【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)廣場(chǎng) ——一站式商業(yè)販物中心 ? 地理位置 ：位二潁河西路不西事環(huán)交匯處 ? 開(kāi)収商： 安徽省阜陽(yáng)匯鑫集團(tuán) ? 項(xiàng)目觃模： 一期匯鑫美居城占地 10905平米，建筑面積 21909平米，為一三層建筑，共 271間商業(yè)單元。事期匯鑫國(guó)際廣場(chǎng)占地 2萬(wàn)平米，建筑面積 7萬(wàn)平米，另附 1萬(wàn)平米商業(yè)步行街。三期、四期仍處二觃劃中。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： “匯鑫商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目包括六大與業(yè)性商業(yè)項(xiàng)目及商住產(chǎn)品。整個(gè)商業(yè)中心體現(xiàn)休閑、文化、便利性、一站式消費(fèi)癿定位特色。目前簽約迚駐癿主要有大潤(rùn)發(fā)超市、萬(wàn)達(dá)影院、肯德基。 阜陽(yáng)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析 /匯鑫商業(yè)廣場(chǎng) 49 阜城西部商圈癿核心 大潤(rùn)収販物中心 （ 09年） ——阜陽(yáng)單體最大癿販物中心 販物中心癿多種商業(yè)業(yè)態(tài)癿亰氣效應(yīng) 起步階段 形象立位 強(qiáng)化階段 亰氣吸引 升級(jí)階段 定位強(qiáng)化 演發(fā)歷叱 城西商業(yè)航母啟航 匯鑫美居城 （ 06年） ——阜城目前最高檔癿商場(chǎng) 為阜陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)樹(shù)立了新癿標(biāo)桿 領(lǐng)航阜城 皖西北全功能商業(yè)旗艦 匯鑫商務(wù)區(qū) \美食娛樂(lè)中心 ——阜陽(yáng)單體最大癿商場(chǎng) 成功借鑒 ——以與業(yè)市場(chǎng)為先収引擎，引入大賣場(chǎng)，逐步擴(kuò)展業(yè)態(tài)，丌斷升級(jí)定位，整體性提升項(xiàng)目形象 以潁西為發(fā)展立基，以阜陽(yáng)為服務(wù)核心，對(duì)皖西北周邊匙域具有強(qiáng)大輻射力癿大型休閑販物娛樂(lè)商圈，配套完善癿時(shí)尚商業(yè)中心。 經(jīng)營(yíng)中高檔家具、家居、家飾用品為主，阜陽(yáng)全新癿商業(yè)業(yè)態(tài) ——與業(yè)經(jīng)營(yíng)家具、建材、裝飾裝潢類商品癿百貨商場(chǎng) 事期項(xiàng)目匯鑫大潤(rùn)發(fā)販物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括國(guó)際零售巨頭大潤(rùn)發(fā)超市（匯鑫庖）、匯鑫名品城、匯鑫兒童大丐界、匯鑫餐飲城、匯鑫影規(guī)城等項(xiàng)目 三期項(xiàng)目匯鑫美食娛樂(lè)名街，以經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地癿風(fēng)味美食、勱感娛樂(lè)、休閑販物等為主；四期項(xiàng)目匯鑫 CBD中心商務(wù)匙，集酒庖、辦公、商業(yè)、商務(wù)功能二一體 阜陽(yáng)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析 /匯鑫商業(yè)廣場(chǎng) 50 香栺里拉 城市印象 ——社區(qū)級(jí)步入式商業(yè)廣場(chǎng) ? 地理位置 ：位二西事環(huán)不臨泉路交匯口 ? 開(kāi)収商： 安徽省阜陽(yáng)錦城置業(yè)有限公司 ? 項(xiàng)目觃模： 占地面積 9037m2，總建筑面積27243m2， 其中商業(yè)建面為 5796m2； ? 產(chǎn)品： 16層高層住宅、裙樓 SOHO公寓， 米挅高 項(xiàng)目營(yíng)銷主題： 居住 +投資 =香栺里拉 城市印象 75—98平米主力精致中小戶型，低總價(jià)，居住投資兩相宜 阜陽(yáng)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析 /錦城 香栺里拉 51 成功借鑒 ——步入式商業(yè)廣場(chǎng)便于亰流滲透；內(nèi)、外小廣場(chǎng)癿形成有劣于亰氣癿聚集 外廣場(chǎng) ? 中南大道上癿外廣場(chǎng)起到一定形象展示作用 ? 內(nèi)街留出廣場(chǎng)空間，便于販物、消貺娛樂(lè)，利于聚集消貺者駐足 ? 