【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總計(jì) 107 124 三、區(qū)域板塊 /產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分類比較表 區(qū)域劃分 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 面積區(qū)間 主力戶型 月去化套數(shù) 總價(jià)段 曲江二期 金輝世界城 小高層、高層 96145㎡ 96129三室 45套 86160萬(wàn) 中海城 高層 70137㎡ 7578兩房 107126三房 65套 56110萬(wàn) 保利 ?曲江春天里 高層 79153㎡ 80兩房， 97102三房， 125四房 30套 60125萬(wàn) 金地藝華年 高層 75130㎡ 75兩房， 95115三房， 135四房 30套 65110萬(wàn) 天地源曲江香都 高層、洋房 80140㎡ 84兩房， 105120三房 28套 75150萬(wàn) 長(zhǎng)安板塊 雅居樂(lè) ?鉑瑯峯 高層、小高層 85144㎡ 8590三房， 94四房 85套 68120萬(wàn) 萬(wàn)科城 洋房、別墅、高層 81143㎡ 8385兩房， 89106三房 110套 70160萬(wàn) 航天城板塊 富力城 別墅、高層 88260㎡ 8388兩房， 125147三房 35套 60450萬(wàn) 龍湖航天城項(xiàng)目 洋房、小高層、高層 30280㎡ 因項(xiàng)目完全參照香醍系，則 8590兩房， 120三房， 170平層， 210245躍層 —— 30260萬(wàn) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型組合豐富，以剛需、首改和再改為主，從觃劃上來(lái)看，航天城板塊在打造改善型產(chǎn)品上，有著明顯的潛力空間 三、區(qū)域板塊 /面積分析 區(qū)域劃分 項(xiàng)目名稱 70 以下 7090 90110 110130 130144 144180 180220 220240 240以上 航天板塊 龍湖航天城項(xiàng)目 曲江二期 金輝世界城 —— —— % 15% % % —— —— —— 中海城 —— 53% 37% 5% 5% —— —— —— —— 保利 ?曲江春天里 —— —— 33% 67% —— —— —— —— —— 金地藝華年 —— 45% 30% 15% 10% —— —— —— —— 天地源曲江香都 —— 19% 38% 27% 6% 10% —— —— —— 長(zhǎng)安板塊 雅居樂(lè) ?鉑瑯峯 % % —— —— 3% % 3% % % 萬(wàn)科城 5% 35% —— 35% 8% 5% 5% 5% 2% 面積分析：項(xiàng)目區(qū)域成交主力面積段以兩房 7884㎡ 、三房 90102㎡ 、四房 120135㎡ 為主 ,多為剛需戒首改的產(chǎn)品，再次改善及終極改善為市場(chǎng)空白點(diǎn) 市場(chǎng)暢銷兩房 7884㎡、暢銷三房 90102㎡、暢銷四房 120135㎡ 三、區(qū)域板塊 /案例分析 龍湖航天城項(xiàng)目 以洋房為主的區(qū)域總建面 106萬(wàn)㎡中等密度生活住區(qū)，其 中 ㎡，辦公總建面 ㎡，住宅總建面 ㎡，公建 ㎡ C地塊 三期 A地塊 一期 B地塊 二期 商業(yè)及 SOHO辦公， SOHO辦公， 面積 30㎡左右 住宅 3133F， 面積 75120㎡左右 洋房 8+1F， 面積 140280㎡左右 龍湖航天城項(xiàng)目分為 A/B/C三個(gè)地塊，目前將開(kāi)發(fā) A地塊（一期），以洋房 +高層為主，預(yù)計(jì)二期產(chǎn)品不一期產(chǎn)品相似，社區(qū)主推洋房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)洋房入市價(jià)格 9000元 /㎡ 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：綜合配套，洋房與家及物業(yè)品牌價(jià)值； 突破點(diǎn)：產(chǎn)品差異，低密品質(zhì) 項(xiàng)目基本信息 容積率 占地面積及建面 占地 180378㎡ ，規(guī)劃總建面 106萬(wàn)㎡，地上 ㎡ 主力產(chǎn)品戶型區(qū)間 SOHO辦公以 3040㎡ 為主， 高層產(chǎn)品以 70120㎡ 為主， 洋房產(chǎn)品以 140280㎡ 為主 產(chǎn)品特征 一、二期產(chǎn)品以洋房和高層為主，三期產(chǎn)品以商業(yè)及 SOHO辦公為主 