【正文】 新天地”商業(yè)業(yè)態(tài)初步模型 商業(yè)核心功能項(xiàng)目庫(kù)列示 ? 品牌量販?zhǔn)袌?chǎng)：以價(jià)格低廉的百姓日常生活用 品為主； ? 新型百貨商店：以中檔日用品為主，品種齊全，服務(wù)周到； ? 特色精品商店：以高檔次時(shí)尚名牌精品為主，新興特色： ? 黃金珠寶玉器 ? 古董工藝字畫 ? 護(hù)膚化妝名品 ? 精品男女裝 ? 高級(jí)手表眼鏡 ? 藝術(shù)旅游名品 ? 優(yōu)質(zhì)皮鞋皮具 ? 室內(nèi)盆栽鮮花 ? 高級(jí)茶葉茶具 ? 照像機(jī)攝像機(jī) ? 手機(jī)通訊工具 ? 藝術(shù)品味家私 ? 名牌家用電器 ? 兒童智力玩具 ? 高級(jí)煙酒專賣 ? 美食一條街特色餐飲 ? 正餐（具有中高檔裝修、星級(jí)服務(wù)水準(zhǔn)） ? 本地特色餐廳 ? 各地特色餐廳（粵菜、川菜、湘菜、魯菜等） ? 快餐（以特許經(jīng)營(yíng)品牌和地方風(fēng)味小吃為主） ? 麥當(dāng)勞 ? 肯德雞 ? 德克士 ? 必勝客 ? 小吃燴面 ? 閑雅飲食主題 ? 經(jīng)典咖啡屋 ? 音樂(lè)酒吧 ? 休閑茶樓 ? E、健康娛樂(lè)廣場(chǎng) ? 電影電視 ? 電子游戲 ? 寬帶網(wǎng)吧 ? 卡啦 OK ? 器械健身 ? 極限運(yùn)動(dòng) ? 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（乒乓球、羽毛球、臺(tái)球等） ? 兒童樂(lè)園 E8 ? 會(huì)員書吧 ? 日常生活服務(wù) ? 洗浴桑拿 ? 美容美發(fā) ? 婚紗攝影 ? 沖印照片 ? 新華書店 ? 銀行證券 ? 郵政電訊 ? 醫(yī)療保健 ? 旅游接待 ? 彩券彩票 ? 打字復(fù)印 ? 軟件作業(yè) ? 休閑廣場(chǎng) 第六部分“建業(yè) ? 當(dāng)設(shè)三層商業(yè)時(shí)，等于賣出了八層樓房的價(jià)錢，比原先多賣三層 ,即 [(4800+2400+1800)247。 ? 以上述樓房為例： ? 當(dāng)設(shè)一層底商時(shí)，等于賣出了六層樓房的價(jià)錢 ,比原先多賣一層 ,即（ 3000247。 四、 對(duì)商業(yè)開發(fā)體量的分析 在規(guī)劃概念中，商場(chǎng)的價(jià)值是最大的，本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)先的策劃，要求其數(shù)量相對(duì)較大，其中的主要原因是： ? 數(shù)量集聚才可能形成商業(yè)聚集效益； ? 數(shù)量集聚達(dá)到六萬(wàn)平方米以上，才能突破市民跨區(qū)域消費(fèi)的心理臨界點(diǎn)； ? 通過(guò)增加商業(yè)面積（加高樓層），可使物業(yè)可售價(jià)值達(dá)到最大化。 該區(qū)域的商業(yè)配套能力薄弱，基本上都采用臨街底商或小區(qū)內(nèi)底商，且規(guī)模不大（ 20—70 平米），數(shù)量少，檔次低。 約 198 約 603 11 鳳凰城 鄭汴路以南、 107 國(guó)道以南 總占 面積 1200 畝，以高尚住宅群、商務(wù)公寓、現(xiàn)代化 建材超市與一體的多功能超大型綜合社區(qū)。 （ 2）項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)匯總 建材、家電、汽車等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是地塊附近最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)。 ? 未來(lái)城市中心軸 ? 未來(lái)都市新中心 （ 2） 環(huán)境利用： ? 地塊所屬區(qū)域主要以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)配套能力薄弱，服務(wù)功能不足，基本上都采用臨街東小區(qū)內(nèi)底商，且規(guī)模小，數(shù)量少，檔次低，難以滿足項(xiàng)目周邊人口的需求。 