【正文】 有關(guān)營銷策劃具體策略將在執(zhí)行報告中詳細論述。建立鼓勵優(yōu)秀員工的機制,在精神和物質(zhì)上給予獎勵,但這一標準是可以通過努力達到的,但有是個別的,而非普遍的。對于日常工作流程必須清晰表達,各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤,并對出現(xiàn)錯誤給予相對明確的處罰標準。六、銷售現(xiàn)場管理制度原則由于銷售是關(guān)系到項目利潤實現(xiàn)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，每個百分點的高低帶來的相應(yīng)金額都是巨大的。當銷售達到一定目標時，須及時會同我司研討下階段價格調(diào)整策略。對于客戶提出的其他有關(guān)價格要求，須及時請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準后方可給出意見。因此必須建立以下幾點程序保證價格能順利實現(xiàn)：項目經(jīng)理需及時調(diào)整房號,及時與代理公司財務(wù)部對現(xiàn)場情況進行溝通。每周定期與銷售人員溝通，及時分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略并分月、季度提交宣傳推廣計劃書。每日以書面形式向發(fā)展商匯報銷售情況；■每周舉行項目例會，向發(fā)展商通報每周銷售情況及當前亟待解決的問題；■四、現(xiàn)場管理與控制■二、銷售地點以項目現(xiàn)場售樓處為主，同時為輔助各銷售階段及宣傳推廣，在市區(qū)內(nèi)適當場所安排展場促銷。附：銷售管理一、銷售管理的作用我司認為一個完整的房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)具有非常強烈的地域特征及個性化，每個項目必須就其特點進行度身包裝；同時房地產(chǎn)項目開發(fā)又是一個較長的時間過程，每個操作階段的市場環(huán)境及項目實際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調(diào)與完善前后階段的功能互補性、使總體銷售策劃思路貫徹始終并落實到每個工作細節(jié)中去，是實現(xiàn)項目開發(fā)效益最大化的關(guān)鍵。本司建議以低價入市，給予客戶超值抵買的感覺，采用分段推出，逐級加價，階段提升、快打快銷的價格策略。價格策略物業(yè)價格的制訂受樓層、朝向、景觀等多種因素的制約，因所受影響不同，同層各單元呈現(xiàn)不同的物業(yè)質(zhì)素，要合理體現(xiàn)這種差異，就需要適當?shù)亩▋r標準來界定。良好的工程進度是客戶購買的信心保證；營銷策劃的周密性：全面、客觀的市場分析，準確的定位，有效的營銷策略等。商：是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入；發(fā)修：外部建筑風(fēng)格的美觀性；裝住宅采光的均好、戶型特色：風(fēng)：視線是否開揚；通車：小區(qū)的內(nèi)、外環(huán)境，景色是否宜人；停音：噪商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度；建筑密度：通：即地段，購買房地產(chǎn)的重要選擇因素；交后期隨著工程進度的推進，樓體形象進一步提高，可適當提升樓盤價位，增加銷售利潤。項目占地規(guī)模較大，建設(shè)通過分區(qū)、分期、成片開發(fā)，進行滾動式推進。但由于本項目地塊東邊距碌口機場相對較近，有一定的噪音影響，周邊現(xiàn)樓入住率較低，商業(yè)及居住氛圍不夠濃郁。本項目位于江寧開發(fā)區(qū)，社區(qū)大環(huán)境社會認知度與市場接受度屬中等水平，項目所在大區(qū)域環(huán)境有百家湖、翠屏山的自然景觀資源背景依托。宣傳推廣效益是否理想二、物業(yè)自身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進度■整體的經(jīng)濟環(huán)境■—江南風(fēng)格半山豪宅—鹿茵翠地價格策略一、科學(xué)出版社已于2000年出版其專著[分布式虛擬現(xiàn)實專著]一部，房地產(chǎn)知識創(chuàng)新經(jīng)營及其實踐]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。付款方式：全程營銷策劃代理合同簽定后，首先支付我方30萬策劃費用，我方專家開始城市經(jīng)營策劃與項目總體策劃工作，從第二個月開始每個月支付10萬元，共計支付余款70萬元。商業(yè)MALL購物中心策劃收費標準及付款方式(5)積極探索房地產(chǎn)直銷模式，運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，鼓勵客戶推薦客戶，降低營銷成本，提高營銷速度。（3）我公司的上級單位積極拓展南京的金融擔保業(yè)務(wù)，即將設(shè)立金融擔保機構(gòu)。根據(jù)住宅與商業(yè)項目的區(qū)別，我們制定出不同的專業(yè)項目營銷策劃流程。獨家策劃營銷；負責全程策劃，聯(lián)合銷售我司異地經(jīng)營模式異地經(jīng)營的措施（1）專業(yè)化+個性化服務(wù)建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計概念設(shè)計城市經(jīng)營策劃流程合作方式選擇目標客戶定性與定量調(diào)查項目規(guī)劃概念設(shè)計項目地塊商業(yè)價值評估區(qū)域住宅市場調(diào)研宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市商業(yè)市場研究作★將該項目定位為全國性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運營，不僅確保項目本地市場的空前成功，創(chuàng)造巨大的項目前價值。輸出拼牌一方通過無形資產(chǎn)或少量資金入股。①形成品牌輸出效應(yīng)。新商業(yè)中心——南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、人生體驗等附加階值創(chuàng)造、獨特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機會?！