【正文】 7 電腦婚紗攝影 77 視聽天地音響 運動用品 8 永興名品店 78 譽達(dá)音響 音響設(shè)備 9 商城大廈副食批發(fā) 79 河南食俯 餐飲 10 商城大酒店 80 三環(huán)書店 11 通利家電量販 81 瑞琪音響 二七紀(jì)念塔 82 郵政尋呼 83 信陽龍?zhí)恫枞~ 84 自然美 美容 85 李寧公司總店 運動服飾 86 莊吉服飾 品牌男裝 東太康路 87 音響系列 女裝 88 秀姿專賣 運動鞋 89 安踏專賣 90 綠點流行服飾 91 工程圖復(fù)印 92 自動飾品 93 心動內(nèi)衣 94 好男人名鞋店 95 可愛洋 服 96 中國郵政儲蓄 97 結(jié)婚攝影店 98 嘉莉詩 女式內(nèi)衣 99 正禾飾品 東太康路（由東向西方向） 路北側(cè) 路南側(cè) 序 店名 經(jīng)營品種 備注 序號 店名 經(jīng)營品種 備注 號 1 都市賓館 1 鴻成商業(yè)樓 2 雅戈爾自營店 男士品牌服飾 2 GE 簡服飾 3 順美服飾 3 沙基諾 4 林藝賓館 4 利明眼鏡城 5 江海大酒店 5 太平鳥 6 戴夢得珠寶 6 七匹狼 男士品牌 面積約 60平米 7 寶景花園售樓群處 7 唐獅 休閑服飾 8 中國移動通訊 8 柏仙多格 休閑服飾 9 潤金坊 珠寶首飾 9 光彩市場 10 銳通移動 手機 10 休閑市場 服飾 11 金陽光音像 磁帶 \歌碟 11 拜麗德休閑超市 12 班博服飾 12 生活秀 服飾 13 天山羊絨羊毛衫專賣 13 步森服飾 14 恒源祥專賣 品牌男士服飾 14 左岸攝影 15 裕豐通訊 手機 15 新郎 車流不合理，停車不方便。后面大部分路段店面稀少，只有幾家菜館、飯店。從“丹尼斯百貨”到“二七塔”形成了以百貨 +品牌服飾 +專業(yè)音響設(shè)備的商業(yè)氛圍。 第二部分 鄭州商業(yè)新動向 一、業(yè)態(tài)創(chuàng)新已經(jīng)萌動 ? 德化街改造開街推遲，沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，政府規(guī)劃難以實現(xiàn)。新型業(yè)態(tài)掀起了鄭州零售業(yè)底和新一輪的激烈競爭，彩電、空調(diào)、黃金珠寶首飾、保暖內(nèi)衣等的市場競爭日趨激烈。 ? 麥當(dāng)勞、肯德基、德克士等國外品牌還在大規(guī)模圈地，擴大規(guī)模；譚魚頭、武漢三五等國內(nèi)外地飲食連鎖店進(jìn)入鄭州的力度增強、速度加快，說明鄭州飲食業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽蟆? ? 效益較好的丹尼斯也在進(jìn)行開業(yè) 5 年來的較大力度的調(diào)整。 五、競爭淘汰，無形之手顯靈 ? 國美、通利、八方等家電專業(yè)連鎖店的異軍突起，分流了大商場很大的家電消費群。占地 20 多畝的物流配送中心已投入使用，同時在鄭州東區(qū)原飛機場處圈定 70 畝地皮便于今后做大用場。 第三部分 鄭州商業(yè)態(tài)勢分析 一、鄭州城市基礎(chǔ)環(huán)境概要 城市環(huán)境 （ 1）自然環(huán)境 ? 河南省省會，位于中原腹地，黃河中 下游，是歷史文化名城。 ? 郵政、電信業(yè)務(wù)總 量居全國前列，是中原地區(qū)通向世界的重要門戶。每年在鄭州舉辦各類型全國性、區(qū)域性交易會、博覽會、洽談會上百次。 （ 5）鄭州商業(yè)現(xiàn)狀 2021 年全市社會消費品零售總額達(dá)到 億元，增長 ％左右，其中，餐飲業(yè)增幅很大，達(dá)到％，批零貿(mào)易也增長 %。 ? 衣著支出出現(xiàn)下降。家用電腦 快步進(jìn)入居民家庭，每百戶家庭已擁有 13 臺，表明鄭州居民的文化素質(zhì)水平已登上一個新臺階。