【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目占地達(dá)200多畝，必須保持其延續(xù)性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起點(diǎn)必須高，做成中高檔，使項(xiàng)目形成“領(lǐng)跑者”、 “示范小區(qū)”的形象。否則不足以吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)也不利于項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。為克服偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不全等項(xiàng)目固有的不利因素的影響。逸居花園須在“生態(tài)”、“環(huán)境”、“戶(hù)型”上下功夫，力求在樓盤(pán)品質(zhì)上有一個(gè)飛躍提高，充分利用生態(tài)環(huán)境資源，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置主題景觀，以山體為依托，以生態(tài)公園為對(duì)景，將建筑融入自然山水之中，先造具體環(huán)境后賣(mài)樓。（二）項(xiàng)目定位項(xiàng)目案名及釋義 逸 居 花 園 案名釋義：◎ 高品質(zhì)、品牌化、大眾化“逸居花園”平實(shí)而不失高雅，獨(dú)具的親和力而廣受歡迎，“逸居”預(yù)示著我們的產(chǎn)品定位：高品質(zhì)、平價(jià)的大眾化品牌?！?充滿(mǎn)健康活力的生活“逸居花園”秀出自然、充滿(mǎn)健康、活力、親切以及田園野趣的快樂(lè)。◎ 不動(dòng)聲色的浪漫“逸居花園”獨(dú)立又依存既有著自然的恬淡，又有著自由自我的快樂(lè)，透露出一種不動(dòng)聲色的浪漫。項(xiàng)目主題要點(diǎn)定位逸居花園 —— 長(zhǎng)沙首席智能化山水生態(tài)住宅區(qū)引領(lǐng)時(shí)尚的領(lǐng)跑者，具有7大優(yōu)勢(shì)：理念優(yōu)勢(shì)。為長(zhǎng)沙首席智能化生態(tài)型住宅社區(qū)，以?xún)?yōu)質(zhì)居住空間引領(lǐng)時(shí)尚，倡導(dǎo)全新的生活方式和居住模式。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目為長(zhǎng)沙市大型的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。價(jià)格優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目定位為長(zhǎng)沙市的優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)，在價(jià)格上卻屬中檔。突顯本項(xiàng)目物超所值的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。環(huán)境優(yōu)勢(shì)。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙居民購(gòu)房決策影響因素的第一位為環(huán)境，優(yōu)于價(jià)格（第二位），交通（第三位）和物業(yè)管理（第四位）本項(xiàng)目具有長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)項(xiàng)目中獨(dú)一無(wú)二的山水景觀。只要合理利用地形地貌，定可打造出長(zhǎng)沙市最具特色的山水住區(qū)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目由著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，為長(zhǎng)沙前所未有的產(chǎn)品?？萍純?yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目采用當(dāng)前國(guó)內(nèi)先進(jìn)適用的技術(shù)和設(shè)備，為項(xiàng)目住戶(hù)提供高品質(zhì)的服務(wù)。服務(wù)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目強(qiáng)化和提升物業(yè)管理職能，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)，倡導(dǎo)社區(qū)文化，力創(chuàng)長(zhǎng)沙最佳居住環(huán)境和文明住區(qū)。目標(biāo)客戶(hù)定位長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段和高速發(fā)展階段，客源廣泛。