【文章內(nèi)容簡介】 這也與其實(shí)際的收入水平相吻合。這一年齡段是處于事業(yè)最有成的期間，無論是在現(xiàn)有的收入水平上，還是未來的個人資產(chǎn)升值空間上，都具有最高的水準(zhǔn)。同策觀點(diǎn)：承受300萬到450萬元總價的客源結(jié)構(gòu)具有很大的趨同性?？驮唇Y(jié)構(gòu)300萬元左右的客源400450萬元的客源在職務(wù)特征上企業(yè)高層職務(wù)以及私營業(yè)主高管以及私營業(yè)主職業(yè)分類金融、商貿(mào)和制造業(yè)商貿(mào)、金融保險年齡結(jié)構(gòu)31歲到45歲年齡的人群3650歲之間的購買者數(shù)據(jù)來源：同策研展部2．問卷部分高端客源的分析通過問卷分析，我們得到高端客源年齡、職業(yè)和職務(wù)特征在職務(wù)特征上企業(yè)高層職務(wù)以及私營業(yè)主職業(yè)分類金融保險、IT業(yè)年齡結(jié)構(gòu)主流人群：3050歲數(shù)據(jù)來源：同策研展部同策觀點(diǎn)：通過浦東世紀(jì)花園樣本個案已購客源和問卷中高端客源的分析，問卷中的受訪客源基本與實(shí)際購買人群一致。一方面進(jìn)一步確認(rèn)了本案定位的客源結(jié)構(gòu)；另一方面佐證了項目問卷受訪人群提供的需求特點(diǎn)對本項目的產(chǎn)品定位有極大的驗(yàn)證意義。客源結(jié)構(gòu)浦東高端樓盤已購客源（總價300450萬元）問卷中的高端客源在職務(wù)特征上企業(yè)高層職務(wù)以及私營業(yè)主高管以及私營業(yè)主職業(yè)分類金融保險、商貿(mào)和制造業(yè)金融保險、IT年齡結(jié)構(gòu)31歲到50歲年齡的人群3050歲二、項目客源的定位根據(jù)前面浦東高端客源的問卷和市場面的分析，本項目住宅客源的定位為：n 陸家嘴辦公區(qū)域的高級管理人員，私營業(yè)主等具有高學(xué)歷、高收入的“中上流”中產(chǎn)階級；n 其中，包括一部分外籍人士；n 大陸家嘴區(qū)域的外籍住客以歐美客為主。根據(jù)我司對目前陸家嘴居住的外籍客源的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域總?cè)丝跀?shù)所占比例美國香港韓國新加坡歐州其它——陸家嘴～2萬26%10%12%14%28%10%——同策觀點(diǎn)：本項目客源的定位為高學(xué)歷、高收入的“中上流”中產(chǎn)階級及歐美客為主流的外籍人士。三、客源的居住需求和消費(fèi)偏好的分析1．各類外籍人士對居住需求的喜好歐美戶型面積需求相對較大，家庭成員較多，一般需求四房及以上戶型對于采暖供熱設(shè)備，窗材，廚房等比較講究配套設(shè)施方面對洗滌，西餐等要求較高講求環(huán)保，垃圾處理等重視兒童教育韓國租金承受能力較弱對于綠化要求較高，聚集于公園附近對于餐飲需求較大日本講求服務(wù)及細(xì)節(jié)品質(zhì)居住習(xí)慣于抱團(tuán)日籍尤其喜歡日式風(fēng)格，對房間面積需求偏小對于租金承受力較高新加坡服務(wù)及細(xì)節(jié)品質(zhì)相對要求較低，數(shù)量較多，家庭庭人口數(shù)量較少總?cè)丝谠鏊倬徛龜?shù)據(jù)來源：同策研展部2．“中上流”中產(chǎn)階級的生活、消費(fèi)偏好生活方式：舒適、優(yōu)雅、品位、品牌和個性消費(fèi)特征：豪華汽車、高級宴請、高爾夫或各種俱樂部會員證、名牌服裝、酒吧、音樂會等接受信息的途徑：媒體、商業(yè)機(jī)構(gòu)、廣告、時尚雜志伍、住宅產(chǎn)品的建議一、戶型建議1．客戶需求調(diào)研n 戶型功能的需求統(tǒng)計：面積段(平方米)戶型(平方米)戶型客廳餐廳主臥衛(wèi)生間面積開間面積開間面積開間主要涵蓋功能主衛(wèi)數(shù)量1401603R（76%）3040（40%）4—（61%）1520（52%）4（58%）1520（53%）4（72%）更衣室1個（96%）1802004R（52%）4050（38%）—5（42%）1520（62%）4（75%）1520（59%）4（62%）更衣室與書房1個（96%）3R3040（58%）—5（47%）1520（53%）4（52%）1520（46%）4（47%）更衣室與書房1個（92%）面積段(平方米)衛(wèi)生間其他功能間陽臺入戶門窗戶主衛(wèi)面積次衛(wèi)數(shù)量次衛(wèi)面積首選功能間儲藏間面積次選功能間數(shù)量1401605—10（63%）1（83%）5（89%）儲藏間（75%）5—10（55%）保姆間（42%）2（67%）子母門（60%）平開（63%）1802005—10（69%）1（80%）5（86%）儲藏間（85%）5—10（66%）保姆間（52%）2（65%）子母門（58%）平開（60%）5—10（48%）1（88%）5（89%）儲藏間（91%）5—10（52%）保姆間（67%）2（57%）子母門（62%）平開（58%）n 