【正文】 ? 總結(jié)47 / 57（二）項目商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析 類 別商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 商業(yè)功能 本案便利店√以銷售食品、小百貨為主，有小容量、即時消費性特點以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間 16 小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施滿足居民日常生活和夜間消費需求，可以適當(dāng)發(fā)展大型綜合超市√√大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間 12 小時以上根據(jù)項目周邊常住人口數(shù)量，以及市民對超市業(yè)態(tài)認(rèn)知度高可以考慮發(fā)展倉儲商店 以銷售大眾化衣食、日用品為主，實行低價格批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場 多建在城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時要求大面積停車場，不可發(fā)展專業(yè)店√√以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識本案周邊商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可吸引定向消費顧客，從而快速提升項目知名度，營造良好商業(yè)氛圍，可發(fā)展大型專業(yè)市場√√以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)本案地處人民廣場商業(yè)圈核心位置，交通條件優(yōu)越，能夠吸引其他區(qū)域消費市民可發(fā)展`專賣店√以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案所在區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序的特點，如能夠?qū)I(yè)態(tài)功能規(guī)劃及地區(qū)品牌品類優(yōu)化處理，可作為本案輔助業(yè)態(tài)48 / 57百貨商店綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目，功能齊全本案離古彭核心商業(yè)圈較近，且周邊已有兩大百貨商店，不適合發(fā)展。? 針對項目自身 4 萬多平方米的體量及西關(guān)地區(qū)新型高檔購物中心的市場空白。? 針對商業(yè)物業(yè)投資者及經(jīng)營者消費日趨理性，令招商難度增大。? 針對區(qū)域娛樂休閑設(shè)施的缺乏，以及徐州整體市場經(jīng)營模式手法傳統(tǒng)單一特點。? 針對市場競爭，盡管徐州商業(yè)項目眾多，但經(jīng)營缺乏特色，針對層面差異不大。? 針對區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無序，結(jié)合項目自身體量和區(qū)域城市規(guī)劃，從經(jīng)營的角度。? 針對區(qū)域高檔購物場所的區(qū)域性市場空白，以及居民購物需求的多元化需求。44 / 57三、項目 SWOT 分析S（優(yōu)勢） ? 地處市區(qū)城市商業(yè)主干道，直入交通路網(wǎng)較好? 項目規(guī)模大，有利于形成規(guī)模效應(yīng)? 周邊居住人口多、消費能力強? 地塊周邊基礎(chǔ)配套成熟，商業(yè)氛圍尚可? 人流量較大，具有一定集客機能W（劣勢）? 距離城市商業(yè)中心較近，難以正面競爭? 客群層次較低，無法形成規(guī)?？腿? 周邊商業(yè)不夠集中，無法聚集人氣? 經(jīng)營商品檔次較低O（ 機會）? 城市經(jīng)濟的快速增長，商業(yè)消費未來增長潛力較大? 市民消費能力增強，消費觀念和行為模式有待更新，項目發(fā)展空間較大? 未來周邊開發(fā)項目較多帶來潛在消費人口? 區(qū)域消費者需求多元化趨勢增強，滿足這種趨勢的商業(yè)設(shè)施不足 ? 區(qū)域業(yè)態(tài)分布不合理，缺乏區(qū)域性商業(yè)中心? 區(qū)域商業(yè)空白點—休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施缺乏，為項目發(fā)展提供市場機會T（ 威脅）? 