【正文】 橋與市中心距離。地塊西側(cè)是張揚北路綠化帶，目前已經(jīng)基本成形。 客戶來源61%8%5%4%3%3%2%1%13%上海 浙江 江蘇 安徽 其它 【 客戶來源 】 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 七、項目定位 地塊分析 四、區(qū)域市場特征分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 地塊名稱 外高橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗 宗地面積 79328㎡ 四至 東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊 陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地 規(guī)劃用途 住宅 容積率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰外高橋保稅區(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。 【 總價去化 】 ? 總價在 100~200萬最為集中。從大的范圍看，70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。 區(qū)域規(guī)劃 市場需求 未來以中高檔住宅社區(qū)為主 市場將以改善型、剛性需求市場為主 本項目房型設(shè)計可以改善型需求為主要產(chǎn)品訴求點。 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 價格走勢分析 該項目由于在去年淡季入市，采用低價策略進行銷售，受整體市場好轉(zhuǎn)影響，價格上漲超過 100%，目前價格已達 22023元 /㎡ 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 中冶尚城 分季度量價0100002023030000400005000060000700000500010000150002023025000成交量 9145 16599 59506 17483 1249成交價格 11029 11266 14142 20370 2207509 年 1 季度 09 年 2 季度 09 年 3 季度 09 年 4 季度 10 年 1 季度 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 金地未未來 建筑類別：多層 高層 裝修狀況：精裝修（其中高層 TOWNHOUSE根據(jù)客戶要求或毛坯或精裝修交付） 樓層狀況： 22棟 5層多層（花園洋房）、 3棟 14層高層（高層 TOWNHOUSE）、 7棟 15層高層（空中院館） 所屬板塊：外高橋板塊 所屬商圈： 外高橋 售樓地址：張揚北路 2899弄（五洲大道口） 售樓電話： 02168971818 物業(yè)管理費： /平方米 （ 2）從歷年的價格走勢來看 ,整個板塊的價格走向符合整體上漲規(guī)律 ,并沒有出現(xiàn)突然的井噴上漲態(tài)勢 ,這也就表明了 區(qū)域的價格態(tài)勢較為理性和健康。 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結(jié) 0 6 0 9 年浦東新區(qū)公寓供求量價070000014000002100000280000004000800012023160002023024000供應(yīng)量 2598949. 27 1420233. 88 1709862. 62 1314819. 46成交量 2451015 2267665 1040246 1989109成交均價 9729 12922 16664 215642023 年 2023 年 2023 年 2023 年0 6 0 9 年外高橋板塊公寓供求量價02023004000006000008000000400080001202316000供應(yīng)量 7 2 2 5 8 5 . 8 7 2 5 6 9 5 4 . 5 7 3 7 8 1 2 2 . 4 4 1 8 9 4 7 8 . 0 2成交量 269351 339886 193210 285819成交均價 7183 8944 13023 137572023 年 2023 年 2023 年 2023 年?從供應(yīng)量看： 浦東以及外高橋地區(qū)住宅整體呈現(xiàn)供應(yīng)逐步減少的態(tài)勢 ,這也與區(qū)域土地供應(yīng)減少有關(guān) ? 從成交量看： 09年的成交量基本回到了 07年的整體水平 ,但受制于供應(yīng)量的減少 ,導致成交量供應(yīng)有限。此外， 140萬平方米的體育公園為森蘭商業(yè)區(qū)帶來了活力與動感。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地市場 區(qū)域成交 區(qū)域發(fā)展趨勢 ? 浦東四大新市鎮(zhèn)之一 ? 浦東唯一外環(huán)內(nèi)的新市鎮(zhèn) ? 規(guī)劃規(guī)模 ? RTKL規(guī)劃設(shè)計 ? 城市綠舟，浦東的國際生態(tài)港 ? 創(chuàng)意性城市副中心 ? 宜居宜業(yè)的復合型城市 ? 生態(tài)型國際化社區(qū) 高橋鎮(zhèn)整體規(guī)劃 整個新市鎮(zhèn)區(qū)域?qū)?gòu)建“一心、兩軸、八片”的格局。 ? 2023年第四季度： 由于第四季度考慮到回籠資金因素，市場會出現(xiàn)“促銷現(xiàn)象”，呈現(xiàn) “量升價降” 的態(tài)勢。 ? 2023年第二季度： 政策效應(yīng)的消化以及按照市場傳統(tǒng)規(guī)律第二季度市場放量，成交相應(yīng)回暖，但價格因第一季度政策調(diào)控影響，價格繼續(xù)持平 ， “量升價平” 。 2023年上半年繼續(xù)保持緊縮政策，年底經(jīng)濟危機影響下出臺一系列的救市政策。這一方面是市場火熱導致對土地需求增加，同時，政府也加快了推地速度 ? 成交價格： 09年，是地王頻出的年份，成交土地的樓面價格也大幅飆升。這對本項目定位也有借鑒依據(jù)。 城市中心范圍逐步擴大。 ? 而從城市人居居住面積看， 08年實現(xiàn)人均居住面積 ， 較全國平均水平居住面積28平米有較大差距。 上海與其它一線城市G D P 總量（億元）13698104887806 82150202340006000800010000120231400016000上海 北京 深圳 廣州上海與其它一線城市常住人口（萬人）18881695129610180400800120016002023上海 北京 深圳 廣州從城市綜合實力看上海，是無可爭議的內(nèi)地 “ 第一城市 ” 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 【 城市人口 】 主要一線城市人口及經(jīng)濟總量對比 城市總結(jié) 主要一線城市 GDP、人均收入對比 ? 08年上海實現(xiàn)人均 GDP73124元，在一線城市中處于中等。 浦東高行項目 市場定位及產(chǎn)品建議報告 Shanghai 第一部分 市場篇 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 上海 —— 長三角經(jīng)濟圈龍頭城市 2023年提出“國際金融中心”、“國際航運中心”兩大建設(shè)目標 GDP（萬億） 占全國比重 經(jīng)濟增長率 長三角 20% 11% 珠三角 % % 京津冀 % % ? 到 2023年，基本建成與我國經(jīng)濟實力以及人民幣國際地位相適應(yīng)的國際金融中心 ? 到 2023年，基本建成航運資源高度集聚、航運服務(wù)功能健全、航運市場環(huán)境優(yōu)良、現(xiàn)代物流服務(wù)高效，具有全球航運資源配臵能力的國際航運中心 ? 2023年，長三角實現(xiàn) 占全國比重20%，明顯領(lǐng)先于其它經(jīng)濟圈。 ? 08年常住人口 1888萬人，也是內(nèi)地人口規(guī)模最大城市。 從經(jīng)濟發(fā)展水平看，“第一城市”價值還待挖掘，同時也說明未來發(fā)展空間較大 上海與其它一線城市人均G D P （元）73124630298981481233020230400006000080000100000上海 北京 深圳 廣州上海與其它一線城市人均可支配收入（元）2669024725292002531710000140001800022023260003000034000上海 北京 深圳 廣州城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 住房消費 上海城鎮(zhèn)居民住房消費支出比例（% ） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上海市區(qū)人均居住面積（平米） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023? 從住房消費支出看，雖然支出比例有所起伏，但總體在一定范圍波動。 中端市場的需求基礎(chǔ)不斷提升。 城市功能定位的明確與提升，更多人才的流入，為豐富房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)奠定堅實基礎(chǔ)。 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 土地市場 政策面 商品房成交 趨勢研判 上海商品房土地成交面積/ 建筑面積（平米）02023000400000060000008000000100000001202300014000000土地面積 3303592 6430565 7365197 4073103 7240553建筑面積 5410118 10601817 11419945 6691203 1170436105年 06年 07年 08年 09年土地平均樓面價格分析（元/ 平米）302920237573403842220202340006000800005年 06年 07年 08年 09年? 成交量： 土地市場在經(jīng)歷 08年供應(yīng)與成交下降后， 09年重新放量。 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 中央政策收緊逐步展開 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 商品房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅規(guī)定 六次加息 五次降息 2023年 2023年 2023年 保持寬松貨幣及稅收政策 年金融手段 稅收手段 減免契稅，營業(yè)稅，降低轉(zhuǎn)讓年限 年其他手