【正文】 隨著人們生活水平的提高，多功能、綜合性的購(gòu)物中心已呈呼之欲出之勢(shì)，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。分析2：飲食、娛樂(lè)和茶莊類飲食、娛樂(lè)和茶莊類位居第二名占12%。對(duì)策：本項(xiàng)目不能對(duì)此失去信心，迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，找出市場(chǎng)的切入點(diǎn)，以兒童及中青年書籍為主。21世紀(jì)是一個(gè)信息化的時(shí)代，雖然句容現(xiàn)時(shí)信息化普及率不是很高，但是這肯定會(huì)形成一種潮流，因而本行業(yè)具有很大的投資潛力。分析7：鐘表、眼鏡和首飾類鐘表、眼鏡和首飾類占5%。而全城一家比較有名的就是“xx”，位于xx路商業(yè)街，其月租是xx元/ m2（按實(shí)用面積計(jì)算），為全城最高，而且生意還比較好。根據(jù)目前情況來(lái)分析，該類行業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況還是比較理想的。這五大類為主，占了2/3。區(qū)位——租金分析總結(jié)：北大街與東大街的每平方租金較其它的區(qū)域高出很多，是集中高鋪?zhàn)猓▁元/月以上）的街區(qū)；并且平均租價(jià)達(dá)到x元/ m2。經(jīng)營(yíng)環(huán)境指標(biāo)分析經(jīng)營(yíng)環(huán)境越好，其租價(jià)會(huì)更高，同時(shí)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模和檔次也越高；句容的整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境水平一般，市場(chǎng)對(duì)好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境需求較大。雖然居首席商業(yè)旺地，但是不能根據(jù)句容實(shí)際購(gòu)買消費(fèi)水平在自身檔次和配套上予以相應(yīng)的配合，造成定位適當(dāng)；商場(chǎng)周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟；欠缺科學(xué)合理的廣告宣傳活動(dòng)，欠缺大型的、有影響力的核心客戶進(jìn)駐。所以本項(xiàng)目在這些方面可以說(shuō)是“吃螃蟹第一人”，具有稀缺性，會(huì)帶來(lái)十分高的商業(yè)價(jià)值。人文價(jià)值葛仙湖公園內(nèi)含句容市著名人文景觀——塔，是句容景點(diǎn)之一，其自然形成的人文氛圍使本項(xiàng)目?jī)叭怀蔀榫淙菔械摹俺鞘袕V場(chǎng)”，具備了游客必住之地、商家必爭(zhēng)之地、財(cái)氣必聚之地的先天優(yōu)勢(shì)。句容的高收入或富裕階層對(duì)品牌的關(guān)注和高檔購(gòu)買心理只能在南京或其它城市得到滿足，吸引著部分人回流消費(fèi)，對(duì)本項(xiàng)目的支持較大。資經(jīng)營(yíng)客戶費(fèi)用分析購(gòu)買商鋪的消費(fèi)者——投資者特征購(gòu)買商鋪的消費(fèi)者——自營(yíng)者特征 租賃街鋪者——經(jīng)營(yíng)者特征邊緣城市項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的調(diào)查分析，得出如下推論并由此作出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。目前荔城的商業(yè)需要商圈龍頭，帶動(dòng)本地商圈上檔次，引導(dǎo)消費(fèi)新觀念。引進(jìn)核心客戶，以樹(shù)立項(xiàng)目龍頭商業(yè)物業(yè)的地位，使本項(xiàng)目成為“句容的城市名片”，是本次招商的重心。接受小業(yè)主委托放租將有利于商場(chǎng)租價(jià)維持穩(wěn)定，避免發(fā)生由于業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致競(jìng)相降價(jià)出租的惡性循環(huán)。七、 項(xiàng)目廣告策劃（宣傳DM、戶外燈箱、展板、招商手冊(cè)、銷售資料等） 時(shí)間：10月30日之前完成目的：通過(guò)精心創(chuàng)意的故事劇本形式來(lái)訴求本項(xiàng)目的區(qū)位唯一性、功能稀缺性和展示未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的美好前景。