另外，由于長(zhǎng)沙省會(huì)城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，在今后幾年內(nèi)也會(huì)顯現(xiàn)。對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源的判斷，基于如下分析：1. 長(zhǎng)沙市在售樓盤(pán)的客戶(hù)情況分析。2. 長(zhǎng)沙市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的需求分析。3. 外地客源需求的增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。4. 依據(jù)人口增長(zhǎng)、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性研究。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源主要來(lái)自如下幾方面：1. 由于折遷補(bǔ)償產(chǎn)生的買(mǎi)家。2. 第一次置業(yè)者。（如結(jié)婚產(chǎn)生新家庭）3. 第二次置業(yè)者及多次置業(yè)者。4. 特殊企事業(yè)單位、政府官員。5. 長(zhǎng)沙周邊縣市（如望城、寧鄉(xiāng)、益陽(yáng)）先富起來(lái)的小老板、具有公務(wù)員身份的人士，有意愿在長(zhǎng)沙購(gòu)房置業(yè)者。6. 城市化進(jìn)程，人口入城產(chǎn)生的需求。7. 沿海、邊貿(mào)產(chǎn)生的新客戶(hù)。核心客戶(hù)構(gòu)成：來(lái)源二次置業(yè)者市內(nèi)暴發(fā)戶(hù)、小老板高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶(hù)特殊企事業(yè)單位，具有公務(wù)員身份的人士外地來(lái)長(zhǎng)沙的置業(yè)者比例30%15%5%10%20%20%1. 項(xiàng)目主要針對(duì)二次置業(yè)者、來(lái)長(zhǎng)沙置業(yè)的人士及高收入階層。2. 對(duì)環(huán)境要求特別高的人士。3. 對(duì)配套設(shè)施和服務(wù)相當(dāng)看重的人士。4. 追逐時(shí)尚和創(chuàng)新的人士。潛在客戶(hù)消費(fèi)心理及消費(fèi)行為：1. 潛在購(gòu)房者追尋“物超所值”的物業(yè)。部份購(gòu)房者屬享受型買(mǎi)家，部份買(mǎi)家為省會(huì)置業(yè)者，對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求較高。2. 收入較高，對(duì)綜合居住環(huán)境要求較高。對(duì)價(jià)格反應(yīng)的敏感度較弱。3. 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高。4. 購(gòu)房專(zhuān)業(yè)知識(shí)較強(qiáng)。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)造新的生活方式為賣(mài)點(diǎn)。5. 對(duì)時(shí)尚、創(chuàng)新和高科技的住宅產(chǎn)品較感興趣。 形象定位我們的住宅以什么樣的形象出現(xiàn)？產(chǎn)品設(shè)計(jì)唯一性產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新差異化產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)品牌項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)高的利潤(rùn)搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)相對(duì)小的風(fēng)險(xiǎn)智能化的現(xiàn)代花園生態(tài)社區(qū)定位論證：1）定位智能化的現(xiàn)代花園生態(tài)社區(qū)，即是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的提煉，又是對(duì)美好未來(lái)的憧憬，將給長(zhǎng)沙市人民提供一種嶄新的生活方式。2）美麗的長(zhǎng)沙市是一個(gè)有著幾千年歷史的老城，從它城市的建筑特點(diǎn)和歷史發(fā)展來(lái)看，是受湖湘文化影響的結(jié)果。