【正文】 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:40 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:40 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 謝 謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 二手市場推導(dǎo)法 面積 總價(jià) 單價(jià) 88 185 21023 89 200 22472 89 195 21910 88 186 21336 90 22 22222 金地未未來 根據(jù)金地未未來目前二手公寓價(jià)格來看，均價(jià)主要集中在 2100023000元 /㎡ 之間，考慮到二手住宅與新房之間約 15%的差價(jià)則推導(dǎo)價(jià)格約在 24150— 26450元 /㎡ 。 戶型：可能的特別功能區(qū)（與普通住宅） 藏書房；藝術(shù)品收藏室； 臺球室、茶室、音響或影像廳等 私家泳池 戶型：可能的差別（與普通住宅 ） 大門廳； 雙客廳；超大主客廳； 雙餐廳； 雙廚房； 私密會客廳； 超大主臥室； 男女主人獨(dú)立衣帽間及浴室； 超大主浴室；獨(dú)立化妝間； 四套以上客房及浴室；蒸汽房； 超大露臺； 傭人房； 常見的產(chǎn)品特色 更多的個(gè)性 ,引導(dǎo)和體驗(yàn)富有后的生活方式 : 常見的特別的設(shè)備設(shè)臵 配套 : 頂端會所、五星級酒店 高爾夫、網(wǎng)球場 頂端商業(yè)配套 室內(nèi)外恒溫游泳池 ； 產(chǎn)品細(xì)節(jié)： 私家車道、豪華大堂、車道遮陽、生態(tài)車庫等 全玻璃圍墻； 陽光 SPA水療池； 主人電梯； 智能系統(tǒng)： 中央背景音樂系統(tǒng)； 全方位遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)； 中央吸塵系統(tǒng)； 中央空氣凈化系統(tǒng)； 周界防范系統(tǒng)； 藝術(shù)品安全監(jiān)控系統(tǒng) 常見的產(chǎn)品特色 更多的個(gè)性 ,引導(dǎo)和體驗(yàn)富有后的生活方式 : 價(jià)值測算 成交均價(jià)11029 1126614142203702207505000100001500020230250000 9 年1 季度 0 9 年2 季度 0 9 年3 季度 0 9 年4 季度 1 0 年1 季度成交均價(jià)14256157941768520486050001000015000202302500009年1 季度 09年2 季度 09年3 季度 09年4 季度中冶尚城 金地未未來 根據(jù)中冶尚城與金地未未來的價(jià)格走勢推斷，如目前金地未未來仍有公寓住宅在售，則推導(dǎo)售價(jià)約為 24030元 /㎡ 。 園與林 細(xì)節(jié) 品質(zhì) 華麗 精致 親密 奢華 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價(jià)值構(gòu)造 ? 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 ? 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 ? 通過高配臵的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的三種方式 豪華會所 現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條 氣派大堂 棕櫚泉規(guī)劃 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、 LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) 整體規(guī)劃 外部看板 裸體樣板間 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 通過高配臵的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值 ? 精裝修 ? 風(fēng)情商業(yè) ? 五星級酒店會所 ? 星級酒店式公寓 常見的特別的戶型設(shè)臵 設(shè)計(jì)者標(biāo)簽 多是大師或品牌設(shè)計(jì)院作品。