【正文】 部為公寓寫字樓等（未來預(yù)留），下部為大型商場超市。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 市政道路及集中綠化為 ㎡， 綜合毛容積率 。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝聯(lián)排別墅用地 ㎡凈容積率 建筑面積約 ㎡商業(yè)及住宅混合用地其中庭院洋房用地㎡容積率 建筑面積約 ㎡三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝三期【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 核心軸線混合物業(yè)類型，商業(yè)為主中密度區(qū)由二期低密度住宅區(qū)向核心軸線商業(yè)區(qū)過渡的中低密度住宅區(qū)由一期二期低密度住宅向未來城市核心過渡的混合物業(yè)類型中低密度住宅區(qū)城市干道一側(cè)，商業(yè)為主中密度區(qū)由沿城市干道商業(yè)區(qū)向未來城市核心區(qū)過渡的中等密度住宅區(qū)三期總占地三期總占地 623畝畝其中可建設(shè)用地住宅其中可建設(shè)用地住宅 +商業(yè)共商業(yè)共 488畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 用地價(jià)值分析 —— 三期分地塊價(jià)值【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 106國道1號(hào)路2號(hào)路預(yù)留集中商業(yè)占地約 。）。 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期 227畝二期 317畝三期總建筑面積約三期總建筑面積約 35萬㎡，綜合容積率萬㎡，綜合容積率 。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 連接未來城市核心區(qū)商業(yè)帶，為未來城市重要功能及景觀節(jié)點(diǎn)。北側(cè)是商業(yè)等公建用地?zé)o遮擋因素，可以布置大體量集中商業(yè)，具有較強(qiáng)的形象價(jià)值。同時(shí)為未來商業(yè)的發(fā)展預(yù)留空間。 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價(jià)值分析 —— 三期分地塊價(jià)值一期227畝二期317畝三期如圖所示三個(gè)節(jié)點(diǎn)、兩條商業(yè)帶商業(yè)價(jià)值較高，可以布置外向型商業(yè)，并結(jié)合規(guī)劃做局部集中商業(yè)，以拉高整體綜合容積率。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析76公頃大規(guī)劃在現(xiàn)階段商業(yè)體量不宜過大；三期臨近核心區(qū)和二號(hào)路一側(cè)私密性較差，居住價(jià)值下降，商業(yè)價(jià)值上升。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 考慮商業(yè)配套預(yù)留用地的不確定性，我們將住宅和商業(yè)細(xì)分來計(jì)算容積率，并測算其綜合凈容積率和毛容積率。因此，現(xiàn)階段我們嘗試著用可能的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合地塊實(shí)際情況，進(jìn)行粗略排布，以此驗(yàn)證容積率的可實(shí)現(xiàn)性。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。216。 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看， 6080萬成為客群的重點(diǎn)承受價(jià)位區(qū)間，占到總體的 1/2，而與之相對(duì)應(yīng)的物業(yè)類型是聯(lián)排，有少部分的三拼 /院墅。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。216。 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：216。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 客戶意向戶型面積【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。 從圖表可以清晰地看到，小面積的需求客戶占據(jù)整體客群的 1/2，面積越大其所占的比例隨之下降的越多，對(duì)于 240280㎡ 的需求僅占總體客群的 6%，不足十分之一。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。 從客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇可以看出，聯(lián)排、合院作為一種低總價(jià)別墅類產(chǎn)品，對(duì)于目標(biāo)客群來講具備很強(qiáng)的吸引力。 從圖表中可以看出，由于此選項(xiàng)為多選，所以出現(xiàn)了合計(jì)總量大于有效登記的數(shù)量，但從結(jié)果上，聯(lián)排和獨(dú)棟合院客群的優(yōu)勢比例，占據(jù)總體的 74%，特別是聯(lián)排體量占據(jù)整體 2/5的比重。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征客戶意向物業(yè)類型物業(yè)類型 數(shù)量 比例獨(dú)棟合院 83 35%三拼 /院墅 54 23%聯(lián)排 91 39%其他 7 3%合計(jì) 235 100%客戶意向物業(yè)類型圖示：備注：其他是指類獨(dú)棟需求的客戶群【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 從 34月來電來訪量來看，西三環(huán)和京開高速的戶外來電量明顯好于北三環(huán)，并且新浪的來電來訪一直是最有效的推廣渠道。特別是海淀的 21% 在眾多區(qū)域中異軍突起，超過一期的朝陽、西城，海淀的人員構(gòu)成多為白領(lǐng)和文教工作者，具有較好的文化水平。216。 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源分析：216。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) p “ 五一 ” 活動(dòng)期間，孔雀卡共登記 252張，有效登記為 205張。