【正文】 和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅持高起點、高標準、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清 晰，有序開發(fā)。 ?江寧新城將承擔南京科技會展中心、華東物流中轉中心、旅游商貿 大量管理資料下載 中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體 。 主出入口設在西向將軍路中偏北處，并由此開一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內應劃分為三個組團，正中央組團為別墅和高標準多層（或小高層）住宅，東組團為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團為一般多層住宅。 ④ 江南民居（包括園林）的精神應當在設計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學里的神似，必須充分注意 “神似 ”的含義。 ★ 營銷要點篇 八、營銷要點及后價值評價 （一）營銷要點 開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運營有機 結合 城市運營商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級而來，在經(jīng)營理念、社會地位、社會職能、運作模式、資源配置等方面有著獨特的模式。 （二）項目后價值評價 塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求； 成立會員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的 附加價值； 富的社區(qū)文化活動，形成濃郁的人文氛圍； 極大的升值潛力和升值空間。 資訊調查 178。 營銷總策略 178。 價格方案比較：價格執(zhí)行策略、市場價格對比、價格表分析、價格方案選擇 大量管理資料下載 178。 （ 4）結合地域文化制定本地化營銷戰(zhàn)略 統(tǒng)一品牌經(jīng)營與本地化營銷密切結合，需要精心研究地域文化，把握當?shù)叵M者偏好，采用實 大量管理資料下載 事求是的方針，制定正確的本土化營銷戰(zhàn)略?？茖W出版社已于 2000 年出版其專著 [分布式虛擬現(xiàn)實專著 ]一部，房地產(chǎn)知識創(chuàng)新經(jīng)營及其實踐 ]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。因此目標客戶應該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價格定位方面，適合以低價入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場，聚集人氣。因為所有的賣點需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導的，故現(xiàn)場銷售人員的整體專業(yè)素質對銷售的最終結果必然有非常重要的影響。 對于客戶提出的其他有關價格要求，須及時請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準后方可給出意見。 建立鼓勵優(yōu)秀員工的機制 ,在精神和物質上給予獎勵 ,但這一標準是可以通過努力達到的 ,但有是個別的 ,而非普遍的。 六、銷售現(xiàn)場管理制度原則 由于銷售是關系到項目利潤實現(xiàn)的最關鍵環(huán)節(jié)之一，每個百分點的高低帶來的相應金額都是巨大的。 銷售現(xiàn)場控制 現(xiàn)場銷售人員對到現(xiàn)場的看樓客戶和電話咨詢客戶均要進行登記，分時段做出統(tǒng)計表，進行分析和總結，從而發(fā)現(xiàn)問題，及時修正銷售策略，確保實現(xiàn)預期的銷售目標。根據(jù)以上因素，并結合發(fā)展商營銷目標和 大量管理資料下載 銷售戰(zhàn)略及銷售進度的安排，我們將本項目與周邊調查的可比樓盤進行多項的對比。本項目沿路展示面相對較好，周邊樓盤以多層開發(fā)為主，故本項目在景觀方面無較大的影響，視 野較為開闊。 付款方式：全程營銷策劃代理合同簽定后，首先支付我方 30 萬策劃費用，我方專家開始城市經(jīng)營策劃與項 目總體策劃工作，從第二個月開始每個月支付 10 萬元，共計支付余款 70 萬元。 售後服務指引 178。 廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實施要點、廣告主題與訴求點整合 178。 市場分析：總體市場、區(qū)域市場、競爭市場 178。 將該項目定位為全國性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運營，不僅確保項目本地市場的空前成功，創(chuàng)造巨大的項目前價值。 “第一居所 ”、 “四季花城 ”、 “健康、休閑 ” 通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建 大量管理資料下載 以及復合社區(qū)的生命健康概念全面 導入、盡善盡美的高水準物業(yè)管理、完善的生活配套，使 “新天地 概念創(chuàng)新 建議導入國際健康養(yǎng)生園（作為泛會所核心部分）的概念： 主要時尚 健康服務項目設置在 MALL 購物中心。緊鄰中心花園的某一側設置小區(qū)活動中心（包括體育活動、娛樂活動設施）。 騰籠換鳥的意義：一石三鳥 解放老城 重塑古城 大量管理資料下載 打造新城 十大引擎 政務中心搬遷，政府所在地南移江寧 打造以江寧區(qū)為中心的新城 以開發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務中心 依托翠屏山建設高爾夫主題休閑公園 建立科技會展中心 現(xiàn)代科技商務公園 江寧大學城建設 中央居住區(qū)（ CLD）形成 高科技區(qū)加大吸引世界 500 強力度，形成無污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū) １０、江寧區(qū)依托國際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通 中心的優(yōu)勢，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè) 五大中心 政務商務會展中心 — 政務中心搬遷、會展和商務中心形成； 旅游商貿中心 — 文化旅游、商貿風情區(qū)； 教育科技文化中心 — 江寧大學城和商務科技公園； 休閑度假中心 — 高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山； 大量管理資料下載 中央居住區(qū) — 各種主題房地產(chǎn)項目的建設，南京新天地規(guī)劃建設大型ＭＡＬＬ購物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)創(chuàng)新。 