產(chǎn)品體量 商業(yè) ㎡ ， 辦公 ㎡ ，住宅約 ㎡ ，公建 ㎡ 三、區(qū)域板塊 /案例分析 龍湖航天城產(chǎn)品：復(fù)制西安浐灞龍湖香醍國(guó)際社區(qū)的產(chǎn)品系，客戶對(duì)于龍湖的品牌、產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)和景觀方面認(rèn)可度較高 三、區(qū)域板塊 /案例分析 客戶對(duì)龍湖的洋房產(chǎn)品認(rèn)可度較高，洋房產(chǎn)品的主流面積段在 140280㎡之間，以市場(chǎng)上較為舒適的主流面積段，高于高層舒居產(chǎn)品的建筑形式，吸引對(duì)低密生活向往，但總價(jià)受限的首改戒再改客戶 龍湖香堤國(guó)際社區(qū)戶型展示 —— 高層戶型 二室二廳一衛(wèi) 85平米 三室二廳二衛(wèi) 120平米 龍湖香堤國(guó)際社區(qū)戶型展示 —— 洋房戶型 花園洋房底躍 A2戶型 245平米 龍湖香堤國(guó)際社區(qū)戶型展示 —— 洋房戶型 花園洋房頂躍 A5戶型 230平米 龍湖香堤國(guó)際社區(qū)戶型展示 —— 洋房戶型 花園洋房平層 A4戶型 170平米 產(chǎn)品 類型 產(chǎn)品 細(xì)分 面積段 （㎡） 主力去化總價(jià)段（萬(wàn)） 30 50 70 100 130 150 180 220 260 300 洋房 頂?shù)总S 200280 平層 140160 高層 T3/T4 89126 公寓 3443 龍湖總價(jià)段在 300240萬(wàn)之間，可選擇主力面積在 200280㎡的洋房頂?shù)总S產(chǎn)品；總價(jià)段在 120萬(wàn) 136萬(wàn)之間，可選擇面積在 140160㎡的洋房平層產(chǎn)品；總價(jià)段在 56萬(wàn) 85萬(wàn)之間，可選擇面積在 89126㎡的高層產(chǎn)品；總價(jià)段 35萬(wàn)以內(nèi)，可選擇 3443㎡的公寓產(chǎn)品 龍湖航天城項(xiàng)目總價(jià)段不產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的客群目標(biāo)明確，涵蓋投資客、地緣剛需客以及區(qū)域內(nèi)外的首改型客戶為主 三、區(qū)域板塊 /案例分析 三、住宅市場(chǎng)分析－競(jìng)品樓盤客戶特征 34 說(shuō)明 ：本節(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源亍 市場(chǎng)調(diào)研。 區(qū)域代表項(xiàng)目客戶來(lái)源一覓表 項(xiàng)目 客戶來(lái)源及特征 航天城項(xiàng)目 客戶主要來(lái)源為曲江區(qū)域、航天城、南郊及部分高新區(qū)客戶。 ? 高層、小高層 客戶航天城企業(yè)員工、地緣性客戶較多，主要為剛需及養(yǎng)老型客戶，他們多為暫丌具備購(gòu)買公司福利房的員工，多作為婚房需要。 ? 洋房產(chǎn)品 客戶多為全市私企老板、高級(jí)白領(lǐng)，部分為航天城企業(yè)中高管，職工分房丌能滿足他們對(duì)生活品質(zhì)的需求，他們需要更高端的產(chǎn)品，更舒適的戶型，更精致的社區(qū)環(huán)境。 ? 聯(lián)排產(chǎn)品 客戶特征，對(duì)曲江或城南區(qū)域認(rèn)可，但受購(gòu)買力制約，尋求曲江邊緣區(qū)域，愿意通過(guò)距離換環(huán)境提升生活品質(zhì)的客戶，多為實(shí)力稍弱型私企老板及政界人士，少量航天城企業(yè)高管和管委會(huì)政店人士。 曲江新區(qū)代表項(xiàng)目 主要為城南、高新區(qū)私企老板、高級(jí)白領(lǐng)及政界人士，輔劣為陜北煤、油、氣老板及周邊縣市實(shí)力型私企老板；他們對(duì)曲江環(huán)境較為認(rèn)可，購(gòu)買曲江項(xiàng)目成為身份的標(biāo)簽。 西安市場(chǎng)面基本平穩(wěn)，航天基地作為快速發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅恢懈邫n商品房區(qū)域空白，未來(lái)開(kāi)發(fā)機(jī)遇向好。 ? 西安住宅市場(chǎng)近三年來(lái)維持在千萬(wàn)平方成交水平，近三年供需兩旺，相對(duì)一線城市受調(diào)控影響較??； ? 城南住宅成交 09年以來(lái)一直量?jī)r(jià)位居西安第二，曲江、航天基地是全市熱點(diǎn)區(qū)域；通過(guò) 2023年入駐航天基地、當(dāng)時(shí)全市唯一精裝項(xiàng)目富力城 67年成功銷售，區(qū)域在全市影響力大增； ? 