中國(guó)商業(yè)繁榮第一時(shí)期所在地。 ? 城市固有的傳統(tǒng)人文脈絡(luò)具有較高的利用性和附加價(jià)值。鄭州商業(yè)將呈現(xiàn)“低價(jià)”和“特色”等兩個(gè)特點(diǎn)。鄭州商業(yè)的特點(diǎn)和趨勢(shì)：新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，外地商家搶攤鄭州，本地商家變中求生存；商業(yè)街開始替代臨街商鋪，業(yè)態(tài) 升級(jí)成為競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，第二輪商戰(zhàn)即將爆發(fā)。 交通樞紐的優(yōu)勢(shì)使全國(guó)各地的成千上萬(wàn)種商品在鄭州完成空間轉(zhuǎn)換，進(jìn)而形成成千上萬(wàn)條商品信息，使鄭州成為商品信息集散地。 ? 娛樂(lè)教育文化支出繼續(xù)增長(zhǎng)，家用電腦快步進(jìn)入居民家庭。 ? 家庭設(shè)備日趨齊全、高檔生活中的新興設(shè)備逐漸走進(jìn)百姓家，生活環(huán)境更加舒適、優(yōu)美、微波爐各類冷暖空調(diào)，大步走進(jìn)居民家庭，飲水機(jī)、豆?jié){機(jī)等一批新興家庭設(shè)備也逐漸被居民所接受，成為一代新寵。食品、衣著支出比重持續(xù)下降，家庭設(shè)備、交通通訊、居住等支出比重上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更趨合理。商貿(mào)系統(tǒng)商品銷售額完成 億元，同比下降 ％，降幅縮小 ；經(jīng)濟(jì)效益情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)算內(nèi)商業(yè)企業(yè)（不含鄭百文）預(yù)計(jì)虧損 6170 萬(wàn)元，比上年減虧 761 萬(wàn)元，減虧 ％，五大商場(chǎng)（華聯(lián)、紫百、商業(yè)大廈、百貨大樓、友誼商業(yè)集團(tuán)）同比減虧 320 萬(wàn)元，減虧 ％。西部大開發(fā)為鄭州市形成人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素市場(chǎng)提供了機(jī)遇。全國(guó)鋼材、建材、醫(yī)藥、汽車等交易會(huì)規(guī)模巨大，影響全國(guó)。 ? 商品零售市場(chǎng)，全市擁有 1 萬(wàn)平方米以上的大型商廈 12 座，年銷售額都在億元以上，已有 25 家連鎖企業(yè)建成各種形式的連鎖經(jīng)營(yíng) 門店 249 個(gè)。 ? 擁有鐵路、公路三個(gè)一類口岸和中國(guó)新鄭機(jī)場(chǎng)。 （ 2）交通環(huán)境 ? 京廣、隴海兩大鐵路干線交匯地，是貫通東西、連接南北的交通戰(zhàn)略樞紐。 ? 轄 5 市 1 縣 6 區(qū)，總面積 平方公里，人口 628 萬(wàn)，市區(qū)人口 219 萬(wàn)人。一些有著成熟國(guó)外超市經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的新商業(yè)巨頭也闖入了視野。素以便民、利民為宗旨的小型連鎖超市也不甘落后。 ? 各商家將眼光盯在了居民集中區(qū)，爭(zhēng)先把觸角伸向普通百姓。去年很多大商場(chǎng)歷史同比銷售額下降的現(xiàn)象就說(shuō)明，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)正在遭受著前所未有的沖擊。 ? 商業(yè)大廈也在積極尋求同其他企業(yè)的傷口作，融入其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制帶來(lái)了新的變化。