【正文】 Z1 您喜歡什么商業(yè)經(jīng)營格局？ 商場內(nèi) 獨立隔斷式 檔口 商場內(nèi)開敞 式 檔口 獨立門面 商場內(nèi)獨立隔斷式檔口, 1 , 5 %商場內(nèi)開敞式檔口,3, 16%獨立門面, 1 5 , 7 9 %商場內(nèi)獨立隔斷式檔口 商場內(nèi)開敞式檔口 獨立門面 （ 圖 214） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 有近 79％的商戶對獨立門面的商業(yè)格局較感興趣，這可能與目前景德鎮(zhèn)深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 32 的多數(shù)綜合商業(yè) 因多種原因沒有能夠?qū)?nèi)鋪成功經(jīng)營而造成的負面效應(yīng)，所以，在目前以珠山中路為先鋒的 臨街鋪面生意火爆的誘導(dǎo)下，多數(shù)經(jīng)營者會無意中去 模仿成功的典范。 Z1如果我們 在 景德鎮(zhèn)市中心珠山中路 有 一 大型 商業(yè)場所，您會考慮在此租賃商鋪嗎 會 ，看好這個地段 可能會，看項目具體情況 不確定 ，還要考慮一下 不會 ，不看好這個位置 不會，現(xiàn)在手頭資金有限 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 31 可能會, 看項目具體情況, 8 , 3 6 %會, 看好這個地段, 8 ,36%不確定, 還要考慮一下, 3 , 1 4 %不會, 現(xiàn)在手頭資金有限, 1 , 5 %不會, 不看好這個位置, 2 , 9 %會, 看好這個地段 可能會, 看項目具體情況 不確定, 還要考慮一下不會, 不看好這個位置 不會, 現(xiàn)在手頭資金有限 扇面 6 有 72％的人看好我們項目的這個地段，但是否要租賃經(jīng)營要看項目的發(fā)展情況來定，可見他們已經(jīng) 非常的來看待新的商鋪投資經(jīng)營。 Z 您認為目前 景德鎮(zhèn)市中心 商鋪每平方米 月 租金多少是比較合適的？ 25— 50元 5175元 76100元 101125元 126— 150元 151175元 176200元 201225元 226— 250元 251275元 1 276元 以上 1 0 1 2 5 元, 1 , 5 %7 6 1 0 0 元, 1 , 5 %126150元 , 1, 5%151175元 , 6, 32%201225元 , 5, 26%176200元 , 2, 11%2 7 6 以上, 0 , 0 %251275元 , 0, 0% 226250元 , 0, 0% 2 5 5 0 元, 3 , 1 6 %2550元 5175元 76100元 10125元 126150元 151175元 176200元201225元 226250元 251275元 2 7 6 以上深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 30 （ 圖 211 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 多數(shù) 經(jīng)營者認為此中心路段 的理想租金價位在每月每平米 150225 元。 Z請問您這里每日 的 營業(yè) 收入大約可以歸入下列哪一項 1000元以下 1001－ 1500元 1501－ 2020元 2020－ 2500元 2501－ 3000元 3001— 3500元 3501— 4000元 4001元以上 20202500元 , 4, 20%25013000元 , 1, 5%30013500元 , 1, 5%35014000元 , 2, 10% 4 0 0 1 以上, 2 , 1 0 %1 0 0 0 元以下, 4 , 2 0 %10011500元 , 3, 15%15012020元 , 3, 15%1 0 0 0 元以下 10011500元 15012020元 20202500元 25013000元 30013500元 35014000元 4 0 0 1 以上 （ 圖 29） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖可以看出，經(jīng)營商戶的營業(yè)額度因品牌與質(zhì)地的不同而相差較大， 20204000 元的占 40％， 10002020 占 30％， 1000 元以下和 4000 元以深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 29 上的各占 10%。比較好的地段在 400 元左右。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 27 Z 來您商店的顧客一般每次消費金額水平是怎么樣的？ 第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元 200300元 300500元 500元以上 012345678第一 第二 第三20元 以下2050元50100元100200元200300元300500元500 元以上（ 圖 26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 從上圖表可以看出，消費者每次的消費金額主要集中在 100200 元的范圍內(nèi)，其次是 200300 元的區(qū)間也占一定比例。 Z來您這消費的顧客類型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學(xué)生 本地市民 景德鎮(zhèn) 周邊地市 外地游玩者 其他： 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 26 05101520第一 第二 第三學(xué)生本地市民景德鎮(zhèn)周邊地市外地游玩者其他 （ 圖 24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 上圖可以看出：來此商圈消費的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費者。