根據(jù)南京區(qū)域經(jīng) 濟優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿企業(yè)入住。 南京舊城如何改造？ l 中國的舊城改造不能再 “吃祖宗飯，造子孫孽 ”！ 2 國內外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個 ——建設新城、疏導 大量管理資料下載 老城，實行新舊分治， 各占其位，相得益彰。否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內涵的充實，城市經(jīng)營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。 策劃內容具有重大轉變，城市運營策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集 大量管理資料下載 團發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運營項目策劃，城市運營管理咨詢。其中三室二廳（細分小的系列）為主力戶型，占 45%。 利潤６０００ —４０５０萬元，利潤等于１９５０萬元。地下一層采用經(jīng)營農(nóng)貿超市和標準超市各占一半。 16 萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商 大量管理資料下載 場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標準超市１萬平方米，綠色農(nóng)貿超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內設大型演藝表演中心。這是因為百貨業(yè)投資回收周期較長，人力資本投入巨大，工 作強度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損 1000 萬元，公司領導大膽改變經(jīng)營思路，降低成本，在女裝經(jīng)營特色方面下功夫，成功實現(xiàn)扭虧為贏。 第三、靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是保持長期競爭優(yōu)勢。 ★ 項 目 篇 四、項目 SWOT 與動態(tài)競爭分析 項目主要威脅 ① 需要面對的主要不是市場競爭的問題，而是消費習慣的引導和消費水平的準確把握問題，核心是 要將本項目變成南京居民的第一居所。 ④ 低價入市，低開高走。 ③ 鑒于項目還存在不確定因素，建議在項目健康養(yǎng)生、江蘇文化展 大量管理資料下載 示、休閑娛樂與景觀方面進行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好 去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項目的要求。 ② 由于固有的消費習慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項目在江寧落戶將很有競爭力。雄厚的經(jīng)濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。配套資 源的跟進以及住宅品質的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應為江寧、河西、城東等區(qū)域。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機械儀表和生物醫(yī)藥 5 大支柱產(chǎn)業(yè)為主導，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。 案名注解 本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為 “南京 ?新天地 ”，其中住宅部分為 “新天地 ?花城 ”。 大量管理資料下載 南京新天地花城 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營角度，首先進行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。 此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應成為提升整 個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。南京金融商貿興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。 ③ 老城區(qū) “情結 ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。 另據(jù)調查，目前南京選擇每平方米 3000 元 — 3500 元單價的購房者約占 32％。 大量管理資料下載 二 、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 江寧區(qū)是南京的新設區(qū)，總面積 1567 平方公里，轄 17 個鎮(zhèn)，三個街道辦事處，人口 76 萬。 江寧區(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為 “第一居所 ”。 ③ 江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方 向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型 SHOPPING MALL 購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。如果該項目成為江蘇最具有特色的休閑娛樂與健康服務中心，那么本項目的成功就有了非常堅實的基石。 ⑤ 商業(yè)先行，通過新型主題 SHOPPING MALL 推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。 ② 生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗進行創(chuàng)新。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，特別是善于利用多個學科優(yōu)勢，通過知識壁壘加大對手抬高競爭的門欄。 它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范， 2001 年經(jīng)營利潤達到 億元，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集 團百年大業(yè)的根基，實干務實的茂業(yè)人成功探索出商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的茂業(yè)新模式，通過房地產(chǎn)為百貨業(yè)連鎖經(jīng)營提供新空間，通過百貨的發(fā)展為公司創(chuàng)造更多現(xiàn)金收益，提升房地產(chǎn)價值。超市部分建議放在住宅１