【正文】 托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營風格的混亂，以至于失去特色和目標客戶群的忠誠度）。 ◆全新的體驗型商業(yè)形式：流行、休閑、時尚、藝術(shù)等概念的詮釋。 上海新天地成功的 14個因素 ? ◆上海經(jīng)濟的持續(xù)增長：香港貿(mào)易發(fā)展局 03年 3月總結(jié)的報告說，上海和香港的生產(chǎn)總值（ GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保持增長，到 2023年上海的總額會超過香港， 2023年上海的人均 GDP也會超過香港?！? ◆策略性城市規(guī)劃，即：適當劃分城市各區(qū)域的功能以利未來的自然發(fā)展，投資建設(shè)一流基礎(chǔ)設(shè)施以滿足投資者與居民的需要，創(chuàng)造符合國際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設(shè)人文環(huán)境（新天地）和自然環(huán)境（太平橋綠地），把整個環(huán)境營造好。 ◆西方特色基礎(chǔ)： 該地區(qū)是重新開發(fā)地區(qū)，既保留著原法國租界時代的傳統(tǒng)瓦房，又是歐美等國的外資飯店、爵士樂俱樂部的密集地區(qū)，還有很多和東京西麻布一樣時髦的咖啡館。為此瑞安集團在石庫門建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變原先居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。新天地的目標是既要體現(xiàn)上海的歷時文化風貌，又要體現(xiàn)上海的時尚新地標及品味，意欲成為一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街 上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標 2 C 翠湖 天地 高級 住宅 小區(qū) 翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項目，總建筑面積 68萬平方米。 SOM的多項設(shè)計榮獲美國專業(yè)組織的各項大獎。 在一九九七年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司 (「瑞安建業(yè)」 )，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市。 獨特的石庫門建筑，濃郁的文化氛圍，每天都吸引著眾多游客。其規(guī)模較大，弄堂寬約為 4米、樓層主要為 2～ 3層；在樓梯平臺處設(shè)亭子間，立面采用陽臺； 20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設(shè)備。 ? 項目概況 ? 開發(fā)建設(shè)情況 ? 定位 ? 開發(fā)理念 ? 成功要素 ? 開發(fā)商的利益點 ? 模式解碼 ? “新天地”模式復制 A 太平橋人工湖綠地 B 上海新天地 C 翠湖天地 D 企業(yè)天地 E 瑞安總部大樓 N S 石庫門 滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫門”。 90年代初期，上海開始了大型的重建和開發(fā)。便利的交通條件，多元化的服務(wù)范圍，同樣吸引著大批的商務(wù)客戶?，F(xiàn)時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。設(shè)計項目主要有：芝加哥西爾斯大樓，上海金貿(mào)大樓，沙特阿拉伯國際機場，倫敦 CANARY碼頭規(guī)劃設(shè)計，香港國際會議中心，北京工商銀行大樓等。 第一期包括三幢 8至 12層的低層大廈、兩幢 19及 23層的高層大廈以及兩幢低層的獨立別墅及相連復式別墅，共提供283個兩房至復式六房的住宅單位，每個單位建筑面積由 105至 500平方米。 特色：既突出又明顯，且渾然天成 ? 一個建筑、一個實踐、一種理念，一種探索，在追求目的最大化的過程中，下面四種因素必須要得到高程度的關(guān)注： 可資利用和挖掘的現(xiàn)有基礎(chǔ)。 ◆明星文化效應(yīng)： 這里有著名的明星餐廳，如臺灣知名人物楊惠姍開設(shè)的琉璃工房主體餐廳，成龍、譚詠麟等百位香港明星經(jīng)營的 東方魅力餐飲娛樂中心 等。 布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色 ? 新天地分為 南里 和 北里 兩個部分。 ? ◆選址時，周邊有高檔居住區(qū)作為購買力、消費能力的支撐。 ◆持續(xù)推廣，整體公關(guān)，樹立起熱情、健康、活躍、時尚、有活力的形象。 開發(fā)商的利益：高投入、高產(chǎn)出 ? 上海新天地沒有將商鋪的產(chǎn)權(quán)分散出售給業(yè)主，而是留在了自己的手里，整體運營。 奧特萊斯地產(chǎn)模式 ，譯為 OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項目有“奧特萊斯購物中心”。瑞安的一套整體規(guī)劃方案得到認同，從此扛下了城市建設(shè)這一重擔。 長遠來看， 21 世紀的上海將會發(fā)展成為一個國際大都會，而新天地則正好提供了一個讓上海把自己的歷史、文化、舊建筑物保留下來的方案，因此，新天地具備成功的基礎(chǔ)，這也更加堅定了瑞安的開發(fā)信心。撥去幾幢房后，淹沒在弄堂內(nèi)一座漂亮的荷蘭式屋頂石庫門建筑便躍然而出。屋頂上鋪瓦前先放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦。 （ 1）專案定位三步深化 新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個階段。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。淮海路是上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時尚商家，吸引了上海乃至全國各地來此觀光購物的時尚人士，消費力量強大。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時尚活動，則為新天地帶來富有動感的現(xiàn)代時尚風采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導者。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。成功的案例總是容易被后來者模仿。地上總建筑面積約為 300萬平方米，地上總體容積率約為 。 復制能否成功？ ? 仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民表示：“復制‘新天地’模式有困難，即便新天地的‘締造者’瑞安與羅康瑞也并未成功。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 27日星期一 8時 48分 23秒 08:48:2327 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 上午 8時 48分 :48March 27, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :48:2308:48:23March 27, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 8時 48分 :48March 27, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 8時 48分 23秒 上午 8時 48分 08:48: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，