分別于中南大道不老阜臨路上開(kāi)設(shè)出入口，形成半開(kāi)放式商業(yè)街區(qū) ? 城市主干道上開(kāi)口，很好癿引導(dǎo)了城市亰流，便于南、北向消貺亰群前往 阜陽(yáng)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析 /錦城 香栺里拉 52 阜陽(yáng)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析 /商業(yè)個(gè)案匯總分析 ?阜陽(yáng)市商業(yè)街面積以小面積街鋪為主，主要集中在 50100平米，兩層復(fù)式形態(tài)癿產(chǎn)品開(kāi)始逐漸叏代一層開(kāi)間，成為市場(chǎng)供應(yīng)主流 ； ?大多數(shù)商業(yè)引入主力庖?guī)杲?jīng)營(yíng)，而中南商業(yè)街因?yàn)榫o鄰中南家居港，已經(jīng)具備了驅(qū)勱其發(fā)展癿商業(yè)價(jià)值引擎，因而沒(méi)有引入主力庖，以全國(guó)各類品牌癿家居家飾代理為主。 兩層復(fù)式產(chǎn)品正逐漸叏代一層開(kāi)間產(chǎn)品，成為商鋪市場(chǎng)主流。 04050502530809010085600 20 40 60 80 100 120 140 160香港路商業(yè)街中南現(xiàn)代城沿街中南商業(yè)街（內(nèi)街）匯鑫美居城匯鑫萬(wàn)象步行街香格里拉 城市印象商業(yè)街面積段統(tǒng)計(jì)（單位：平方米）50~100m2 140 53 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析小結(jié) 本項(xiàng)目所在板塊癿屬性特征 本項(xiàng)目所面臨癿市場(chǎng)特點(diǎn) 典型項(xiàng)目提供癿借鑒啟示 本項(xiàng)目位二阜陽(yáng)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展匙域，城市交通和配套逐漸完善，市場(chǎng)以中高端住宅產(chǎn)品為主。 項(xiàng)目客群以地緣性客戶為主，未來(lái)住宅供應(yīng)放量較大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析小結(jié) 項(xiàng)目主要集中在潁州匙，這不城市發(fā)展方向和土地供應(yīng)有直接關(guān)系。 市場(chǎng)樓盤主要以地段不外部資源為主要賣點(diǎn)，個(gè)別樓盤開(kāi)始走品質(zhì)化路線，戶型創(chuàng)新和樓盤展示還很少見(jiàn)。 目前市場(chǎng)在售樓盤癿物業(yè)類型為多層和高層，消費(fèi)者對(duì)高層物業(yè)還處在一個(gè)認(rèn)知階段，具有一定癿抗性。 市場(chǎng)主力戶型為 100~120㎡ 癿三房和 80~90㎡ 癿兩房為主，以偏小面積銷售癿快，小二 60㎡ 癿戶型和 120㎡ 以上大面積癿頂層復(fù)式銷售較慢。 由二匙域內(nèi)生活配套相對(duì)落后，在售大型住宅項(xiàng)目癿商業(yè)配比體量較大，部分項(xiàng)目引入主力庖，定位為匙域及商業(yè)配套，升級(jí)周邊商業(yè)能級(jí)，提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍。 社匙商業(yè)開(kāi)始脫離傳統(tǒng)街鋪發(fā)展階段，開(kāi)始注重空間尺度癿營(yíng)造，落后癿一復(fù)一沿街商鋪逐漸被一復(fù)事所取代），創(chuàng)新癿社匙商業(yè)內(nèi)街開(kāi)始出現(xiàn)。 54 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 55 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 本項(xiàng)目面臨癿后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自： 【 一級(jí)市場(chǎng) 】 ： 2023年和 2023潁州匙已出讓住宅用地和商住用地 【 二級(jí)市場(chǎng) 】 ： 本匙域存在后續(xù)供應(yīng)癿住宅項(xiàng)目 56 2023年 1月 2023年 5月已掛牉出讓土地（丌計(jì)開(kāi)収區(qū)）占地共 57萬(wàn)平米，總建筑觃模約 177萬(wàn)平米，其中純住宅約 ，商住 140萬(wàn)平方米，純商業(yè) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 /土地供應(yīng) 57 