【正文】 ......................................................................................46（三）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議 ..............................................................................................................................................................................................................................47二、項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃建議 ..............................................................................................................................................................................................................................48（一）項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃思想 ......................................................................................................................................................................................................................48（二）項(xiàng)目可行性業(yè)種甄選 ..........................................................................................................................................................................................................................49（三）項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃方案 ......................................................................................................................................................................................................................51第一部分 徐州市商業(yè)發(fā)展背景分析一、市情概況地理位置徐州市位于江蘇省的西北部，東經(jīng) 116186?？梢娦熘菔薪陙黼m然 GDP 增速較快，但與江蘇省內(nèi)地區(qū)蘇、錫、常、南京及蘇北口岸城市相比，其發(fā)展速度仍舊較慢，從該市 2022 年人均 GDP 增長速度看，其發(fā)展速度慢于全省平均水平。該商圈東起解放路，西至西安路，北接黃河南路，南到建國東路。 該 商 圈 整 體 面 積 不 大 ， 但 特點(diǎn) 突 出 ， 同 時 因 其 優(yōu) 越 的 交 通 地 理 位 置 ， 歷 史 上 曾 是 徐 州 市 老 商 業(yè) 中 心 。 項(xiàng)目銷售最低價(jià)為 6500 元/㎡ ，最高價(jià)在 10000 元/㎡12 層 5500 元/㎡，13 層加地下室 3800 元/㎡（綜合價(jià)） ，14 層加地下室 3600 元/㎡（綜合價(jià)） 。接著，維京、蘭貴坊、動感、毛女、風(fēng)暴等七八家酒吧緊追其后，紛紛開張； （2）從酒吧分類來看，徐州酒吧一類是動吧，包括跳舞吧和演藝吧，主要代表有：蘭貴坊、維京、動感、毛女、風(fēng)暴。