【正文】 人，但就大多數(shù)中高檔別墅的住戶而言，他們需要工作后盡情的放松、愉快地與家人談天、看電視、嬉鬧，而不必?fù)?dān)心影響別人，有客人來(lái)也互不干擾?，F(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受，但是對(duì)本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計(jì)成由幾個(gè)小凹室構(gòu)成的敞開(kāi)的大空間，以便不同來(lái)訪者的談話不受互相干擾。本案的住宅在滿足人們居住生活的要求上，不外乎五大功能區(qū)域，下面按不同單套建議如下：1）、禮儀區(qū)別墅的禮儀區(qū)包括客廳、起居室、入口（門廳），也是別墅的多功能空間。漫長(zhǎng)的人進(jìn)化過(guò)程也是居所不斷完善的過(guò)程。其中聯(lián)體別墅面積在200平方米的所占比例為最高，約控制在50%左右，230平方米所占比例約控制在20%左右，其余視適當(dāng)情形分?jǐn)傆讵?dú)立別墅和多層洋房，并以散落式分布整個(gè)小區(qū)內(nèi)。 物業(yè)形態(tài)，以雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅和多層洋房為主，適當(dāng)配以有限量的獨(dú)立式別墅。產(chǎn)品市場(chǎng)定位本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)和組合，園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項(xiàng)目，本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管理結(jié)合起來(lái)，形成中高檔的別墅住宅小區(qū)。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。居住區(qū)西南緣圈合形成盡端空間，東北向海面敝開(kāi)，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，東向敞開(kāi)，有利于引入東風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)人工水景體系，采用水體景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開(kāi)。將綠化引入室內(nèi)，形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。由于基地面積較大，可考慮部分組團(tuán)景觀做起伏地面處理，以豐富景觀的層次性和增強(qiáng)住戶的私密性。居住的生存空間將大為擴(kuò)展，快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。從整體上來(lái)說(shuō)，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個(gè)現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。建議獨(dú)立別墅銷售單價(jià)設(shè)定在均價(jià)5000元左右/平方米，其單棟總價(jià)控制在100萬(wàn)—150萬(wàn)元之間；建議雙拼聯(lián)體別墅的銷售單價(jià)，以均價(jià)4000元左右/平方米入市，其單套總價(jià)控制在70萬(wàn)—110萬(wàn)元之間。5）、價(jià)格定位本案獲得的土地成本相對(duì)而言是比較低，在這樣的地塊上，若能開(kāi)發(fā)中、高檔別墅物業(yè)，銷售單價(jià)一般都達(dá)到4000元/平方米以上，而且這類物業(yè)的價(jià)值還在不斷的提升之中，其形成的市場(chǎng)也正在悄悄地在升溫，對(duì)此形成的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。3）、成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；4）、豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。1）、經(jīng)濟(jì)型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。◆ 而豪華型戶型對(duì)物業(yè)的自然環(huán)境要求比較高，從這一點(diǎn)上看，與所在區(qū)域的其它樓盤比較，非但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)而言，甚至可以說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到令這群消費(fèi)者滿意的標(biāo)準(zhǔn)?！?若開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型的戶型和豪華型戶型，情況就會(huì)截然不同。 4）心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析戶型比定位考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素：A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響；B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性；C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和景觀實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和景觀效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。所以，維也納森林沒(méi)有必要走入“非文化人不嫁”的狹窄客戶層定位，反而要以“虛懷若谷”的心態(tài)接納任何希望靠攏西海岸文化的?？趶V大市民。目前市場(chǎng)上有種說(shuō)法：購(gòu)買西海岸別墅的很多人都是海南當(dāng)?shù)氐囊恍┍┌l(fā)戶，也就是說(shuō)與維也納森林高文化層次的客戶定位有一些偏差，這種現(xiàn)象不是沒(méi)有，但卻無(wú)傷大雅。消化維也納森林主力戶型的客戶家庭月收入在3000—6000元之間，屬?？