【正文】 —２層，靠近將軍路邊１５萬平方米優(yōu)先建設(shè)。 大量管理資料下載 銷售收入計算：一層鋪位銷售價格 萬元，二層鋪位價格 萬元。預計解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。 小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復式樓及少量四室二廳，面積控制在 120 ㎡ 240 ㎡，其中三室二廳、復式樓比例占 80%。 對于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路： 城市定位： ——“我是誰？ ” 充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個性、靈魂與理念 ，找到城市的自我。 鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟研究實 力較強，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟研究機構(gòu)合作，對江寧城市運營提出詳細的策劃方案。 3 國內(nèi)的蘇州和國外的巴黎、羅馬等都是實行新舊分治的成功例子，在發(fā)展新城的同時做好老城的保護。我們認為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個簡單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動南京城市發(fā)展的江寧新城。 概念規(guī)劃 （ 1）、品牌定性 隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。花園的設(shè)計吸收部分江南園林的精神。服務(wù)對象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能?；ǔ?”成為四季花開、健康休閑、時尚的第一居所。而且能夠作為一 個創(chuàng)新的模式進行品牌輸出，為開發(fā)商帶來取之不盡的項目后價值。 專案分析：地塊分析、街區(qū)價值分析 178。 促銷策略：活動策劃、促銷計劃 178。 個案研究總結(jié) 南京 ?新 天地 MALL 項目全程策劃工作流程圖 宏觀經(jīng)濟和區(qū)域城市商業(yè)市場研究 項目環(huán)境評估 項目地塊商業(yè)價值評估 區(qū)域住宅市場調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研 目標客戶定性與定量調(diào)查 大量管理資料下載 項目規(guī)劃概念設(shè)計 環(huán)境與景觀概念設(shè)計 建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計概念設(shè)計 城市經(jīng)營策劃流程 合作方式選擇 獨家策劃營銷；負責全程策劃，聯(lián)合銷售 我司異地經(jīng)營模式 異地經(jīng)營的措施 （ 1）專業(yè)化 +個性化服務(wù) 根據(jù)住宅與商業(yè)項目的區(qū)別，我們制定出不同的專業(yè)項目營銷策劃流程。 主要專案人員簡介 楊寶民 項目首席策劃師，解放軍測繪學院博士生指導小組老師， 1998 年擔任王志綱工作室高級策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)，香港沿海集團開發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷售額16 億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過深圳十大明星樓盤 —半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)項目。但由于本項目地塊東邊距碌口機場相對較近，有一定的噪音影響，周邊現(xiàn)樓入住率較低，商業(yè)及居住氛圍不夠濃郁。 本司建議以低價入市，給予客戶超值抵買的感覺，采用分段推出，逐級加價，階段提升、快打快銷的價格策略。項目經(jīng)理需及時調(diào)整房號 ,及時與代理公司財務(wù)部對現(xiàn)場情況進行溝通。因此對銷售現(xiàn)場的管理是貫徹策劃的由一個最重要環(huán)節(jié)，一般在制定管理制度是都遵守以下原則： 大量管理資料下載 程序清晰的管理框架 ,對銷售環(huán)節(jié)的各個職別進行明確分工 ,不因人員差異而發(fā)生變化。 對于人員的日常行為規(guī)范 進行明確界定 ,并對表現(xiàn)優(yōu)異者給予獎勵 ,違規(guī)者給予相應處罰。因此必須建立以下幾點程序保證價格能順利實現(xiàn)： 公司對于銷售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價格折扣系數(shù)，各級別折扣點不同，但必須控制使用面，不允許超過。 附：銷售管理 一、銷售管理的作用 我司認為一 個完整的房地產(chǎn)項目開發(fā)應具有非常強烈的地域特征及個性化，每個項目必須就其特點進行度身包裝；同時房地產(chǎn)項目開發(fā)又是一個較長的時間過程，每個操作階段的市場環(huán)境及項目實際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調(diào)與完善前后階段的功能互補性、使總體銷售策劃思路貫徹始終并落實到每個工作細節(jié)中去，是實現(xiàn)項目開發(fā)效益最大化的關(guān)鍵。 項目占地規(guī)模較大，建設(shè)通過分區(qū)、分期、成片開發(fā)，進行滾動式推進。東方 時代廣場購物中 大量管理資料下載 心總體策劃等項目。 （ 3）我公司的上級單位積極拓展南京的金融擔保業(yè)務(wù)，即將設(shè)立金融擔保機構(gòu)。 銷售實施方案：銷售目標及進度安排、銷售控制方案、銷售文件準備、銷售道具準備、賣場管理、人員組織 178。 物業(yè)發(fā)展建議：規(guī)劃設(shè)計要點、裝修標準、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、施工組織、賣場組織 178。 地塊考察 178。形成極大的傳播支撐力。 如設(shè)置健康檢測中心、個性化 SPA—活水保養(yǎng)中心、健康養(yǎng)生花卉種植園 、中醫(yī)減肥美容中心、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項目。 ② 真正的建筑給人們的感覺應當是一個個在當?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長出來的自然物，而不應當是在某個大師脫離實際環(huán)境的“創(chuàng)造靈感 ”，也不應當是上帝從他的家鄉(xiāng)販運過來 的過時貨。