因此目前在徐州餐飲行業(yè)發(fā)展過程中，當(dāng)?shù)乇就撂厣惋嬇c內(nèi)地其他派系中餐經(jīng)營狀況都比較不錯，大眾接受度較高；但是受該市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（工業(yè)制造業(yè)發(fā)達(dá)）、市區(qū)辦公商務(wù)氛圍及當(dāng)?shù)鼐莆幕蛩赜绊懩壳拔魇娇觳瓦B鎖經(jīng)營現(xiàn)狀不佳（如肯德基、麥當(dāng)勞及必勝客等），當(dāng)然這也與與當(dāng)?shù)刂胁捅容^而言的“性價(jià)比”較低有關(guān)。南 ： 南 臨 淮 海 西 路 ， 路 對 面 為 華辰 賓 館 和 鞋 城北 ： 徐 州 工 程 機(jī) 械 廠 的 宿 舍 區(qū) 和華 東 機(jī) 械 廠 的 廠 區(qū)38 / 57分布在淮海西路兩側(cè)，這些單位員工的經(jīng)濟(jì)收入相對較高且穩(wěn)定；? 項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位主要有徐州礦務(wù)集團(tuán)、交通指揮中心，北面有徐工集團(tuán)、礦務(wù)局機(jī)械廠，西面有萬通集團(tuán)，南面有制藥四廠。受市中心商業(yè)輻射強(qiáng)，區(qū)域高檔購物場所缺乏；? 區(qū)域休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。? 針對區(qū)域娛樂休閑設(shè)施的缺乏，以及徐州整體市場經(jīng)營模式手法傳統(tǒng)單一特點(diǎn)。? 針對市場競爭，盡管徐州商業(yè)項(xiàng)目眾多，但經(jīng)營缺乏特色，針對層面差異不大。 地段商業(yè)環(huán)境分析40 / 57（1）構(gòu)成? 本案位于城西段莊廣場商圈（詳見第三部分） ，淮海西路沿街店面眾多，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂；? 離地塊西側(cè)有新一佳、百惠家美時超市以及段莊批發(fā)市場，淮海西路南有鞋帽批發(fā)市場；? 向東 公里可到古彭廣場商業(yè)中心（詳見第三部分） ，成熟商業(yè)配套觸手可得。 向 東 2公 里 即 可到 市 中 心 的 古 彭 廣 場 。（三）餐飲業(yè)下圖是針對餐飲業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)成，根據(jù)該市 2022 年統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)資料整理得到的餐飲業(yè)部分消費(fèi)特征：食品類消費(fèi)份額達(dá) 75％，較過去有所下降，但煙酒類及飲料類消費(fèi)份額攀升較快，尤其以飲料類消費(fèi)份額開始擴(kuò)大為特征。如“50 元一個晚上” 、 “30 元唱一下午” 、“包房五折”（3）KTV 娛樂形式單一，檔次相仿；（4）高檔、特色，集餐飲、洗浴、KTV、客房于一體的一站式消費(fèi)的休閑娛樂場所市場空白；? 代表個案項(xiàng)目名稱 嘉年華 龍卷風(fēng) 華潤項(xiàng)目地址 徐州市中山南路 徐州市開明市場旁 徐州北郊建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架總營業(yè)面積（m2）2500 1200 400022 / 57包間總量 150 間，將再增加 50 83 間 60+1 個夜總會+客房+ 酒吧地段區(qū)位特征 市中心商貿(mào)區(qū) 市中心邊緣區(qū) 市郊地段道路性質(zhì) 市中心主干道中山北路 市中心邊緣次干道 對外聯(lián)系交通干道經(jīng)營時間 2022 年中 試營業(yè) ——日營業(yè)時間 中午 1 點(diǎn)至凌晨 2 中午 1 點(diǎn)至凌晨 2 中午 1 點(diǎn)——消費(fèi)高峰時間段 晚 8 點(diǎn)至晚 24 點(diǎn) 晚 8 點(diǎn)至晚 24 點(diǎn) 晚 8 點(diǎn)——經(jīng)營現(xiàn)狀評價(jià) 較好 一般 較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 自主開發(fā) 聯(lián)營 ——租賃期限 無 無 ——消費(fèi)者特征 各階層各年齡段 各階層各年齡段 商務(wù)人士、私營老板、 暴發(fā)戶、定向性消費(fèi)客單量 160 左右 150 較高 800 元以上（不含特色服務(wù)費(fèi)）車位配比 —— 無專有停車場 20周邊各業(yè)種組合 餐飲、茶社、百貨、金 融 電訊、酒店 餐飲小吃備注 徐州第一家純量販?zhǔn)終TV，自配酒水超市 純量販?zhǔn)?KTV，自配酒水超市 特色有償服務(wù)23 / 57酒吧業(yè)? 