【正文】 商進(jìn)駐該區(qū)域，拉動(dòng)了該區(qū)域的發(fā)展，將一些新的產(chǎn)品、新的開(kāi)發(fā)理念帶進(jìn)了該區(qū)域，并重新改變了該區(qū)域現(xiàn)有的生活方式和居住方式，受到眾多市 民的追捧。 （ 5） 從現(xiàn)在市民對(duì)房地產(chǎn)大盤(pán)的認(rèn)同度，本案如果建成一個(gè)有個(gè)性、高品質(zhì)、中價(jià)位的項(xiàng)目必定會(huì)受到市民的追捧。 發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)： 特點(diǎn)一： （ 1） 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但存在很多市場(chǎng)空白。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 20xx 年天津房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 今年，面對(duì)加入 WTO的新形勢(shì)，天津提出要?jiǎng)?chuàng)建我國(guó)北方城市最佳投資環(huán)境。 結(jié)論： 城市的擴(kuò)張，舊城的改造以及海河兩岸的整治，戶籍政策的出臺(tái)，將會(huì)快速推進(jìn)天津房地產(chǎn)的發(fā)展，未來(lái)幾年將會(huì)天津房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，為本案提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 天津市城市邊緣板塊發(fā)展趨勢(shì)與廣州市場(chǎng)的類比 發(fā)展初期出現(xiàn)分散的較大盤(pán)項(xiàng)目，帶動(dòng)城市邊緣板塊的形成。 城市戰(zhàn)略方向地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢(shì)： 天津： 西南板塊作為門(mén)戶，南部板塊作為重點(diǎn)。 13 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 本案作為大盤(pán)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方向 順應(yīng)南部邊緣板塊效應(yīng)和把握城市發(fā)展戰(zhàn)略方向，借勢(shì)于南部板塊的高形象，一定程度上拉動(dòng)本案形象和淡化區(qū)位劣勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 價(jià)格水平偏高，導(dǎo)致上揚(yáng)空間小，而且周期會(huì)相對(duì)較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 注重本項(xiàng)目的品牌建設(shè)，作為跟蹤調(diào)查對(duì)象，推廣時(shí)可以作為參照樓盤(pán)； 奧園的分品牌策略是本案重點(diǎn)研究的課題 人氣營(yíng)造方面是本案的正面典型，正面驗(yàn)證了人氣對(duì)于大盤(pán)持續(xù)開(kāi)發(fā)的重要性； 戶型設(shè)計(jì)非常緊湊，總價(jià)控制非常到位，通過(guò)控制面積來(lái)控制總價(jià)，制造個(gè)性，避開(kāi)周?chē)姸鄰?qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面競(jìng)爭(zhēng)，值得本項(xiàng)目借鑒； 本項(xiàng)目在一期開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)做一些與周邊、乃至整個(gè)梅江板塊不同的高性價(jià)比戶型，讓目標(biāo) 客戶可以用兩房的錢(qián)買(mǎi)三房，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)前迅速搶占市場(chǎng)，做到“人無(wú)我有”實(shí)現(xiàn)大量資金的快速回籠； 順馳翡翠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 城東部板塊 順馳太陽(yáng)城 案 名 太陽(yáng)城 發(fā) 展 商 天津順馳發(fā)展限公司 工地位置 衛(wèi)國(guó)道北側(cè) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 151 公頃 使 用 率 總建筑面積 130 總戶數(shù) 13000 總銷售金額 面積規(guī)劃 一室一廳 6070 ㎡ 主力面積 二房 70，三房 130 二室二廳 90105 ㎡ 主力總價(jià) 二房 35 萬(wàn)三房 45 萬(wàn) 三室二廳 130140㎡ 總價(jià)范圍 四室二廳 150190 ㎡ 均價(jià) 3500 元 建筑形態(tài) 洋房、聯(lián)排別墅、小高層 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 城北板塊 萬(wàn)科花園新城 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)科花園新城 地理位置 河北區(qū)紅星路（正義路及紅星路交口） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 98 年 7 月份 以紫微苑的多層洋房為起步區(qū) 現(xiàn)售貨量 美樹(shù)麗舍； 別墅戶型 面積 平方 — 287 平方 戶型 4 房?jī)蓮d — 7 房?jī)蓮d 現(xiàn)售均價(jià) 3400— 3500 元 ■萬(wàn)科花園新城能持續(xù)升溫的動(dòng)因 產(chǎn)品創(chuàng)新 不斷有新的亮點(diǎn)、新的概念、新的產(chǎn)品，使項(xiàng)目的發(fā)展有較好的延續(xù)性； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■項(xiàng)目對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體影響 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 某些傳統(tǒng)的居住觀念上，花園新城也作出了一定的突破 戶型朝向 —— 偏南北向?qū)α? 雖然只是一小突破，并且未能有更大的實(shí)際意義，但隨著市場(chǎng)及買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)意識(shí)的發(fā)展，將來(lái)的戶型及朝向的設(shè)計(jì)必然會(huì)更多樣化、更豐富。