未來土地市場商業(yè)項目供應(yīng)增加，潛在競爭劇烈? 古彭廣場商圈削弱區(qū)域商業(yè)競爭力? 投資者日趨理性項目招商難度增大45 / 57第五部分 項目定位一、項目業(yè)態(tài)定位（一）項目業(yè)態(tài)定位方向由以上對項目自身屬性、區(qū)域市場商業(yè)結(jié)構(gòu)、以及未來可能的需求增長點交叉分析，可歸納出項目定位必須體現(xiàn)的特征：? 針對“段莊廣場”商業(yè)圈尚無標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，區(qū)域性商業(yè)中心缺乏。臨 街 商 鋪 面 積10%20%35%20%15% 10平 米 以 下1020平 米2040平 米4080平 米80平 米 以 上42 / 57周邊潛在商業(yè)項目競爭分析? 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展迅速，目前在售的商業(yè)項目有萬通嘉苑、新都佳苑、公交商貿(mào)大廈、蘇堤商業(yè)街等，總建筑面積達(dá) 35000㎡；? 2022 年，徐州市計劃向市場推出 4000 儲備地，其中該區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅用地共 3 塊地，還有 1 塊地規(guī)劃用途未定，市場的競爭將愈加激烈。? 樓層 該地區(qū)門面房大都為底層臨街門面，二層以上的門面極少，但周邊在建的門面都為 23 層。這是因為該區(qū)域內(nèi)服務(wù)于日常生活需要的店鋪較多，這些店鋪需求面積不大。受市中心商業(yè)輻射強，區(qū)域高檔購物場所缺乏；? 區(qū)域休閑娛樂等商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。 地段商業(yè)環(huán)境分析40 / 57（1）構(gòu)成? 本案位于城西段莊廣場商圈（詳見第三部分） ，淮海西路沿街店面眾多，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂；? 離地塊西側(cè)有新一佳、百惠家美時超市以及段莊批發(fā)市場，淮海西路南有鞋帽批發(fā)市場；? 向東 公里可到古彭廣場商業(yè)中心（詳見第三部分） ，成熟商業(yè)配套觸手可得?？偨Y(jié)：本 案 位 于 徐 州 東 西 向 城 市 商 業(yè) 主 干 道 ——淮 海 路 之 上 ， 距 離 市 中 心 僅 2 公 里 ， 市 中 心 的 商 業(yè) 在 區(qū) 域 飽 和 的 情 況 下 不 斷 外 延 ， 已經(jīng) 部 分 延 伸 到 該 區(qū) 域 ?？偨Y(jié)：區(qū)域內(nèi)消費群穩(wěn)定，消費觀念和消費行為正隨生活水平的提高而逐漸發(fā)生變化，區(qū)域未來需求結(jié)構(gòu)將更加豐富，巨大的消費潛力也將進(jìn)一步激發(fā)。（3）地段居民消費能力分析39 / 57? 從區(qū)域人口來看，本區(qū)域聚集著大量的住宅小區(qū)和工礦企業(yè)單位，區(qū)域的人口數(shù)量足夠支撐一個區(qū)域商業(yè)中心的市場容量；? 區(qū)域內(nèi)廠礦企業(yè)較多，廠礦職工的收入相對穩(wěn)定，居民的收入雖不高，但對中低檔商品的消費相對持久穩(wěn)定。從區(qū)域所處的商業(yè)地位來看，本區(qū)域處于市中心邊緣區(qū)，是承接城郊與市中心的紐帶，長期以來該區(qū)域一直受古彭商業(yè)圈的輻射，業(yè)態(tài)以服飾、家電、鞋帽、小百貨等滿足日常生活消費的傳統(tǒng)臨街商業(yè)品種為主，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低，能滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活需求。? 項目周邊居民在餐飲、休閑娛樂消費方面和徐州市民具有共同的特征，即更重視消費的軟環(huán)境和硬環(huán)境的“特色” ，對消費地點沒有太多的要求，當(dāng)然這些各具特色的娛樂場所往往都有一個很龐大的固定消費客群。而如果居民區(qū)只有農(nóng)貿(mào)市場，則大部分市民仍然會選擇后者，就近購買；? 從居民日常生活用品的消費地點選擇習(xí)慣分析，區(qū)域居民正處于消費觀念轉(zhuǎn)型期，越來越多的居民對超市賣場的依賴性逐漸加大；? 