【文章內(nèi)容簡介】 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場南路段 在定位、地位位置與人流上與本項目 有 可比性 ，在未來有可能與本項目所處區(qū)域產(chǎn)生競爭， 從而 分流潛在消費群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來一段時間內(nèi) 因所處地段和受眾消費群體不同而不會對本項目造成威脅。 單從目前景德鎮(zhèn)市民消 費習慣和交通情況以及政府對傳統(tǒng)商業(yè)中心的支持力度來看，浙江路商業(yè)在一段時期內(nèi)還無法趕上本項目所處 市區(qū)龍頭 商圈。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 13 第 二 部分 、 項目 市場分析與定位 一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟概況 總體經(jīng)濟快速增長。 2020 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長6%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；全市人均生產(chǎn)總值達 14582 元，比上年增長 %，以上年末匯率換算達 1869 美元。 經(jīng)濟運行 與社會發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經(jīng)濟總量仍然偏小，經(jīng)濟運行質(zhì)量還不高，財政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。三是農(nóng)業(yè)基礎設施仍然相對滯后；四是就業(yè)和社會保障壓力較大 。五是投資拉動效應有所弱化 。 消費市場持續(xù)活躍。 2020 年 ,全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，增速位居全省第一。分地區(qū)看，城市市場增長步伐快于農(nóng)村市場，全年城市的零售額達 億元，比上年增長 %；縣及縣以下零售額為 億元，比上年增長 %。分行業(yè)看， 飲食業(yè)增幅最 高，達 %，增幅比批發(fā)零售業(yè)高 。 消費拉動效應增強。住房、汽車、旅游、消費類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費熱潮，進而轉化為城市居民消費結構進一步升級的需求。消費增長成為經(jīng)濟上升的重要力量。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長中 ,消費增長的貢獻率達 62%,拉動 GDP 增長 個百分點 ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導力量。 對外經(jīng)濟 。 交通運輸迅速發(fā)展。 2020 年，杭瑞高速景德鎮(zhèn)段順利通車，成為我市向東挺進的一條重要通道；濟廣高速景鷹段建設迅速，南環(huán)高速公路建設加快實施。全市 客、貨運輸全面增長，全年各種運輸 方式完成貨運量 萬噸，比上年增長 %。全年完成客運量 萬人次，比上年增長 %，其中鐵路客運量 萬人次，增長 %；公深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 14 路客運量 876 萬人次，增長 %；民航客運量 萬人次，增長 22% 。 旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。 2020 年，全市接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長 %，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；接待入境游客 萬人次，增長 ％，實現(xiàn)旅游外匯收入 1903 萬美元，增長 %。旅游 總收入達到 億元。全市旅游業(yè)帶動直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬余人。景區(qū)景點建設進一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強了洪巖仙境創(chuàng)建國家 AAAA 級景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點的申報工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點的配套設施，整理打造金竹山寨景區(qū)。我市被評為 “ 中國最值得外國人去的 50 個地方之一 ” 。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級飯店服務技能大賽再獲團體總分第一名和 3個單項第一，新增具有國家導游員資格人員 47 人，累計達到 374 人。根 據(jù)測算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重為 ％，比上年提高 個百分點 ,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 金融存貸良性擴張。 2020 年底，全市金融機構各項存款余額達 億元，比上年增長 %,居民儲蓄存款達 億元 ,增長 12%。各項貸款余額達 億元，增長 %。全年金融機構現(xiàn)金收入 億元，增長21%,金融機構經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。 體育事業(yè)成績喜人。 2020 年，群眾性體育活動豐富多彩，舉辦各項體育運動達 20 次，參加人員超過 1 萬人次；體育競技水平有新的提高，體育 健兒在省級以上體育競賽中獲得較好成績。據(jù)統(tǒng)計，在全省各類體育比賽中共獲金牌 242 枚，銀牌 147 枚，銅牌 81 枚。 人口增長繼續(xù)得到有效控制。據(jù)人口變動情況抽樣調(diào)查推算， 2020 年末全市總人口為 萬人，比上年末增加 萬人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長率為? 。 城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 3954 元，比上年增長 %。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時，生活消費深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 15 支出也穩(wěn)步增長。城市居民人均消費支出為 元，比上年增長 %，其中食品消費支出增長 %。農(nóng)民人均生活消費支出 元，比上年增長 %，其中食品支出增長 %。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面積 平方米，比上年增長%；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增長 %。 城市建設水平提升。重點工程建設加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設進展順利，中華北路延伸開發(fā)建設項目路南拆 遷補償完成51471 平方米，北路拆遷完成 23400 平方米，人民公園改造項目共引進資金480 萬美元，工作進入實質(zhì)性階段。