其營(yíng)業(yè)布局調(diào)整可謂“翻天覆地”，樓層的很多布局都在“大動(dòng)干戈”，“流行時(shí)尚、精致生活、全家人的丹尼斯”是調(diào)整后中心思路。 三、經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整力度加大 不光金博大、丹尼斯等經(jīng)濟(jì)效益好的商場(chǎng)在調(diào)整布局，連一些一直保持沉默的國(guó)有商場(chǎng)也在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)布局的調(diào)整，引進(jìn)品牌檔次在提升，合作形式更趨于多元化，招商力度在加大。居民的飲食消費(fèi)支出增中，也給飲食業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。北京華聯(lián)的入駐，對(duì)提升鄭州市商業(yè)水平，促進(jìn)業(yè)態(tài)升級(jí)，加快與國(guó) 際商業(yè)接軌，有著積極的意義。 二、域外品牌魚貫而入 ? 隨著沃爾瑪、家樂(lè)福等世界零售巨頭的跑馬圈地，鄭州零售業(yè)與 國(guó)際市場(chǎng)接軌，同在經(jīng)濟(jì)大潮中游泳的局面很快就會(huì)出現(xiàn)。2021 年思達(dá)商業(yè)、阿波羅連鎖、萬(wàn)客隆、金博大、丹尼斯等的量販不斷壯大，經(jīng)營(yíng)范圍增加，吸引眾多消費(fèi)者。二七商圈的改建方案中也開始注重步行街的設(shè)計(jì)。 改造思路缺少創(chuàng)意 二七路商業(yè)圈出現(xiàn)了來(lái)自外部條件變化和內(nèi)部條件惡化兩方面的危機(jī) . ? 從外部來(lái)看，其變化主要反映在以下幾個(gè)方面： ? 伴隨地價(jià)的上漲，鄭州都市中心居住人口的郊外遷移； ? 伴隨鄭州郊外、周邊人口的增加，副都市中心，副副都市中心的建設(shè)發(fā)展； ? 鄭東新區(qū)的發(fā)展，交通系統(tǒng)的完善； ? 居民消費(fèi)文化的價(jià)值意識(shí)的變化。值的一提的是在這一路段的中間 處集吃、喝、玩、樂(lè)、休閑于一體的“匯龍城”正在招商，占地 24325平米，建筑面積 82146 平米，近 800 平米豪華中庭， 8850 平米大型上升式廣場(chǎng)綠地，和建業(yè)項(xiàng)目有一定可比性。 二七路以東商圈業(yè)態(tài)分析 ? 從花園路到紫荊山立交橋一段的臨街店鋪以及包括一個(gè)百貨商場(chǎng)（正道花園商廈）為 附近居住居民及辦公人員服務(wù)，商氣一般，店鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容較為分散，沒有突出特色。 ? 福壽街至正興街前半段經(jīng)營(yíng)商品基本相同為五金、油漆等，后半段經(jīng)營(yíng)范圍多為小商品批發(fā)市場(chǎng)。 ? 西太康路前半段即為金博大商城。 金博大和丹尼斯百貨的人流量遙遙領(lǐng)先，這也是他們的銷售量排名位居前兩們的因素之一， 兩家商場(chǎng)的地下量販店的生意火爆，每人流量較平稱。 購(gòu)物民眾未受到足夠尊重 。希努爾 服飾 16 塞賓 服飾 16 中國(guó)移動(dòng) 通信 手機(jī) 17 班麗來(lái) 服飾 18 褲行 19 圣迪奧 服飾 20 裕達(dá)通訊器材公司 21 飛達(dá)電訊 22 鄭州百貨大樓 德克士 +百貨 +家裝設(shè)計(jì) 二七路 二七路 西大街（二七紀(jì)念塔 管城街） 路北側(cè) 路南側(cè) 序號(hào) 店名 經(jīng)營(yíng)品種 備注 序號(hào) 店名 經(jīng)營(yíng)品種 備注 1 天然商廈 通信產(chǎn)品皮鞋 132 平米 1 亞細(xì)亞商場(chǎng) 百貨 2 利明眼鏡城 2 鄭州辦公機(jī)具技術(shù)公司 3 川菜城 南下街 4 鄭州市偉力機(jī)具技術(shù)有限公司 3 交通銀行 5 商阜城售樓中心 4 清真彥樓 北下街 5 6 屈小麗美容院 南順城街 7 勇邦美容美發(fā)用品 6 鄭州市商業(yè)銀行 8 名琴中心 各類樂(lè)器 7 管城區(qū)人民醫(yī)院 9 商都琴行 各類樂(lè)器 8 徐工集團(tuán)駐鄭辦事處 二、鄭州市城區(qū)商圈業(yè)態(tài)調(diào)查分析 業(yè)態(tài)缺損 ? 