【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 金地未未來(lái) 建筑類別：多層 高層 裝修狀況：精裝修（其中高層 TOWNHOUSE根據(jù)客戶要求或毛坯或精裝修交付） 樓層狀況： 22棟 5層多層（花園洋房）、 3棟 14層高層（高層 TOWNHOUSE）、 7棟 15層高層（空中院館） 所屬板塊：外高橋板塊 所屬商圈： 外高橋 售樓地址：張揚(yáng)北路 2899弄（五洲大道口） 售樓電話： 02168971818 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 月 容積率： 綠化率： 35% 占地面積： 96383 平方米 建筑面積： 154212 平方米 總戶數(shù)： 1611套 停車(chē)位： 1025個(gè) 交房時(shí)間： 202312 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 面積比 戶型 面積 1房 2廳 1衛(wèi) 270 17％ ％ 42 3％ ％ 2房 2廳 1衛(wèi) 759 47％ ％ 3房 2廳 1衛(wèi) 89 216 13％ ％ 3房 2廳 2衛(wèi) 108 7％ ％ 4房 2廳 2衛(wèi) 216 13％ ％ 總計(jì) 1611 100％ 100％ 項(xiàng)目以小戶型為主， 90平米以下套數(shù)占 80％，面積占 % 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 戶型配比 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 價(jià)格分析 面積 總價(jià) 單價(jià) 88 185 21023 89 200 22472 89 195 21910 88 186 21336 90 22 22222 該項(xiàng)目于去年 4季度完成銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)約在 1800020230元 /㎡ 之間，而目前項(xiàng)目二手市場(chǎng)價(jià)格在 2100023000元 /㎡ 之間。 二手房?jī)r(jià)格 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 特征總結(jié) ?受前幾年土地 70/90政策限制，目前在售項(xiàng)目多以 90㎡ 以下小戶型為主。 ?從在售項(xiàng)目較大戶型的銷售情況來(lái)看，改善型房型也較為受市場(chǎng)歡迎。 區(qū)域規(guī)劃 市場(chǎng)需求 未來(lái)以中高檔住宅社區(qū)為主 市場(chǎng)將以改善型、剛性需求市場(chǎng)為主 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)可以改善型需求為主要產(chǎn)品訴求點(diǎn)。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判 六、地塊分析 七、項(xiàng)目定位 成交客戶分析 四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析 五、客戶深入調(diào)研 ? 本次客戶調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計(jì)分析。 ? 客戶范圍針對(duì)外高橋區(qū)域公寓住宅市場(chǎng)的調(diào)研。 調(diào)研說(shuō)明 成交客戶分析 客群描述 【 面積需求 】 【 房型去化 】 ? 90~110平米需求量最大。從大的范圍看，70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。 ? 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點(diǎn)戶型。這主要是由于目前產(chǎn)品以小面積為主。 調(diào)研說(shuō)明 成交客戶分析 客群描述 成交面積段020230400006000080000100000120230140000成交面積 23789 114352 38486 43307 35342 6633 4446 3374070 7190 91110 111130 131150 151170 171190 1 9 0 以上房型去化0%10%20%30%40%50%60%成交面積 4% 3% 11% 54% 7% 13% 6% 2%1 室1 廳1衛(wèi)1 室2 廳1衛(wèi)2 室1 廳1衛(wèi)2 室2 廳1衛(wèi)3 室2 廳1衛(wèi)3 室2 廳2衛(wèi)4 室2 廳2衛(wèi)其他 【 單價(jià)去化 】 ? ，但隨著去年市場(chǎng)整體走高，目前區(qū)域單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 20230以上。 【 總價(jià)去化 】 ? 總價(jià)在 100~200萬(wàn)最為集中。隨著總價(jià)提高，需求者數(shù)量逐漸減少。 調(diào)研說(shuō)明 成交客戶分析 客群描述 單價(jià)分析0%10%20%30%40%成交面積 4% 15% 36% 19% 16% 7% 3% 0%1 . 2 萬(wàn)以下萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 萬(wàn)2 . 5 萬(wàn)以上總價(jià)分析0%10%20%30%40%成交面積 0% 25% 36% 19% 11% 5% 3% 1%75100100125萬(wàn)125150萬(wàn)150175175200萬(wàn)200225萬(wàn)225250萬(wàn)2 5 0 萬(wàn)以上 ? 上?？蛻粽急燃s 6成，其次是江浙客戶，合計(jì)占比達(dá)到 13%。 ? 上?？蛻糁?,浦東地區(qū)最大最多，而楊浦、虹口、寶山北部三區(qū)由于交通便利從而成為區(qū)域外區(qū)客戶導(dǎo)入的主要區(qū)域。 客戶來(lái)源61%8%5%4%3%3%2%1%13%上海 浙江 江蘇 安徽 其它 【 客戶來(lái)源 】 調(diào)研說(shuō)明 成交客戶分析 客群描述 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 七、項(xiàng)目定位 地塊分析 四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 地塊名稱 外高橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗 宗地面積 79328㎡ 四至 東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊 陽(yáng)路，北至緯八路南側(cè)公建用地 規(guī)劃用途 住宅 容積率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽(yáng)路，北至緯八路南側(cè)公建用地。地塊隸屬高行板塊，南部毗鄰金橋板塊。 整個(gè)地塊較為平整，大部分為空地，僅有少量建筑需要?jiǎng)硬疬w。地塊西側(cè)是張揚(yáng)北路綠化帶，目前已經(jīng)基本成形。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場(chǎng)情況看，該河道基本無(wú)污染，無(wú)異味。 