谥械然蛑懈叩仁杖腚A層，隨著西海岸產(chǎn)品的不斷成熟，價(jià)格也將隨之上漲，西海岸的門檻抬高會(huì)使家庭收入在3000元以下的客戶將逐漸退出購(gòu)買行列，所以，在現(xiàn)階段?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下，隨著價(jià)格的逐步拉升客戶層面將越窄。西海岸的環(huán)境很適宜老年人居住和養(yǎng)生。豪華型及成熟型海外人士海外華僑、外資企業(yè)投資者多為家人購(gòu)置或自購(gòu)度假養(yǎng)老實(shí)用型及成熟型通俗點(diǎn)說(shuō)，買得起維也納森林住房的絕大部分是35歲以上，50歲以下的客戶。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型證券投資行業(yè)、IT行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實(shí)用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。成熟型及豪華型企業(yè)高級(jí)管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。F. 消費(fèi)特征：家庭購(gòu)買，80%以上為二次置業(yè)，部分為二次以上置業(yè)，以改善居住生活為主要目的，部分考慮老人居??；不拘泥于地域概念，觀念較為超前，看重并追求品牌，或者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感已弱化了區(qū)域的不足；大部分家庭擁有私家車或擁有使用方便的汽車；3）目標(biāo)人群構(gòu)成描述主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購(gòu)樓類型私營(yíng)企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。D. 購(gòu)買決策動(dòng)因：原則上以男女主人公的個(gè)性傾向與需求來(lái)決定，聽(tīng)取朋友們及專家的建議，項(xiàng)目的人性設(shè)計(jì)與廣告形象會(huì)在一定程度上影響購(gòu)買決策動(dòng)因，但關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)的內(nèi)容的認(rèn)同，是滿足主人在生活上的心理需求。消費(fèi)行為主觀趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購(gòu)買與否的第一要素； B. 生活形態(tài)：尤其重視樓盤小區(qū)的環(huán)境建設(shè)及小區(qū)的物業(yè)服務(wù)；C. 居住環(huán)境期望：有一些人原居住在金貿(mào)區(qū)市中心，對(duì)原來(lái)的居住條件不滿意，希望居住環(huán)境高綠化率，具有花園、草坪、親子樂(lè)園、老年交誼活動(dòng)區(qū)，晨練步道、亭臺(tái)樓閣等綠意景觀，沒(méi)有繁囂和污染，只有水和綠的悠閑享受，能使身心有所益處，以滿足其生活質(zhì)量的要求。）： 年收入：1520萬(wàn)元；豪華型（230m178。） 月收入：4000—6000元；年收入：5—7 萬(wàn)元 實(shí)用型（130160m178。地域來(lái)源：在“穩(wěn)?？凇⑤椛淙珝u、開(kāi)拓島外”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大島外客戶地域?qū)用妫貏e是東北地區(qū)和江淅地區(qū)的客戶要大力發(fā)掘。 ：健康、音樂(lè)、品味主力客戶群定位維也納森林首期不可能僅靠當(dāng)?shù)乜蛻暨M(jìn)行消化，所以，維也納森林的客戶群需要從全省范圍內(nèi)進(jìn)行挖掘，并且要吸納來(lái)海南置業(yè)的島外人士。2003年西海岸詮釋高尚生活的內(nèi)涵需要以維也納森林精神中“和諧、團(tuán)結(jié)、友愛(ài)、尊重、理解”等一系列高尚情操為出發(fā)點(diǎn)，舉行高尚活動(dòng)、制造精神境界，讓維也納森林在更純粹的“純凈生活”中成為藝術(shù)與友誼的象征，成為三大生活的交流平臺(tái)。而且，教育氛圍的營(yíng)造也是顯現(xiàn)文化生活的一個(gè)最直接渠道。生態(tài)生活——生態(tài)不是緊跟潮流，生態(tài)的真諦是回歸自然的純樸與灑脫，與自然和平共處，維也納森林詮釋音樂(lè)藝術(shù)生活的內(nèi)涵靠的是藝術(shù)調(diào)劑生活的真色彩，靠的是生態(tài)家居時(shí)代的自然情調(diào)，強(qiáng)調(diào)的是與國(guó)際居住潮流同步的精神領(lǐng)域文化生活——文化不是華麗外衣，文化是滲透于社區(qū)內(nèi)部的一種氛圍、一種感悟。這是維也納森林占領(lǐng)市場(chǎng)、占領(lǐng)買家心靈陣地的市場(chǎng)形象定位深化層次。有鑒于此，海口西海岸花園的市場(chǎng)形象定位也應(yīng)該從更高的起點(diǎn)立足，隨著時(shí)間的變化而不斷深化和升華。參照ISO9002物管服務(wù)體系進(jìn)行小區(qū)管理。首個(gè)寬TOWNHOUSE音樂(lè)藝術(shù)別墅 維也納森林音樂(lè)藝術(shù)別墅西海岸旅游度假區(qū)也正因?yàn)榫S也納森林產(chǎn)品是“適度超前”的產(chǎn)品，所以，我們的市場(chǎng)形象定位也應(yīng)該是“適度超前”的定位。何況概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項(xiàng)目一種生命力。1. 塑造“西海岸旅游度假區(qū) 首個(gè)寬TOWNHOUSE音樂(lè)藝術(shù)家園”的主題形象“首個(gè)音樂(lè)區(qū)”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來(lái)一個(gè)全新的生活方式，一種高品位的生活方式。但這一概念也是雙刃劍，應(yīng)妥善處理好這一概念的發(fā)揮過(guò)程。該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆海口市西海岸旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內(nèi)的林帶資源、海景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視海口的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；◆ 音樂(lè)主題藝術(shù)社區(qū)概念