調(diào)查范圍 以二七路、德化街為中心，西側(cè)為中心，西側(cè)為太康路、解放路、正興街、福壽街、大同路、一、二馬路等；南側(cè)為人民路、西側(cè)為人民路、西大街、花 園路。新天地 ”的理性選擇 第五部 分 “建業(yè)新天地 ”商業(yè)業(yè)態(tài)初步模擬 第六部 分 “建業(yè)調(diào)查范圍覆蓋二七繁華商圈。 ? 丹尼斯、金博大門前沒有休息設(shè)施，人們席地而坐。鄭州百貨公司作為老牌商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)調(diào)整調(diào)整后，效益有所好轉(zhuǎn)，但由于其商品多為中檔商品，銷售額增幅不大；其他幾個(gè)商場(chǎng)的人流量差不多，與各自的經(jīng)濟(jì)效益相符。后半段主要以化工機(jī)具、五金 、油漆為主，大部分為小型個(gè)體商戶，在路的未尾有一個(gè)規(guī)模較大的“太康五金機(jī)電市場(chǎng)”。正興街經(jīng)營(yíng)品種比較雜亂，既有服裝專賣店，又有酒家等。 ? 金水路在紫荊立交兩側(cè)路段，主要以政府機(jī)構(gòu)為主（如：黃河河務(wù)局、河南省總工會(huì)等）在紫荊立交橋處（花園路、金水路、人民路、紫荊山路交匯處）是以“紫荊山百貨”商城形成一個(gè)商氣、人氣、聚集點(diǎn)（但周邊商業(yè)支撐不夠）。 ? 東太康路是以百貨和休閑服飾為主：鄭州百貨大樓 +光彩市場(chǎng)（內(nèi)約 500 個(gè) 10 平米左右非品牌服飾鋪南） +青春休閑服飾專賣 +鴻成商業(yè)樓（正招商以服飾為主）。 ? 商圈內(nèi)部條件的惡化主要表現(xiàn)在，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，道路交通問(wèn)題日趨嚴(yán)重，由于其他街道均較狹窄，二七路的交通壓力很大，加之購(gòu)物人流的影響，車輛堵塞現(xiàn)象很嚴(yán)重，人車相互干擾，購(gòu)物環(huán)境日益惡化。商業(yè)街的步行化改造并非是解決商業(yè)中心各種矛盾的靈丹妙藥，它是吸引人，除不受干擾的良好的購(gòu)物環(huán)境因素外，還與設(shè)施構(gòu)成，交通便捷度等的綜合改善等多種因素有關(guān)。金博大碧波園超市開業(yè)后，就連創(chuàng)日銷售額 130 萬(wàn)元以上的好業(yè)績(jī)，思達(dá)商業(yè)已發(fā)展到 46 家連鎖店，年銷售額達(dá) 1北京華聯(lián)將在年內(nèi)開業(yè)，匯龍城提出了 ShoppingMall 的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，開業(yè)的剴利農(nóng)萬(wàn)貨經(jīng)營(yíng)面積 1 萬(wàn)多平方米， 1 至 3 層全做超市，從商品陳設(shè)、數(shù)據(jù)管理、物流配送來(lái)看，都相當(dāng)細(xì)致精湛 ,這家新超市的經(jīng)營(yíng)特色：引進(jìn)國(guó)外超市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式， 30％的商品將從國(guó)外進(jìn)口，內(nèi)部管理和外部營(yíng)銷力求與國(guó)際接軌，實(shí)現(xiàn)人性化、國(guó)際化。餐飲業(yè)對(duì)于聚集人氣的作用逐漸成為共識(shí)，并在商場(chǎng)的功能調(diào)整中有所體現(xiàn)，如金博大引進(jìn)必勝客，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 400 多平方米。二七商圈將有望成為鄭州的美食圈，把目前各家百貨商場(chǎng)的餐飲面積相加，有 1 ? 