規(guī)劃好：商城引入現(xiàn)代消費(fèi)理念，集飲食、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、旅游于一體，主題經(jīng)營(yíng)各有特色，又環(huán)環(huán)相扣。提升整個(gè)推廣高度和層面，盡可能利用句容市政府的資源。招商分期在正式招商之前需要貫徹以下幾個(gè)原則：1） 積蓄能量，短期引爆。2）項(xiàng)目的推廣主題：五個(gè)第一，八大信心a、五個(gè)第一，引領(lǐng)潮流句容第一個(gè)綜合性、多功能的現(xiàn)代化購(gòu)物中心句容第一個(gè)標(biāo)志性商城句容第一個(gè)大型賣場(chǎng)進(jìn)駐句容第一個(gè)品牌連鎖旅館進(jìn)駐句容第一家麥當(dāng)勞進(jìn)駐b、八大信心地段旺：地處句容“龍脈”位置，葛仙湖公園可以聚人流，農(nóng)工商超市的開(kāi)張可以引大量人流，商業(yè)氣氛濃厚指日可待。項(xiàng)目要確立句容標(biāo)志性商業(yè)旗艦的地位，必須著力于尋找“旗艦”客戶進(jìn)駐，以形成商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心?？梢钥紤]以市政名義招商吸引部分上海、南京等地有實(shí)力的商家。項(xiàng)目主體定位“句容市唯一的具備購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)四大功能的綜合性商城。商業(yè)消費(fèi)分布廣，各商業(yè)街各自經(jīng)營(yíng)的行業(yè)類別多樣（按照調(diào)查的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，多條商業(yè)街經(jīng)營(yíng)行業(yè)在10個(gè)以上），缺乏集中的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所。句容市作為本地的政治中心、旅游中心直接影響消費(fèi)客源構(gòu)成，大約六七成是本地消費(fèi)者，三成是周邊鎮(zhèn)村的消費(fèi)者，一成是外地消費(fèi)者。自身資源價(jià)值項(xiàng)目法人為上海農(nóng)工商（明旺房產(chǎn)）的企業(yè)集團(tuán)，屬下由房地產(chǎn)、酒店等x公司組成，已有xxx多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在上海乃至全國(guó)都具有相當(dāng)?shù)闹群托抛u(yù)度。因此，本項(xiàng)目具有很大的投資機(jī)遇以及很高的升值潛力。本項(xiàng)目現(xiàn)在在句容來(lái)說(shuō)是規(guī)模最大的購(gòu)物中心，在未來(lái)幾年內(nèi)都可以滿足當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)需求。四、區(qū)域商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究地產(chǎn)營(yíng)銷策劃就是精細(xì)把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向與策略，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。區(qū)位——面積（實(shí)用面積）分析在幾條主要的街道中，都有其主要訴求的面積1030 m2，小面積經(jīng)營(yíng)鋪位在市場(chǎng)上是最受歡迎的；區(qū)位指標(biāo)分析綜述本項(xiàng)目處在人民路、西大街交會(huì)的街區(qū)，位置好，人流量、車流量大；句容的消費(fèi)以街鋪消費(fèi)為主要特征；句容是典型的低租金市場(chǎng)，中高檔消費(fèi)極少；從區(qū)位與內(nèi)容來(lái)看，在老城區(qū)已形成街鋪的商業(yè)特點(diǎn)，沒(méi)有明顯的商業(yè)中心。準(zhǔn)確找到各行的切入點(diǎn)，明確投資者的、消費(fèi)者的心理特征，對(duì)本項(xiàng)目有很大幫助。2）按商廈與街鋪的指標(biāo)分析由于現(xiàn)在句容商業(yè)很不完善，商鋪及商廈主要集中在人民路以及其周邊