【文章內容簡介】 這也與其實際的收入水平相吻合。這一年齡段是處于事業(yè)最有成的期間，無論是在現(xiàn)有的收入水平上，還是未來的個人資產升值空間上，都具有最高的水準。同策觀點：承受300萬到450萬元總價的客源結構具有很大的趨同性?？驮唇Y構300萬元左右的客源400450萬元的客源在職務特征上企業(yè)高層職務以及私營業(yè)主高管以及私營業(yè)主職業(yè)分類金融、商貿和制造業(yè)商貿、金融保險年齡結構31歲到45歲年齡的人群3650歲之間的購買者數(shù)據(jù)來源：同策研展部2．問卷部分高端客源的分析通過問卷分析，我們得到高端客源年齡、職業(yè)和職務特征在職務特征上企業(yè)高層職務以及私營業(yè)主職業(yè)分類金融保險、IT業(yè)年齡結構主流人群：3050歲數(shù)據(jù)來源：同策研展部同策觀點：通過浦東世紀花園樣本個案已購客源和問卷中高端客源的分析，問卷中的受訪客源基本與實際購買人群一致。一方面進一步確認了本案定位的客源結構；另一方面佐證了項目問卷受訪人群提供的需求特點對本項目的產品定位有極大的驗證意義?？驮唇Y構浦東高端樓盤已購客源（總價300450萬元）問卷中的高端客源在職務特征上企業(yè)高層職務以及私營業(yè)主高管以及私營業(yè)主職業(yè)分類金融保險、商貿和制造業(yè)金融保險、IT年齡結構31歲到50歲年齡的人群3050歲二、項目客源的定位根據(jù)前面浦東高端客源的問卷和市場面的分析，本項目住宅客源的定位為：n 陸家嘴辦公區(qū)域的高級管理人員，私營業(yè)主等具有高學歷、高收入的“中上流”中產階級；n 其中，包括一部分外籍人士；n 大陸家嘴區(qū)域的外籍住客以歐美客為主。根據(jù)我司對目前陸家嘴居住的外籍客源的調查數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域總人口數(shù)所占比例美國香港韓國新加坡歐州其它——陸家嘴～2萬26%10%12%14%28%10%——同策觀點：本項目客源的定位為高學歷、高收入的“中上流”中產階級及歐美客為主流的外籍人士。三、客源的居住需求和消費偏好的分析1．各類外籍人士對居住需求的喜好歐美戶型面積需求相對較大，家庭成員較多，一般需求四房及以上戶型對于采暖供熱設備，窗材，廚房等比較講究配套設施方面對洗滌，西餐等要求較高講求環(huán)保，垃圾處理等重視兒童教育韓國租金承受能力較弱對于綠化要求較高，聚集于公園附近對于餐飲需求較大日本講求服務及細節(jié)品質居住習慣于抱團日籍尤其喜歡日式風格，對房間面積需求偏小對于租金承受力較高新加坡服務及細節(jié)品質相對要求較低，數(shù)量較多，家庭庭人口數(shù)量較少總人口增速緩慢數(shù)據(jù)來源：同策研展部2．“中上流”中產階級的生活、消費偏好生活方式：舒適、優(yōu)雅、品位、品牌和個性消費特征：豪華汽車、高級宴請、高爾夫或各種俱樂部會員證、名牌服裝、酒吧、音樂會等接受信息的途徑：媒體、商業(yè)機構、廣告、時尚雜志伍、住宅產品的建議一、戶型建議1．客戶需求調研n 戶型功能的需求統(tǒng)計：面積段(平方米)戶型(平方米)戶型客廳餐廳主臥衛(wèi)生間面積開間面積開間面積開間主要涵蓋功能主衛(wèi)數(shù)量1401603R（76%）3040（40%）4—（61%）1520（52%）4（58%）1520（53%）4（72%）更衣室1個（96%）1802004R（52%）4050（38%）—5（42%）1520（62%）4（75%）1520（59%）4（62%）更衣室與書房1個（96%）3R3040（58%）—5（47%）1520（53%）4（52%）1520（46%）4（47%）更衣室與書房1個（92%）面積段