金博大被稱做鄭州商界的“領(lǐng)頭羊”，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的 1 樓將增加工藝、珠寶、禮品等高檔商品專賣區(qū)， 4 樓將突出運(yùn)動(dòng)休閑特色，服裝新增品牌 100 多個(gè)，其碧波園店也將有麥當(dāng)勞入駐，靠大賣場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)吸引顧客，以綜合性的餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)培育亮點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)理念付諸實(shí)施。 ? 紫百大樓的 1 樓與澳大利亞百靈集團(tuán)聯(lián)合打造“賽瑪特量販”。 放棄不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)品類，與其他商場(chǎng)形成“分層養(yǎng)魚”、差異化的策略成為鄭州商家的共識(shí)之一。借此次大調(diào)整，金博大、丹尼斯不約而同把家電經(jīng)營(yíng)樓層上移，同時(shí)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng) “精品家電”，紫百、正道花園商廈、鄭百也對(duì)家電做了大幅調(diào)整，轉(zhuǎn)向利潤(rùn)空間較大的小家電、進(jìn)口家電，增大“單位面積效益率”，與其他商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店形成借位的思路非常明顯。據(jù)調(diào)查，鄭州今年將是新店遍地開花之勢(shì)，搶占“陣地”是大戰(zhàn)的前奏，二次商戰(zhàn)的好戲還在后面。思達(dá)超市自成立至今，在鄭州設(shè) 67 家門店，今年將把門 店擴(kuò)至 100 家。 ? 鄭州“國(guó)美”滿足于在友誼店、未來(lái)店和花園店的“三足支撐”局面，今年準(zhǔn)備再開 2 至 3 家大的店。 ? 屬暖溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃ ，降雨量 640 毫米。 ? 全國(guó)最大的鐵路客運(yùn)、貨運(yùn)中轉(zhuǎn)站，亞洲最大的鐵路貨運(yùn)編組站。 ? “九五”未，全市擁有各級(jí)各類商品批發(fā)市場(chǎng) 117 個(gè)，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 20 個(gè)，一個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng) 48 個(gè)，生產(chǎn)資料市場(chǎng) 40 個(gè)，食品副食市場(chǎng) 9 個(gè)。 ? 以大學(xué)路燈具市場(chǎng)、健康路服裝街、金水路飲食街為代表的一批專營(yíng)商業(yè)街規(guī)模。 （ 3）西部大開發(fā)給鄭州帶來(lái)了歷史性契機(jī) 鄭州是西部大開發(fā)的前沿陣地，具有“開發(fā)參與者”和“被開發(fā)者”的雙重角色，將起到西部大開發(fā)的支撐基地作用。 （ 4）市場(chǎng)環(huán)境 交通極為便利的特點(diǎn)使各種外地商品能以最小的成本迅速完成市場(chǎng)擴(kuò)張。 （ 6）鄭州市民消費(fèi)狀況分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源于 2021 年鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒和市場(chǎng)調(diào)查， 2021 年鄭州統(tǒng)計(jì)年鑒出版后，需要調(diào)整數(shù)據(jù)和分析）鄭州市民收入狀況分析 2021 年在崗人員平均工資突破一萬(wàn)元。 ? 食品消費(fèi)保持平衡增長(zhǎng)。