【正文】 大家互助、互利，提倡用人以德為先的標準，只有這樣才能建立強有力的銷售隊伍。 財務(wù)部建立專門財務(wù)統(tǒng)計表，每周一向發(fā)展商主管副總及董事會辦公會提交已成交房屋均價，以便決策層及時做出價格調(diào)整。 二、銷售地點 以項目現(xiàn)場售樓處為主，同時為輔助各 銷售階段及宣傳推廣，在市區(qū)內(nèi)適當場所安排展場促銷。后期隨著工程進度的推進，樓體形象進一步提高，可適當提升樓盤價位，增加銷售利潤。 在城市經(jīng)營、商業(yè)房地產(chǎn)、健康住宅方面具有較深的造詣，在購物中心研究與策劃方面國內(nèi)領(lǐng)先，完成典型案例： —云南昆明世界園藝博覽會，麗江城市經(jīng)營策劃 —深圳華強北核心商圈 —投資 6 億元東方時代廣場購物中心總體策劃與招商工作， 6 萬平方米萬眾城家居廣場。 (5)積極探索房地產(chǎn)直銷模式，運用客戶營銷與服 務(wù)營銷手段，鼓勵客戶推薦客戶，降低營銷成本，提高營銷速度。 銷售演練：崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專案培訓(xùn) 178。 推廣建議：銷售前提條件、入市時機評 估、階段推廣策略 178。 土地價值研究 178。 形成品牌輸出效應(yīng)。如深圳華僑城集團就成功扮演了城市運營商的角色，取得了非凡的品牌效應(yīng)。 ④ 注意用自然的方法來調(diào)節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種值屋面和蓄水屋面。東區(qū)為一般性的多層住宅加一部分小高層，西區(qū)為一般性的多層住宅。江寧開發(fā)區(qū)是南京未來的 主要高尚居住區(qū)，推廣策略： ?對投資者來說，江寧新城是整合南京優(yōu)勢資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。 開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積 317 平方公里，總體規(guī)劃是：西部為南京牛首山旅游文化風(fēng)景區(qū)，辟為南京的 “后花園 “；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。將中惠地產(chǎn)８０萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結(jié)果。 城市營銷 —— “我如何讓世人認知自己？ ” 沒有鮮明的品牌樹立與推廣，城市就無法識別，無法識別也就很難談得上城市營銷。 價格策略 低開高走，一期開盤時超低價入市，產(chǎn)生轟動效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。 ② 分布及開發(fā)建議：第一期啟動 “品質(zhì)白領(lǐng)多層系列 ”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動 TOWNHOUSE 系列；第三、四期時，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和 老年公寓等其它系列。毛利潤６０００萬元。１層商場采用出售方式，設(shè)計方案一層商業(yè)面積爭取達到２萬平方米，其中出售面積占１ .５萬平方米 ，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。 通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務(wù)案例，根據(jù)動態(tài) 競爭戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競爭戰(zhàn)略，在與深圳同類競爭對手的競爭中脫穎而出。 ② 江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐。適當提前啟動如幼兒園、泛會所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施。 ② 商、住作為一個整體概念進行推廣，打造項目整體強勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以 “新造城運動 ”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和 大量管理資料下載 住宅項目的推廣。 ② 成為江寧區(qū)乃至南京市人居標志性項目，第一居所和新概念SHOPPING MALL 商業(yè)休閑中心； ③ 形成強大的項目品牌力，實現(xiàn) “三動 ”效應(yīng)：即在市場和同行中產(chǎn)生 “震動 ”，與周邊項目及市政條件形成有機 “互動 ”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價 值產(chǎn)生極大的 “帶動 ”。住宅項目同質(zhì)化競爭比 較嚴重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項目運 作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營層次，在城市經(jīng)營的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪 。 作為南京市未來以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū) ，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準普遍較低，產(chǎn)品細節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴重不足，這些均是該南京 根據(jù)綜合經(jīng)濟指數(shù)分析，未來 35年南京市住宅市場這種供需兩旺的局面將得到進一步發(fā)展。 人口及消費 ① 南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。新天地 項目營銷策劃構(gòu)思方案 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體 分析 南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。 3. 在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在 SHOPPING MALL建設(shè) 5000 平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融 合中西健康養(yǎng)生文化于 大量管理資料下載 一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。 2. 商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意 的大型 shopping mall 購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點 品牌及市場整體效應(yīng)目標 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 住宅部分整體定位及核心價值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標 ★ 項 目 篇 四、項目 SWOT 與動態(tài)競爭分析 項目主要威脅 項目主要機會點 大量管理資料下載 動態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財務(wù)指標預(yù)測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點、園林建議 價格策略 住宅部分財務(wù)指標預(yù)測 ★ 概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念 ★ 營銷要點篇 八、營銷要點及項目后價值評價 （一） 營銷要 點 （二） 后價值評價 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運作流程 大量管理資料下載 合作方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費標準及付款方式 主要專案人員簡介 南京 南京宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟背景驅(qū)動下，未來 3—5年經(jīng)濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項需求就達 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300萬平方米之間，供求基本平衡。開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。價格基本也分兩個層次，一類是 2500 元 /平米左右的，一類是 3000 元 /平米左右。新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點 品牌及市場整體效應(yīng)目標 企業(yè)品牌 ——城市運 營 商 大量管理資料下載 新造城市運動 項目品牌 ——城 市 名 片 第 一 居 所 ① 樹立江寧區(qū) —南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。 整體營銷策略 ① 現(xiàn)造勢后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，促進區(qū)域價值的提升，將本項目作為城市運營的點睛之筆推出。 ② 住宅部分分四 期開發(fā)，各個組團有相對明顯的定位及個性子案名，為降低運營風(fēng)險，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。 ② 地鐵、大學(xué)城等大配套項目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。 在具體營銷策略執(zhí)行過程中，我們將詳細分析競爭對手情況，制定出符合動態(tài)競爭的營銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。 如果可能，建議與旅游機構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進一步調(diào)研論證）。 假設(shè)商業(yè)總面積為 16 萬平方米，分二期開發(fā)，首期開發(fā) 8 萬平方米，則一期商業(yè)項目投入產(chǎn)出如下： 8 萬平方米，兩棟商場中間連接方式，中間進行藝術(shù)化過渡，中檔與中高檔混合設(shè)施配備，投資 億元； 5 層餐飲 5000 平方米采用出售方式，休閑娛樂會所采用自己經(jīng)營。 （ 2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財務(wù)分析預(yù)測 按照銷售額４億元計算，其中預(yù)計女裝６０００萬元，男裝３００ ０萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標準超市銷售５０００萬元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬 大量管理資料下載 元，兒童世界４０００萬元。 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā) ① 類別：多層住宅，占 45%；小高層住宅，占 25%； TOWNHOUSE洋房，占 20%；別墅及其它，占 10%。 ③ 人車分流，注重細部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果； ④ 加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團細分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標志性景觀點并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動，開發(fā)上先期啟動。 城市規(guī)劃與開發(fā) —— “我將如何成長？ ” 城市規(guī)劃與布局必須在城市理念 與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進行，必須 大量管理資料下載 有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。 ３． 根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認識，重點研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問題，對于 房地產(chǎn)配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運 作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī)院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實現(xiàn)江寧地 大量管理資料下載 產(chǎn)的有效升值。 江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃 大量管理資料下載 開發(fā)區(qū)嚴格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略