鄭州第二輪商戰(zhàn)將進(jìn)一步刺激鄭州商業(yè)的發(fā)展，在管理和經(jīng)營理念上進(jìn)一步與國際商業(yè)接軌。最早可追溯至 40005000 年以前。 （ 4）商業(yè)創(chuàng)新示范 （ 5）后價 值提升 （ 6）建業(yè)集團(tuán)的實力開發(fā) （ 7）建業(yè)集團(tuán)的理性開發(fā) 項目周邊動向 （ 1）調(diào)查范圍 項目地塊附近 2 公里范圍，北至金水路，南到貨棧街，西至東明路，東至荷香路。而在基西面及西北面，主要商業(yè)點也僅分布在新建中高檔次住宅四周、鄭汴路與東明路交界處、東明路兩側(cè)、金水路與東明路交界處附近，且多數(shù)都在中低檔次。 ? 當(dāng)多設(shè)一層商場時，銷售后相當(dāng)于多賺回一層樓的住宅。 六、本項目據(jù)有的規(guī)模價值 ? 600 米黃金商業(yè)走廊 ? 10000 多平方米名牌超市 ? 10000 多平方米百貨公司 七、本項目商業(yè)購物創(chuàng)新 ? 電視廳、電影城 ? 主題精品購物街 ? “名小吃”廣場 ? 健身極限運動俱樂部 ? 休閑、娛樂、餐飲、交易一體化“茶樓” 八、實施名牌效應(yīng)（萬達(dá)模式） ? 低價位引進(jìn)名牌商家造勢 ? 帶動其它商鋪升值 ? 重視商場綜合效益 第五部分 “建業(yè)1500]－ 3 層 =3 層 。 第五層 住： 1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第四層 ?。?1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1500 元 /平米 第三層 住： 1500/平米 商： 1500 元 /平米 商： 1800 元 /平米 第二層 ?。?1500/平米 商： 2021 元 /平米 商： 2400 元 /平米 第一層 商： 3000 元 /平米 商： 4000 元 /平米 商： 4800 元 /平 商業(yè)帶來的效益比較 可多賺一層住宅 可多賺二層住宅 可多賺三層住宅 分 析結(jié)論： ? 一般情況下，商場造價比住宅造價成本增加不多。 五、空間組合價格變化趨勢 增加商業(yè)樓層對房產(chǎn)價值提升示例 （ 4）調(diào)查分析 ① 人口預(yù)測 ? 鄭州統(tǒng)計年鑒（ 2021 年）數(shù)據(jù)得知鄭州市每戶平均 人，由此推算項目周邊 2 公里內(nèi)的新住宅小區(qū)總?cè)藬?shù)約 23 萬人； ? 周邊批發(fā)市場流動人口預(yù)計 12萬人； ? C．當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)居民約 5 萬人； ? 10 萬人左右； ②以上樓盤屬于同一個生活圈層內(nèi)，建業(yè)商城對于該區(qū)域消費者有很強的輻射能力，屬于中高層次，消費能力較強，消費觀念較超前，對于新鮮事物有較強的有較強的熱情和興趣。 ? 地塊所屬區(qū)域新建住宅小區(qū)客戶屬于中高層次，消費能力較強，消費觀念較超前，對于新鮮事物有較強的熱情和興趣。 ? 逐步向現(xiàn)代化、國際化、富有地方文明特色的區(qū)域性大都市過渡。 第二輪商戰(zhàn)即將爆發(fā) 入世后，鄭州作為允許外資進(jìn)入的少量內(nèi)地城市之一，是最受挑戰(zhàn)的行業(yè)之一，國內(nèi)外零售業(yè)搶灘鄭州的勢頭會更加猛烈，百貨業(yè)只有在“變化”中才能尋求螺旋式的發(fā)展。 2021 年，鄭州市市區(qū)人均娛樂教育文化及服務(wù)方面支出為 599 元，同比增長 ％，其中，人均教育方面支出 293 元，文娛耐用品消費品支出 178 元，同比增長 ％。 ? 食品消費保持平衡增長。 （ 4）市場環(huán)境 交通極為便利的特點使各種外地商品能以最小的成本迅速完成市場擴張。 ? 以大學(xué)路燈具市場、健康路服裝街、金水路飲食街為代表的一批專營商業(yè)街規(guī)模。 ? 全國最大的鐵路客運、貨運中轉(zhuǎn)站，亞洲最大的鐵路貨運編組站。 ? 鄭州“國美”滿足于在友誼店、未來店和花園店的“三足支撐”局面，今年準(zhǔn)備再開 2 至 3 家大的店。據(jù)調(diào)查，鄭州今年將是新店遍地開花之勢，搶占“陣地”是大戰(zhàn)的前奏，二次商戰(zhàn)的好戲還在后面。 放棄不具備競爭優(yōu)勢的經(jīng)營品類，與其他商場形成“分層養(yǎng)魚”、差異化的策略成為鄭州商家的共識之一。 ? 金博大被稱做鄭州商界的“領(lǐng)頭羊”，商場經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整后的 1 樓將增加工藝、珠寶、禮品等高檔商品專賣區(qū)， 4 樓將突出運動休閑特色，服裝新增品牌 100 多個，其碧波園店也將有麥當(dāng)勞入駐，靠大賣場的規(guī)模效應(yīng)吸引顧客，以綜合性的餐飲、娛樂、服務(wù)培育亮點的經(jīng)營理念付諸實施。餐飲業(yè)對于聚集人氣的作用逐漸成為共識，并在商場的功能調(diào)整中有所體現(xiàn)，如金博大引進(jìn)必勝客，營業(yè)面積達(dá) 400 多平方米。金博大碧波園超市開業(yè)后，就連創(chuàng)日銷售額 130 萬元以上的好業(yè)績，思達(dá)商業(yè)已發(fā)展到 46 家連鎖店，年銷售額達(dá) 1 ? 商圈內(nèi)部條件的惡化主要表現(xiàn)在，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，道路交通問題日趨嚴(yán)重，由于其他街道均較狹窄，二七路的交通壓力很大，加之購物人流的影響，車輛堵塞現(xiàn)象很嚴(yán)重，人車相互干擾，購物環(huán)境日益惡化。 ? 金水路在紫荊立交兩側(cè)路段，主要以政府機構(gòu)為主（如：黃河河務(wù)局、河南省總工會等）在紫荊立交橋處（花園路、金水路、人民路、紫荊山路交匯處）是以“紫荊山百貨”商城形成一個商氣、人氣、聚集點（但周邊商業(yè)支撐不夠）。后半段主要以化工機具、五金 、油漆為主，大部分為小型個體商戶，在路的未尾有一個規(guī)模較大的“太康五金機電市場”。 ? 丹尼斯、金博大門前沒有休息設(shè)施，人們席地而坐。新天地 ”商業(yè)業(yè)態(tài)初步模擬 第六部 分 “建業(yè)希努爾 服飾 16 塞賓 服飾 16 中國移動 通信 手機 17 班麗來 服飾 18 褲行 19 圣迪奧 服飾 20 裕達(dá)通訊器材公司 21 飛達(dá)電訊 22 鄭州百貨大樓 德克士 +百貨 +家裝設(shè)計 二七路 二七路 西大街（二七紀(jì)念塔 管城街） 路北側(cè) 路南側(cè) 序號 店名 經(jīng)營品種 備注 序號 店名 經(jīng)營品種 備注 1 天然商廈 通信產(chǎn)品皮鞋 132 平米 1 亞細(xì)亞商場 百貨 2 利明眼鏡城 2 鄭州辦公機具技術(shù)公司 3 川菜城 南下街 4 鄭州市偉力機具技術(shù)有限公司 3 交通銀行 5 商阜城售樓中心 4 清真彥樓 北下街 5 6 屈小麗美容院 南順城街 7 勇邦美容美發(fā)用品 6 鄭州市商業(yè)銀行 8 名琴中心 各類樂器 7 管城區(qū)人民醫(yī)院 9 商都琴行 各類樂器 8 徐工集團(tuán)駐鄭辦事處 二、鄭州市城區(qū)商圈業(yè)態(tài)調(diào)查分析 業(yè)態(tài)缺損 ? 