在休閑中購物，在購物中娛樂將是今后消費者選擇消費的最佳場所。 29－ 45 歲年齡段，對中高檔品牌商品的需求較大，是景德鎮(zhèn)品牌市場的主力客群。這部分人群所占被調(diào)查比例最高，是景德鎮(zhèn)目前消費市場的主力。 景德鎮(zhèn)消費者對商城關(guān)注情況調(diào)查如下： 停車方便, 6 , 2 %離家遠近, 9 , 3 %商場口碑, 1 3 , 5 %售后服務(wù)好, 1 5 ,5%價格實惠, 1 6 , 6 %交通方便, 2 2 , 8 %環(huán)境優(yōu)雅, 4 1 ,15%服務(wù)態(tài)度, 3 3 ,12%品牌多, 2 9 , 1 0 %質(zhì)量好, 4 8 , 1 7 %品種全, 4 8 , 1 7 %質(zhì)量好 品種全 環(huán)境優(yōu)雅 服務(wù)態(tài)度 品牌多 交通方便價格實惠 售后服務(wù)好 商場口碑 離家遠近 停車方便 （ 圖 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)： 被訪消費者對商場內(nèi)商品質(zhì)量是否 過關(guān)、商品品種是否齊全、購物環(huán)境是否適宜以及品牌的選擇上給予較高 關(guān)注和關(guān)心，而是否離家近、停車是否方便對消費者購物不會產(chǎn)生太大影響。 注重身體的保養(yǎng)，大部分偶爾會參加體育活動，擁有一套價格較高的體育裝備。 社交頻繁經(jīng)常出入高檔娛樂場所和酒店。 這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費人群，有國際品牌和國內(nèi)大品牌的 需求，通深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 24 過走訪也了解到他們購物大都到九江、南昌等大中城市。女性 消費多在適合本年齡段的精品品牌店如東門頭和蓮社北路及新村西路。政府機關(guān)公務(wù)員收入及消費比 例也較高。但對于服裝檔次的要求一般較高，有可能 2－ 3 個月才會購買一次，男性這種現(xiàn)象較為突出。消費于休閑、餐飲娛樂、煙酒方面開銷較大。同時日常休閑娛樂頻次較 高，用于這部分的消費相對較少。 23－ 28 歲年齡段 消費人群的特點 收入在 1500 元左右，不僅追求時尚，而且講究品位。這部分人群年輕女性在服裝、飾品、美容、美發(fā)等 消費要高于男性，男性主要消費于娛樂、電玩、網(wǎng)吧、運動等。 三、 消費者市場調(diào)查分析 18－ 22 歲年齡 消費 人群的特點 這部分人群是追求 時尚潮流的前沿人群，是現(xiàn)代流行的韓版、日版時尚服裝、服飾的追隨者。這里既是一個磁場又像是一個中轉(zhuǎn)站， 將源源不斷的人流和車流吸引過來又轉(zhuǎn)送出去。 綜合分析 ： 以上對項目商圈內(nèi)各主要路段的人流 和車流及其特征 進行了粗略 測 算 ， 保守估計： 此商圈每天有將近 二 十萬的人流 和 二十多萬的 車流 于此而過 ， 足見其作為景德鎮(zhèn)市一級商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應(yīng)。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山東路與廣場北路交叉口 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 1082 961 1734 1983 240 6012 節(jié)假日 時段 1123 997 1811 2036 266 6233 平均值 1102 979 1772 2020 253 6115 所占比例 18% 16% 29% 33% 4% （ 表 27） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對珠山東路與廣場北路交叉口的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 珠山中路 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 234 724 298 766 106 2128 節(jié)假日 時段 319 736 386 812 119 2372 平均值 276 730 342 789 112 2249 所占比例 12% 32% 15% 35% 6% （ 表 25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對珠山中路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于 所有特征的 男性， 說明此路段消費人群以女性為主。 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北路 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 40 130 240 780 20 1210 節(jié)假日 時段 58 156 233 875 45 1367 平均值 49 143 236 727 33 1188 所占比例 4% 12% 20% 61% 3% （ 表 23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上 蓮社北 路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性明顯多于其他特征的人流，占到一半以上 。 項目 商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場南路與馬鞍山路交匯處 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 185 258 206 216 165 1030 節(jié)假日 時段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析： 以上對廣場南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中