上海富陽新天地大廈項目報告-文庫吧
2025-03-30 03:08 本頁面
【正文】 求，出行便利；n 威脅（Threat）216。 項目周邊未來仍有住宅所附帶的商業(yè)推案量，會帶來一定的市場擠壓；216。 項目周邊廠房較多，拆遷的不確定因素會給項目帶來一些影響，同時，也會使購買者信心受損。叁、初步想法從本項目的地段屬性及產(chǎn)品的自身條件來看，主樓（四至十層）應(yīng)是定位于投資性產(chǎn)品，比如：小戶型辦公、SOHO型辦公（宜商宜?。?、酒店式公寓方面考慮。主要依據(jù)是：酒店式公寓小戶型辦公SOHO型辦公區(qū)域所具有的投資潛力自帶衛(wèi)生間商辦樓宇裝飾及配套小面積產(chǎn)品以上是通過對項目自身一些產(chǎn)品所具備的特性對本項目所作出的初步設(shè)想，而下面的報告則會通過一些市場發(fā)展情況來作一細(xì)節(jié)闡述、論證最終得出項目的產(chǎn)品定位。肆、辦公樓市場篇一、上海市辦公樓市場闡述辦公樓市場歷史上海辦公樓市場發(fā)展至今，大致上可以認(rèn)為經(jīng)歷了三個階段，即：史前期：80年代中期以前，上海商品辦公樓的概念為零。當(dāng)時的辦公樓都以國有（亦稱公有）為基礎(chǔ)。其時，一些大公司如需在上海設(shè)辦事機構(gòu)，只能租用高級酒店套房。起步期：80年代末，商品辦公樓開始出現(xiàn)于上海市場。其時中國正經(jīng)歷著改革開放，全國開始施行市場經(jīng)濟以取代計劃經(jīng)濟，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入到商品市場。1988 年8月8日，上海通過國際招標(biāo)出讓了第一塊土地———虹橋26號地塊，標(biāo)志辦公樓市場開始啟動。由于當(dāng)時國家經(jīng)濟規(guī)模有限、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也有待重新架構(gòu)，商品辦公樓的市場供應(yīng)極為短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企業(yè)、外商和外國領(lǐng)事館），故未形成一個完整統(tǒng)一的市場。發(fā)展期：Ⅰ、90年代初，上海商品辦公樓進(jìn)入全面發(fā)展階段。其時，國民經(jīng)濟GDP正經(jīng)歷著成倍增長，客觀上對辦公樓產(chǎn)生了“量”的需求；而第一波外資潮涌入上海，隨之將甲級辦公樓的概念帶進(jìn)市場，提升了“質(zhì)”的需求。1990年，上海商城建成并推向市場，顯現(xiàn)出上海辦公樓市場全面發(fā)展的趨勢。Ⅱ、上海商品辦公樓市場于1993—1995年達(dá)到高峰。1995年以后辦公樓指數(shù)一路下跌。1997—1999年由于亞洲金融危機的影響，辦公樓市場陷入低谷，出現(xiàn)嚴(yán)重的空置和低租金狀況。其中，1997年指數(shù)下跌147點，成為1995年中房指數(shù)出臺以來的最低點。1999年底開始，跌勢逐步趨緩，并且在2000年5月辦公樓指數(shù)同4月持平，成為5年來的首次止跌。2000—2001年，上海辦公樓市場處于不跌不漲狀態(tài)。直到2002年1月，上海辦公樓市場才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，中房指數(shù)開始從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)向正數(shù)，到5月份價格指數(shù)上揚8點，達(dá)到7年來的最高值?；春Ｂ?、虹橋開發(fā)區(qū)、陸家嘴等區(qū)域的甲級寫字樓逐漸呈現(xiàn)出擺脫連年低迷的頹勢。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出現(xiàn)上升態(tài)勢，%，天。Ⅲ、2002年，上海市場出現(xiàn)三幢全出售型辦公樓，即黃浦區(qū)的銀晨數(shù)碼大廈、普陀區(qū)綠地科創(chuàng)大廈和浦東陸家嘴京銀大廈，打破了辦公樓市場長期只租不售的局面，初步啟動上海辦公樓的投資市場，也進(jìn)一步推動了上海辦公樓市場的發(fā)展。主要分布情況區(qū)位區(qū)域性質(zhì)小陸家嘴地區(qū)浦東南路黃浦江東昌路 上海的中央商務(wù)區(qū)。 金融貿(mào)易區(qū)?；春Ｖ新费鼐€西藏中路金陵西路常熟路長樂路 傳統(tǒng)高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)。 傳統(tǒng)高檔居住區(qū)。靜安寺—南京西路—人民廣場北京路烏魯木齊北路延安路西藏中路 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 市中心商務(wù)集中區(qū)。 高檔賓館集中區(qū)。徐家匯地區(qū)天鑰橋路肇家浜路宜山路中山西路 上海城市副中心。 高級商業(yè)區(qū)。虹橋地區(qū)中山西路仙霞路古北路虹橋路 上海最早形成的商務(wù)區(qū)。 虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。上海市辦公樓市場近況n . 供應(yīng)與需求圖表 1 上海市場辦公樓市場總量2002年以來，上海辦公樓市場供應(yīng)保持平穩(wěn)增長勢頭，增長率波動也逐漸變小，總體平穩(wěn)。圖表 2 上海市場辦公樓市場消化量2003年以后，上海辦公物業(yè)需求受到上海市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的影響，開始有了較大的增長，到2004年第三季度，需求量首次超過了2002年。n 圖表 3 上海辦公物業(yè)近年空置率情況n . 上海市辦公產(chǎn)品價格走勢上海辦公樓價格自上世紀(jì)90年代末年跌至谷底以來，隨著全國及上海經(jīng)濟的快速增長及對辦公樓產(chǎn)品需求的大幅增長，價格也不斷攀升。. 小結(jié)216。 供應(yīng)增長緩慢：自2003年4季度起上海辦公樓供應(yīng)量增長開始放緩，截止2004年3季度市場總量為370萬平方米。216。 需求快速增長：自2003年4季度起上海辦公樓市場消化量連續(xù)增長，2004年三季度的市場消化量更是達(dá)到了2002年以來的最高水平。216。 空置率降低，上海辦公市場復(fù)蘇：市場空置率水平呈以年為周期的走勢，每年的年末通常是空置率的最高峰，然后空置率持續(xù)走低，但總體上看空置率的平均水平近年來持續(xù)降低。216。 上海市場對800015000價格段的中檔辦公物業(yè)需求最大，高檔辦公次之。216。 預(yù)計20052007年辦公市場會出現(xiàn)供需不平衡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。二、相關(guān)區(qū)域在售辦公樓市場情況分析由于本項目屬于出售型辦公產(chǎn)品，且位于次中心區(qū)域，那么就針對本項目的這些小戶型、出售、次中心區(qū)域的特性，選取了目前上海在售的辦公樓個案來進(jìn)行分析。28內(nèi)部資料區(qū)域案名位置當(dāng)前可售
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