具有較大的需求，可結(jié)合專賣店重點發(fā)展商業(yè)街 由某一個旗艦店或某一類業(yè)態(tài)帶動人氣，多種業(yè)態(tài)共生發(fā)展店鋪分散承租與銷售，自主獨立經(jīng)營注重業(yè)態(tài)的豐富化，多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等受淮海路商業(yè)圈及礦山東路地形因素的影響，不宜發(fā)展SHOPPINGMALL一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛 樂和觀光旅游為一體的一站式消費場所由發(fā)起企業(yè)有計劃的開設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理 設(shè)大面積的停車場，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、住宿為一體商業(yè)營業(yè)