【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展方向。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個(gè)分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)過(guò)多造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠(chéng)度）。 開發(fā)商的利益：高投入、高產(chǎn)出 ? 上海新天地沒(méi)有將商鋪的產(chǎn)權(quán)分散出售給業(yè)主，而是留在了自己的手里，整體運(yùn)營(yíng)。 ? 面對(duì)商戶，新天地只租不售，這樣，新天地就有足夠的空間和力量來(lái)集中資源，調(diào)控業(yè)態(tài)與風(fēng)格，最大限度的凸顯特色。 ? 對(duì)于商戶，開發(fā)商瑞安集團(tuán)除收取一定保底租金外，同時(shí)還享有租戶一定比例的利潤(rùn)分成，年收入可達(dá)億元以上。 表面上看來(lái)，上海新天地的投資高達(dá) 10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 58萬(wàn)元?！按浜斓亍弊?2023年 6月 7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá) 17000元～ 25000元。最高時(shí)每平米接近 100000元 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)模式 ，指的是最近幾年來(lái)在我國(guó)不斷升溫的以 SHOPPING MALL為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要代表項(xiàng)目有“正大廣場(chǎng)”。 精品百貨式地產(chǎn)模式 ，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項(xiàng)目有“伊勢(shì)丹 ”。 奧特萊斯地產(chǎn)模式 ，譯為 OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項(xiàng)目有“奧特萊斯購(gòu)物中心”。 老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指的是對(duì)傳統(tǒng)的老城區(qū)進(jìn)行開發(fā)的模式主要代表項(xiàng)目為“上海新天地”。 新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進(jìn)行前瞻性分析進(jìn)行開發(fā)的模式，主要代表項(xiàng)目為“臨港新城”。 專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“中關(guān)村商業(yè)街” 文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 ，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點(diǎn)，通過(guò)文化牌和旅游牌來(lái)吸引消費(fèi)者，繼而提升地產(chǎn)價(jià)值的開發(fā)模式，主要的代表為海南的一系列項(xiàng)目。 創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式 ，該模式的火爆與政府極力推動(dòng)密切相關(guān)。主要的代表項(xiàng)目為“ M50 海上海 ”。 “上海新天地“模式解碼 ? 解碼一、引領(lǐng)潮流的寂寞高手 ? 作為眾人皆醉中的獨(dú)醒者，高手永遠(yuǎn)是寂寞的。 （ 1）“瘋狂”的開發(fā)理念 1996 年，上海盧灣區(qū)政府決心大力改造太平橋地區(qū) 52 公頃的舊城，要請(qǐng)了新天地的東家瑞安集團(tuán)參與重建意見(jiàn)。瑞安的一套整體規(guī)劃方案得到認(rèn)同，從此扛下了城市建設(shè)這一重?fù)?dān)。 在規(guī)劃地塊開發(fā)程序時(shí)，一反開發(fā)商們先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)設(shè)施的一貫做法，毅然決定先做新天地廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目。 在種種限制下，新天地廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)方案定為將舊的上海石庫(kù)門房子外貌保留，內(nèi)部全部翻新。這一過(guò)程需要付出比新建一個(gè)從無(wú)到有的建筑高一倍的成本，達(dá)到每平方公尺 2 萬(wàn)人民幣的費(fèi)用。而當(dāng)時(shí)，瑞安集團(tuán)剛剛受到亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，很多銀行都采取保守政策，貸款受限，即便是在這種不利條件下，瑞安堅(jiān)持開發(fā)全新概念的“新天地”。兩次出人意料的大膽決定，引起了同行的爭(zhēng)執(zhí)，紛紛表示出對(duì)“新天地”的不看好。