徐州市酒吧樂業(yè)市場現(xiàn)狀 （1）從酒吧“行業(yè)生命周期”分析，徐州酒吧業(yè)尚處于起步階段。項(xiàng)目出售面積較大，去化較慢。商業(yè)形態(tài) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)商鋪銷售模式 銷售 銷售銷售情況 商業(yè)項(xiàng)目整體已基本去化完畢，只剩下 1—2 套余房銷售價(jià)格 價(jià)格未定項(xiàng)目負(fù)一層沿街門面售價(jià)為 8500 元/㎡，其余門面 8000 元/㎡，一層價(jià)格在 15000 元/㎡,二樓售價(jià)為 8000 元/㎡，三樓售價(jià)為6000 元/㎡。九十年代隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化和大規(guī)模的城市改造，特別是淮海路商業(yè)主干道上三大廣場的整改擴(kuò)建，以及上世紀(jì)末大量新興商業(yè)業(yè)態(tài)如超市的涌入，傳統(tǒng)商業(yè)格局受到打破，以人民商場為代表的傳統(tǒng)百貨商場逐漸衰落，而以古彭廣場、火車站—淮海廣場、段莊廣場三大廣場為依托的徐州市整體商業(yè)格局漸已形成。另外還承擔(dān)著隴?！m新經(jīng)濟(jì)帶東部的中心城市、全國重要的綜合性交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)物流中心和國家歷史文化名城等多個重要角色。22′～118 186。徐 州 市 市 區(qū) 人 口 年 齡 結(jié) 構(gòu) 現(xiàn) 狀1825%18～ 3528%35～ 6034%6013% 1818～ 3535～ 60603 / 57第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2022 年徐州市第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。市內(nèi)兩大核心商業(yè)干道淮海路、中山路貫穿商業(yè)圈，十余條商業(yè)支道縱橫連接，使得商圈內(nèi)物流、商流最為頻繁。商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析火車站商 圈 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 主 要 由 傳 統(tǒng) 百 貨 商 場 、 專 業(yè) 大 賣 場 、 臨 街 商 鋪 、 室 內(nèi) 步 行 街 四 部 分 構(gòu) 成 。16 / 57第三部分 徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)分析一、徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)市場整體研判徐州市商業(yè)服務(wù)業(yè)行業(yè)研判　 商業(yè)類別 發(fā)展現(xiàn)狀 市場火爆程度 市場論證價(jià)值百貨零售計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的老牌商場多已走向衰落，市場經(jīng)濟(jì)模式下的新型購物中心一支獨(dú)秀，市場尚存較大開發(fā)空間★★★★☆ ★★★★☆綜合零售超級市場零售 本土超市零售業(yè)多已走向衰落，超市洋品牌市場接受度較高，市內(nèi)布點(diǎn)不均勻，且缺乏競爭 ★★★★☆ ★★★★☆食品、飲料及煙草制品零售 符合本地居民消費(fèi)習(xí)慣，煙酒類消費(fèi)比例及頻次較高 ★★★★☆ ★★★★★（略）紡織、服裝及日用品零售 當(dāng)?shù)鼐用穹b類消費(fèi)量較大，但質(zhì)量提升空間較大，尤其是中、高端市場 ★★★★★ ★★★★★（略）文化、體育用品及器械零售為當(dāng)?shù)厥袌隹瞻c(diǎn)，由于當(dāng)?shù)卦盒熒壤^大及當(dāng)?shù)伢w育文化氛圍濃厚，市場份額較大，尤其是中端市場★★★★☆ ★★★★★圖書零售 城中板塊該市場已近飽和，市場空白主要集中于城南院校市場 ★★☆☆☆ ★☆☆☆☆專業(yè)零售及批發(fā)醫(yī)藥及器械零售 當(dāng)?shù)蒯t(yī)藥零售業(yè)布點(diǎn)較少，尤其城市中心商業(yè)區(qū)，社區(qū)在此塊配套較為薄弱 ★★★★☆ ★★★★★17 / 57汽車、摩托車及零配件零售 目前發(fā)展水平較低，雖有一定市場空白，但本案體量及結(jié)構(gòu)限制較大 ★★★☆☆ ★☆☆☆☆家電及電子產(chǎn)品零售考察當(dāng)?shù)亓闶凼袌鼍用駥υ擃惍a(chǎn)品的選擇更注重售后服務(wù)，一般專業(yè)類家電賣場市場占有度較高，且西關(guān)地區(qū)市場空缺較大★★★★☆ ★★☆☆☆五金、家具及室內(nèi)裝修材料零售 市場空缺較大，但本案商住綜合型結(jié)構(gòu)不宜發(fā)展 ★★☆☆☆ ★☆☆☆☆其它 略 略 略量版 KTV 多家一線城市知名品牌進(jìn)入，作為健康的休閑娛樂方式也有其一定市場占有份額 ★★★★☆ ★★★★☆夜總會 市場涵蓋各種檔次及各種賣點(diǎn)夜總會，總體娛樂質(zhì)量較差，但市場火爆，有提升空間 ★★★★☆ ★★★★☆茶社 市中心地區(qū)部分品牌茶社市場接受度高，經(jīng)營情況良好，具有一定消費(fèi)市場 ★★★☆☆ ★★☆☆☆酒吧該市酒吧經(jīng)營場所分布較多，并在一定程度上形成了規(guī)模效應(yīng)，整體市場經(jīng)營水平較低，提升空間較大★★★★☆ ★★★★☆體育休閑 鑒于該市體育休閑設(shè)施及主要消費(fèi)人群多分布在城南高教地區(qū)，本地發(fā)展市場可行性較小 ★★★★☆ ★★☆☆☆影、像欣賞歷史上曾經(jīng)大舉占有市場，但隨著居民休閑消費(fèi)方式的多元化推進(jìn)，目前市區(qū)僅?！爸猩教谩币患遥袌龇磻?yīng)較差★☆☆☆☆ ★☆☆☆☆網(wǎng)吧、游藝、電玩 受網(wǎng)吧市場較熱影響，同時網(wǎng)吧在電子游藝功能的超強(qiáng)替代性，僅網(wǎng)吧市場較熱，其余行業(yè)效益一般 ★★★☆☆ ★☆☆☆☆休閑娛樂休閑浴場 受該市色情行業(yè)的帶動，休閑浴場市場極熱 ★★★★☆ ★★★★☆18 / 57足療在城南高尚住宅區(qū)有部分足療門店發(fā)展，且市場接受度較好，水平較為專業(yè)，市區(qū)內(nèi)該市場發(fā)展規(guī)模較小，有一定市場發(fā)展?jié)摿Α铩铩铩铩?★★☆☆☆其它 略 略 略中餐（快餐） 市中心部分連鎖性質(zhì)中餐市場發(fā)展較好，居民接受度較高 ★★★★☆ ★★★☆☆中餐（正餐） 受當(dāng)?shù)匚幕绊?，市場很熱，市場競爭激烈，但餐飲文化的?chuàng)新提升空間廣泛 ★★★★☆ ★★★★☆西餐（快餐）當(dāng)?shù)匚鞑瓦B鎖布局較廣，但當(dāng)前市場接受度較差，這也許與這些西洋快餐在口味上的本土化及當(dāng)前中餐（正餐）的性價(jià)比較高有關(guān)★☆☆☆☆ ★☆☆☆☆餐飲西餐（正餐） 市場空白，可考略補(bǔ)充發(fā)展，但我們認(rèn)為受當(dāng)?shù)仫嬍澄幕绊?，市場風(fēng)險(xiǎn)度較大 ★☆☆☆☆ ★☆☆☆☆根據(jù)上表對于徐州市商業(yè)經(jīng)營行業(yè)的整體研判，結(jié)合本案具體情況，本著尋找市場熱點(diǎn)與市場空白點(diǎn)的角度出發(fā)，我們認(rèn)為本案可行性商業(yè)經(jīng)營行業(yè)主要如下：? 綜合百貨零售業(yè)? 超市零售業(yè)? 專業(yè)零售業(yè)（將結(jié)合本案具體情況考略補(bǔ)充發(fā)展及重點(diǎn)發(fā)展）? 休閑娛樂行業(yè)（量版 KTV、夜總會、酒吧、休閑浴場）? 餐飲行業(yè)（中餐）下一章節(jié)我們將結(jié)合上述論點(diǎn)對結(jié)論市場進(jìn)行重點(diǎn)分析。在這類酒吧里，喝酒、聊天、唱歌、蹦迪，各種活動一應(yīng)俱全；第二類是靜吧，主要代表有寶船、維京。提示：餐飲經(jīng)營中要更加突出文化氛圍的營造，將飲食與文化相結(jié)合，在價(jià)格適中的前提下，適時賦予文化內(nèi)涵，提高餐飲消費(fèi)的“性價(jià)比”，倡導(dǎo)“特色與文化”相結(jié)合。（2）區(qū)域居民購物消費(fèi)內(nèi)容與地點(diǎn)調(diào)查? 日常生活用品、副食品目前路徑依賴性依然很強(qiáng)，大部分還是在住宅區(qū)周邊購買消費(fèi)，同樣是在居民區(qū)附近如果超市農(nóng)貿(mào)市場并存，市民大都選擇前者。（3）商業(yè)用房特征商 業(yè) 用 房 業(yè) 態(tài)29%12%9%10%4%11%5%20%服 裝鞋 帽餐 飲 、 賓 館日 雜 百 貨金 融 機(jī) 關(guān)打 印 社電 器 、 通 訊 器 材其 他