【正文】 是現(xiàn)經(jīng)營商家會認為有失公平而對整個商場的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對于潛在欲進駐經(jīng)營者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無法讓消費者認可甚至可能整個商業(yè)陷入僵局。經(jīng)營狀況除商場臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內(nèi)鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 5 華達百貨 （ 表 13） 調(diào)查 時間 2020522 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 經(jīng)營狀況 良好 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 90％ 進場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 5000 實用率 (%) 合作條件 聯(lián)營 5％ 20％ 保證金（元） 無 合作方式 聯(lián)營 5％ 20％ 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 600＋水電 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 502 特 點 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳， 內(nèi)部裝修屬中檔，外立面裝修大眾化 提袋率 10％ 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 6F 家電 、美食城 。 5F 床上用品、 童裝 、 電玩、 童用、家室、內(nèi)衣、 游戲室 、照相器材 。 品牌：安奈爾、小豬嚕嚕、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌 男裝、 戶外用品 、季節(jié)商品 、健身器材、體育用品、運動服裝 。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務(wù)休閑 。 品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來、忘不了、雅戈爾、羅蒙、斯得雅培、夢特嬌 2F 少淑裝、 品牌女裝、服飾。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。品牌 ：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度 1F 食品 超市 備注 廣告費： 3000／年 （ 表 13） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 6 分析：華達百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢，于 2020 年 4 月開業(yè)。無論是硬件設(shè)施還是內(nèi)部裝修都比較大眾化，比較適合當(dāng)?shù)厥忻竦膶徝兰跋M理念。因其有相對嚴格的商業(yè)管理制度和比較成熟的經(jīng)營理念，因此，其經(jīng)營狀況表現(xiàn)良好，在景德鎮(zhèn)市民中口碑較好，是消費者購物，休閑的好去處。惟一不如人意的地方就是在偌大一個近 2 萬平米6 層的商場內(nèi)竟然很少看見有提供給消費者用來休息或頓足的地方，讓人感覺稍有遺憾。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 7 群英街 （表 14） 調(diào)查 時間 2020520 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經(jīng)營狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 一期建筑面積 2 萬 進場費 （元） 實用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 （輛 ） 90 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 建筑設(shè)計時尚新穎，運用灰 色鋁板，黑灰色鋁合金門窗等設(shè)計元素 提袋率 3F 時尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂 ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數(shù)碼、字畫古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷售中 （ 表 14 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢相當(dāng)明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營者與消費者的習(xí)慣， 所以 開發(fā)商 以銷售為中心 而忽視經(jīng)營管理的做法并不會對其今后的商鋪經(jīng)營狀況造成太大的影響。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 8 浙江商城 （表 15） 調(diào)查 時間 2020520 地段 廣場南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ √ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經(jīng)營狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 60％ 進場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 三層框架結(jié)構(gòu) ，經(jīng)營小商品，服裝 批發(fā)市場 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉儲及配套服務(wù)區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場南 路交匯處，建筑面積 2 萬平方米，為三層框架結(jié)構(gòu)。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開發(fā)商銷售完后不再對投資者和經(jīng)營者負責(zé)，目前經(jīng)營狀況較差，多處商鋪空置。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 9 時代購物中心 （表 16） 調(diào)查 時間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（） 開業(yè)日期 預(yù)計 2020 年 9 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經(jīng)營狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 經(jīng)營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場、電玩城、網(wǎng)吧、書城、兒童樂園、家居用品 2F 時尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產(chǎn)品、電信服務(wù) 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：時代購物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購物中心 ，所以對本 項目屬 市區(qū) 龍頭 商業(yè)中心來講還構(gòu)不成威脅。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 10 位于廣場南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。 但今后需要 對其 密切關(guān)注， 因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 皇冠百貨 位于廣場南 路與曙光路交叉口 ， 共六層，建筑面積共計 16800 平方米，之前曾經(jīng)開業(yè)過， 因管理和經(jīng)營不散而關(guān)閉， 目前在出售或出租中。 要對其今后的規(guī)劃和發(fā)展進行動態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 綜合分析 ： 綜上對景德鎮(zhèn)市開業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進行的市場調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經(jīng)營管理混亂狀態(tài)，這與開發(fā)商的實力和領(lǐng)導(dǎo)層開發(fā)理念有很大關(guān)系， 多數(shù)開發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競爭環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問題，因為我們的產(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費者，只有讓消費者認可，我們產(chǎn)品的質(zhì)量才是合格的，而消費者對產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個 產(chǎn)品的 商業(yè)氛圍 和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗的經(jīng)營管理團隊便構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費力與本項目有可比性 ，可能存在潛在的競爭威脅外 ，其余的均對 本 項目沒有太大的競爭威脅 。 其中本項目與華 達 百貨無論從規(guī)模還 是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競爭，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會盡量與之不同，采用補充或者錯位經(jīng)營策略 ； 而目前已開業(yè)的 景德 鎮(zhèn) 商城 無論在經(jīng)營管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對經(jīng)營者和消費者已經(jīng)形成一種較為負面的影響 ，除了投資者認識到統(tǒng)一經(jīng)營管理對于一個商業(yè)物業(yè)的重要性而進行合理調(diào)整，否則，它對本項目不會造成威脅 ；群英 街 的一期工程 因在地段上占據(jù)先天的優(yōu)勢，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現(xiàn)給經(jīng)營者和消費者，所以說它的出現(xiàn)勢必要分流部分珠山中路的消費人流 ，但相對此黃金商圈每天近 20 萬人次的潛在消費大軍 ，再加上本項目的多主題 定位 立體交叉，在某種意義 說 上可能是一種雙方共 贏的局面 ，而非相互競爭 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目 商業(yè)定位報告 11 二、項目有效商圈內(nèi) 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調(diào)查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經(jīng) 營 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來區(qū)域中心 〕 廣場南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經(jīng)營 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光 〔 中西餐、 KTV 商 務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚港、一味有源、老院子等經(jīng)營狀況良好 廣場南路 〔 未來區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會所。多處商業(yè)空置 珠山中路 〔 傳統(tǒng)老商業(yè)中心 〕 華南路到蓮社路段 40200 ㎡不等 190369 99％ 屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年 女性性為主要消費對象的業(yè)態(tài)。目前屬景德鎮(zhèn)消費檔次較高，消費人流較大的區(qū)域，經(jīng)營狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長約 400米左右 1030 97％ 主要以經(jīng)營中低檔服裝、