戶型形式的需求統(tǒng)計：問卷中，46%的受訪者對復(fù)式最為喜好。同策觀點(diǎn)：在高端客戶的回答中，戶型配比的需求表現(xiàn)出極強(qiáng)的趨同性，大戶型、大空間成為了高端客戶的主流需求——140160m2段客戶需求三房為主； 180200 m2段客戶需求四房為主，但三房也占到了一定的比重。2．房型建議1）戶型面積：A型：140160平方米；B型：180200平方米。2）戶型配比：戶 型 配 比 圖型號總面積戶型戶型配比A型1401603R60%B1型180200（3+1）R20%B2型4R20%同策觀點(diǎn)：一方面參考了問卷中客戶需求的分析；另一方面從目前市場需求總量來看，140160面積段的需求量基本在13萬方左右，而進(jìn)入180200面積段的需求量在7萬左右。但未來，隨著浦東高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)入，高端客戶需求量也將不斷的增加。可以說，這兩類面積的產(chǎn)品未來總體趨勢均是樂觀向好的。因此，如果要對這兩類產(chǎn)品從需求面上進(jìn)行論證是比較難以取舍的。從本案的定位——進(jìn)入浦東2000025000元/m2高端公寓市場。我司認(rèn)為在大戶型配比上將比目前主流1500020000元/m2的公寓市場的配比做適當(dāng)?shù)脑黾?。以住宅產(chǎn)品“舒適化，人居化”作為項目的訴求點(diǎn)。因此，將大面積戶型比例提高至40％。而同時，我們也建議把握住另一部分更大、更穩(wěn)健的市場需求，即250300萬產(chǎn)品段的客戶，以盡可能地減低市場風(fēng)險。3） 房型功能設(shè)計參考問卷分析，我司建議140160m2(3R)客廳＋餐廳(m2)主臥(m2)次臥(m2)書房(m2)衛(wèi)生間(m2)儲藏室(m2)更衣室(m2)廚房(m2)陽臺(m2)數(shù)量111121112開間————————面積35+121512108+435 84+2得房率75%77%180200m2(Ⅰ型:3+1R)客廳＋餐廳(m2)主臥(m2)次臥(m2)書房(m2)衛(wèi)生間(m2)保姆間(m2)更衣室+儲藏室(m2)廚房(m2)陽臺(m2)數(shù)量111131212開間56————————面積40+1520151210+4+365+3126+2得房率75%77%180200m2(Ⅱ型:4R)客廳＋餐廳(m2)主臥(m2)次臥(m2)書房(m2)衛(wèi)生間(m2)更衣室(m2)儲藏室(m2)廚房(m2)陽臺(m2)數(shù)量121131112開間5——————面積40+1520+1512108+653106+2得房率75%77%4）戶型形式：借鑒客戶問卷的需求分析，46%的受訪者選擇了復(fù)式房型。這也是目前浦東高端公寓市場中較為稀缺的產(chǎn)品形式。故我司建議：180200m2戶型中部分采用復(fù)式房型，客廳還可做局部的挑空處理。5）其他建議：n 利用項目地塊的優(yōu)勢，建議設(shè)置南北景觀陽臺，增強(qiáng)低區(qū)的景觀性，解決景觀均好性問題；n 建議北廳在空間布局可行的前提下，做大開間處理——5米以上，充分滿足入住客張顯身份和尊貴的心理需求；n 建議主臥做套間設(shè)計，140160m2函蓋更衣室；180200m2戶型函蓋更衣室和書房；張顯主臥大空間、多功能的尊貴氣質(zhì)，滿足客戶追求舒適、豪華的心理需求；n 玄觀、過道的設(shè)計要講究室內(nèi)交通動線的流暢組織，不能過于局促。6）經(jīng)典個案戶型分析：房型一：下層平面圖上層平面圖這是一套六室二廳四衛(wèi)的南北通復(fù)式房型，建筑面積為305m2。