對百貨類商品，本案周邊居民仍以區(qū)域商業(yè)設(shè)施為主要消費場所。南 ： 南 臨 淮 海 西 路 ， 路 對 面 為 華辰 賓 館 和 鞋 城北 ： 徐 州 工 程 機 械 廠 的 宿 舍 區(qū) 和華 東 機 械 廠 的 廠 區(qū)38 / 57分布在淮海西路兩側(cè)，這些單位員工的經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定；? 項目周邊企事業(yè)單位主要有徐州礦務(wù)集團、交通指揮中心，北面有徐工集團、礦務(wù)局機械廠，西面有萬通集團，南面有制藥四廠。 向 東 2公 里 即 可到 市 中 心 的 古 彭 廣 場 。地段居民環(huán)境分析（1）區(qū)域居民構(gòu)成? 項目所在區(qū)域有眾多老住宅小區(qū)，居住客群主要以廠礦職工為主，人口素質(zhì)較高。二、項目地段環(huán)境分析（一）項目區(qū)位分析四至分析 37 / 57 地段特征分析? 與城市中心僅 ，地塊已被徐州市民接受。? 徐州市餐飲消費客群分析(1) 客群組成:? 本地機關(guān)事業(yè)單位的政府官員；? 工礦企業(yè)單位中層以上管理人員；? 部分普通市民；? 外地來彭商務(wù)人士；(2) 年齡特征：中青年人群（20—50 歲）年齡段為消費主力人群；(3) 消費行為：族群消費為主力消費模式，與南京相比族群基數(shù)有所上升；(4) 消費心理分析：? 工作交流；? 商務(wù)、會務(wù)考察；30 / 57? 家庭、公司聚會；? 重點個案分析餐飲娛樂類個案調(diào)研一項目名稱 徐州亞華海鮮城項目地址 位于徐州市西安北路 66 號商業(yè)業(yè)態(tài) 大型高檔餐飲建筑結(jié)構(gòu) 三層框架構(gòu)架總營業(yè)面積 30000 平方米就餐量 設(shè)有 680 個就餐位地段區(qū)位特征 位于該市城中淮海路商圈北延地段商業(yè)性質(zhì) 商業(yè)環(huán)境濃厚，競爭激烈，人流量大地段交通性質(zhì) 交通便捷，67，608，37，17 等路公交車到達(dá)，市中心 5 位置步行方便地段居民環(huán)境 周邊居民區(qū)密集，機關(guān)及企事業(yè)單位分布較多經(jīng)營時間 午餐及晚餐 9：00am ——10：00pm日營業(yè)額 略日營業(yè)時間 13 小時消費高峰時間段 11:00am——13:00pm/6：00pm——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價 與樣樣紅海鮮鮑魚翅等高檔餐飲消費場所分享市中心位置的高端市場，經(jīng)營情況較差31 / 57租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 本集團產(chǎn)權(quán)商鋪租賃期限 10 年消費者特征 本地高端消費人群，外地來彭商務(wù)人士客單量 人均消費=360 元車位配比 租用大廈寫字樓地下停車場 100 多個車位周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成 /所在區(qū)域城市規(guī)劃 彭城商業(yè)中心餐飲娛樂類個案調(diào)研二項目名稱 徐州亞華綠色生態(tài)園所有權(quán)性質(zhì) /項目地址 位于徐州淮塔風(fēng)景區(qū)南部徐州花卉展示中心園內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài) 大型休閑餐飲建筑結(jié)構(gòu) 輕鋼構(gòu)架總營業(yè)面積 占地面積 5800M2，可容納 1200 人同時用餐包間分類及總量 設(shè)有 27 間豪華觀景包房地段區(qū)位特征位于鳳凰山風(fēng)景區(qū)南面徐州花卉展示中心園內(nèi)，它巧妙的將室內(nèi)園林景色與室外的小橋流水融為一體，將餐飲休閑融入風(fēng)景區(qū)的大環(huán)境，較有世外桃源的氛圍32 / 57地段商業(yè)性質(zhì) 由于是風(fēng)景區(qū)，商業(yè)環(huán)境整體不濃地段交通性質(zhì) 到達(dá)主要交通方式為私家車或出租車，公交及步行進(jìn)入頻次較少地段居民環(huán)境 周邊分布有高尚住宅小區(qū)，別墅區(qū)及高教住宅經(jīng)營時間 午餐及晚餐（午餐 8 折（酒水海鮮除外） ，晚餐 折（酒水海鮮除外） ）日營業(yè)額 略日營業(yè)時間 12 小時消費高峰時間段 