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 50cm 60cm 25cm 步入式陽臺 可是實(shí)際使用面積增加 1020% 挑空陽臺面積不計(jì)，可大幅度增加住戶使用面積 挑空陽臺面積不計(jì)，可大幅度增加住戶使用面積 挑空陽臺 入戶花園 ? 以入戶花園為特色，既 ? 改善了不規(guī)則平面對戶 ? 型的影響，又為戶內(nèi)外 ? 提供了一個(gè)過渡性空 ? 間，也適合會客、小 ? 憩、綠化等多種功能的 ? 使用，豐富了居民的生 ? 活內(nèi)容 ? 根據(jù)使用需要，入戶花 ? 園可變?yōu)榉块g使用，使 ? 用面積增加一半 入戶花園可變房間 主打賣點(diǎn)：豐富室外空間 入戶花園設(shè)計(jì)體現(xiàn)品質(zhì)生活 室外空間豐富，大量贈送面積 明廚明衛(wèi) 主打賣點(diǎn)：陽光房 贈送層高 動線清晰，空間利用極盡其能 主打賣點(diǎn)： 2+X可變空間 戶型設(shè)計(jì)利用率高，空間變化性大 室外空間豐富 [ 大氣、沉穩(wěn)、貴氣之立面塑造品質(zhì) ] 創(chuàng)新 ARTDECO風(fēng)格演繹，詮釋新古典主義之大氣，彰顯哥特式建筑精神之內(nèi)涵 尊貴化立面 關(guān)鍵詞 : 細(xì)節(jié) 品質(zhì) 華麗 精致 親密 奢華 由于本項(xiàng)目的一期以多層為主 ,建筑體量不大，如果遵循以往西方園林的塑造手法，過于宏大的尺度要求和本項(xiàng)目的尺度感并不契合。步入式陽臺的設(shè)臵可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 ? 利用落地凸窗的特性，設(shè)臵步入式陽臺。 策略方向二 跳出 / 創(chuàng)造跳躍定價(jià) [策略切入 ]以多種物業(yè)形態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)土地的最大溢值 容積率的概念拆分 物業(yè)類型 容積率 用地面積 建筑面積 比例 密度 疊加別墅 18000 14400 12% 28% 11層小高層 40000 64000 52% 25% 18層高層 20328 44722 36% 22% 公共配套 1000 1000 1% 合計(jì) 79328 124122 100% 25% 戶型配比 90100（緊湊房型） 15% 100125（小三房、大二房） 25% 125145（主力三房） 30% 150200（復(fù)式、疊加別墅） 30% 小計(jì) 100% ? 占地 ，總建筑面積 平方米，容積率； ? 由 21幢多層花園洋房、 6＋ 1電梯房， 8幢小高層，疊加別墅 5幢，聯(lián)排別墅 4幢，雙拼別墅 2幢等組成，共計(jì) 975套； ? 建筑面積比例多層：小高層：疊加：聯(lián)排：別墅約 50： 25：15： 8： 2 案例參考 金地格林春岸 陽光房 兩層挑高對翻陽臺和精致陽光房，保證每一個(gè)房間的自然采光、通風(fēng)；戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費(fèi)； 贈送空間 讓渡價(jià)值，把最大的價(jià)值留給消費(fèi)者，空中花園及陽光房的戶型，在銷售時(shí)均只視作原面積的 1/2，給住戶帶來經(jīng)濟(jì)； 挑高花園 奇偶陽臺帶來 6米挑高景觀露臺設(shè)計(jì)手法，把更多的清風(fēng)陽光引入室內(nèi)，極大提升居住的舒適感，為業(yè)主帶來生活品質(zhì)的飛躍。規(guī)劃中一、二期共有 25 幢 26 ～ 32 層高層全裝修住宅樓（部分為酒店式公寓）。分三期開發(fā)，洋涇港以南是第一、二期，洋涇港以北為第三期。 城市及階段指數(shù) I. 城市中高密度豪宅多出現(xiàn)在一二線及輻射外圍型城市； II. 出現(xiàn)的時(shí)機(jī)在于高速發(fā)展及成熟階段 。 地塊條件 區(qū)域?qū)⒊蔀橹Υ蛟臁暗谒拇髧H生活社區(qū)” 房地產(chǎn)市場周期波動明顯， 2023年將迎來房產(chǎn)市場新一輪調(diào)整周期 產(chǎn)品基本以公寓住宅為主，客源需求特性為剛性居住需求與改善型居住需求共 存，且有向改善型需求演變的特征 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 總體定位 外高橋宜居社區(qū) 創(chuàng)新型中高檔住宅項(xiàng)目