【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的緊箍咒，造成長(zhǎng)春延續(xù)至今的南北二元分割的格局。 改革開(kāi)放時(shí)期譜寫過(guò)美好的篇章的鐵北，沒(méi)有發(fā)展成一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長(zhǎng)春有名的棚戶區(qū)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下，具體體現(xiàn)在： 環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴(yán)重：長(zhǎng)春市區(qū)各監(jiān)測(cè)點(diǎn)空氣質(zhì)量平均值已符合國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而鐵北 2個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；目前長(zhǎng)春每天都有 55萬(wàn)噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的 8條河流之中，這 8條河最終都匯集或流經(jīng)鐵北。 棚戶房較多、棚戶區(qū)面積較大：棚戶區(qū)占全市總面積的 46%。 城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市道路等級(jí)低。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。鐵北區(qū)域有街路 222條，完好的僅 8條。 農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小。寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的 %，其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。 困惑 —— 生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下 歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟(jì)水平落后等造成長(zhǎng)春市民對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 總體思路：打造長(zhǎng)春北部現(xiàn)代中心區(qū) 城市定位：生產(chǎn)發(fā)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城 功能定位：北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。 思路 —— 發(fā)展規(guī)劃與鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施 北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過(guò)就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 “一軸、兩帶、三區(qū) ”的空間結(jié)構(gòu)體系： “一軸 ”：指以人民大街為主線，沿線布置省級(jí)行政辦公中心、市級(jí)商貿(mào) 中心、區(qū)級(jí)綜合服務(wù)中心。 “兩帶 ”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 “三區(qū) ”：將寬城區(qū)分割成三個(gè)發(fā)展區(qū)。南部是各項(xiàng)主要功能的綜合載體；東部是未來(lái)建設(shè)用地發(fā)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展的復(fù)合區(qū)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 2023年，在長(zhǎng)春市委、市政府提出 “ 改造大鐵北、建設(shè)北部新城 ” 和省政府的棚戶區(qū)改造雙重利好指引下，長(zhǎng)春北城迎來(lái)了再次騰飛的契機(jī)。鐵北建設(shè)計(jì)劃總投入 100億元，城市功能建設(shè)全方位啟動(dòng)，以期實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)大鐵北、承擔(dān)長(zhǎng)春北半徑的總體目標(biāo)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目：建設(shè)人民大街南北貫通、鐵南提升、火車站交通換乘中心、熱電一廠搬遷、監(jiān)獄搬遷等對(duì)北城開(kāi)發(fā)及城市未來(lái)發(fā)展具有重大影響的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。 路網(wǎng)改造： 2023年北人民大街全線貫通；年底之前，三環(huán)路以里路網(wǎng)全部配套完畢； 08年 7月份完成三四環(huán)路之間的路網(wǎng)及基礎(chǔ)配套。 重點(diǎn)配套建設(shè)：新行政辦公樓已投入使用， 2023年年底完成區(qū)行政辦公樓二期工程，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)江路開(kāi)發(fā)區(qū)、建委、工商、稅務(wù)、公安和法院等北移。 08年將完成重點(diǎn)初中七十二中、藝術(shù)館、圖書館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會(huì)福利院等建設(shè)工程。 重點(diǎn)打造環(huán)鐵商貿(mào)區(qū)： 08年啟動(dòng)鐵南提升工程 —— 以鐵南帶鐵北、以鐵北促鐵南，南北聯(lián)動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。 08年光復(fù)路市場(chǎng)向北遷移。 希望 —— 區(qū)域建設(shè)加速發(fā)展 未來(lái)前景看好 區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施及重點(diǎn)配套的建設(shè)加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢(shì)的形成，有利于城市核心區(qū)居住氛圍的形成。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長(zhǎng)春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長(zhǎng)春的 “ 第二個(gè)東南板塊 ” 。 ? 隨著規(guī)劃實(shí)施：長(zhǎng)春站北站的開(kāi)通、汽車客運(yùn)站的北遷、北人民大街開(kāi)通、光復(fù)路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會(huì)帶動(dòng)一批購(gòu)房人群北移，給項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)會(huì)。 ? 區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。 ? 寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境，吸引和帶來(lái)更多的市民在此生活和居住，因而帶來(lái)大量的住房需求。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。 影響 — 區(qū)域規(guī)劃將對(duì)區(qū)域房產(chǎn)形成利好，未來(lái)將形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 新一輪城市規(guī)劃建設(shè)及鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，將會(huì)帶動(dòng)一輪新的購(gòu)房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及規(guī)劃影響，未來(lái)幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場(chǎng)供應(yīng)量將持續(xù)走高。 ? 2023年區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房?jī)r(jià)仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)。 ? 區(qū)域需求市場(chǎng)將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來(lái)長(zhǎng)打工的置業(yè)人群。 ? 隨著 2023年長(zhǎng)春市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 ? 證大、華大、吳中等全國(guó)性的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和開(kāi)發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來(lái)了一個(gè)新的春天。 趨勢(shì) —— 寬城區(qū)房地產(chǎn)已步入快速發(fā)展階段 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 2023年，在鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國(guó)際超級(jí)大盤先后進(jìn)入和布局區(qū)域市場(chǎng)，鐵北開(kāi)始出現(xiàn)證大光明城和包豪斯國(guó)際社區(qū)為代表的中高檔樓盤，到 2023年末均價(jià)達(dá)到 3450元 /平方米。 ? 