其實(shí)，瑞安的瘋狂是有淵源的： 2023 年上海有兩個(gè)非常重要的活動(dòng)，一個(gè)是亞太經(jīng)合組織 10 月份在上海開年會(huì)，另一個(gè)是中共八十周年的黨慶。 所以太平橋開發(fā)的第一期應(yīng)先做好“中共一大會(huì)址”周邊的舊區(qū)翻新項(xiàng)目，讓出席慶典的江澤民主席和其它國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人看到上海的發(fā)展成績(jī)。 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 21 世紀(jì)的上海將會(huì)發(fā)展成為一個(gè)國(guó)際大都會(huì)，而新天地則正好提供了一個(gè)讓上海把自己的歷史、文化、舊建筑物保留下來(lái)的方案，因此，新天地具備成功的基礎(chǔ)，這也更加堅(jiān)定了瑞安的開發(fā)信心。 ? （ 2）“痛苦”的蛻變 ? 石庫(kù)門的設(shè)計(jì)形同歐洲的排屋，跟現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)和居住環(huán)境條件完全不配合，開發(fā)商不惜代價(jià)，花費(fèi)了大量的心血考慮怎樣點(diǎn)石成金，讓一片“廢墟”發(fā)揮出其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。整個(gè)修復(fù)過(guò)程，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡(jiǎn)單復(fù)舊，而是一個(gè)更高層次的改造工程。 A、 專家手筆 挑選了美國(guó)舊房改造專家本杰明。伍德建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所，并邀著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院為顧問(wèn)。從保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫(kù)門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫(kù)門建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。 B、讓歷史重見(jiàn)天日 考慮未來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的需要和功能后，新天地對(duì)這些原來(lái)是住宅的建筑，像修剪大叔的枝葉似的作出有條理的改動(dòng)。撥去幾幢房后，淹沒(méi)在弄堂內(nèi)一座漂亮的荷蘭式屋頂石庫(kù)門建筑便躍然而出。拆去違章建筑，失去不多見(jiàn)的弄堂公館便重見(jiàn)天日。這樣，被保留下來(lái)的舊建筑各呈特色，仿佛一座座歷史建筑陳列館。 C、“新”不如“舊” 保留下來(lái)的石庫(kù)門由于歷史較長(zhǎng)，加之過(guò)渡使用，缺乏保養(yǎng)，已面目全非，部分必須重建。未來(lái)重現(xiàn)這些石庫(kù)門弄堂當(dāng)年的形象，新天地的開發(fā)商到處尋覓，終于從檔案館找到了當(dāng)年由法國(guó)建筑師簽名的原有圖紙，然后按圖紙修建，整舊如舊。石庫(kù)門建筑的清水磚墻，是這種建筑的特色之一，為了強(qiáng)調(diào)歷史感，新天地決定保留原有的磚、原有的瓦做為建材。在老房子內(nèi)加裝了現(xiàn)代化設(shè)施，包括地底光纖電纜和空調(diào)系統(tǒng)，確保房屋的功能更完善和可靠，同時(shí)保存了原有的建設(shè)特色，正好達(dá)到了“整舊如舊”的目的。專門從德國(guó)進(jìn)口一種昂貴的防潮藥水，像打針?biāo)频淖⑸溥M(jìn)墻壁的每塊磚和磚縫里。屋頂上鋪瓦前先放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦。一個(gè)“舊”字，代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了新磚新瓦。 D、注入新生命力 石庫(kù)門舊房是沒(méi)有地下排污管、煤氣管等基礎(chǔ)設(shè)施的，新天地每幢樓都要挖地?cái)?shù)米，部分需深達(dá) 9 米，鋪埋地下水、電、煤氣管道、通訊電纜、污水處理、消防系統(tǒng)等。 舊房不拆，挖土機(jī)開不進(jìn)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，施工難度相當(dāng)大。鋪設(shè)自來(lái)水管道、煤氣管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰壞了“文化”。有些舊樓內(nèi)部的木料已腐朽可，所以其內(nèi)部結(jié)構(gòu)須完全重做，然而，在作安全的第一考慮前提下，能保留的還是千方百計(jì)的保留下來(lái)。 解碼二、宣揚(yáng)繁華物質(zhì)的人文技巧 定位是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，對(duì)定位不能準(zhǔn)確得把握，再好的開發(fā)理念都只是水中月鏡中花。瑞安集團(tuán)的雄心進(jìn)一步在其對(duì)新天地高起點(diǎn)定位上體現(xiàn)得淋漓盡致。 （ 1）專案定位三步深化