在建浦東綠肺深蘭綠地，構(gòu)建外環(huán)線內(nèi)最大生態(tài)綠地。 面積相當(dāng)于 2個(gè)世紀(jì)公園，重現(xiàn)世紀(jì)公園聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 五洲大道、軌道六號(hào)線串聯(lián)浦江兩岸，迅速拉近外高橋與市中心距離。 新式商業(yè)街，彌補(bǔ)生活配套不足 在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開(kāi)放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。 教育環(huán)境提前優(yōu)化 證大試驗(yàn)中學(xué)、外高橋中學(xué)、金蘋(píng)果中學(xué)、世紀(jì)星雙語(yǔ)幼兒園、金蘋(píng)果雙語(yǔ)幼兒園、東溝幼兒園等一批師資力量雄厚的學(xué)校已坐落，師資力量日趨強(qiáng)大。 品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值逐漸凸現(xiàn) 綠地、仁恒等紛紛進(jìn)駐，不僅在產(chǎn)品規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)了高度的融合與互補(bǔ)，也不斷提升著區(qū)域的整體層次。繼高橋、張江等本地客戶后，大批崇尚生活品味的浦江對(duì)岸客戶也跨江而至，供需兩旺將成為外高橋樓市近一兩年內(nèi)的主旋律。 板塊潛力凸顯區(qū)域價(jià)值 外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等，“多贏”魅力已非常明顯?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)的外高橋極有可能重現(xiàn)今日楊浦、三林的輝煌，且有過(guò)之而無(wú)不及。 4大規(guī)劃 2大發(fā)展 升級(jí)區(qū)域價(jià)值 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 本案 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 周邊配套： 中小學(xué)：高行中學(xué)、金蘋(píng)果學(xué)校、福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué) （外地人及本地人都可就近免試入學(xué)） 綜合商場(chǎng)：聯(lián)華超市、農(nóng)工商、易初蓮花、家樂(lè)福 幼稚園：東溝、小博士 銀行：農(nóng)業(yè)銀行 郵局：高東郵電局 醫(yī)院：市七醫(yī)院、長(zhǎng)海醫(yī)院 其他：文化藝術(shù)中心、體育公園、 sunpark綠地 五洲大道站 外高橋保稅區(qū)站 洲海路站 世紀(jì)大道站 陸家嘴站 張江高科站 6號(hào)線 2號(hào)線 本案 交通狀況： 6號(hào)線五洲大道站、東周線， 610 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 S strength 優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商品牌 新鎮(zhèn)中心，未來(lái)景觀、配套區(qū)域最佳 風(fēng)格調(diào)性跳脫 產(chǎn)品力極具競(jìng)爭(zhēng)力 W weakness 劣勢(shì) 項(xiàng)目體量與大盤(pán)有差距 周邊面貌與生態(tài)環(huán)境不足 目前配套匱乏 O opportunity 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，需求放大 新市鎮(zhèn)規(guī)劃前景與人口導(dǎo)入 區(qū)域輻射范圍大 軌道線即將開(kāi)通 T threat 威脅 區(qū)位認(rèn)可度不足 生態(tài)環(huán)境存在誤解 區(qū)域面貌改善緩慢 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量大 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 從地塊環(huán)境條件 /地塊指標(biāo)：看項(xiàng)目定位思路 ? 區(qū)位條件： 森藍(lán)國(guó)際生活區(qū)規(guī)劃 ,今后發(fā)展?jié)摿薮? ? 地塊條件： 地塊平整，利于總體規(guī)劃 ? 交通條件： 軌道交通大大改善出行，高速道路通達(dá)性好 ? 地塊指標(biāo)： 產(chǎn)品選擇豐富 ,有利于打造高尚產(chǎn)品 ? 周邊配套： 未來(lái)配套逐步完善 通過(guò)借勢(shì)與包裝，項(xiàng)目具備打造中高端住宅物業(yè)的條件 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項(xiàng)目定位 四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析 市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 區(qū)域規(guī)劃 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng) 特征 項(xiàng)目地塊條件及周邊環(huán)境較好，而低密度住宅社區(qū)（中高端住宅產(chǎn)品）是目前 市場(chǎng)所空白。 地塊條件 區(qū)域?qū)⒊蔀橹Υ蛟臁暗谒拇髧?guó)際生活社區(qū)” 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)明顯， 2023年將迎來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)整周期 產(chǎn)品基本以公寓住宅為主，客源需求特性為剛性居住需求與改善型居住需求共 存，且有向改善型需求演變的特征 市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 總體定位 外高橋宜居社區(qū) 創(chuàng)新型中高檔住宅項(xiàng)目 交通動(dòng)線導(dǎo)入客源 金橋 高行 五角場(chǎng) 中環(huán)線 外環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 外高橋 陸家嘴 張江 五角場(chǎng)城市副中心 金橋出口加工區(qū) 外高橋港區(qū) 張江高科技園區(qū) 小陸家嘴金融區(qū) 市場(chǎng)總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 客源行業(yè)特征 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年齡層次 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3045歲 外高橋 國(guó)際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2540歲 金橋 轎車(chē)及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機(jī)電 一體