2023年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量要達(dá)到 400萬(wàn)平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬(wàn)㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將白熾化，并成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 喜憂參半 —— 大盤進(jìn)入，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上升拐點(diǎn)，同期上市量集中 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 區(qū)域外客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度正開(kāi)始轉(zhuǎn)變階段 居住便利性 政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 行政事業(yè)單位的建成及投入使用 站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈 08年光復(fù)路商圈北遷 中心公園、文體中心的打造 人民大街的北拓、地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)與實(shí)施 無(wú)集中的大型商圈 無(wú)集中的政商、文體中心 無(wú)客流較大的運(yùn)輸樞紐交通站 寬城區(qū)以前是經(jīng)濟(jì)落后、交通配套落后的的老城區(qū)，居民購(gòu)房大多為原地居民。隨著新城建設(shè)和大盤進(jìn)入，區(qū)域樓盤檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈，出現(xiàn)中高檔樓盤。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 2023，環(huán)線居住掃描 南環(huán)：代表項(xiàng)目中海城、弗朗明哥 雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 西環(huán)：代表項(xiàng)目綠地長(zhǎng)春上海城，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。后期在知名度完全打開(kāi)的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大到整個(gè)長(zhǎng)春市。目前已成為長(zhǎng)春西環(huán)之代表作。 東環(huán)：代表項(xiàng)目東方之珠：項(xiàng)目屬長(zhǎng)春市中高端居住產(chǎn)品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，景觀與工程建設(shè)一同進(jìn)行，成為了長(zhǎng)春市東環(huán)線上中高端產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)。 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂(lè)嘉茗園：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂(lè)嘉茗園 2600元 /㎡，銷售成績(jī)良好。華大天朗國(guó)際浮出水面，受到了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。 由此可見(jiàn)，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 輻射環(huán)線 跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 近年長(zhǎng)春城市發(fā)展環(huán)線遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。 ? 城市向北發(fā)展，把握南客北遷機(jī)會(huì)的同時(shí)，挖掘環(huán)線價(jià)值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標(biāo)客群最大程度上跨區(qū)域購(gòu)房成為可能。 ? ? 規(guī)避同質(zhì) 提升競(jìng)爭(zhēng)力 ? 目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項(xiàng)目的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? ? 本案要立足區(qū)域，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有做足的方面，走差異化的路線，形成本案獨(dú)有的亮點(diǎn)，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大影響，樹(shù)立品牌。 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 借勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘環(huán)線價(jià)值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 A 北部核心區(qū)、中高檔大盤 依傍新城城市服務(wù)中心和配套優(yōu)勢(shì)。如：證大光明城。 D 經(jīng)濟(jì)型住宅 地段相對(duì)較偏，配套相對(duì)齊全，居住氛圍較差的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。如：樂(lè)嘉茗園等 C復(fù)合型 60萬(wàn)以上大盤 通過(guò)項(xiàng)目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營(yíng)造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國(guó)際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 B 宜居型住宅 處于配套相對(duì)較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：包豪斯、中東首座等。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬(wàn)超級(jí)大盤 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春證大置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺(tái)路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。 開(kāi)盤時(shí)間： 2023928 占地面積： 65萬(wàn)平方米；建筑面積： 95萬(wàn)平方米 面積區(qū)間： 50136㎡， 主力戶型 7585 ㎡，占一期 50%以上 價(jià)格： 3500元 /㎡ 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期用地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 ，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃 23棟多層和 3棟高層。所有戶型采用正南正北，大開(kāi)間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。證大以城市營(yíng)造商的自身定位，預(yù)計(jì) 57年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬(wàn)平米希望之城。推廣口號(hào)是 “為長(zhǎng)春未來(lái)造一座城。 ” 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤 ，核心區(qū)第一超級(jí)大盤 ，締造北城居住核心 緊靠區(qū)政府和中心公園 緊鄰大型商業(yè)中心 區(qū)內(nèi)超級(jí)會(huì)所、大賣場(chǎng)和文化 娛樂(lè)中心等，締造生活核心 中心公園 +主題公園 “雙景觀 ”公園模式 6. 實(shí)力 =品牌 +品質(zhì) 品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 2：華大 天朗國(guó)際 —— 公園地產(chǎn)模式 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目今年 9月末開(kāi)始拆遷，分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 5年完成。前期開(kāi)發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準(zhǔn)備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以 6070平米的面積區(qū)間為主。項(xiàng)目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會(huì)保守開(kāi)發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶型為主。該項(xiàng)目在區(qū)域地塊打造兩個(gè)公園，推行公園地產(chǎn)模式。 開(kāi)發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西 開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 45月開(kāi)盤 占地面積： 52萬(wàn)㎡ 建筑面積： 60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià) 2500元 /㎡入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 3：東田 青年城 —— 體育地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春市星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置