(平方米)衛(wèi)生間其他功能間陽臺入戶門窗戶主衛(wèi)面積次衛(wèi)數(shù)量次衛(wèi)面積首選功能間儲藏間面積次選功能間數(shù)量1401605—10（63%）1（83%）5（89%）儲藏間（75%）5—10（55%）保姆間（42%）2（67%）子母門（60%）平開（63%）1802005—10（69%）1（80%）5（86%）儲藏間（85%）5—10（66%）保姆間（52%）2（65%）子母門（58%）平開（60%）5—10（48%）1（88%）5（89%）儲藏間（91%）5—10（52%）保姆間（67%）2（57%）子母門（62%）平開（58%）n 戶型形式的需求統(tǒng)計：問卷中，46%的受訪者對復式最為喜好。同策觀點：在高端客戶的回答中，戶型配比的需求表現(xiàn)出極強的趨同性，大戶型、大空間成為了高端客戶的主流需求——140160m2段客戶需求三房為主； 180200 m2段客戶需求四房為主，但三房也占到了一定的比重。2．房型建議1）戶型面積：A型：140160平方米；B型：180200平方米。2）戶型配比：戶 型 配 比 圖型號總面積戶型戶型配比A型1401603R60%B1型180200（3+1）R20%B2型4R20%同策觀點：一方面參考了問卷中客戶需求的分析；另一方面從目前市場需求總量來看，140160面積段的需求量基本在13萬方左右，而進入180200面積段的需求量在7萬左右。但未來，隨著浦東高端服務產業(yè)的不斷進入，高端客戶需求量也將不斷的增加?？梢哉f，這兩類面積的產品未來總體趨勢均是樂觀向好的。因此，如果要對這兩類產品從需求面上進行論證是比較難以取舍的。從本案的定位——進入浦東2000025000元/m2高端公寓市場。我司認為在大戶型配比上將比目前主流1500020000元/m2的公寓市場的配比做適當?shù)脑黾印Ｒ宰≌a品“舒適化，人居化”作為項目的訴求點。因此，將大面積戶型比例提高至40％。而同時，我們也建議把握住另一部分更大、更穩(wěn)健的市場需求，即250300萬產品段的客戶，以盡可能地減低市場風險。3） 房型功能設計參考問卷分析，我司建議140160m2(3R)客廳＋餐廳(m2)主臥(m2)次臥(m2)書房(m2)衛(wèi)生間(m2)儲藏室(m2)更衣室(m2)廚房(m2)陽臺(m2)數(shù)量111121112開間————————面積35+121512108+435 84+2得房率75%77%180200m2(Ⅰ型:3+1R)客廳＋餐廳(m2)主臥(m2)次臥(m2)書房(m2)衛(wèi)生間(m2)保姆間(m2)更衣室+儲藏室(m2)廚房(m2)陽臺(m2)數(shù)量111131212開間56————————面積40+1520151210+4+365+3126+2得房率75%77%180200m2(Ⅱ型:4R)客廳＋餐廳(m2)主臥(m2)次臥(m2)書房(m2)衛(wèi)生間(m2)更衣室(m2)儲藏室(m2)廚房(m2)陽臺(m2)數(shù)量121131112開間5——————面積40+1520+1512108+653106+2得房率75%77%4）戶型形式：借鑒客戶問卷的需求分析，46%的受訪者選擇了復式房型。這也是目前浦東高端公寓市場中較為稀缺的產品形式。故我司建議：180200m2戶型中部分采用復式房型，客廳還可做局部的挑空處理。5）其他建議：n 利用項目地塊的優(yōu)勢，建議設置南北景觀陽臺，增強低區(qū)的景觀性，解決景觀均好性問題；n 建議北廳在空間布局可行的前提下，做大開間處理——5米以上，充分滿足入住客張顯身份和尊貴的心理需求；n 建議主臥做套間設計，140160m2函蓋更衣室；180200m2戶型函蓋更衣室和書房；張顯主臥大空間、多功能的尊貴氣質，滿足客戶追求舒適、豪華的心理需求；n 玄觀、過道的設計要講究室內交通動線的流暢組織，不能過于局促。