【文章內(nèi)容簡介】 和文化品位。 4． 4項目定位的原則 （ 1）簡明有力； （ 2）突出產(chǎn)品功能特色； （ 3）表達(dá)醒目； （ 4）注重資源整合； （ 5）注重利益回報最大化； （ 6）注重可持續(xù)經(jīng)營； （ 7）注重市場反應(yīng)； （ 8）注重項目所能引發(fā)的社會效應(yīng)；凸顯產(chǎn)品設(shè)計和營銷 模式的差異化原則。 項目總體定位 全生態(tài)多風(fēng)情院落式 休閑餐飲集聚區(qū) [定位簡明詮釋 ] 尋找市場空白，在市場空白點上尋找本項目的核心競爭力，發(fā)掘本項目最大的核心優(yōu)勢，確立這些核心優(yōu)勢的原則在于：這些核心優(yōu)勢是目前的市場所沒有的，而又恰恰是本項目所擁有的。挖掘出這些核心優(yōu)勢，就等于尋找到了我們項目的靈魂， 而如果我們的項目定位準(zhǔn)確地捕捉到了這些靈魂性的屬性的話，那么，我們的項目定位就一定能夠在市場上產(chǎn)生不可阻擋的核心競爭力。 [定位思考路線圖的推演路徑回放 ] 1. 為什么把我們的項目定位為“餐飲集聚區(qū)”？ 什么叫集聚區(qū)？簡單地說，就是依據(jù)某種特定的功能標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的組團(tuán)或群。依照這個簡明的概念，進(jìn)一步作擴大解釋，我們可以知道，所謂的“餐飲集聚區(qū)”就是體現(xiàn)餐飲功能的一個特定的組團(tuán)或群。 本項目的餐飲業(yè)態(tài)分別由七座相對獨立建筑組成，構(gòu)成了建筑組團(tuán)或建筑群的特征，而如果我們的這些建筑組團(tuán)充分發(fā)揮了釋放餐飲功能、承載餐飲業(yè)態(tài)的特征之后，我們就可以順理成章地把這些定位為 “ 餐飲集聚區(qū) ”。 2. 我們需要一個什么樣的“ 餐飲集聚區(qū) ”？ “ 餐飲集聚區(qū) ” 是對我們項目定位的一個整體和實質(zhì)性的表達(dá)，解決了一個定位的大方向問題，是一個最濃縮最核心的定位表達(dá)語。是定位系統(tǒng)中偏正結(jié)構(gòu)中“正”的部分。雖然它是一個定位表達(dá)系統(tǒng)中的主干（主體框架）部分，但急需要加以細(xì)化、深入，而需要深化的命題就是：我們需要一個什么樣的 “ 餐飲集聚區(qū) ”？ 3．至此，我們對項目總體定位的路徑已經(jīng)十分明晰起來了： （ 1）我們需要一個 全生態(tài)的“ 餐飲集聚區(qū) ” （ 2）我們需要一個 多風(fēng)情的“ 餐飲集聚區(qū) ” （ 3）我們需要一個 院落式的“ 餐飲集聚區(qū) ” 項目總體定位：餐飲 餐飲集聚區(qū) 全生態(tài)的的餐飲集聚區(qū) 多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū) 院落式的餐飲集聚區(qū) 有確切細(xì)分市場支撐的特色化餐飲集散地效果評判：此定位能夠強有力地提煉激發(fā)出項目的核心競爭力 綜合以上的分析與評述，我們不難發(fā)現(xiàn)，把本項目定位為“ 全生態(tài)多風(fēng)情院落式餐飲集聚區(qū) ”是非常合適非常貼切的。這種貼切合宜的表現(xiàn)主要可以濃縮為以下幾個要點： （ 1）本項目比鄰綠茵廣場，具有生態(tài)特色； （ 2）與住宅部分連為一體，且項目的整體綠化率高，本身可以形成一種森 林化的生態(tài)特色； （ 3）本項目的建筑特色是博采中西，既有江南水鄉(xiāng)的格調(diào)，又有中原腹地 的大氣，還有歐陸經(jīng)典風(fēng)格的汲取，可謂精彩紛呈，極其具有風(fēng)情； （ 4）多風(fēng)情并不是制單一的建筑，還有與之相匹配相對應(yīng)的餐飲特 色的多風(fēng)情多種類。 （ 5）項目建筑本身的開放性支撐項目院落式的定位訴求； （ 6） “ 餐飲集聚區(qū) ” 直指項目定位的核心，此定位架構(gòu)不但能夠淋漓 盡致地彰顯本項目的核心競爭力，還極其大氣，既有視覺沖擊 力，又能夠最大程度地發(fā)揮市場號召力。 定位的升華 在全生態(tài)等諸多核心價值的基礎(chǔ)上，對項目的定位進(jìn)行升華，力圖以一種更高意義的 “ 新生活模式 ” 來引領(lǐng)鄭州的餐飲娛樂市場，來改變鄭州市民的生活模式和消費觀念與習(xí)慣。以文化意義上的制高點來把控市場的高度，促進(jìn)項目的市場營銷我們可以階段性地提出推廣主題，以 “ 全生態(tài)的餐飲環(huán)境 ” 上升到 “ 全生態(tài)的飲食文化模式 ” ，再上升到 “ 全生活的飲食生活模式 ” ，最后上升到 “ 新都市休閑生活模式 ” 和 “ 鄭州市民的新生活模式 ” 的升 華性高度 。 香港蘭桂坊／上海新天地／鄭州老房子 把本案打造成為城市目的地： 4． 7 建議案名 我們建議把本項目的案名定為 ———— 半島印象 老房子風(fēng)情街 半島天地 老房子 —— 商業(yè)街 理由： （ 1）整合了森林半島的品牌資源； （ 2）突出了餐飲的主體業(yè)態(tài)功能； （ 3）突出了本項目最核心的生態(tài)價值； （ 4）對其它商業(yè)功能作了明白無誤的告示； （ 5）案名朗朗上口，易記，適合市場表達(dá)。 形象定位主題推廣語 美食頭等艙 休閑新天地 第五章 集成與演繹： 市場與定位的對照檢測系統(tǒng) 5． 1項目定位依據(jù)的取舍原則 本項目定位依據(jù)的四大原則 （ 1）市場需要什么； （ 2）我們能夠給予市場什么； （ 3）市場留下了什么空白點； （ 4）我們能給市場空白點里填塞什么亮點。 如果我們的定位能夠成功地回答以上四個問題， 那么我們的定位就是經(jīng)得起現(xiàn)實檢驗的有效能的定位。 尋找項目定位突破性的靈魂 （ 1）創(chuàng)造性地培育市場 當(dāng)本項目本區(qū)域周邊的高檔餐飲市場還不夠成熟的時候，一個有宏圖壯志的項目開發(fā)者當(dāng)然要創(chuàng)造性地培育市場，因為成熟的市場在此時并不具備，必須以創(chuàng)造者的態(tài)度來生成市場。而這個市場的培育與創(chuàng)造可以為本項目的成功運營提供資源保障。 （核心提示：市場需要孕育需要創(chuàng)造，而不能僅僅憑借等待。） （ 2）始終把握提升城市餐飲文化的高度 本項目要顛覆單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的觀念，矢志不渝地把它放在提升城市餐飲文化的高度，提高鄭州餐飲發(fā)展和文化擴張的水準(zhǔn)，做到引領(lǐng)北部新區(qū)、全面提升鄭州餐飲文化的運營高度。 （核心提示：提升引領(lǐng)鄭州市的餐飲文化，并不是一種務(wù)虛的擺設(shè)，而是可以改變鄭州市民的消費習(xí)慣和生活模式，從而引領(lǐng)消費潮流，直接改善本項目的投資運營） （ 3）挖掘項目的優(yōu)勢，尋找本項目的突破性靈魂 餐飲集聚區(qū)，有特色的餐飲集聚區(qū)，這就是項目能夠進(jìn)行突破的靈魂所在。 （只要能夠準(zhǔn)確捕捉項目的靈魂，那么，我們的定位就是成功的） 集成與演繹：市場與定位的對照檢測系統(tǒng) 由市場推導(dǎo)出定位，這是一個集成的過程；定位得到確認(rèn)之后，為了確保定位的嚴(yán)謹(jǐn)性，必須以定位反推于市場，這就是一個演繹的過程。 由市場導(dǎo)向定位，我們思考了以下幾個問題： 1．在餐飲方面，哪些是目前的鄭州市場所欠缺的？ 