【正文】 ◤ 銷售情況良好 . 面積段 主力銷售周期 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 月均去化 去化率 110130 ~201(25個月 ) 7 6 1 % 130150 273 230 43 % 150170 261 202 59 % 170200 158 111 47 % 200250 20 18 2 % 250300 1 0 1 % 合計 720 567 153 面積段 主力銷售周期 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 月均去化 去化率 90以下 (9個月 ) 754 407 347 % 90110 415 67 348 % 110130 7 3 4 % 130150 6。月均銷售速度為 22套 ,銷售速度良好 . 核心競爭項目分析 洋房月銷售套數(shù)29 2831424487344112522492134713 152180 084335010203040506070802008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月月銷售套數(shù)09年電梯均價 3692 09年本案洋房均價 7300 價格承受 主力面積 130170 主力總價 110170萬 洋房供銷情況 ◤ 洋房總價集中在 100150萬之間 。 2 地塊九 高層電梯 50120 地塊十 高層電梯 50110 合計 1580867。 郫筒板塊 類別 評定因子 紅光 犀浦板塊 郫筒板塊 蜀都新城板塊 高新西區(qū)版塊 城市角色 板塊現(xiàn)狀 工業(yè)產業(yè)聚集區(qū) 老城區(qū)生活區(qū) 新行政新城區(qū) 高新產業(yè) 配套區(qū) 產業(yè)發(fā)展趨勢 產業(yè)衍生環(huán)節(jié)初期 配套完善期 行政 配套完善期 快速接壤城西期 檔次習慣認知 中檔 中高檔 中檔 中高檔 市場歷史接受度 接受度不高 基本接受 基本接受 接受 配套設施 商業(yè)配套 較好 完善 缺乏 一般 教育配套 較好 較好 缺乏 一般 娛樂休閑配套 小鎮(zhèn)初級 較好 缺乏 缺乏 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)院，僅有街道規(guī)模診所，配套較缺乏 有一定數(shù)量市級醫(yī)院，配套相對較好 有一定數(shù)量市級醫(yī)院，配套相對較好 一般 交通條件 公共交通便利性 基礎市政公交配套 設備 良好的市政公交配套 設備 良好的市政公交配套 設備 較好 私家車交通便利性 非未來城區(qū)主干道 便捷 主干道連接成都 交通便捷，接壤成 都 環(huán)境景觀資源 自然資源 僅有市政配套公園 擁有一定數(shù)量景觀資 源 新城區(qū) 缺乏 人文資源 自然、人文等資源 欠缺 自然、人文資源較好 有一定的自然資源， 人文資源缺乏 產業(yè)高端配套衍生 服務區(qū) 競爭程度評估 ★★★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 區(qū)域目前處于工業(yè)產業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產業(yè)配套處于完善、升級階段；未來本案主要面臨高新西區(qū)板快項目競爭 2 板塊特征 區(qū)域競爭市場研究 板塊 物業(yè)類別 資源特點 代表項目 產品特點 紅光 犀浦板塊 高層（為主） 多層 +小高層（為輔） 校園經(jīng)濟 現(xiàn)代工業(yè)港 臵信逸都花園 中鐵伊薩貝拉 上錦頤園 龍城國際 西郡蘭庭 中端產品定位 灰空間贈送 經(jīng)濟型產品設計 園林景觀 郫筒板塊 多層（為主 ) 類別墅 +高層（為輔） 望叢文化 居住 中高端住區(qū) 華僑鳳凰國際城 蜀源國都 和院 舒適型產品設計 高品質 園林景觀 蜀都新城板塊 高層（為主） 多層 +小高層（為輔） 商貿新城 中高端居住 海駿達 〃 蜀都 1號 綠地國際花都 中鐵瑞景茗城 龍湖費萊明戈 西源時代花城 中信未來城 四季豪廷 景尚景 中端產品定位 高品質 園林景觀 高新西區(qū)版塊 高層（為主） 類別墅 +多層 +小高層 （為輔） 商務 購物 休閑 娛樂 商貿新城 晶寶盛世桃源 芙華金色海倫 潤揚西區(qū)地標 華潤橡樹灣 中鐵塔米亞 公園榕郡 萬景峰 中高端定位 剛需與改善性產品 灰空間設計 園林景觀 建筑品質 區(qū)域主要以高層電梯為主，類別墅產品是提升形象與提高利潤的產品手段；灰空間產品設計是主流，園林、品質、配套是提高競爭力關鍵 高層電梯產 品為主 類別墅類產 品出利潤 定位相同 灰空間是主流 園林、品質 與配套提提高 競爭力關鍵 3 產品特征 區(qū)域競爭市場研究 板塊 項目名稱 首批次開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 均價（單位：元 /㎡ ） 總價（單位：萬） 紅光 犀浦 今日田園 545 425 獨棟： 12023 聯(lián)排： 10000 洋房： 7000 獨棟： 300600 聯(lián)排： 300400 洋房： 105140 臵信逸都花園 858 400 4600 3269 中鐵伊薩貝拉 1728 1152 5500 3875 上錦頤園 6435 4954 聯(lián)排： 6800 洋房： 5800 高層： 4600 聯(lián)排： 170270 洋房： 70230 高層： 2570 龍城國際 630 367 4300 3065 西郡蘭庭 2123 1808 4800 3575 郫筒 華僑鳳凰國際城 1168 730 4700 5665 蜀源國都 348 189 4050 3465 和院 465 213 4000 2749 4 供銷特征 123 區(qū)域競爭市場研究 板塊 項目名稱 首批次開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 均價（單位：元 /㎡ ） 