調(diào)查范圍 以二七路、德化街為中心，西側(cè)為中心，西側(cè)為太康路、解放路、正興街、福壽街、大同路、一、二馬路等；南側(cè)為人民路、西側(cè)為人民路、西大街、花 園路。 金博大和丹尼斯百貨的人流量遙遙領(lǐng)先，這也是他們的銷售量排名位居前兩們的因素之一， 兩家商場的地下量販店的生意火爆，每人流量較平稱。 ? 福壽街至正興街前半段經(jīng)營商品基本相同為五金、油漆等，后半段經(jīng)營范圍多為小商品批發(fā)市場。值的一提的是在這一路段的中間 處集吃、喝、玩、樂、休閑于一體的“匯龍城”正在招商，占地 24325平米，建筑面積 82146 平米，近 800 平米豪華中庭， 8850 平米大型上升式廣場綠地，和建業(yè)項目有一定可比性。二七商圈的改建方案中也開始注重步行街的設(shè)計。 二、域外品牌魚貫而入 ? 隨著沃爾瑪、家樂福等世界零售巨頭的跑馬圈地，鄭州零售業(yè)與 國際市場接軌，同在經(jīng)濟(jì)大潮中游泳的局面很快就會出現(xiàn)。居民的飲食消費支出增中，也給飲食業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。其營業(yè)布局調(diào)整可謂“翻天覆地”，樓層的很多布局都在“大動干戈”，“流行時尚、精致生活、全家人的丹尼斯”是調(diào)整后中心思路。去年很多大商場歷史同比銷售額下降的現(xiàn)象就說明，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)正在遭受著前所未有的沖擊。素以便民、利民為宗旨的小型連鎖超市也不甘落后。 ? 轄 5 市 1 縣 6 區(qū)，總面積 平方公里，人口 628 萬，市區(qū)人口 219 萬人。 ? 擁有鐵路、公路三個一類口岸和中國新鄭機場。全國鋼材、建材、醫(yī)藥、汽車等交易會規(guī)模巨大，影響全國。商貿(mào)系統(tǒng)商品銷售額完成 億元，同比下降 ％，降幅縮小 ；經(jīng)濟(jì)效益情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)算內(nèi)商業(yè)企業(yè)（不含鄭百文）預(yù)計虧損 6170 萬元，比上年減虧 761 萬元，減虧 ％，五大商場（華聯(lián)、紫百、商業(yè)大廈、百貨大樓、友誼商業(yè)集團(tuán)）同比減虧 320 萬元，減虧 ％。 ? 家庭設(shè)備日趨齊全、高檔生活中的新興設(shè)備逐漸走進(jìn)百姓家，生活環(huán)境更加舒適、優(yōu)美、微波爐各類冷暖空調(diào)，大步走進(jìn)居民家庭，飲水機、豆?jié){機等一批新興家庭設(shè)備也逐漸被居民所接受，成為一代新寵。 交通樞紐的優(yōu)勢使全國各地的成千上萬種商品在鄭州完成空間轉(zhuǎn)換，進(jìn)而形成成千上萬條商品信息，使鄭州成為商品信息集散地。鄭州商業(yè)將呈現(xiàn)“低價”和“特色”等兩個特點。 中國商業(yè)繁榮第一時期所在地。 （ 2）項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)匯總 建材、家電、汽車等專業(yè)批發(fā)市場是地塊附近最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)。 該區(qū)域的商業(yè)配套能力薄弱，基本上都采用臨街底商或小區(qū)內(nèi)底商，且規(guī)模不大（ 20—70 平米），數(shù)量少，檔次低。 ? 以上述樓房為例： ? 當(dāng)設(shè)一層底商時，等于賣出了六層樓房的價錢 ,比原先多賣一層 ,即（ 3000247。新天地”商業(yè)業(yè)態(tài)初步模型 商業(yè)核心功能項目庫列示 ? 品牌量販