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如美國(guó)小鎮(zhèn)等項(xiàng)目因在推貨策略及現(xiàn)場(chǎng)銷售等方面 稍有領(lǐng)先則取得相當(dāng)不俗的成績(jī)就是最好的例子。 32 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 并以多層無(wú)電梯洋房為產(chǎn)品主體，配合部分小高層（悉尼組團(tuán)），大舉營(yíng)造空中花園、家居集成概念，倡導(dǎo)“別墅級(jí)洋房”概念，以高實(shí)用率和低容積率填補(bǔ)市場(chǎng)空檔，同時(shí)在南奧實(shí)現(xiàn)“高爾夫運(yùn)動(dòng)平民化”概念。 南國(guó)奧園除為每個(gè)單位提供標(biāo)準(zhǔn)裝修外，還提供 34 款的裝修套餐供選擇。社區(qū)更引進(jìn)了高爾夫生活概念，使奧林匹克文化、高爾夫文化和人們?nèi)粘Ｉ罹o密結(jié)合。 34 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 運(yùn)金牌 “零的突破”的奧運(yùn)會(huì)，也是現(xiàn)代奧林匹克運(yùn)動(dòng)史上實(shí) 現(xiàn)多項(xiàng)突破的一屆盛會(huì)。色彩繽紛是綠化的要求和主題，以圖案性的處理，把藝術(shù)結(jié)合進(jìn)去。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以主要目標(biāo)客戶群為營(yíng)銷目標(biāo)的中心，南國(guó)奧園對(duì)城市白領(lǐng)進(jìn)行了詳細(xì)深入的研究，再由市場(chǎng)狀況確定整個(gè)樓盤(pán)的整體定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有了這個(gè)系統(tǒng)，項(xiàng)目就有了生命。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 要打造品牌，必須成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者 當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對(duì)這種理念 從硬件到軟件的支撐體系，就會(huì)成為領(lǐng)先者，就有了自己的唯一性。目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，有速度就有市場(chǎng)，就能降低成本，就能靈活反應(yīng)，就能擺脫追擊者，就能立于不敗之地。開(kāi)發(fā)商在澳洲開(kāi)辦了一個(gè)新技術(shù)研發(fā)中心和海爾實(shí)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，就是想進(jìn)一步 貼身緊靠 地與國(guó)際居住水平接軌。 37 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 南國(guó)奧園的品牌塑造 奧林匹克花園品牌的塑造，離不開(kāi)對(duì)社會(huì)資源和自身創(chuàng)新意愿的整合，發(fā)展商一方面注意把握中體產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)全國(guó)最大的體育資源，同時(shí)又牢牢掌控房地產(chǎn)業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新資源，在公司總部設(shè)有專門(mén)的研發(fā)大 廈，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)層面的環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率極高的產(chǎn)業(yè)鏈條，甚至有的技術(shù)人員專門(mén)研究衛(wèi)浴，是不折不扣的馬桶專家。能達(dá)到這種要求，非高爾夫莫屬，于是南國(guó)奧園在充分考慮地形、地貌和環(huán)境特征的基礎(chǔ)上，秉承奧林匹克花園一貫的開(kāi)發(fā)理念，充分發(fā)掘奧運(yùn)精神和高爾夫文化內(nèi)涵，在小區(qū)實(shí)現(xiàn)了高爾夫的平面化。發(fā)展商在此基礎(chǔ)上能概括出一個(gè)具有普遍意義的生活模式，一個(gè)美好的、又不是難以實(shí)現(xiàn)的家庭之夢(mèng)。以此作為雅典組團(tuán)的鄰居 ，可謂相得益彰。 北京奧運(yùn)村組團(tuán)的開(kāi)發(fā)主題 南國(guó)奧園北京組團(tuán)充滿多姿多彩的 變化，利用莊嚴(yán)的大道和廣場(chǎng)、高低起伏的綠化長(zhǎng)廊，努力營(yíng)造充滿東方深邃博大的精神空間。 洛杉磯奧運(yùn)村的開(kāi)發(fā)主題 南國(guó)奧園洛杉磯奧運(yùn)村組團(tuán)，有棕櫚大道呼應(yīng)著洛杉磯的日落大道，中心回旋處及花園廣場(chǎng)以色彩繽紛的地磚為主題，以表達(dá)熱帶與藝術(shù)的結(jié)合。洛杉磯奧運(yùn)會(huì)是中國(guó)實(shí)現(xiàn)奧 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，小學(xué)、幼兒園、體育館已建成完工。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目配置有大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高 爾夫球場(chǎng)、酒店、撒野公園及商業(yè)配套等。南奧擁有 7萬(wàn) 平方米高爾夫球場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 31 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 各盤(pán)的現(xiàn) 售均價(jià)普遍并不算高，即使梅江、梅江南板塊的高價(jià)項(xiàng)目均價(jià)也位于 4000 至 5000元 /平方米左右。至于個(gè)別占地面積不大但仍具有大盤(pán)稱號(hào)及形象的項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品、配套、樓盤(pán)形象、廣告宣傳等方面作相對(duì)較大的投入。