3）歐陸風(fēng)格的建筑對(duì)長(zhǎng)沙市早已不是新事物，目前在長(zhǎng)沙市大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)風(fēng)格定為歐陸風(fēng)格，對(duì)歐洲文化的理解也較為膚淺，多是對(duì)歐式建筑符號(hào)的簡(jiǎn)單模仿和克隆，諸如歐式一條街給人生硬冰冷感覺(jué)。假如我們?cè)俣闅W陸風(fēng)格，難免不會(huì)落入俗套，所以我們需要?jiǎng)?chuàng)新。4）從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，成功的大盤(pán)項(xiàng)目（其建筑面積在10萬(wàn)M178。以上）明顯都具備一個(gè)共性，即有一個(gè)鮮明的營(yíng)銷(xiāo)主題理念。比如北京的萬(wàn)泉新新家園“前后學(xué)府，左右名園”，訴求的是地段與環(huán)境、上海萬(wàn)科城市花園–––優(yōu)詩(shī)美地的成熟大規(guī)模社區(qū)、廣州番禺奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)型健康系列住宅社區(qū)、深圳世紀(jì)村的“21世紀(jì)國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)”。本項(xiàng)目位于具備豐富的自然景觀優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的形象定位為智能化的現(xiàn)代花園生態(tài)社區(qū)就是最大化的強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)–––景觀和規(guī)劃，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，多景觀社區(qū)，高規(guī)劃充滿(mǎn)異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，能在市場(chǎng)上形成別具一格的形象。面積配比定位分析① 本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，從市場(chǎng)需求來(lái)看，目前在長(zhǎng)沙市熱銷(xiāo)的戶(hù)型和面積分別60–90 M178。左右的二房和110–140 M178。左右的三房，此類(lèi)戶(hù)型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高，我們定位略高于目前市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)戶(hù)型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價(jià)又不高，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。② 考慮中高收入家庭人口較多，有的家庭需住得舒適，因此戶(hù)型定位為一部分的四房，對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)群做有益的補(bǔ)充，復(fù)式或躍復(fù)合體主要是考慮有一部分人群有更高的要求，設(shè)計(jì)成躍復(fù)合體的三錯(cuò)層，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次。逸居花園建議建筑類(lèi)型為和小高層，高層為主，配以多層，洋房。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。（注：為滿(mǎn)足部分客戶(hù)對(duì)大戶(hù)型的要求，建議設(shè)計(jì)時(shí)可考慮運(yùn)用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法，對(duì)相鄰兩套戶(hù)型合理設(shè)計(jì)以便于日后打通。）住宅戶(hù)型、面積比例分配表（單位：平方米）戶(hù)型二房一廳二房二廳三房二廳四房二廳洋房面積50—7576—9091——130131—150150以上分布35%35%15%10%5%戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑以板式結(jié)構(gòu)為主，結(jié)合小部分占式結(jié)構(gòu)（建議主要分布在B地塊）。戶(hù)型做到戶(hù)戶(hù)明窗明衛(wèi)，動(dòng)靜分離，干濕分離，戶(hù)戶(hù)雙陽(yáng)臺(tái)，窗臺(tái)采取飄窗設(shè)計(jì)。同時(shí)考慮到部分要做本項(xiàng)目的精品，因此建議部分三房及四房和躍式引入入戶(hù)花園設(shè)計(jì)及酒店式主衛(wèi)設(shè)計(jì)。