【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：216。 從圖表中可以看出，由于此選項(xiàng)為多選，所以出現(xiàn)了合計(jì)總量大于有效登記的數(shù)量，但從結(jié)果上，聯(lián)排和獨(dú)棟合院客群的優(yōu)勢(shì)比例，占據(jù)總體的 74%，特別是聯(lián)排體量占據(jù)整體 2/5的比重。216。 從客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇可以看出，聯(lián)排、合院作為一種低總價(jià)別墅類產(chǎn)品，對(duì)于目標(biāo)客群來(lái)講具備很強(qiáng)的吸引力。一方面這類產(chǎn)品能夠創(chuàng)造別墅化生活氛圍，另一方面其較低的總價(jià)降低了別墅購(gòu)買門檻，某種意義上擴(kuò)大了目標(biāo)客群的范圍。216。 結(jié)合本項(xiàng)目即孔雀城三期的定位，在滿足規(guī)劃條件要求的前提下，盡可能創(chuàng)造有別墅特征的產(chǎn)品形態(tài)是產(chǎn)品定位的核心所在?！尽?基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征面積區(qū)間 數(shù)量 比例160200㎡ 123 57%200240 ㎡ 79 37%240280 ㎡ 13 6%合計(jì) 215 100%小結(jié)：216。 從圖表可以清晰地看到，小面積的需求客戶占據(jù)整體客群的 1/2，面積越大其所占的比例隨之下降的越多，對(duì)于 240280㎡ 的需求僅占總體客群的 6%，不足十分之一。由此可以看出，客戶選擇孔雀城是十分有傾向性的，客戶也是對(duì)項(xiàng)目有自身定位的。216。 從客戶對(duì)面積區(qū)間的選擇可以看出，客群的分化，使項(xiàng)目的客群表現(xiàn)出特質(zhì)性，從而更好的把握客群?？蛻粢庀驊粜兔娣e【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征物業(yè)類型 面積區(qū)間 數(shù)量 比例獨(dú)棟合院 160200㎡ 23 25%200240 ㎡ 58 63%240280 ㎡ 11 12%合計(jì) ／ 92 100%三拼 /院墅 160200㎡ 33 54%200240 ㎡ 26 43%240280 ㎡ 2 3%合計(jì) ／ 61 100%聯(lián)排 160200㎡ 84 88%200240 ㎡ 9 9%240280 ㎡ 3 3%合計(jì) ／ 96 100%各物業(yè)類型的客戶面積取向【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征小結(jié)：216。 從意向需求面積可以看出，客群特點(diǎn)首先是對(duì)小面積戶型的追求。216。 獨(dú)棟合院的需求面積三檔均有分布，但呈現(xiàn)出明顯的趨勢(shì)，對(duì)200240㎡ 的需求占據(jù) 63%，三拼 /院墅和聯(lián)排也同樣呈現(xiàn)出這一狀態(tài)。216。 從活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)和申請(qǐng)單來(lái)看，客戶對(duì)面積和戶型的選擇明顯重于對(duì)物業(yè)類型的選擇，一般情況下會(huì)在面積和戶型滿意的前提下進(jìn)行物業(yè)類型的甄選?！尽?基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征客戶承受價(jià)位區(qū)間價(jià)位區(qū)間 數(shù)量 比例6080萬(wàn) 101 47%80100萬(wàn) 63 30%100120萬(wàn) 31 15%120150萬(wàn) 10 5%150180萬(wàn) 4 2%180200萬(wàn) 2 1%200以上 1 0%合計(jì) 212 100%小結(jié)：216。 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看， 6080萬(wàn)成為客群的重點(diǎn)承受價(jià)位區(qū)間，占到總體的 1/2，而與之相對(duì)應(yīng)的物業(yè)類型是聯(lián)排，有少部分的三拼 /院墅。 80120萬(wàn)區(qū)間的客群明顯傾向于獨(dú)棟合院。216。 根據(jù)客戶的消費(fèi)心理，一般消費(fèi)者是可以購(gòu)買超過(guò)自己預(yù)期 20%左右的產(chǎn)品，這個(gè)特點(diǎn)在固定資產(chǎn)方面，體現(xiàn)的更加突出。216。 但同時(shí)，從客戶的價(jià)格預(yù)期來(lái)看，項(xiàng)目的客群屬于整個(gè)社會(huì)的中等階級(jí)，對(duì)未來(lái)有很好的預(yù)期，處于人生的上升階段，購(gòu)置房產(chǎn)的目的一般為復(fù)合型。【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析基于以上分析，三期凈容積率將在一期 、二期 適當(dāng)有所提升，但是能夠提升多少，一方面需要客觀考慮市場(chǎng)的接受度和發(fā)展成熟度，該部分驗(yàn)證將在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)去進(jìn)行更深入的分析、驗(yàn)證；另一方面需要考慮技術(shù)上的可行性以及政策的抗風(fēng)險(xiǎn)性。因此，現(xiàn)階段我們嘗試著用可能的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合地塊實(shí)際情況，進(jìn)行粗略排布，以此驗(yàn)證容積率的可實(shí)現(xiàn)性。 前提假設(shè)條件 考慮市場(chǎng)的接受度，和預(yù)期將要實(shí)現(xiàn)的容積率，我們選擇聯(lián)排、洋房?jī)煞N主要產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行排布。