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 配套設(shè)施【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 所選取項(xiàng)目配套設(shè)施均較為完善，部分項(xiàng)目雖然內(nèi)部配套較為缺乏，但其所處區(qū)域配套成熟度較高。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 客戶特征【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。216。216。216。216。216。溫泉酒店別墅當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I居多； 2次置業(yè)者均有，且多常住龍聚山莊 外地在北京工作的人為主，來自海淀區(qū)的偏多；多自住，多二、三次置業(yè)懷柔 家天下 以懷柔城區(qū)為主，北京市內(nèi)和雁棲地區(qū)的客戶較少；懷柔當(dāng)?shù)乜蛻舳噘I來自 住，市內(nèi)客戶購買用做度假的多，多為二次置業(yè)，升級(jí)換代通縣 阿爾法社區(qū) 通州本地客戶占 30%,朝陽區(qū)客戶占 50%，還有部分外地客戶；第一次置業(yè)昌平 果嶺小鎮(zhèn) 昌平客戶占 80％，其中科技園區(qū)占 15％，昌平市內(nèi)占 25％，高校教師占 10％，外地到昌平開公司的老板占 30％；北京市內(nèi)客戶占 20％客戶分析：216。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。216。216。216。216。216。 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 洋房、多層市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房、多層市場供應(yīng)特點(diǎn)區(qū)域分析：216。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 昌平 果嶺小鎮(zhèn) 5400 緊鄰昌平城區(qū)，配套較為便利。龍聚山莊 2900懷柔 家天下 4800 處于懷柔市區(qū)，配套設(shè)施較為完善。美林新東城 4500延慶 西提國際 水墨林溪 3880琉璃陽光 2300福勝家園 3600大興 麗園陽光 6200 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較為完善。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 主力戶型面積【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。 溫泉酒店別墅 ，主力戶型 50平米的 1居龍聚山莊 4層板樓，主力戶型 80平米的兩居懷柔 家天下 46層板樓，主力戶型 100120平米的三居通縣 阿爾法社區(qū) 6層板樓，主力戶型 7080平米的兩居昌平 果嶺小鎮(zhèn) 4層花園洋房，主力戶型 138150平米的三居216。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 溫泉酒店別墅果嶺小鎮(zhèn)阿爾法社區(qū)家天下龍聚山莊美林新東城星河皓月福勝家園麗園陽光琉璃陽光水墨林溪加州水郡懷柔通州大興房山昌平上上城（高層）燕郊 延慶【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 詳細(xì)內(nèi)容見 “ 市場調(diào)查個(gè)案 ” 附件【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 216。 溫泉酒店別墅 當(dāng)?shù)乜蛻艟佣?，比例可達(dá) 60%；置業(yè)次數(shù)在二次及以上龍聚山莊 北京市內(nèi)豐臺(tái)、海淀客戶居多；多為二、三次置業(yè)懷柔 山水墅 主體為北京市內(nèi)客戶，從事的職業(yè)為銀行、航天產(chǎn)品制造、航空公司 、 IT 業(yè)、國家機(jī)關(guān)等；二次置業(yè)者居多 通州 尚東庭 北京市內(nèi)朝陽區(qū)客戶居多216。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 聯(lián)排供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排供應(yīng)特點(diǎn)配套設(shè)施216。 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 同屬河北區(qū)域的燕郊、涿州聯(lián)排銷售價(jià)格基本突破 5000元 /平米，分析其原因，一是燕郊區(qū)域距離 CBD區(qū)域較近，發(fā)展成熟度較高，二是涿州區(qū)域所供應(yīng)項(xiàng)目景觀配套相對(duì)本項(xiàng)目非常優(yōu)越。 包括房山、通州、大興、昌平等相對(duì)成熟、和距離相對(duì)較近區(qū)域，聯(lián)排銷售價(jià)格一般在 8000元/平米左右。 從上表統(tǒng)計(jì)結(jié)果，介于獨(dú)棟雙拼與洋房疊拼之間的過渡別墅類產(chǎn)品，包括聯(lián)排、院墅，其中院墅產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較為稀缺，一般以聯(lián)排為主力產(chǎn)品。 目標(biāo)客戶來源目標(biāo)客戶來源 疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場供應(yīng)特點(diǎn) 主力戶型面積【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場供應(yīng)特點(diǎn) 所調(diào)查區(qū)域聯(lián)排主力戶型面積一般在 200220平方米左右；216。 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 聯(lián)排供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排供應(yīng)特點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 戶型面積（平米）房山 加州水郡 一期 26340二期 200300靠山居（半山溪地） 180240水墨林溪 未定涿州 竹語堂 200平米左右慢城 180220大興 果嶺假日 220300昌平 果嶺小鎮(zhèn) 190210燕郊 新圣得花園 270290東方夏威夷 180220延慶 西提國際 洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場供應(yīng)特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行