第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）核心規(guī)劃理念以人為本，體現(xiàn)生態(tài)、科技、文化的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造長(zhǎng)沙最佳的園林山水生態(tài)住區(qū)，構(gòu)建引領(lǐng)21世紀(jì)居住水平的高品質(zhì)示范居住區(qū)。產(chǎn)品主題典雅的娛樂(lè)的休閑的人文的長(zhǎng)沙市首席智能化山水生態(tài)住區(qū)企劃概念描述現(xiàn)代建筑藝術(shù)與歐洲風(fēng)情相融人文精神和現(xiàn)代都市生活相溶智能、高尚、人文、優(yōu)雅、休閑、生態(tài)主題深入描述地域人文+典雅建筑+景觀綠化+品質(zhì)空間+歐洲風(fēng)情生活（二）哲學(xué)觀體現(xiàn)“天地合一，道法自然”的自然觀——山地生態(tài)觀。系統(tǒng)觀——規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮和尊重整體性和可持續(xù)發(fā)展空間。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思貫徹項(xiàng)目“長(zhǎng)沙市首席智能化山水生態(tài)住區(qū)”的項(xiàng)目定位。充分體現(xiàn) 智能、高尚、人文、優(yōu)雅、休閑、生態(tài)等幾個(gè)特點(diǎn)。充分利用和保護(hù)自然生態(tài)條件——地形、地貌、水源及環(huán)境背景等，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，總體布局要充分體現(xiàn)巧于利用地貌、與環(huán)境融為一體、構(gòu)圖生動(dòng)活潑、規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰、環(huán)境整合有序、生活出行方便、物業(yè)管理科學(xué)。力求形成湖光山色、山川秀麗鐘靈、百花盛開(kāi)、綠樹(shù)掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、園、花、城”融成一體的美好家園。（1）從項(xiàng)目?jī)?nèi)外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)與體現(xiàn)自然環(huán)境及地域文化特征的關(guān)系，達(dá)到人與自然的和諧。規(guī)劃過(guò)程中要貫徹可持續(xù)發(fā)展理論中著名的3R理論：通過(guò)對(duì)山地生態(tài)系統(tǒng)的有效調(diào)控，減少（Reduce）山地環(huán)境中可能產(chǎn)生的各種危害；通過(guò)合理運(yùn)用山地建筑形態(tài)（如掩土建筑或架空建筑），利用建筑頂部的覆土層或架空的底部增加植被，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的再利用（Reuse）；通過(guò)悉心保護(hù)山地生態(tài)系統(tǒng)中的各個(gè)要素，促成山地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)各要素的良性循環(huán)（Recycle）。（2）處理好規(guī)劃結(jié)構(gòu)骨架、組團(tuán)規(guī)模均衡、居民出行方便、綠地率達(dá)標(biāo)及建筑組群間的合理間距等問(wèn)題。（3）創(chuàng)造積極多樣的空間，滿(mǎn)足新時(shí)代的生活方式和人性個(gè)性化發(fā)展的需要，同時(shí)注重傳統(tǒng)文化的延續(xù)。（4）合理布局以獲得良好的聲環(huán)境，最大限度降低噪音污染。（5）充分利用原有水系，構(gòu)造富于動(dòng)感的景觀水系，滿(mǎn)足人們的親水本性。形成整個(gè)住區(qū)山水相融的特色。（6）提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑，把居民帶往健康鍛煉之路。（7）居住區(qū)內(nèi)實(shí)施無(wú)障礙設(shè)計(jì)，方便休閑，渡假人士生活之便。（8）考慮設(shè)置先進(jìn)完善的通訊系統(tǒng)，令使用者可以方便快捷地與外界溝通。（9）充分考慮分期發(fā)展的需要。每一區(qū)的住宅發(fā)展具有獨(dú)立性，能享受到自然的環(huán)境，并在發(fā)展的過(guò)程中可以保持相對(duì)的完整性，直至整個(gè)居住小區(qū)完全落成。（10）合理布局服務(wù)設(shè)施，使居民能方便地獲取內(nèi)心安寧和精神愉快，又能擁有物質(zhì)生活的滿(mǎn)足。（11）強(qiáng)調(diào)主入口的設(shè)計(jì)，形成宏大的氣勢(shì)。