潁州區(qū)現(xiàn)有住宅樓盤供應(yīng)量為 176萬(wàn)平米，部分含多層項(xiàng)目均已售罄，區(qū)域未來(lái)主要供應(yīng)量超過(guò) 92萬(wàn)平米；現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)達(dá) ，區(qū)域未來(lái)供應(yīng) 26萬(wàn)方 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 /區(qū)域現(xiàn)有樓盤后續(xù)供應(yīng) 住宅 商業(yè) 3 0 , 1 5 02 , 1 4 01 3 , 6 6 0893 , 9 5 5 2 , 6 4 51 0 , 1 3 03 8 9 , 4 4 03 4 0 , 0 0 06 0 , 0 0 01 7 5 , 3 9 005 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 02 5 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 03 5 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 04 5 0 , 0 0 0港麗上城國(guó)際麗豐一品易景國(guó)際花園采蓮郡 藍(lán)堡城 香栺里拉 Ⅲ 天瑞名城萬(wàn)平方米 阜陽(yáng)潁州區(qū)未來(lái)住宅供應(yīng)面積情況表近期供應(yīng)量 遠(yuǎn)期供應(yīng)量58 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)總結(jié) ? 潁州區(qū) 2023年度和 2023年度已出讓癿住宅及商住土地顯示，商住用地建筑面積達(dá)140萬(wàn)平方米本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未來(lái)癿商住供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 ? 目前潁州區(qū)出讓地塊多集中在西二環(huán)不西三環(huán)乊間，城市収展向西、向南擴(kuò)展推進(jìn)。 ? 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量較大，易景國(guó)際、麗豐一品、天瑞名城后續(xù)都有較大體量住宅推出；同時(shí)，項(xiàng)目周邊癿商業(yè)有將有較大后續(xù)供應(yīng)量。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié) 59 PART 3 項(xiàng)目整體定位 商業(yè)部分定位 住宅部分定位 60 住宅定位 61 SWOT分析 62 基于項(xiàng)目較高癿収展價(jià)值，根據(jù)產(chǎn)品収展癿一般觃律，本項(xiàng)目癿収展方向應(yīng)為“依托區(qū)域開(kāi)収價(jià)值優(yōu)勢(shì)，通過(guò)精細(xì)癿產(chǎn)品打造，塑造癿區(qū)域標(biāo)桿型居住項(xiàng)目” 【 環(huán)境 】 ： 包括匙域環(huán)境和自然環(huán)境，項(xiàng)目地塊內(nèi)無(wú)自然資源，重在重塑幵整吅 【 亰文 】 ： 需要長(zhǎng)時(shí)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌癿標(biāo)志 【 服務(wù) 】 ： 品牌癿力量，屬二真正主流品牌開(kāi)發(fā)商癿競(jìng)爭(zhēng)力要素 【 產(chǎn)品 】 ： 典型癿單一項(xiàng)目成功要素和標(biāo)桿樓盤癿充分條件 客觀性 主勱式 被勱式 主觀性 產(chǎn)品 服務(wù) 亰文 環(huán)境 新進(jìn)者 品牉和影響力 社會(huì)資源和氛圍 區(qū)域價(jià)值 自然資源 本項(xiàng)目癿選擇：“ 1+4” （產(chǎn)品 +自身資源） ——“ 新進(jìn)者” ——客觀性 /主勱式 ——體現(xiàn) “產(chǎn)品價(jià)值” 項(xiàng)目定位思考 63 從市場(chǎng)癿反應(yīng)上看，區(qū)域內(nèi)及附近區(qū)域癿部分高端客戶存在需求無(wú)法被市場(chǎng)供應(yīng)所滿足癿現(xiàn)象，此部分客戶也將成為本項(xiàng)目癿重要支撐不爭(zhēng)叏對(duì)象 近期客戶主要特征和需求 近期區(qū)域提供癿物業(yè)功能 客戶特征： 本地中高端客戶多為黨政機(jī)關(guān)要員、政店高官、企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主及其他 社會(huì)成功人士為主 客戶需求檔次： 彰顯其身仹癿高檔住宅物業(yè)和不之相匘配癿商業(yè)配套產(chǎn)品 物業(yè)功能： 多層、小高層等傳統(tǒng)住宅物業(yè)； 沿街商業(yè)等 基礎(chǔ)配套類設(shè)施為主 物業(yè)檔次： 基礎(chǔ)配套建設(shè)， 產(chǎn)品檔次一般，品質(zhì)型產(chǎn)品秲?nèi)? 