【文章內(nèi)容簡介】 率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標客戶需求特征目標客戶需求特征小結(jié)：216。 從圖表中可以看出，由于此選項為多選，所以出現(xiàn)了合計總量大于有效登記的數(shù)量，但從結(jié)果上，聯(lián)排和獨棟合院客群的優(yōu)勢比例，占據(jù)總體的 74%，特別是聯(lián)排體量占據(jù)整體 2/5的比重。216。 從客戶對物業(yè)類型的選擇可以看出，聯(lián)排、合院作為一種低總價別墅類產(chǎn)品，對于目標客群來講具備很強的吸引力。一方面這類產(chǎn)品能夠創(chuàng)造別墅化生活氛圍，另一方面其較低的總價降低了別墅購買門檻，某種意義上擴大了目標客群的范圍。216。 結(jié)合本項目即孔雀城三期的定位，在滿足規(guī)劃條件要求的前提下，盡可能創(chuàng)造有別墅特征的產(chǎn)品形態(tài)是產(chǎn)品定位的核心所在?！尽?基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標客戶需求特征目標客戶需求特征面積區(qū)間 數(shù)量 比例160200㎡ 123 57%200240 ㎡ 79 37%240280 ㎡ 13 6%合計 215 100%小結(jié)：216。 從圖表可以清晰地看到，小面積的需求客戶占據(jù)整體客群的 1/2，面積越大其所占的比例隨之下降的越多，對于 240280㎡ 的需求僅占總體客群的 6%，不足十分之一。由此可以看出，客戶選擇孔雀城是十分有傾向性的，客戶也是對項目有自身定位的。216。 從客戶對面積區(qū)間的選擇可以看出，客群的分化，使項目的客群表現(xiàn)出特質(zhì)性，從而更好的把握客群。客戶意向戶型面積【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標客戶需求特征目標客戶需求特征物業(yè)類型 面積區(qū)間 數(shù)量 比例獨棟合院 160200㎡ 23 25%200240 ㎡ 58 63%240280 ㎡ 11 12%合計 ／ 92 100%三拼 /院墅 160200㎡ 33 54%200240 ㎡ 26 43%240280 ㎡ 2 3%合計 ／ 61 100%聯(lián)排 160200㎡ 84 88%200240 ㎡ 9 9%240280 ㎡ 3 3%合計 ／ 96 100%各物業(yè)類型的客戶面積取向【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標客戶需求特征目標客戶需求特征小結(jié)：216。 從意向需求面積可以看出，客群特點首先是對小面積戶型的追求。216。 獨棟合院的需求面積三檔均有分布，但呈現(xiàn)出明顯的趨勢，對200240㎡ 的需求占據(jù) 63%，三拼 /院墅和聯(lián)排也同樣呈現(xiàn)出這一狀態(tài)。216。 從活動現(xiàn)場和申請單來看，客戶對面積和戶型的選擇明顯重于對物業(yè)類型的選擇，一般情況下會在面積和戶型滿意的前提下進行物業(yè)類型的甄選。【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 目標客戶需求特征目標客戶需求特征客戶承受價位區(qū)間價位區(qū)間 數(shù)量 比例6080萬 101 47%80100萬 63 30%100120萬 31 15%120150萬 10 5%150180萬 4 2%180200萬 2 1%200以上 1 0%合計 212 100%小結(jié)：216。 從統(tǒng)計結(jié)果來看， 6080萬成為客群的重點承受價位區(qū)間，占到總體的 1/2，而與之相對應(yīng)的物業(yè)類型是聯(lián)排，有少部分的三拼 /院墅。 80120萬區(qū)間的客群明顯傾向于獨棟合院。216。 根據(jù)客戶的消費心理，一般消費者是可以購買超過自己預期 20%左右的產(chǎn)品，這個特點在固定資產(chǎn)方面，體現(xiàn)的更加突出。216。 但同時，從客戶的價格預期來看，項目的客群屬于整個社會的中等階級，對未來有很好的預期，處于人生的上升階段，購置房產(chǎn)的目的一般為復合型?！尽?基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析基于以上分析，三期凈容積率將在一期 、二期 適當有所提升，但是能夠提升多少，一方面需要客觀考慮市場的接受度和發(fā)展成熟度，該部分驗證將在接下來的一段時間內(nèi)去進行更深入的分析、驗證；另一方面需要考慮技術(shù)上的可行性以及政策的抗風險性。因此，現(xiàn)階段我們嘗試著用可能的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合地塊實際情況，進行粗略排布，以此驗證容積率的可實現(xiàn)性。 前提假設(shè)條件 考慮市場的接受度，和預期將要實現(xiàn)的容積率，我們選擇聯(lián)排、洋房兩種主要產(chǎn)品形態(tài)進行排布?？紤]商業(yè)配套預留用地的不確定性，我們將住宅和商業(yè)細分來計算容積率，并測算其綜合凈容積率和毛容積率?！尽?