上海富陽新天地大廈項目報告(編輯修改稿)
2025-04-02 14:31 本頁面
【文章內容簡介】 0 1 N o v 0 2 N o v 0 3 N o v 0 4上海富陽新天地大廈項目報告 內部資料 12 . 小結 ? 供應增長緩慢 ：自 2021 年 4 季度起上海辦公樓供應量增長開始放緩，截止 2021年 3 季度市場總量為 370 萬平方米。 ? 需求快速增長 ：自 2021 年 4 季度起上海辦公樓市場消化量連續(xù)增長， 2021 年三季度的市場消化量更是達到了 2021 年以來的最高水平。 ? 空置率降低 ， 上海辦公市場復蘇 ：市場空置率水平 呈以年為周期的走勢，每年的年末通常是空置率的最高峰，然后空置率持續(xù)走低，但總體上看空置率的平均水平近年來持續(xù)降低。 ? 上海市場對 800015000 價格段的中檔辦公物業(yè)需求最大，高檔辦公次之。 ? 預計 20212021 年辦公市場會出現(xiàn)供需不平衡，呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。 二、相關區(qū)域在售辦公樓市場情況分析 由于本項目屬于出售型辦公產(chǎn)品，且位于次中心區(qū)域，那么就針對本項目的這些小戶型、出售、次中心區(qū)域的特性，選取了目前上海在售的辦公樓個案來進行分析。 上海富陽新天地大廈項目報告 內部資料 13 區(qū)域 案名 位置 當前 可售 主力戶型 價格 強銷 普通銷 強 銷 消化量體 銷售率 總量體 量體 面積 速度 售速度 時間 —— [單位 ] [M2] [M2] [M2] [元 / M2] [套 /月 ] [套 /月 ] —— [M2] % 浦東 銀橋大廈 金橋出口區(qū) 36000 31000 7595 8000 20 8 2021 年 7 月 5000 % 2021 年 1 月 樂凱大廈 商城路 660 號 25400 24700 5565 12500 —— 3 —— 700 % 同盛大廈 福山路 458 號 25700 17500 90100 17000 40 30 2021 年 12 月 8200 % 130150 上安大廈 浦東大道 2164 5000 0 4560 9000 50 15 2021 年 9 月 5000 % 普陀 杰地大廈 中山北路 2790 17000 1000 110130 11000 88 25 2021 年 10 月 16000 % 富麗大廈 江寧路 1306 弄 7 5600 1900 100120 9800 25 16[小 ] 2021 年 12 月 3700 % 250 4[大 ] 大眾河濱大廈 長壽路 834 號 17600 300 90 10500 28 8 2021 年 8 月 17300 % 黎金苑改建綜合樓 光復西路 2077 弄 520 260 133 12021 —— 1 2021 年 6 月 260 % 振源大廈 中山北路 2052 號 10450 10450 7090 9500 —— 0 —— 0 % 7001400 虹口 天寶華庭 四平路 777 號 12300 3600 42 9500 72 70 2021 年 10 月 8700 % 金象大廈 華昌路 9 號 15000 1400 45 11000 133 65 2021 年 10 月 13600 % 閘北 眾昌金城大廈 海寧路 1389 33000 8800 3550 12021 340 60 2021 年 12 月 24200 % 華舟大廈 滬太路 315 弄 22021 21000 105135 10000 6 3 2021 年 11 月 1000 % 林頓大廈 恒豐北路 100 號 22021 6000 4550 10800 150 80 2021 年 12 月 16000 % 建誼大廈 恒豐路 218 號 28000 6000 98120 10000 50 16 2021 年 6 月 200230 2021 年 10 月 22021 % 上海白馬大廈 塘沽路 933 號 33500 14000 160190 13500 35 17[小 ] 2021 年 10 月 19500 % 250290 8[大 ] 2021 年 1 月 上海富陽新天地大廈項目報告 內部資料 15 交叉分析一： 面積 消化速度[ 全市]6913 13950010203040506070804060 60100 100150 150200 200300 3 0 0 以上 面積 消化速度對比 面積 套數(shù) /月 4060 69 60100 13 100150 13 150200 9 200300 5 300 以上 0 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到 20210123日 從交叉分析一中可以得出， ? 從整體去化水平來看，小面積產(chǎn)品去化明顯占到上風，得到相當好的去化； ? 同時，單元面積有放大趨勢，分別集中在 60100 平米、 100150 平米兩段； ? 大面積去化速度較慢原因較多，比如，產(chǎn)品品質 、區(qū)域屬性以及單價都可能導致大面積去化速度相對緩慢，但這并不意味著它與市場需求不符； ? 同時，從個案角度來看，部分次中心區(qū)域的小面積也因為品質不高去化速度也不甚理想。 上海富陽新天地大廈項目報告 內部資料 16 交叉分析二： 價格 消化速度[ 全市]02345321900510152025303540455080009000 900010000 1000011000110001202112021140001400017000 價格 消化速度對比 價格 套數(shù) /月 80009000 9 900010000 23 1000011000 45 1100012021 32 1202114000 19 1400017000 15 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到 20210123日 從交叉分析二中可以得出， ? 1000011000 元 /平米的產(chǎn)品它的去化速度相當快，也可以說是這個范圍段它的市場接受度較高； ? 緊隨其后的市場需求價格段是： 1100012021 元 /平米、 900010000 元 /平米，而1202114000 元 /平米也有上升趨勢，此這種市場表現(xiàn)來看，低總價的產(chǎn)品已經(jīng)大勢所去，越來越多的理性投資客在講究價格
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