6：00——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價 能夠有效地將餐飲消費與休閑文化兼容，在本地占有一定的市場份額租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 合作分成方式租賃期限 /消費者特征 本地消費檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士客單量 100——600 元/桌不等車位配比 有可同時?？?300 多輛車的大型停車場周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成目前僅有“店在景中 ”的餐飲功能，未來還將增加洗浴、垂釣、娛樂、園藝等系列服務(wù)項目所在區(qū)域城市規(guī)劃 城南大型高尚住宅片區(qū)＋旅游休閑度假風(fēng)景區(qū)＋高教新區(qū)餐飲娛樂類個案調(diào)研三項目名稱 徐州海螺村所有權(quán)性質(zhì) 徐州市海螺村餐飲娛樂有限公司33 / 57項目地址 位于徐州市中山南路 11 號商業(yè)業(yè)態(tài) 避風(fēng)塘式餐飲建筑結(jié)構(gòu) 三層框架結(jié)構(gòu)總營業(yè)面積 占地面積 2022M2 包間分類及總量 二樓設(shè)約少量包間，多位隔欄式包間地段區(qū)位特征 位于徐州市淮海路商圈南面，中山南路上，人流量大地段商業(yè)性質(zhì) 地處淮海路商業(yè)圈消費人群主要是政府官員及周邊商務(wù)人士地段交通性質(zhì) 交通可達(dá)性高地段居民環(huán)境 周邊住宅小區(qū)分布密集，政府機關(guān)及企事業(yè)單位多經(jīng)營時間 9： 00am——10:00pm日營業(yè)額 略日營業(yè)時間 約 12 小時消費高峰時間段 11:30am——13：30pm/6 ：00pm——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價 這種將餐飲與海南漁家風(fēng)格的旅游文化相結(jié)合，滿足了當(dāng)?shù)鼐用竦南M獵奇心理及最求高檔消費環(huán)境的精神追求租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 不詳租賃期限 不詳消費者特征 本地消費檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士客單量 200 元/桌以上34 / 57車位配比 利用周邊停車場周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成 目前周邊市場業(yè)態(tài)豐富，業(yè)種廣泛，消費成本普遍偏高所在區(qū)域城市規(guī)劃 城中住宅密集區(qū)＋政府行政辦公密集區(qū)餐飲娛樂類個案調(diào)研四項目名稱 徐州樣樣紅鮑翅樓所有權(quán)性質(zhì) 連鎖經(jīng)營項目地址 位于徐州市大同街 19 號商業(yè)業(yè)態(tài) 大型海鮮餐飲建筑結(jié)構(gòu) 三層框架結(jié)構(gòu)總營業(yè)面積 占地面積 2500M2 包間分類及總量 設(shè)約 30 余間豪華包房地段區(qū)位特征 位于徐州市淮海路商圈東側(cè)，經(jīng)過青年路向東 200 米，位于徐州老商業(yè)街上地段商業(yè)性質(zhì) 由于地處老商業(yè)圈，且鄰三級道路人流量一般地段交通性質(zhì) 到達(dá)主要交通方式為私家車或出租車，公交及步行進(jìn)入頻次較少地段居民環(huán)境 周邊分布有高尚住宅小區(qū)，別墅區(qū)及高教住宅經(jīng)營時間 午餐及晚餐（午餐 8 折（酒水海鮮除外） ，晚餐 折（酒水海鮮除外） ）日營業(yè)額 略日營業(yè)時間 12 小時35 / 57消費高峰時間段 6：00——9：00pm經(jīng)營現(xiàn)狀評價 專業(yè)的餐飲操作成功樹立當(dāng)?shù)夭惋嬒M的頂級模式，將各種高檔海鮮消費融入套餐，市場接受度較好租賃標(biāo)準(zhǔn)及租金水平 合作分成方式租賃期限 /消費者特征 本地消費檔次中等及偏上人群，外地來彭商務(wù)人士客單量 400 元/人以上車位配比 租賃可同時?？?100 多輛車的市圖書館部分停車場，另道路兩側(cè)可解決部分車位周邊各業(yè)種組合及租金構(gòu)成目前周邊市場在原來老商業(yè)街的基礎(chǔ)上仍保留有服飾、鞋帽、休閑茶座、小型餐飲等業(yè)種所在區(qū)域城市規(guī)劃 城中住宅密