基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析76公頃大規(guī)劃在現(xiàn)階段商業(yè)體量不宜過大；三期臨近核心區(qū)和二號路一側(cè)私密性較差，居住價值下降，商業(yè)價值上升。二期 一期容積率提高三期用地價值分析 —— 三期整體價值【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價值分析 —— 三期分地塊價值一期227畝二期317畝三期如圖所示三個節(jié)點、兩條商業(yè)帶商業(yè)價值較高，可以布置外向型商業(yè)，并結(jié)合規(guī)劃做局部集中商業(yè)，以拉高整體綜合容積率。處在干道交叉口對北側(cè)住宅有遮擋，可以考慮小體量商業(yè)廣場模式。同時為未來商業(yè)的發(fā)展預留空間。通向未來城市核心區(qū)，處在城市干道沿線，可以考慮建設(shè)成為未來城市的主要集中商業(yè)區(qū)。北側(cè)是商業(yè)等公建用地無遮擋因素，可以布置大體量集中商業(yè)，具有較強的形象價值。處在城市干道交匯處，兩個商業(yè)帶的匯集點，考慮到周邊為居住社區(qū)，建議采用小體量商業(yè)廣場模式，注意打造商業(yè)形象。連接未來城市核心區(qū)商業(yè)帶，為未來城市重要功能及景觀節(jié)點。三期總占地三期總占地 623畝畝其中可建設(shè)用地住宅其中可建設(shè)用地住宅 +商業(yè)共商業(yè)共 488畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期 227畝二期 317畝三期總建筑面積約三期總建筑面積約 35萬㎡，綜合容積率萬㎡，綜合容積率 。其中住宅占地約其中住宅占地約 375畝（畝（ 25ha），）， 商業(yè)占地約商業(yè)占地約 113畝（畝（ 7ha）。）。三期總用地三期總用地 623畝畝小鎮(zhèn)核心外向型商業(yè)集中區(qū)域，道路兩側(cè)商業(yè)用地東西向?qū)挾炔坏蒙儆?40米。106國道1號路2號路預留集中商業(yè)占地約 。建議沿 2號路布置點式商業(yè)小廣場，或考慮沿街商住結(jié)合的規(guī)劃模式。用地價值分析 —— 三期分地塊價值【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析用地價值分析 —— 三期分地塊價值一期227畝二期317畝三期在現(xiàn)階段， 76公頃居住區(qū)對于商業(yè)的需求并不高，為了實現(xiàn)土地價值最大化，并為城市未來發(fā)展預留足夠的商業(yè)空間，可以如圖對三期地塊進行初步的分區(qū)。核心軸線混合物業(yè)類型，商業(yè)為主中密度區(qū)由二期低密度住宅區(qū)向核心軸線商業(yè)區(qū)過渡的中低密度住宅區(qū)由一期二期低密度住宅向未來城市核心過渡的混合物業(yè)類型中低密度住宅區(qū)城市干道一側(cè)，商業(yè)為主中密度區(qū)由沿城市干道商業(yè)區(qū)向未來城市核心區(qū)過渡的中等密度住宅區(qū)三期總占地三期總占地 623畝畝其中可建設(shè)用地住宅其中可建設(shè)用地住宅 +商業(yè)共商業(yè)共 488畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析135一期227畝二期317畝三期聯(lián)排別墅用地 ㎡凈容積率 建筑面積約 ㎡商業(yè)與住宅混合用地其中庭院洋房用地 萬㎡容積率 建筑面積約 ㎡三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝聯(lián)排別墅用地 ㎡凈容積率 建筑面積約 ㎡商業(yè)及住宅混合用地其中庭院洋房用地㎡容積率 建筑面積約 ㎡三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝三期【【 基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究 】】可參考市場供應(yīng)特點可參考市場供應(yīng)特點 聯(lián)排市場供應(yīng)特點聯(lián)排市場供應(yīng)特點 疊拼市場供應(yīng)特點疊拼市場供應(yīng)特點 洋房市場供應(yīng)特點洋房市場供應(yīng)特點目標客戶需求調(diào)查目標客戶需求調(diào)查 目標客戶來源目標客戶來源 目標客戶需求特征目標客戶需求特征容積率產(chǎn)品形態(tài)可行容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析性分析p. 容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析容積率產(chǎn)品形態(tài)可行性分析一期227畝二期317畝三期三期總占地三期總占地623畝畝將商業(yè)用地納入三期統(tǒng)一規(guī)劃 可建設(shè)用地可建設(shè)用地488畝畝商業(yè) +住宅總占地約 ㎡， 總建筑面積約 ㎡， 綜合凈容積率約 。市政道路及集中綠化為 ㎡， 綜合毛容積率 。三期住宅用地三期住宅用地 375畝畝三期商業(yè)用地三期商業(yè)用地 113畝畝商業(yè)用地 ㎡容積率 建筑面積約 ㎡