盡管面積上超過了本案的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，但是我司認(rèn)為這套經(jīng)典的復(fù)式戶型在功能布局上有幾大亮點(diǎn)值得我們在設(shè)計復(fù)式房型上做參考：n 起居室的挑空處理與三跑樓梯的景觀設(shè)置形成一個極好的互動；n 上層主臥的設(shè)計非常迎合高端客戶的需求，函蓋了書房、更衣室和主衛(wèi)的功能，并且采用了全明的設(shè)計。同時各功能間的墻體采用了非承重墻，便于不同需求客戶的自由分割。充分考慮了客戶的個性化需求。n 該戶型上層步入式陽臺的設(shè)計，將成為復(fù)式房型又一大銷售亮點(diǎn)，具有“空中花園”的設(shè)計理念。參考本案后的設(shè)計修正：修正該套房型的功能定位——3+1房2廳3衛(wèi)的設(shè)計，滿足3口之家大空間的生活需求。挑高客廳+餐廳+廚房+主臥（含書房、更衣室、衛(wèi)生間、陽臺）+次臥（兒童房）+保姆室（含23m2衛(wèi)生間）+客衛(wèi)房型二：這套戶型選自于浦東世紀(jì)花園，四房220平方米。在這一套戶型中，充分考慮了北向浦東世紀(jì)花園的景觀優(yōu)勢，將客廳布置在北面，通過較大的面寬帶來景觀的開闊。這套戶型中最大的特點(diǎn)在于戶型的交通動線的暢通性以及戶型設(shè)計的趣味性，使主臥成為最大的亮點(diǎn)。主臥通過三個出口，分別與書房、客廳、走廊以及客臥相連接，滿足了主人的出行的便利性以及舒適性。使主臥不再成為一個相對封閉的空間，而同時，也充分考慮到了主臥與公共區(qū)域的合理過渡，動靜相宜。展示了居室中主人的需求第一性。但是，這套戶型也存在于兩個不足：n 餐廳的位置與客廳連接過緊，沒有較大的區(qū)分n 對于本案所定位的戶型來說面積較大，因此需要作合理的空間壓縮。二、公共部位建議1．電梯考慮到本案的定位較為高端，因此，有必要設(shè)置準(zhǔn)一梯一戶的電梯。另外，在部分大戶型集中樓宇，也可以作分梯處理。三梯兩戶設(shè)置，傭人梯與客梯區(qū)分，并直接入戶對電梯廳作有效分隔，準(zhǔn)一梯一戶處理電梯轎廂設(shè)置： 本案定位起點(diǎn)較高，因此對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)等處理中除要考慮必要的基本功能滿足外，還應(yīng)考慮使用舒適性。目前對于電梯轎廂的尺度并無明確規(guī)定，一般認(rèn)為，；。高度方面，不高于標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳高度。景觀電梯設(shè)置： 考慮到本案未來將有江景以及社區(qū)內(nèi)部景觀等出現(xiàn)，為了做到品質(zhì)的均好性，建議應(yīng)該在部分建筑內(nèi)設(shè)置景觀電梯。設(shè)置景觀電梯主要有兩個原則：n 充分考慮江景資源的利用n 對部分沒有江景資源的樓宇，但有社區(qū)內(nèi)部優(yōu)勢景觀資源的產(chǎn)品也可以考慮景觀電梯的設(shè)置。2．大堂1）客戶問卷分析： 我司對于客戶問卷調(diào)查的結(jié)果顯示，對于大堂功能的要求主要集中為五點(diǎn)，按選擇百分比排序如下：a提高檔次b保安登記c前臺服務(wù)d鄰里溝通e休憩客戶對于本案的認(rèn)知是一個高檔的社區(qū)，因此，對于檔次的要求是較高的。而大堂，正是展示這一特性的首要目標(biāo)。在大堂功能配置方面，則應(yīng)考慮到前臺、保安以及會客區(qū)域的面積留足。問卷中，客戶對電梯門廳面積的選擇上取了下限值，對電梯廳開間的選擇上數(shù)據(jù)非常離散。我司認(rèn)為客戶在該空間的認(rèn)識上較模糊，一方面是缺乏一定的專業(yè)尺度感；另一方面也反映了高端客戶對這一空間缺乏特殊的要求。2）大堂設(shè)計建議n 建議挑高大堂做6米設(shè)計，提升品質(zhì)我司認(rèn)為，本案的大堂應(yīng)充分考慮到客戶的需求性，以滿足其身份的認(rèn)同感為第一要點(diǎn)，挑高大堂能夠極大的支撐項目品質(zhì)。n 設(shè)置會客區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了鄰里溝通、休憩的功能會客區(qū)域的設(shè)置是大堂的主要功能，建議可以辟出足夠的空間來進(jìn)行滿足。同時實(shí)現(xiàn)了鄰里溝通、休憩的功能n 設(shè)置前臺登記和保安服務(wù)n 大堂景觀設(shè)計建議引進(jìn)生態(tài)綠化或局部水景