考慮商業(yè)配套預(yù)留用地的不確定性，我們將住宅和商業(yè)細(xì)分來(lái)計(jì)算容積率，并測(cè)算其綜合凈容積率和毛容積率?！尽?基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析76公頃大規(guī)劃在現(xiàn)階段商業(yè)體量不宜過(guò)大；三期臨近核心區(qū)和二號(hào)路一側(cè)私密性較差，居住價(jià)值下降，商業(yè)價(jià)值上升。二期 一期容積率提高三期用地價(jià)值分析 —— 三期整體價(jià)值【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價(jià)值分析 —— 三期分地塊價(jià)值一期227畝二期317畝三期如圖所示三個(gè)節(jié)點(diǎn)、兩條商業(yè)帶商業(yè)價(jià)值較高，可以布置外向型商業(yè)，并結(jié)合規(guī)劃做局部集中商業(yè)，以拉高整體綜合容積率。處在干道交叉口對(duì)北側(cè)住宅有遮擋，可以考慮小體量商業(yè)廣場(chǎng)模式。同時(shí)為未來(lái)商業(yè)的發(fā)展預(yù)留空間。通向未來(lái)城市核心區(qū)，處在城市干道沿線，可以考慮建設(shè)成為未來(lái)城市的主要集中商業(yè)區(qū)。北側(cè)是商業(yè)等公建用地?zé)o遮擋因素，可以布置大體量集中商業(yè)，具有較強(qiáng)的形象價(jià)值。處在城市干道交匯處，兩個(gè)商業(yè)帶的匯集點(diǎn)，考慮到周邊為居住社區(qū)，建議采用小體量商業(yè)廣場(chǎng)模式，注意打造商業(yè)形象。連接未來(lái)城市核心區(qū)商業(yè)帶，為未來(lái)城市重要功能及景觀節(jié)點(diǎn)。三期總占地三期總占地 623畝畝其中可建設(shè)用地住宅其中可建設(shè)用地住宅 +商業(yè)共商業(yè)共 488畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期 227畝二期 317畝三期總建筑面積約三期總建筑面積約 35萬(wàn)㎡，綜合容積率萬(wàn)㎡，綜合容積率 。其中住宅占地約其中住宅占地約 375畝（畝（ 25ha），）， 商業(yè)占地約商業(yè)占地約 113畝（畝（ 7ha）。）。三期總用地三期總用地 623畝畝小鎮(zhèn)核心外向型商業(yè)集中區(qū)域，道路兩側(cè)商業(yè)用地東西向?qū)挾炔坏蒙儆?40米。106國(guó)道1號(hào)路2號(hào)路預(yù)留集中商業(yè)占地約 。建議沿 2號(hào)路布置點(diǎn)式商業(yè)小廣場(chǎng)，或考慮沿街商住結(jié)合的規(guī)劃模式。用地價(jià)值分析 —— 三期分地塊價(jià)值【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價(jià)值分析 —— 三期分地塊價(jià)值一期227畝二期317畝三期在現(xiàn)階段， 76公頃居住區(qū)對(duì)于商業(yè)的需求并不高，為了實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，并為城市未來(lái)發(fā)展預(yù)留足夠的商業(yè)空間，可以如圖對(duì)三期地塊進(jìn)行初步的分區(qū)。核心軸線混合物業(yè)類型，商業(yè)為主中密度區(qū)由二期低密度住宅區(qū)向核心軸線商業(yè)區(qū)過(guò)渡的中低密度住宅區(qū)由一期二期低密度住宅向未來(lái)城市核心過(guò)渡的混合物業(yè)類型中低密度住宅區(qū)城市干道一側(cè)，商業(yè)為主中密度區(qū)由沿城市干道商業(yè)區(qū)向未來(lái)城市核心區(qū)過(guò)渡的中等密度住宅區(qū)三期總占地三期總占地 623畝畝其中可建設(shè)用地住宅其中可建設(shè)用地住宅 +商業(yè)共商業(yè)共 488畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析135一期227畝二期317畝三期聯(lián)排別墅用地 ㎡凈容積率 建筑面積約 ㎡商業(yè)與住宅混合用地其中庭院洋房用地 萬(wàn)㎡容積率 建筑面積約 ㎡三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝聯(lián)排別墅用地 ㎡凈容積率 建筑面積約 ㎡商業(yè)及住宅混合用地其中庭院洋房用地㎡容積率 建筑面積約 ㎡三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝三期【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)可參考市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)聯(lián)排市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)疊拼市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn) 洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)目標(biāo)客戶需求調(diào)查目標(biāo)客戶需求調(diào)查 目標(biāo)客戶來(lái)源目標(biāo)客戶來(lái)源 目標(biāo)客戶需求特征目標(biāo)客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期三期總占地三期總占地623畝畝將商業(yè)用地納入三期統(tǒng)一規(guī)劃 可建設(shè)用地可建設(shè)用地488畝畝商業(yè) +住宅總占地約 ㎡， 總建筑面積約 ㎡， 綜合凈容積率約 。市政道路及集中綠化為 ㎡， 綜合毛容積率 。三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝三期商業(yè)用地三期商業(yè)用地 113畝畝商業(yè)用地 ㎡容積率 建筑面積約 ㎡