總價（單位：萬） 蜀都新城 海駿達 〃 蜀都 1號 944 497 4600 3251 綠地國際花都 866 90 4700 3361 中鐵瑞景茗城 1794 1437 4900 3556 龍湖費萊明戈 1902 1044 煙缸： 7500 高層： 5300 煙缸： 85220 高層： 4080 西源時代花城 1849 1459 4500 2760 中信未來城 1702 1427 洋房： 7000 高層： 5000 洋房： 90170 高層： 3075 四季豪廷 671 240 4500 2769 景尚景 2947 2300 3600 2538 高新西區(qū) 晶寶盛世桃源 1503 992 4800 2662 芙華金色海倫 1837 854 5300 5369 潤揚西區(qū)地標 1192 1142 5800 3060 華潤橡樹灣 1134 631 洋房： 7800 高層： 4700 洋房： 100195 高層： 2542 中鐵塔米亞 214 54 5500 4363 公園榕郡 1095 1059 4600 3569 成都后花園 1052 635 獨棟： 13000 聯(lián)排： 11000 洋房： 10000 獨棟： 390520 聯(lián)排： 275440 洋房： 70250 萬景峰 3030 2469 6400 4558 區(qū)域競爭市場研究 區(qū)域板塊特點 ◤ 分為紅光 犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西區(qū)四大板塊 ◤ 紅光 犀浦處于快速發(fā)展期，休閑配套與人文資源處于待完善與激活階段 板塊供銷特點 ◤ 各板塊供應產品面積豐富銷售主力產品集中在 70150㎡之間 ◤ 主力單價集中在 5000元 /㎡之間 。目前土地供應量增加，購房需求大。均價集中在 45005500元 /平米，面積多在 70130平米為主，客戶以成都剛性及改善型客群為主 板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學片區(qū)，形成“成都輻射 +校園經(jīng)濟 +工業(yè)園區(qū)”的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價格差異較大 產品特點：開發(fā)中高端產品，以多層為主，均價集中在 5000元 /平米，面積多為 75150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。 蜀都新城板塊 產品特點：開發(fā)中檔產品，以高層為主，其他形態(tài)產品為主，均價集中在 40005000元之間，面積多為 75130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主 板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競爭力進一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系已經(jīng)形成，與主城區(qū)已實現(xiàn)“無縫對接”。 住宅市場特點啟示 ◤ 未來區(qū)域市場電梯是絕對主力，供銷兩旺因產品同質化競爭而競爭加?。? ◤ 未來價格仍有較大幅度上漲空間； ◤ 洋房屬于區(qū)域市場暢銷 稀缺產品。 ◤ 郫縣三大組團 09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心 郫縣 2023年住宅市場供銷結構平穩(wěn)；電梯是供銷主力產品；多層產品供銷比最高，達到 ； 19月郫縣商品房銷售均價約 4682元 /平方米 郫縣住宅研究 郫縣郫筒、犀埔紅光土地成交情況13 13131099405101509 年 10 年 1 1 1 月成交宗數(shù)050010001500成交面積（畝）成交宗數(shù)成交面積郫縣郫筒、犀埔、紅光地價情況33234032833033233433633834034209年 1 0 年1 1 1 月萬元/畝3 市場存量 郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團 09年以來成交土地約 2300畝，平均樓面地價在 12001500之間；預計可建面積約 600萬平方米 郫縣郫筒、犀埔、紅光成交土地可建面積010020030040009年 1 0 年1 1 1 月萬平方米◤ 2023年 111月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團土地成交 13宗，面積約 994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降 316畝。 二圈層郊縣商品房交易情況3271895593001991261501207125013216013512610201002003004005006002023年 2023年 2023年 2023年19月萬方雙流溫江郫縣龍泉驛新都注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產研究中心 成都郊縣住宅市場 2023年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現(xiàn)出價格上漲、成交量下滑態(tài)勢；郫縣住宅市場供銷平穩(wěn)，價格在 2023年 3700基礎上上漲到 4500 34 2023 年 19 月郫縣商品房供銷05101520253012月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬方供應 銷售2023 年 19 月各類物業(yè)供銷104669372856010137142068838020234000600080001000012023別墅 多層 小高層 高層數(shù)量套供應 銷售2 2023年情況 2023年19月郫縣商品房價格走勢458043684706502246724597 46214682400042