類(lèi)別坡度建筑場(chǎng)地布置及設(shè)計(jì)基本特征平坡地3%以下基本上是平地，道路及房屋可自由布置，但須注意排水。緩坡地3%10%建筑區(qū)內(nèi)車(chē)道可以縱橫自由布置，不需要梯級(jí)，建筑群布置不受地形的約束中坡地10%25%建筑區(qū)內(nèi)須設(shè)梯級(jí)，車(chē)道不宜垂直等高線布置，建筑群布置受一定限制。陡坡地25%50%建筑區(qū)內(nèi)車(chē)道須與等高線成較小銳角布置，建筑群布置與設(shè)計(jì)受到較大的限制。急坡地50%100%車(chē)道須曲折盤(pán)旋而上，梯道須與等高線成斜角布置，建筑設(shè)計(jì)需作特殊處理。懸崖坡地100%以上車(chē)道及梯道布置極困難，修建房屋工程費(fèi)用大表 坡度與山地建筑的生存關(guān)系圖一 規(guī)劃設(shè)計(jì)分區(qū)方案（四）項(xiàng)目規(guī)劃建議小區(qū)整體布局① 以東西向的軸線為規(guī)劃布局的依據(jù)，將小區(qū)劃分為A、B兩大塊規(guī)劃建設(shè)（圖一）。② 開(kāi)放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持了空間的開(kāi)敞性和通透性，使住戶(hù)有較好朝向的同時(shí)，又擁有良好的自然景觀（圖二）。③ A地塊的山丘盡量保留原生態(tài)，建議在該處建筑35層的小洋房。從以人為本的生態(tài)環(huán)境出發(fā)，利用山地地形特征，將自然優(yōu)勢(shì)，周邊生態(tài)的大環(huán)境為本區(qū)域所用，從而使得小區(qū)內(nèi)的“中環(huán)境”，最終產(chǎn)生出住戶(hù)文化的“微”環(huán)境，這種三級(jí)環(huán)境相連貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)始末，從而產(chǎn)生一個(gè)有創(chuàng)意的、合理的空間變化并具有良好視覺(jué)景觀和空間效果，宜人的生活居住空間（圖二）。④B地塊建議主要規(guī)劃休閑、健身的會(huì)所，以避開(kāi)該區(qū)域靠近變電所的弊端。該區(qū)域的住宅建議以小高層為主（圖二）⑤建議大型的地下車(chē)庫(kù)應(yīng)連接A、B兩大地塊（圖三）；⑥建議A、B兩大地塊的結(jié)合部分可自帶商業(yè)門(mén)面，可增加社區(qū)的人氣，方便小區(qū)的業(yè)主，形成兩大地塊的自然半圍合（圖三）；⑦建議本案大門(mén)設(shè)在A區(qū)（分西門(mén)、北門(mén)），西門(mén)與規(guī)劃中的雷鋒廣場(chǎng)正對(duì)，北門(mén)開(kāi)在規(guī)劃中的杜鵑路一面，副門(mén)設(shè)B區(qū)（圖四）。⑧臨街小高層一層可作為主要的商業(yè)門(mén)面（圖三）（注意：在具體的規(guī)劃中要避免高壓電線干擾）⑨ 因項(xiàng)目體量大，建議實(shí)行分期開(kāi)發(fā)：A方案：項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)（圖二） 分期地塊位置樓盤(pán)業(yè)態(tài)檔位一期A區(qū)西板塊，B區(qū)西北板塊，會(huì)所高層、小高層中上、中二期A區(qū)自然山丘，A區(qū)南板塊，B區(qū)健身，休閑區(qū)洋房、多層高、中低三期A區(qū)北板塊，A區(qū)沿街商業(yè)，A、B兩區(qū)的商業(yè)門(mén)面多層、小高層中低、中圖二 A區(qū)北板塊 A區(qū) 西板塊 A區(qū)南板塊 聚能科技 B區(qū) 長(zhǎng)房 高速公路管理局 西北 天頂變電所西郡 板塊 林業(yè)局 圖三 地 下 車(chē) 庫(kù) 聚能科技 地 長(zhǎng)房 西郡 下 天頂變電站 高速公路管理處 車(chē) 會(huì)所 林業(yè)局 庫(kù) 圖四 主入口 主 入 中心景觀 自然景觀 口 聚能科技 自然半圍合 竹文化 景觀長(zhǎng)房 西郡 高速公路管理處 天頂變電所 林業(yè)局 次入口 B方案：項(xiàng)目分四大組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)（圖五）圖五 分團(tuán)組地塊位置樓盤(pán)業(yè)態(tài)主推產(chǎn)品檔次第一組團(tuán)A地塊西北區(qū)會(huì)所、多層、小高層二房、三房中、中上第二組團(tuán)B地塊多層、小高層二房、商業(yè)中下、中第三組團(tuán)A地塊西南區(qū)小高層、高層三房、四房、商業(yè)中、上第四組團(tuán)A地塊山丘及周邊小高層、洋房三、四房、洋樓、中上住宅戶(hù)型與地塊分配表（單位：平方米）戶(hù)型二房一廳二房二廳三房二廳四房二廳洋房面積50—7576—9091——130131—150150以上分布B地塊及部分A地塊A地塊大部分及精