暗谝痪铀?、“四季花城”、“健康、休閑”通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建以及復(fù)合社區(qū)的生命健康概念全面導(dǎo)入、盡善盡美的高水準物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地通過南京開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運營有機結(jié)合城市運營商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級而來，在經(jīng)營理念、社會地位、社會職能、運作模式、資源配置等方面有著獨特的模式。八、營銷要點及后價值評價（一）營銷要點、中醫(yī)減肥美容中心、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項目。項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。概念創(chuàng)新建議導(dǎo)入國際健康養(yǎng)生園（作為泛會所核心部分）的概念：主要時尚健康服務(wù)項目設(shè)置在MALL購物中心。在住宅區(qū)內(nèi)以中心花園為核心，以小區(qū)花園、組團花園綠地和各種道路組成一個完美和諧的流動景觀網(wǎng)絡(luò)，使居民生活在一個完全自然的環(huán)境中。（4）景觀規(guī)劃設(shè)計④注意用自然的方法來調(diào)節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種值屋面和蓄水屋面。④①徹底摒棄開放以來各種“流行病”，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的“歐陸瘋”，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計獨立創(chuàng)造性的本色?；▓@的設(shè)計吸收部分江南園林的精神。除了中心花園外，各小區(qū)（包括商業(yè)區(qū)）均設(shè)小區(qū)花園。東區(qū)為一般性的多層住宅加一部分小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。三個小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開。各種主題房地產(chǎn)項目的建設(shè)，南京新天地規(guī)劃建設(shè)大型ＭＡＬＬ購物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)創(chuàng)新。江寧大學(xué)城和商務(wù)科技公園；休閑度假中心—政務(wù)中心搬遷、會展和商務(wù)中心形成；旅游商貿(mào)中心—最終形成一個以金陵中華文脈城為主題的中華民族文化朝圣地。?對工作、生活者來說，江寧新城是開創(chuàng)事業(yè)的樂土，是享受生活的天堂。?江寧新城將承擔南京科技會展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體?江寧開發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個客廳。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群規(guī)劃總體布局分為五大部分:產(chǎn)業(yè)園區(qū),高教科研區(qū),生活區(qū),綠化功能區(qū),旅游度假區(qū)?！　￠_發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積317平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風(fēng)景區(qū)，辟為南京的“后花園“；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃開發(fā)區(qū)嚴格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅持高起點、高標準、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。打造南京新的城市名片—鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)。南京舊城如何改造？l中國的舊城改造不能再“吃祖宗飯，造子孫孽”！2國內(nèi)外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個——建設(shè)新城、疏導(dǎo)老城，實行新舊分治，各占其位，相得益彰。2資源分布、分配不合理，南京老城區(qū)30平方公里，人口已經(jīng)達到300萬，南京市區(qū)城市功能不堪重負！老城區(qū)缺少發(fā)揮和發(fā)展空間，江寧區(qū)與老城區(qū)銜接不夠緊密，資源優(yōu)勢未能充分轉(zhuǎn)化成為城市經(jīng)營上的顯在競爭優(yōu)勢！3將中惠地產(chǎn)８０萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結(jié)果。３．２．通過城市運營研究解決如下具體問題：１．否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內(nèi)涵的充實，城市經(jīng)營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的CI，必須有足夠的內(nèi)涵支撐。城市營銷——“我將如何成長？”“我到哪里去？”我們從事的第一個城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”昆明世博會，以會展經(jīng)濟為杠桿實施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動了云南經(jīng)濟的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個性