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 28 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 天津市近郊的高檔大盤(pán)之一，對(duì)市內(nèi)的客源起到一定的分流作用；如別墅買(mǎi)家； 推動(dòng)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了較大的作用； （ 1）地理位置 花園新城開(kāi)發(fā)前，該地段可稱得上是房地產(chǎn)業(yè)的不毛之地，而買(mǎi)家也對(duì)本區(qū)望而卻步，開(kāi)發(fā)后或開(kāi)盤(pán)后使市區(qū)買(mǎi)家一定程度上對(duì)本區(qū)有所改觀。 27 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 每年以一個(gè)新的品牌及概念投入市場(chǎng) 營(yíng)銷手法創(chuàng)新 占優(yōu)的概念、先進(jìn)的操盤(pán)手法、相對(duì)優(yōu)秀的產(chǎn)品等元素漸漸將價(jià)格和產(chǎn)品檔次提升 ■項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 萬(wàn)科花園新城的品牌、規(guī)模、產(chǎn)品等因素決定了其在本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有真正意義上的對(duì)手樓盤(pán) 主要的競(jìng)爭(zhēng)壓力將是來(lái)源于其它板塊 花園新城的主要客源可分為以下 幾個(gè)主體部分 （ 1）北部板塊內(nèi)有較高的收入，對(duì)生活及居住有更高要求的原居民。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 高級(jí)進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè) 施 幼兒園，中小學(xué)，商業(yè)街，大型商場(chǎng)，超級(jí)主題會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、中心公園、人工湖、娛樂(lè)設(shè)施配套齊全 訴求重點(diǎn) 建筑承載生活方式 享受品質(zhì)生活年 新世紀(jì)、新天津、新生活 ■競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 同屬郊區(qū)大盤(pán)，戶型、價(jià)格方面的替代性較強(qiáng)，目標(biāo)客戶人群部分重合，競(jìng)爭(zhēng)直接； 容積率相對(duì)較低，綠化景觀面積較多，購(gòu)房者的購(gòu)房心理價(jià)值較高； 擁有順馳的強(qiáng)勢(shì)品牌資源，并擁有 67家房屋超市，網(wǎng)絡(luò)客戶群方面優(yōu)于本項(xiàng)目； 項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品路線兩頭走，客戶吸納量大； 以精裝修房推向市場(chǎng)； 交通搶占了一定的先機(jī)； ■警惕點(diǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，但推盤(pán)一直是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，項(xiàng)目推進(jìn)速度非常緩慢； 該盤(pán)規(guī)劃缺個(gè)性，雖然暫時(shí)有吸引力，但沒(méi)有真正打動(dòng)人； 項(xiàng)目推廣沒(méi)有蓄水期和引爆期； 項(xiàng)目推廣時(shí)期，銷控做得較生硬； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于呆板，缺少號(hào)召力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 21 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 案 名 翡翠城 發(fā) 展 商 順馳融科置地 工地位置 瑞景居住區(qū) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 66 公頃 使 用 率 總建筑面積 60 萬(wàn)平方米 總戶數(shù) 面積規(guī)劃 二室二廳 96100 ㎡ 主力面積 130 三室二廳 130150㎡ 主力總價(jià) 45 萬(wàn) 四室二廳 150180㎡ 均價(jià) 3500 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房，聯(lián)排、獨(dú)立別墅 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 3 米 折扣率 97% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè)施 幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，郵局，商業(yè)街、會(huì)所、外環(huán)線綠化帶、娛樂(lè)設(shè)施配套齊全，地鐵一號(hào)線。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 還有一點(diǎn)是最值得本案學(xué)習(xí)的：萬(wàn)科在原有的資源上充分利用與挖掘，并把它作為一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)，如大樹(shù)保留，售樓部下面的鐵軌處理，都非常到位，能充分將一些資源經(jīng)過(guò)整合和處理形成一個(gè)亮麗的風(fēng)景線，并大大地節(jié)約了成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn)品應(yīng)更突出性價(jià)比。 品牌實(shí)力優(yōu)勢(shì)一定程度上體現(xiàn)，有助項(xiàng)目的前營(yíng)銷。 從大盤(pán)發(fā)展的趨勢(shì)分析，深度挖掘各板塊大盤(pán)的成功基因以及其不足之處， 為本案找一個(gè)市場(chǎng)的靈感。 ? 開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型豐富化的同時(shí)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展有明析的分期開(kāi)發(fā)策略。 本案發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分 析 ?本案發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 城市戰(zhàn)略向南發(fā)展與南部板塊的崛起 ,提供了本案的發(fā)展空間 . 各板塊的大盤(pán)發(fā)展正在轉(zhuǎn)化消費(fèi)觀念 ,談化區(qū)位歸屬感 ,使本案客源有