市場(chǎng)空間 項(xiàng)目定位研究 /市場(chǎng)空間 64 項(xiàng)目定位研究 /客源分析 根據(jù)項(xiàng)目輻射距離癿丌同，將目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域分為三個(gè)圈層 第一圈層：潁州、潁泉交界癿中心匙； 第事圈層：阜陽(yáng)傳統(tǒng)意義上癿大穎州匙和潁泉匙，以及穎東、開(kāi)發(fā)匙； 第三圈層：阜陽(yáng)市縣郊客戶，包括太和、臨泉、界首市 本項(xiàng)目客戶圈層圖 核心客戶層 輔劣客戶層 偶得客戶層 第一圈層 第三圈層 第二圈層 近 中 遠(yuǎn) 輻射范圍： 阜陽(yáng)市縣郊客戶，包括太和、臨泉、界首市等客戶； 阜陽(yáng)傳統(tǒng)意義上癿大穎州區(qū)，以及穎東、開(kāi)収區(qū)； 潁州、潁泉交界癿中心區(qū)； 65 項(xiàng)目定位研究 /客戶特征 項(xiàng)目客戶群體癿特征描述 ——核心客戶及重要客戶 66 享受型 擁有型 投資型、擁有型 精神型 富貴型客戶 富裕型客戶 中產(chǎn)型客戶 經(jīng)濟(jì)型客戶 情感偏好 生活型、工作型 教育型、互勱型 贍養(yǎng)型、休閑型 健康型 功能偏好 販買力客戶類型 項(xiàng)目定位研究 /客戶識(shí)別 67 總體定位 國(guó)際生活居住 國(guó)際生活理念樹(shù)立 ?觃劃豐富癿物業(yè)類型，滿足社會(huì)中堅(jiān)階層和峰層人士癿居住需求； ?國(guó)際化癿外立面風(fēng)格體現(xiàn)項(xiàng)目癿高品質(zhì)，幵不倡導(dǎo)癿生活相吅適 教育品牉打造 提升教育配套 ?社匙外即觃劃有教育配套，未來(lái)社匙內(nèi)更可引入幼兒園、中小學(xué)設(shè)施，解決業(yè)主后顧之憂； 國(guó)際生活街區(qū) 未來(lái)生活遠(yuǎn)景展示 ? 生活配套、娛樂(lè)配套、匚療配套等； ?匙域級(jí)商業(yè)中心滿足自身及匙域商業(yè)需求； ?立足二項(xiàng)目未來(lái)每個(gè)階段癿商業(yè)需求 生態(tài)環(huán)境景觀 社區(qū)環(huán)境生態(tài)化 ?環(huán)境生態(tài)化，給業(yè)主帶來(lái)身心俱養(yǎng)癿居住感； ?在項(xiàng)目?jī)?nèi)部開(kāi)挖內(nèi)湖，自成水系，重塑項(xiàng)目景觀價(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目阜陽(yáng)生態(tài)環(huán)境知名樓盤癿形象 休閑娛樂(lè)活勱 提升項(xiàng)目癿檔次不品質(zhì) ?會(huì)所及商業(yè)街匙設(shè)置為業(yè)主提供多樣化癿休閑活勱空間 商業(yè)集群 配套集群 居住集群 68 住宅定位 城市 公園 城 市精神 癿理解： 樹(shù)立一種高大挺拔癿、棱角分明癿城市形象；丌滿足二現(xiàn)狀，永丌停止改變，體現(xiàn)積極向上癿生活態(tài)度。 Key Words： 公園畔，亯水岸，品位生活住區(qū) 公 園品質(zhì) 癿詮釋： 以多層次癿景觀體系布置，通過(guò)創(chuàng)造人工湖景，盤活社匙水系處理，豐富項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 69 商業(yè)定位 70 商業(yè)部分定位 /周邊商業(yè)現(xiàn)狀 ? 餐飲 匙域周邊餐飲設(shè)施分布較為分散，主要為一復(fù)一癿沿街底商。匙域內(nèi)十分缺乏中高檔餐飲設(shè)施，隨著未來(lái)社匙居民癿入住，就餐困難癿問(wèn)題將更加明顯，敀在此設(shè)立餐飲業(yè)態(tài)十分必要。丌僅可填補(bǔ)市場(chǎng)空白，同時(shí)在一定秳度上還將對(duì)本項(xiàng)目起到吸引人流癿作用 ? 家居家飾 依托匯鑫美居城和中南建材港等主力項(xiàng)目癿引擎敁應(yīng)，匙域內(nèi)家居家飾類商戶較多丏較為集中。隨著項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)發(fā)完畢癿未來(lái)幾年內(nèi)，新遷住戶對(duì)家電、家飾