6）經典個案戶型分析：房型一：下層平面圖上層平面圖這是一套六室二廳四衛(wèi)的南北通復式房型，建筑面積為305m2。盡管面積上超過了本案的設計標準，但是我司認為這套經典的復式戶型在功能布局上有幾大亮點值得我們在設計復式房型上做參考：n 起居室的挑空處理與三跑樓梯的景觀設置形成一個極好的互動；n 上層主臥的設計非常迎合高端客戶的需求，函蓋了書房、更衣室和主衛(wèi)的功能，并且采用了全明的設計。同時各功能間的墻體采用了非承重墻，便于不同需求客戶的自由分割。充分考慮了客戶的個性化需求。n 該戶型上層步入式陽臺的設計，將成為復式房型又一大銷售亮點，具有“空中花園”的設計理念。參考本案后的設計修正：修正該套房型的功能定位——3+1房2廳3衛(wèi)的設計，滿足3口之家大空間的生活需求。挑高客廳+餐廳+廚房+主臥（含書房、更衣室、衛(wèi)生間、陽臺）+次臥（兒童房）+保姆室（含23m2衛(wèi)生間）+客衛(wèi)房型二：這套戶型選自于浦東世紀花園，四房220平方米。在這一套戶型中，充分考慮了北向浦東世紀花園的景觀優(yōu)勢，將客廳布置在北面，通過較大的面寬帶來景觀的開闊。這套戶型中最大的特點在于戶型的交通動線的暢通性以及戶型設計的趣味性，使主臥成為最大的亮點。主臥通過三個出口，分別與書房、客廳、走廊以及客臥相連接，滿足了主人的出行的便利性以及舒適性。使主臥不再成為一個相對封閉的空間，而同時，也充分考慮到了主臥與公共區(qū)域的合理過渡，動靜相宜。展示了居室中主人的需求第一性。但是，這套戶型也存在于兩個不足：n 餐廳的位置與客廳連接過緊，沒有較大的區(qū)分n 對于本案所定位的戶型來說面積較大，因此需要作合理的空間壓縮。二、公共部位建議1．電梯考慮到本案的定位較為高端，因此，有必要設置準一梯一戶的電梯。另外，在部分大戶型集中樓宇，也可以作分梯處理。三梯兩戶設置，傭人梯與客梯區(qū)分，并直接入戶對電梯廳作有效分隔，準一梯一戶處理電梯轎廂設置： 本案定位起點較高，因此對于產品細節(jié)等處理中除要考慮必要的基本功能滿足外，還應考慮使用舒適性。目前對于電梯轎廂的尺度并無明確規(guī)定，一般認為，；。高度方面，不高于標準層電梯廳高度。景觀電梯設置： 考慮到本案未來將有江景以及社區(qū)內部景觀等出現(xiàn)，為了做到品質的均好性，建議應該在部分建筑內設置景觀電梯。設置景觀電梯主要有兩個原則：n 充分考慮江景資源的利用n 對部分沒有江景資源的樓宇，但有社區(qū)內部優(yōu)勢景觀資源的產品也可以考慮景觀電梯的設置。2．大堂1）客戶問卷分析： 我司對于客戶問卷調查的結果顯示，對于大堂功能的要求主要集中為五點，按選擇百分比排序如下：a提高檔次b保安登記c前臺服務d鄰里溝通e休憩客戶對于本案的認知是一個高檔的社區(qū)，因此，對于檔次的要求是較高的。而大堂，正是展示這一特性的首要目標。在大堂功能配置方面，則應考慮到前臺、保安以及會客區(qū)域的面積留足。問卷中，客戶對電梯門廳面積的選擇上取了下限值，對電梯廳開間的選擇上數(shù)據(jù)非常離散。我司認為客戶在該空間的認識上較模糊，一方面是缺乏一定的專業(yè)尺度感；另一方面也反映了高端客戶對這一空間缺乏特殊的要求。2）大堂設計建議n 建議挑高大堂做6米設計，提升品質我司認為，本案的大堂應充分考慮到客戶的需求性，以滿足其身份的認同感為第一要點，挑高大堂能夠極大的支撐項目品質。n 設置會客區(qū)域，實現(xiàn)了鄰里溝通、休憩的功能會客區(qū)域的設置是大堂的主要功能，建議可以辟出足夠的空間來進行滿足。同時實現(xiàn)了鄰里溝通、休憩的功能n 設置前臺登記和保安服務n 大堂景觀設計建議引進生態(tài)綠化或局部水景