三個小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學校和托幼用地所隔開。 ?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。 —南京城市形象需要標志性的區(qū)域和振興文化的舞臺，需要深入人心的名片！ —重塑南京的精神文化理念需要一個全新載體，不能簡單停留在空喊口號上！ ?南京要解放老城，重塑老城，強化中心城市功能，需要新空間！ ?南京欲重躋身中國科技、旅游強市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來，需要新平臺！ ?南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京 每年 GDP 增長的拉動力，需要新場所！ ?南京城市中心功能的補位和強化，需要新空間！ ?南京新的城市形象，需要新舞臺！ 這個 ———————江寧開發(fā)區(qū)浮出水面 江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣， 3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。 ２． 從南京的歷史與現(xiàn)實出發(fā)，重點從產(chǎn)業(yè)融合角度，研究南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認識江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。 城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— “我到哪里去？ ” 搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場化的眼光找到經(jīng)營城市的突破口。 規(guī)劃建議、要點、園林建議 ① 組 團以圍合式相對獨立，同時又形成整個社區(qū)的有機統(tǒng)一； ② 布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。 六、住宅部分產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 ① 主題：新天地 ? 花城 ——第一居所的生活！ 大量管理資料下載 ② 低密度、健康休閑、中高檔園林式復合住宅區(qū)； ③ 目標客戶為首 次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯位相對明顯、獨立的 “品質(zhì)白領(lǐng)（系列） ”、 “尊貴 TOWNHOUSE 情景洋房（系列） ”、 “健康養(yǎng)生園（系列） ”等幾個細分定位組團。 租金隨著商業(yè)氣氛的增強而穩(wěn)步提升：第一年出租收入： 一層４０００平方米＊ 1000元 /年租金＝ 400萬元 二層５０００＊ 900 元 /年租金＝ 450 萬元 三層４０００＊８５０ /年租金＝３４０萬元 出租年收入合計 1140 萬元 南京江寧商場年租金比較低，預計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。 商業(yè)部分財務(wù)指標預測 （ 1）購物中心銷售與出租分析 購物中心商場部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動產(chǎn)權(quán)式商場營銷方式。 五、商業(yè)項目構(gòu)思定位與初步分析 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 ① 主題定位： “南京 ? 新天地 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 ” ② 業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產(chǎn)、運動用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。 第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企 大量管理資料下載 業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。 項目優(yōu)勢與主要機會點 ① 舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā) 大量管理資料下載 展直接帶動家居、裝飾市場的飛速發(fā)展。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動 MALL 購物中心 +將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積 16 萬平方米左右，先啟動 8 萬平方米以內(nèi)；同期啟動住宅一期部分，純多層，面積控制在 68 萬平米。 ② 核心價值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復合社區(qū)的 生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。 ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 房地產(chǎn)市場競爭狀況 目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項目不少于 30個，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為 TOWNHOUSE 住宅。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約 10 分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、 104 國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港 —新生圩港僅 17 公里。 ④ 開發(fā)商水準及住宅品質(zhì) 南京目 前有開發(fā)商 5001000 家，連續(xù) 3 年開發(fā)面積達 10 萬平米以上的，只有 30 多家。 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 大量管理資料下載 ① 市場供給 2002 年 112 月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù) 指 標 名 稱 計量單位 本月止累計 比去年同期增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商 業(yè) 用 房