我們通過詳細(xì)的市場觀察，發(fā)現(xiàn)： 鄭州市場沒有任何一個餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個院落式的餐飲集聚區(qū)。 由市場到定位的集成系統(tǒng) 2．這個現(xiàn)今市場所欠缺的屬性是不是有益于市場且為市場本身所急切需求的？ 很顯然，這個答案是肯定的，也就是說，我們可以進(jìn)一步得出以下結(jié)論： 一個餐飲集聚區(qū)的出現(xiàn)是鄭州市場所急切需求的； 一個全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場所急切需求的； 一個多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場所急切需求的； 一個院落式的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場所急切需求的。 3．這些有益的市場屬性或市場特質(zhì)是不是我們項目所擁有的？ 經(jīng)過我們認(rèn)真考察推敲，這些有益于市場且為市場所迫切需求的屬性恰恰是我們項目自身所擁有或能夠加以挖掘的。 一個餐飲集聚區(qū)是本項目所能生成的市場屬性； 一個全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)是本項目所能生成的市場屬性； 一個多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是本項目所能生成的市場屬性； 一個院落式的餐飲集聚區(qū)項目所能生成的市場屬性 通過這三個問題的解答，我們可以基本確認(rèn)，我們的項目定位是切合市場發(fā)展需求的。 由定位到市場的演繹系統(tǒng) 由市場到定位的集成已經(jīng)已經(jīng)能夠很好地保證定位系統(tǒng)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，如果，再由定位反推到市場，通過演繹過程來確認(rèn)具體的市場利益訴求能否落到實處，如果，通過這一檢測系統(tǒng)，那么，我們的項目定位的準(zhǔn)確性就能確保萬無一失。 居于我們的這種市場定位，我們可以獲得的市場利益點很多： 1. 總體上，能夠彰顯核心競爭力，引領(lǐng)市場； 2. 這一定位的貫徹實施，可以以項目的整體輻射力，擴大終端消費人群； 3. 在終端消費人群大幅擴展的基礎(chǔ)上，項目的租金承受能力大幅提高； 4．項目的銷售價格可以隨之大幅提升，實現(xiàn)資金迅速回籠，提高項目運作的利潤率； 5．這個項目定位既立足于現(xiàn)實，又有很高的立意，可以改變鄭州市民的生活方式，這種長線操作有利于本項目品牌的打造和持續(xù)經(jīng)營。 所以，通過這種市場與定位系統(tǒng)的對應(yīng)檢測，我們可以確知，我們的項目定位建基在可信賴的市場基礎(chǔ)之上，且能夠切實地反饋到市場的實際利益訴求點上，總體來說，這個定位也是可以讓我們信賴的。 第六章 項目功能區(qū)域定位 以及業(yè)態(tài)的初步劃分 6． 1項目功能區(qū)域的細(xì)分定位以及業(yè)態(tài)的初始劃分 ： 塞納河畔 功能定位： 西餐廳 主要選擇品牌：兩岸咖啡、 綠茵閣、法國第一時間等 2. B區(qū)： 挪威森林 功能定位： 迪廳、重金屬酒吧 主要選擇品牌：可以就近選擇鄭州本地較具知名度的品牌 3． C區(qū)： 紅館 功能定位： 休閑娛樂美體保健，概括為“七館一平臺 ”。（七館：健身館、美麗館、婚藝館、家藝館、文化館、國宴 (養(yǎng)生 )館、私藏館；一平臺：城市精英、名流名仕生活商務(wù)平臺） 主要選擇品牌：金夫人攝影樓、英派斯健身俱樂部，其它諸如水會、 SPA等休閑品牌，但要考慮到某些品派對經(jīng)營面積的要求加以選擇性地篩選。 4． D區(qū)： 巴厘島風(fēng)情