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項目進展加快，對珠山東路、廣場北路等 30 條主次干道進行了瀝青路面和下水道維修，對小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進行了改造，基本實現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設置了 300多只分類果殼箱。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達 %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產(chǎn)綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無害化處理率達 %，實現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國家園林城市 ” 目標。 二 、 項目概況 區(qū)位介紹 傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當之無愧的鉆石地段。 項目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積 5462m178?？?建筑面積約 23286m178。，其中商業(yè)面積近 2 m178。萬 地下停車場車位約 30 個。項目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國貿(mào)廣場 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購物場所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。項目門前的休閑廣場也是景德鎮(zhèn)市唯一一個大型休閑 娛樂廣場 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺 金融服務機構（ 公里內(nèi)集中了交通銀行、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（ 500 米內(nèi)集中華達百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。 物業(yè)概況 項目商場共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約 5 米，二層 四層每層高 約 米 。項目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為 4612 m178。和下沉式廣場面積為 341 m178。 交通環(huán)境 項目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。 圖 5：商場二 ~六層平面圖 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 17 珠山中路商圈主要商業(yè) 分布圖 （圖） 華南路 珠 山 中 路 華達百貨 廣場南路 中國工商銀行 獸王男裝 第七小學 KAPPA 勁霸男裝 萊 克斯頓 城市信用社 花苑賓館 博士眼鏡 康奈皮鞋 群英街 神功剪發(fā) 金伯利鉆石 老煙斗 金冠眼鏡 女人秀 澳倫皮鞋 良友賓館 中國電信 通信電子市場 內(nèi)衣連鎖 以純 七牌男裝 海潤之家 七匹狼 李寧 友誼商場 玉器坊 藥店 金利來 金盛賓館 鴻星爾 特步 景客隆超市 星期六 喬丹專賣 達芙妮 之都 勁霸男裝 卓爾珠寶 周六福 景德鎮(zhèn)商城 中國郵政 農(nóng)村信用社 斯爾麗 中國聯(lián)通 佳佳基 交通銀行 黎人坊 金昌利陶瓷大 廣場北路 蓮社南路 休閑廣場 本 案 圖書館 萬客隆超市 永和大王 肯德基 錦宮大廈 宏越時尚休閑館 達菱妮 蜘蛛王 傲寶貝 蓮社北路 馬鞍山路 佳佳基 時光隨道休閑酒吧 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 廣場為原點，向珠山路約 公里， 延蓮社路廣場路、馬鞍山路、新村路、珠山東路等各 方向 路 段約 公里 左右， 是景德 鎮(zhèn) 市主要 購 物 、休閑 場 所，其商圈 輻 射到周 邊 浮梁、婺源、 樂 平等地。 經(jīng)營 主要以沿街店 鋪為 主，整 個 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計 商家在 500 多 個 ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購 物 檔 次 和購 物 環(huán) 境 帶來 很大改 觀 。 珠山中路 商 業(yè)經(jīng)營 范圍 主要 以服裝 、鞋帽、 服裝飾 品、眼 鏡 店、 通訊專賣 店 為 主，各品 類 80％的經(jīng)營 都集中在 這一區(qū) 域，反映本路段日常消 費 品商 業(yè)中 心的地位 ， 目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場所，分布零散。 蓮社南路主要以經(jīng)營本地特產(chǎn) —— 陶瓷為主，但目前無 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很 大差距 。 廣場南路圖書館集中了少兒輔導、教育培訓、電腦維修 、美容美發(fā) 等幾家 中小型 服務機構。 廣場北路由萬客隆超市、 康 電器 等中大型商業(yè)以及 郵政、 銀行、 醫(yī)院等 金融和醫(yī)療 服務 機構 ， 馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且 整體 環(huán)境較差。 新村西路靠近廣場路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。 項目 商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析 人流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場南路與馬鞍山路交匯處 人流特征 調(diào)查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 185 258 206 216 165 1030 節(jié)假日 時段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析： 以上對廣場南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例 ，其中青年女性和中年 女性稍多一些。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 19 車流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 廣場北路與珠山東路交叉口 車 流特征 調(diào)查時間段 公交車 〔 車次 /小時〕 摩托車 /自行車 〔 車次 /小時〕 小汽車 /出租車 〔 車次 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 588 1638 1974 4200 節(jié)假日 時段 596 1799 1987 4382 平均值 592 1718 1981 4291 所占比例 13% 40% 47% （ 表 22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：以上對廣場北路和珠山東路交叉口的車