該區(qū)域產(chǎn)業(yè)順勢(shì)借航天基地觃劃發(fā)展機(jī)會(huì)及對(duì)應(yīng)扶持政策，相關(guān)產(chǎn)業(yè)踴躍相繼遷入，區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)觃模迅速擴(kuò)大； 區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)則剛剛起步，區(qū)域洋房、別墅競(jìng)爭(zhēng)弱，利于本項(xiàng)目建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而建立區(qū)域話語(yǔ)權(quán)， 從而強(qiáng)勢(shì)吸納區(qū)域產(chǎn)業(yè)中高管和管委會(huì)等政店部門相關(guān)人士；同時(shí)利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸納曲江外溢客戶和全市其他區(qū)域客戶； ? 該區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)集中在高層產(chǎn)品上，目前區(qū)域高層大致分為三類， 一是管委會(huì)旗下產(chǎn)品主要內(nèi)部家屬樓和低價(jià)團(tuán)購(gòu)，如陜西地方電力開(kāi)發(fā)的曲江觀山悅內(nèi)部職工房和航天城項(xiàng)目；二是尾盤銷售，售價(jià)平穩(wěn)跑量為主，主要以富力城為主；三是新興力量，以龍湖項(xiàng)目為主，以洋房及高層產(chǎn)品，帶勱整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上一個(gè)新臺(tái)階； ? 從具體區(qū)域情況來(lái)看，本項(xiàng)目和龍湖項(xiàng)目一路之隔，外部環(huán)境基本一致，占地面積相當(dāng)，如何能夠不其形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在觃劃、產(chǎn)品、配套、景觀、成本、營(yíng)銷上，必須深入研究市場(chǎng)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，方能立于丌敗之地。 三、住宅市場(chǎng)分析－小結(jié) 35 目錄 內(nèi)部資料 注意保密 一、項(xiàng)目概況 二、城市分析 三、市場(chǎng)分析 四、項(xiàng)目定位 五、經(jīng)濟(jì)分析 六、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 四、項(xiàng)目定位－客戶刜步判斷 目標(biāo)客戶刜判： 根據(jù)土地特性及市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目的客戶群體是對(duì)區(qū)域前景認(rèn)可，追求居住品質(zhì)快速提高的客戶群體。 ： ?曲江新區(qū)、高新區(qū)等城市核心區(qū)高房?jī)r(jià)下的外溢客戶； ?城南范圍內(nèi)需求客戶； ?區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)改善客戶，距離換產(chǎn)品升級(jí)替代； ?良好的發(fā)展前景輻射外圍區(qū)縣。 ： ?他們是望子成龍的家長(zhǎng)，他們對(duì)學(xué)區(qū)房有強(qiáng)烈的目的需求； ?職工分房丌能滿足他們對(duì)生活品質(zhì)的需求，他們需要更高端的產(chǎn)品，更舒適的戶型，更精致的社區(qū)環(huán)境； ?他們大多是中年中產(chǎn)階層，對(duì)居住品質(zhì)有更高的要求，洋房躍層和聯(lián)排別墅可以滿足他們對(duì)生活的孜孜追求 。 ?對(duì)居住環(huán)境和生活配套有較高的期望和要求 。 ?追求產(chǎn)品品質(zhì)，理性消費(fèi) 。 ?區(qū)域集中的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，使得客戶更喜歡群居，圈子效應(yīng)明顯。 ： ? 高 品質(zhì) 升級(jí)替代產(chǎn)品，用距離換更舒適的產(chǎn)品類型，性價(jià)比高； ? 為了孩子的上學(xué)名額投資小戶型，為了孩子的上學(xué)方便進(jìn)行新置業(yè)； ? 良好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐和完